房地产金融课件第四章

1、第四章 住房抵押贷款的种类,第一节 住房抵押贷款业务分类概述 第二节 固定利率抵押贷款 第三节 可调利率抵押贷款,第一节 住房抵押贷款业务分类概述,一、住房抵押贷款业务创新的原因 （一）金融机构防范风险的需要 （二）金融市场竞争的客观需要 （三）政府住房政策和金融监管的需要 （四）住房市场发展的客观要求,第一节 住房抵押贷款业务分类概述,二、住房抵押贷款业务分类方式 （一）按贷款利率是否变化划分 固定利率抵押贷款是指在整个贷款期间按照事先确定的利率计算全部贷款利息，利率不再作调整的贷款方式。 可变利率抵押贷款是指在贷款合同的有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据贷款合

2、同中事先约定的利率确定方法，按照当时的市场利率水平重新确定下一段时间的贷款利率，并按照性的利率计息。,二、住房抵押贷款业务分类方式,（二）按贷款期限的长短划分 可以分为短期、中期和长期三种。 （三）按贷款金额大小划分 分为普通贷款和大额贷款两类。 区分普通贷款和大额贷款的最根本的原因，是由于他们在房地产抵押的二级市场上具有截然不同的地位。 对贷款方而言，区分普通贷款和大额贷款的意义是降低贷款风险。,二、住房抵押贷款业务分类方式,（四）以是否有政府优惠分类 可以划分为政策性贷款和一般性贷款两种。 （五）按贷款用途不同分 可以分为新购房贷款、第二次购房抵押贷款、维修贷款、建房贷款等。,三、我国住房

3、抵押贷款的种类,（一）按贷款用途分类 1.中国工商银行的贷款种类。 （1）个人住房贷款。 （2）个人二手房贷款。 （3）个人住房装修贷款。 （4）个人住房抵押消费贷款。 （5）个人商业用房贷款。 （6）个人自建房贷款。,三、我国住房抵押贷款的种类,2.中国建设银行贷款种类。 几种有特色的贷款种类： （1）与房地产商合作的个人住房抵押贷款，（又称按揭贷款）。 （2）住房储蓄贷款。 （3）企业住房基金合作贷款。 （4）“零首付”个人住房贷款。,三、我国住房抵押贷款的种类,（二）按还款方式分类 按照还款方式，我国目前抵押贷款主要有：一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。此外，一些银行还提供了等比累

4、进还款和等额累进还款的还款方式。 （三）按委托性和自营性分类 1.委托性个人住房抵押贷款。 2.自营性个人住房抵押贷款，又称经营型、商业性贷款。 3.个人住房组合贷款。,第二节 固定利率抵押贷款,一、等额还款抵押贷款 （一）等额还款抵押贷款的概念 等额还款抵押贷款（constant payment mortgage CPM）也称完全均付抵押贷款，它是目前应用最广泛的一种抵押贷款，在整个贷款期限内采取本息均等偿还方式，以固定利率按月偿还贷款本息。每月付款额等于以贷款为年金现值计算的年金。,一、等额还款抵押贷款,1.还款公式。设本金为p，贷款月利利率为i,贷款期数为n（按月计算期数），每月还款额为

5、a,由年金现值计算公式可得到还款公式为：,一、等额还款抵押贷款,在抵押贷款计算中，把p=1时的年金称为抵押常数，即等还款抵押贷款1元贷款每月还款额。设抵押常数为M，则，,一、等额还款抵押贷款,2.贷款余额的计算。贷款余额是指当分期付款在经过一定偿还期以后尚未清偿的贷款本金余额。 贷款余额可以用年金现值的方法计算。偿还一定时期后，贷款余额实际上就是计算时点的年金现值。设贷款余额为p1,已归还期数为n1,根据年金现值计算公式，该时点的贷款余额为：,一、等额还款抵押贷款,3.每月本息偿还额中本金和利息的计算。由上述贷款余额的计算方法，我们可以得出，还款期内某月本息偿还额中的本金部分就是该月相邻两期贷

6、款余额之差。如果计算第N期约偿还额的本金PN，计算公式为： 第N期月偿还额的本金PN = 第N-1期贷款余额 第N期贷款余额 计算出本金后，第N期偿还额的利息IN =月本息偿还额a第N期月偿还额的本金PN。,一、等额还款抵押贷款,另外一种简单的计算方法是： 第N期偿还额的利息IN = 第N期贷款余额贷款月利率 第N期月偿还额的本金PN =月本息偿还额-第N期偿还额的利息IN,一、等额还款抵押贷款,（二）等额还款抵押贷款分析 1.月本息偿还额中本金和利息的关系。这种贷款月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分逐步上升。,一、等

7、额还款抵押贷款,2.月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系。 从计算公式中可以看出，约本息偿还额与贷款总额、贷款期限、贷款利率有着密切关系。在其他条件不变的情况下，月本息偿还额与贷款总额呈正相关关系，并随着贷款利率的上升而提高。延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积。这说明了贷款期限增加到一定程度以后，延长贷款年限对月本息偿还额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。,一、等额还款抵押贷款,（三）等额还款抵押贷款风险控制 1.利率风险。在固定利率抵押贷款的情况下，贷款利率在整个贷款合同期限内不随市场利率的变化而改变，金融机构承担了全部利率风险。 控制利率风险最

8、一般的方法是由借贷双方平分风险。等额还款抵押贷款利率一般高于可调利率初期的利率，并以较高利率的收益来冲抵利率变化带来的利率风险。,一、等额还款抵押贷款,2.提前还款的风险。提前还款风险主要包括两种形式：一是对于贷款机构而言，提前还款就意味着提前收回贷款本金，但贷款机构对这笔资金的运用可能没有事先作好安排，这样由于不能及时为这部分资金选择合适的使用方式而遭受损失；二是借款人在市场利率下降时，因为市场再筹资成本降低，出于理性选择再筹资而提前偿还贷款，那么，贷款机构就会因为贷款不能获得原来先约定贷款利息收入而遭受损失。 控制提前还款风险的一般做法是约定提前还款的惩罚性条款。,二、等本金还款抵押贷款,

9、等本金还款抵押贷款（constant amortiation mortgage ,CAM）也称非均付固定利率抵押贷款，它是在贷款期内均匀偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。,二、等本金还款抵押贷款,（一）等本金还款抵押贷款的计算 等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为： 式中：at第t期月还款额，t = 1,2,3,n； n按月计算的还款期数； p贷款额； i按月计算的利息。,（二）等本金还款与等额还款抵押贷款的比较 1.支付方式的比较。等额还款抵押贷款月支付金额是固定不变的；而等本金还款抵押贷款月支付金额则是逐年减少的。 2.贷款余额的比较。等额还款抵押贷款的贷款余额始终大于

10、等本金还款抵押贷款，但两者差距不大。,二、等本金还款抵押贷款,三、分级还款抵押贷款,（一）分级还款抵押贷款的概念 分级还款抵押贷款（graduated payment mortgage, GPM）是指在贷款的最初若干年里，月还款额按约定的比率逐年递增，若干年后还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式。根据预期通货膨胀率和贷款利率，可以设计出年限不同、递增比率不同的分级还款方案。 分级还款抵押贷款在还款前期月付款额比较低。 分级还款抵押贷款也可以说是贷款机构防范风险的产物。,三、分级还款抵押贷款,（二）分级还款抵押贷款的计算 设贷款金额为p，贷款月利率为i，贷款期限按月计算为n，第一年月还款额为a

11、，还款次数为t，假设在最初5年，每年分级还款，还款额的递增比率为g，该分级还款抵押贷款每月还款额可用下式计算：,三、分级还款抵押贷款,三、分级还款抵押贷款,公式的基本原理是，各年中月还款额的现值等于贷款额。它实际上把每年的月还款额先按年金现值公式折算为年初的现值，然后把年初现值按复利现值计算公式折算成贷款时的现值。根据上述公式计算出第一年的月还款额a ,以后各年月还款按（1+g）的比例递增，从第六年开始，每月还款额开始固定不变。,三、分级还款抵押贷款,分级还款抵押贷款的特点： （1）在分级还款期间的月还款额小于月利息额，因此，随着付款时间的推移，贷款本金不是减少而是逐月增加，形成了负分期还款的

12、现象。 （2）分级还款抵押贷款月付款额在贷款前期小于其他贷款方式，在分级期结束后，月还款额大于等额还款抵押贷款。,三、分级还款抵押贷款,（3）由于分级还款月还款额的变化与居民收入水平特别是年轻人的收入变化趋势相同，降低了借款人前期付款的压力，符合这部分借款人的收入逐年增加的特点，从而扩大了抵押贷款的市场需求，拓展了贷款机构的抵押贷款业务。 （4）值得注意的是，由于前期归还本金较少，因此与等额还款抵押贷款方式相比，在分级还款抵押贷款中借款人往往需要支付更多的利息。 （5）为了降低违约风险，金融机构将更加关心房地产市场的变化情况，往往会要求相对较高的首付比例，同时，提前还款罚金和服务费也较高。因此

13、，采用分级还款抵押贷款方式，金融机构的收益相对较高。,三、分级还款抵押贷款,可变利率的分级还款抵押贷款 要求贷款利率与合同规定的市场利率指标相挂钩，当利率上升时，借款人有以下几种可能的选择：一是提高月付款额；二是在法规上允许的条件下对贷款延期；三是提高贷款余额；四是以上三种选择的混合。,三、分级还款抵押贷款,目前，常用的一种抵押贷款方式是所谓的附宽限期的抵押贷款，它实际上是分级付款抵押贷款的一个变种。是指在宽限期内支付息不还本，宽限期以后，按照等本金或等额抵押贷款计算的月还款额归还贷款。由于宽限期内付款较少，对许多购房贷款人来说具有吸引力。,四、其他固定利率抵押贷款,（一）气球式抵押贷款 气球

14、式抵押贷款（balloon mortgage）又称膨胀式抵押贷款、飘浮式抵押贷款，是指在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次偿还所有贷款余额的抵押贷款方式。其特点是最后一次付款额比以前历次都大，最后一笔付款成为气球式付款（balloon payment）。,（一）气球式抵押贷款,早期气球式抵押贷款和现在的气球式抵押贷款含义已经不同。早期气球式抵押贷款最大的特点就是本金偿还速度很慢，最后一期还款数额大，借款人还款压力较大。为了缓解借款人最后一次的还款压力，往往有以下解决方式：对抵押贷款合同予以展期，贷款机构将适当提高利率并收取额外的费用。借款人向金融机构进行再融资。申请二次抵押贷款。用其他房

15、产或可以抵押的物品作抵押申请贷款，以归还部分或全部贷款余额。,（一）气球式抵押贷款,现代气球式抵押贷款又称为部分分期还款抵押贷款（partially amortilized loan）,在贷款前期，借款人按照等额还款抵押贷款的月还款额归还贷款，最后一期归还剩余本金，其目的是为了向借款人转移通货膨胀风险。 现代的气球式抵押贷款每月付款额是根据某一借贷双方都认可的名义贷款年限，按照等额还款抵押贷款还款计算每月付款额。而实际贷款年限是根据借贷双方谈判的结果而定，当实际贷款年限到期时，借款人需一次性支付所有贷款余额。,（二）逆向年金抵押贷款,逆向年金抵押贷款（reverse annuity mortg

16、age）是专门针对老年人设计的贷款种类，借款人现金的流入与流出过程正好相反，在较长的期限内金融机构定期（一般也是每月）向借款人提供一笔现金，在贷款末期则由借款人一次性还清本息总额。,（二）逆向年金抵押贷款,逆向年金贷款实际上是把住房抵押给金融机构，由金融机构每月向借款的老人提供生活费用。这种贷款的好处在于再不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。,（三）增值分享抵押贷款,增值分享抵押贷款（shared appreciation mortgage）是20世纪80年代美国出现的一种抵押贷款。该贷款方式出现的背景是，当时由于

17、长期通货膨胀造成利率的持续上升，为了减轻借款人的债务负担，贷款机构以低于市场利率的贷款利率向购房者提供抵押贷款，同时要求按一定比例分享住房未来的增值，它既可以是固定利率抵押贷款，也可以是可变利率抵押等贷款。,（三）增值分享抵押贷款,增值分享抵押贷款在月付款额计算方面并无特别规定，其月付款额既可以是固定不变的，也可以是分级递增的。增值分享抵押贷款有许多变形，如权益分享抵押贷款（shared equity mortgage）,与增值分享抵押贷款所不同的是，在权益分享抵押贷款中，贷款方通过替借款人支付一部分首付款或月付款已取得对该房产的部分权益。增值分享抵押贷款较多运用于商业性或收益性不动产上，在住

18、房购买中使用得较少。,（四）双周付款抵押贷款,双周付款抵押贷款（biweekly payment mortgage）是每两周付款一次的抵押贷款方式。该贷款与其他贷款没有大的区别，只是在还款时间间隔上为两周，而其他贷款是每月付款一次。,第三节 可调利率抵押贷款,一、可调利率抵押贷款产生的背景 （一）防范通货膨胀风险的需要 借款人的风险：（1）当通货膨胀时引起市场利率下降，导致损失；（2）市场利率 降低时承受提前还款的损失。借款人的风险：市场利率降低时，。因提前还款的障碍或提前还款的罚金所承受的风险。,一、可调利率抵押贷款产生的背景,（二）防范短存长贷引起的利率风险 当市场利率上涨时短期存款利率上

19、升而固定利率抵押贷款利率不变，贷款机构的利差和收益将变小甚至出现不可避免的损失。 如果短期存款利率下降，借款人都倾向于提前还款，贷款机构同样不能得到相应的收益，这就是所谓的提前还款的风险。 通货膨胀时，贷款机构如果靠提高存款利率来吸收资金，会因贷款利率不能相应向上调整而加大银行的经营成本，使得资产收益下降。,一、可调利率抵押贷款产生的背景,（三）防范短存长贷的资金风险 在通货膨胀时期，当银行存款利率相对对于通货膨胀率偏低的时候，或者银行存款利率明显低于其他投资项目收益的时候，银行存款额就有可能大幅度下降。,一、可调利率抵押贷款产生的背景,设计可变利率抵押贷款的目的： 要使这些更复杂的抵押工具能

20、得到市场的认可，符合市场需求和被借款人普遍接受。 要使这些抵押工具在利率和付款方面有足够的灵活性，以缓解贷款人所面临的流动性风险和资金成本问题。,二、随价调整抵押贷款,（一）基本原理 随价调整抵押贷款（price level adjusted mortgage PLAM）是借款人按照事先约定利率确定先期月还款额，在约定的一定时间后（如1年），根据某种市场价格指数（如消费价格指数）对贷款余额进行调整，并依据新的贷款余额计算每月分期还款额。,二、随价调整抵押贷款,随价调整抵押贷款月还款额和贷款余额与等额还款抵押贷款的比较,二、随价调整抵押贷款,二、随价调整抵押贷款,（二）在防范通货膨胀风险中的作用

21、 由于通货膨胀因素的存在，固定利率抵押贷款存在着月付款额倾斜效应。月付款额倾斜效应是指由于通货膨胀的存在，使固定利率抵押贷款的月还款额虽然在名义值上每期相等，但按物价水平调整后的实际值却呈现出前期还款额较高，以后逐期递减的倾斜状态。,二、随价调整抵押贷款,二、随价调整抵押贷款,贷款机构对通货膨胀的预期，提高了借款人前期还款的数额，加重了借款人当前的债务负担，其直接后果是使许多潜在的借款人不得不减少对住房的当前消费。 在这种贷款方式下，抵押贷款利率会对预期通货膨胀率迅速做出反应，并体现在月还款额的提高上，而借款人名义收入增长对预期通货膨胀率的反应则是逐渐体现的，于是通货膨胀水平越高，前期实际还款

22、压力越大。,二、随价调整抵押贷款,随价调整抵押贷可以较好地解决月还款额倾斜的问题。同时由于降低了前期月还款金额，减轻了借款人的还款负担，对贷款机构拓展业务领域，提高抵押贷款的有效需求具有积极意义。,二、随价调整抵押贷款,（三）随价调整抵押贷款的不足 1.随价调整抵押贷款是根据物价指数调整贷款利率，但由于物价指数反应的是全社会在一定时期内物价的总体水平，而房价只是这一指数的一个组成部分，用这样一个总体指数对房价进行校正，缺乏理论依据。 贷款余额上涨过快，会导致借款人丧失还款能力，其连锁反应则是银行呆账坏账增多,（三）随价调整抵押贷款的不足,2. 随价调整抵押贷款的目的是每月还款额能够与借款人的收

23、入有效匹配，降低贷款初期的每月还款额，有效降低通货膨胀引发的倾斜效应。但是，这种方式真正有效的前提是，借款人收入水平也随物价指数同步上升。,（三）随价调整抵押贷款的不足,3.贷款价格指数化存在着不准确性和滞后效应。物价指数的统计是建立在历史数据基础之上的换句话说，物价指数是过去收集的数据，反映的是历史情况，但这种历史价格并不一定能够代表未来价格的变动。,（三）随价调整抵押贷款的不足,4.金融机构的抵押贷款大多来自于居民的短期存款，贷款人如果要保证有稳定的利差，当贷款随物价水平的变化而调整时，就必须设法使存款利息也根据物价指数进行调整。 5.随价调整抵押贷款方式仅考虑了对通货膨胀因素的调整，但纯

24、粹的利率变动所造成的风险仍然由于贷款机构承担。,三、可变利率抵押贷款,（一）可变利率抵押贷款概述 可变利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, ARM），是根据市场利率指数，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷款种类。 在美国抵押贷款市场上有：1975年推出的可变利率抵押贷款方式（Variable-rate Mortgage, VRM）；1980年推出的重议利率抵押贷款（Renegotiable-rate Mortgage, RRM） ；1981年推出的可变利率抵押贷款（Adjustable-rate Mortgage, ARM）,（二）可变利率抵押贷

25、款协议条款,1.利率指标（index rate）。利率指标指与可变利率抵押贷款利率挂钩的某种市场利率指标。 美国抵押贷款市场上所选择的利率指标主要有如下6类：6个月期国库券利率、1年期国库券利率、3年期国库券利率、5年期国库券利率、全国平均资金（存款）成本指数、全国存量房屋固定利率抵押贷款平均利率。,（二）可变利率抵押贷款协议条款,2.初始利率（initial rate）,也称诱饵利率（teaser rate）,是可变利率抵押贷款最初所采取的待看利率。由于可变利率抵押贷款使借款人承担了更多的利率风险，为了吸引借款人申请贷款，通常可变利率抵押贷款的初始利率低于市场利率指标与附加利率之和，也低于相

26、同贷款期限的固定利率贷款的利率水平。,（二）可变利率抵押贷款协议条款,3.附加利率（margin）。附加利率在贷款时由双方以合同的形式确定，并在整个贷款期内维持不变。附加利率包括借款人拥有的某些权力的价值（如提前还款期权的价值）以及贷款过程中的服务成本。,（二）可变利率抵押贷款协议条款,4.利率调整周期（adjustment period）。指可变利率抵押贷款两次利率调整所间隔的时间。 5.利率调整幅度（cap and floor）。指贷款利率在每个利率调整周期以及整个贷款期间允许利率变动的幅度。包括每次调整的幅度和整个贷款期内的调整幅度。 6.月还款限制（payment cap）。为了防止借

27、款人月还款额上升过快，可变利率抵押贷款有时也会对月还款额的增长做出限制。,（二）可变利率抵押贷款协议条款,7.本金负摊还（negative amortization）。是指当月还款额小于月贷款利息，或低于按市场利率计算的月还款额时，将其差额计入下一期贷款余额的行为。 本金负摊还有以下三种情况： 当本期的月还款额不足以偿还贷款的利息支出部分时，将差额计入到下期的贷款余额中，发生本金负摊还；,（二）可变利率抵押贷款协议条款,市场利率指标上涨超过合同规定的浮动上限，按实际利率计算的月还款额与合同约定贷款利率计算的月还款额的差额，加到下期贷款余额中，从而发生本金负摊还； 当按实际利率计算所得的月还款额

28、的增长超过对月还款额增长的限制时，超过的部分也将被加到下期的贷款余额中，发生本金的负摊还。,（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制,1.月还款额与利率无上下限限制的可变利率抵押贷款。 基本计算程序是：首先按合同约定的初始利率和贷款期限，用等额还款抵押贷款公式计算月还款额；到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款年限，用等额还款抵押贷款公式计算新的月还款额；以后各利率调整周期均按上述方法计算月还款额。,（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制,这种调整虽然可以将利率风险转嫁给借款人，但如果借款人的月还款额变化幅度过大，超出其当前收入和实际支付能力，将不可避免地造

29、成违约，贷款机构也将面临较大的违约风险。,（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制,2.有上限和负分期付款的可变利率抵押贷款。 这种贷款约定了月还款额的上限，并约定允许负分期付款。其计算过程与无上下限限制的可变利率抵押贷款相同，只是加入了限定条件后确定月还款额计贷款余额。 由于允许有负分期付款额，在某种程度上减少了借款人的利率风险。但贷方却要承受由负分期付款所带来的另一类损失，如贷款余额与抵押品价值比过高、贷款担保程度下降等风险，因此，贷款机构往往要求较高的贷款首期利率。,（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制,3.有利率上限的可变利率抵押贷款。 是指无论市场利率如何变化，均在合同中约定每个利率

30、调整周期以及增加贷款期间利率变动的幅度。利率在合同约定的利率上下限范围内进行调整，不完全受市场利率的约束。,（三）可变利率抵押贷款的种类及运行机制,由于有利率上限的可变利率抵押贷款限制了抵押贷款利率上调的幅度，同时，它又不允许有负分期付款。因此，当市场利率大于约定的利率上限时，就会使贷款机构受到损失。为了防止这种方式的利率风险，有利率上限的抵押贷款首期贷款利率常常高于无上下限和有负分期付款的可变利率抵押贷款，以弥补未来利率变化所带来的亏损。这种方式同时提高了借款人进入的门槛。因为只有收入较高的居民才有能力获得这种贷款。,（四）不同类型可变利率抵押贷款比较,1.三种可变利率抵押贷款的基本特点。 （1）可变利率抵押贷款的首期利率一般要低于固定利率抵押贷款，其预期收益率小于固定利率抵押贷款。 （2）贷款方式的选择取决于借款人的风险偏好。 （3）贷款方的风险与利率的调整周期成正向关系，周期越短风险越小，周期越长则风险越大，而对借款人来说正好相反。,（四）不同类型可变利率抵押贷款比较,（4）利率上限和支付额上限会降低借款