物业管理费测算

1、Better Service Better life、物业管理费用的推算、合同约定房地产公司提供的管理服务，作为经营公司应获得的合理利润法律的规定，中华人民共和国价格法建立部有物业服务收费管理办法、一、物业管理费用的费用根据、二、物业管理服务费的价格形式，三、 关于房地产服务的价格形式，四、房地产服务费的构成，五、房地产服务费的测算原则，严格进行成本管理的原则物业管理企业必须通过正确的预算、专费、消除浪费，努力使所有者支出的所有钱都有价值。 按所有者、使用者认可的原则进行成本管理，不得牺牲降低服务质量和所有者、使用者的满意度。 可以得到大多数所有者和使用者的认可。 五、房地产服务费的估算原则、

2、差别化原则区别了不同房地产的性质、补助和所有者的需求，不能一概而论。 合理、公开、费用符合服务水平的原则是遵循市场经济条件下的一般商品定价原则，防止单方面涨价、价格欺诈、不正当价格竞争。 六、房地产服务费的推算(居住性房地产)，v=vi(I=1、2、3、12 )注： v :公共服务费用标准(元/月m2 ) Vi :各部分费用标准(元/月m2) I :部分项目数:合计各项目的费用，6、房地产服务人员工资、社会保险和规定提取的福利费v1v1=fi/s (I=1，2，34 ) (元/月m2 )注： Fl :基本工资(元/月) F2 :规定提取的福利费(元/月) F3 :加班费(元/月) F4 :服装

3、费(元房地产服务费的推算(居住性房地产)、房地产共用地方、共用设施设备的日常运转、保养费用v2v2=fi/s(i=1， 2 3、4、5 ) (元/月m2 )成本法：注： Fl :公共照明系统运转费F2 :电梯运转费F3 :给排水系统运转费F4 :通风系统运转费F5 :智能系统运转费F7 :其他公共设施设备保养费F6 :配电系统设备的修理费，6，不动产萨F1-公共照明系统的运行费：电费： (W1T1 W2T2 WnTn)30P电Wn :包括照明电器总电力(kw )、公共照明、事故照明、避难楼梯照明、草坪灯、街灯、观光灯、工作场所/仓库等； Tn :每天的开放时间(时间) 30 :每月的推算天数p

4、电气：电费单价(元/度)修理费：这是概算的经验值，一般按当地零件的采购价格推算。 六、房地产服务费的推算(居住性房地产)，F2-电梯运行费：电费=NW24a30 P电(元/月)，N:电梯台数W:电梯的电力a:是电梯的运行系数，维保险费(元/月)零件费(元/月) 六、房地产服务费的估算(居住性房地产)，F3给排水系统的运行费：生活给水泵电费=W24a30 P电(元/月)维护费(元/年):设备的年修理和备用费、罐清扫费。 消防泵电费(略)、维保费：消防联动年检费、粉灭火器更换、消防泵年修理和备品费用潜在污水泵(包括集井排水泵、污水处理排水泵)电费=W24a30 P电(元/月)维保费(元/月):年修

5、理和备品费、6、房地产服务费的f4-通风系统运行费电费同上的修理费：年修理和备品费f5-智能系统运行费电费=W2430 P电气(元/月)保险费：估计值，6，房地产服务费的估计(居住性房地产)，f6-配电系统设备的修理费为配电测试、防雷测试、配电箱f7-其他公共设施设备的维护费(元/月)、6、房地产服务费的推算(居住性房地产)、房地产管理区域的清扫卫生费v3=fi/s/12(i=l、2、3、4、5、6 ) (元/月m2)注： Fl :清扫工具购买费，例如垃圾箱、拖把等(元/年) F3:卫生防疫消灭费(元/年) F4:化粪池清扫费(元/年) F5:垃圾清扫运输费(元/年) F6:清扫所需的其他费用

6、(元/年) F7:清扫用水费(元/年)、6、房地产服务费的推算(居住性房地产)、房地产管理区域绿化养护费用v4=fi/s 注： F1:绿化工具费(元/年) F2:劳动保险用品费(元/年) F3:化学肥料、农药、除草剂等材料费(元/年) F4:绿化用水费(元/年) F5:杂草清运费(元/年) F6:园林景观再生费(元/年) F7:苗补充和环境房地产管理公共区域秩序维持费用v5=fi/s/12(I=l、2、3、4、5 ) (元/月m2 )注： F1 :日常公共秩序维持设备的设备费(元/年)，F2 :公共秩序维持设备的维持费(元/年) F3 :公共秩序维持人员的人身保险费(元/年) F4 :公共秩序

7、维持联合建设费(元六、房地产服务费的推算(居住性房地产)、事务费用v6=fi/s(i=1、2、3 4 ) (元/月m2 )中，F1 :交通、通信费(元/月) F2 :文具、办公用品等低消耗品费(元/月) F3 :车辆使用费、出差费(元/月) F4 : F5:公共关系费和社区文化费(元/月) F6:事务光热费(元/月) F7:书报费(元/月)六、房地产服务费估算(居住性房地产)、房地产管理企业固定资产折旧费V7 V7=Fi/S/折旧年限* 12 (I=1，2，34 ) (元/摩托车、自行车等) F2通信设备(电话、手机、对讲机、传真等) F3事务设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调、数码相机、投

8、影仪等) F4工程维修设备(配管卡车等) 这里的固定资产应该主要是直接用于本项目服务的固定资产，六、房地产服务费的推算(居住性房地产)、房地产共用部、共用设施设备及公共责任保险费用V8 V8=(保险金额保险费率) /保险受益房地产的总面积提案：保险财产的全部保险和公共责任保险业主同意的其他费用V9项目是不可预见的费用V10是不可预见的费用(通常以上述费用的总和的1%来计算)。 不能预见的费用必须单独结算，严格控制其支出。 六、房地产服务费的估算(居住性房地产)、利润或管理报酬v1房地产管理协议不同，管理报酬的确定方式不同： (1)根据租金收入，管理报酬=所有者租金收入报酬比率(2)根据房地产价

9、值的约定使用年限计算，房地产由所有者自己使用的情况下，用此方法报酬=(房地产价值/房地产约定耐用年数)报酬比率可以管理六、房地产服务费的推算(居住性房地产)，以定额利润/报酬或行业利润率/报酬率确定利润报酬的方式，以上述110项支出之和为基数乘以行业利润率/报酬率，支付给管理企业，即管理利润/报酬=服务费行业利润率/报酬率物业管理行业利润率/报酬率一般在8%15%，具体比例可以由双方根据物业服务的标准等因素协商确定。六、房地产服务费的估算(居住性房地产)，法定税费V12是现行税法，房地产管理企业是服务业，税金(1)必须按销售额缴纳销售税，税率为5%。 (2)城市建设维持税按营业税的7%征收。 (3)附加了教育费，按营业税税额的3%征收。 (四)加上地方教育费，按营业税的2%征收；(五)水利建筑基金、收入的千分之一。 合计总销售额的5.7%。 根据最新的物业服务收费管理办法，实施报酬制收费方式的房地产服务费用不包含税金。 六、房地产服务费的估算(收益性房地产)、房地产租金的报酬比率，根据上述居住性房地产服务费的估算方法，估算与租户身边的利