城市房地产法课件

1、第十五章：城市房地产管理法；第一节：城市房地产管理法概述；首先，这一概念是调整城市房地产管理过程中经济关系的法律规范的总称。中华人民共和国城市规划法规定，本法所称城市，是指中央直辖市、国家根据其管理体制设立的城市或城镇。这里提到的城镇是指已建立的城镇。什么是城镇？镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的镇。1984年，民政部在认真调查研究的基础上，提出小城镇应成为农村发展工副业、学习科学文化、开展文化娱乐活动的基地，并逐步发展成为农村地区的区域性经济文化中心；同时，建议调整1955年和1963年中共中央、国务院关于设立乡镇的规定。1、县级地方国家机关所在地，应设立镇建制。2、总人口不足2万

2、人的乡镇，乡镇政府常住非农业人口超过2000人的，可以建一个镇；总人口在2万人以上的乡镇，如果乡镇政府常住非农业人口占乡镇人口的10%以上，也可以建设乡镇。3、少数民族地区、人口稀少的边远地区、山区和小工矿区、小港口、风景旅游区、边境口岸等地，虽然非农业人口不足2000人，如果确有必要，也可以建立城镇体系。湖南省1887个重点中心镇名单：长沙市9个/B:长沙县黄兴镇总面积84平方公里，人口5万。该镇现有面积5平方公里，常住人口1.44万人，江北镇总面积178平方公里，常住人口5.8万人。浏阳市大姚镇总面积76平方公里，人口5.6万。辖29个村、2个居委会和永安，人口59，800人，其中非农业人

3、口18，700人。宁乡县鱼潭镇和花明楼镇，总面积112.4平方公里，辖17个行政村和2个居委会，总人口51200人。全乡人口超过1.8万，双福铺镇面积89.5平方公里，总人口4.2万；市区人口4.2万，面积4.2平方公里，常住人口1.98万。望城县高塘岭镇和丁字镇面积91.2平方公里，人口4.7万。株洲市有5个：总面积48平方公里的醴陵白土滩镇，10个行政村，2个居委会，252个村民小组，8310户，36000人。陆地总面积为243平方公里。湘潭市有4个市：湘潭县义苏河镇和华市镇，面积360公顷，辖3个区、31个村、2个居委会、564个村民小组、14165户和54941人。湘乡市七子镇占地13

4、8.9平方公里，辖33个村和2个社区居委会。总人口为54，700，城市人口为25，700。韶山市清溪镇占地2.9平方公里，耕地面积888亩。2003年，总数达到2万多人(包括流动人口)，土地、住房和房地产立法。1.1988年，修订了土地管理法。2.1995年1月1日，城市房地产管理法实施；2007年再次修订。3.行政法规和细则系列三。房地产管理系统，1。国务院管理部门：建设部。国务院土地管理部门：国土资源部，2科。房地产开发的土地使用管理。土地使用权转让(1)，概念，(2)土地使用权转让的法律控制(3)，土地使用权转让的方式(4)，土地使用权的最长期限(5)，土地使用权转让合同(6)，土地使用

5、权的终止和续期(2)，土地使用权的分配，第3节房地产开发(二)房地产价格管理： (一)基准地价，不仅是初始地价，也是城市基准地价，是指在城市规划区内现有利用条件下，根据不同等级或不同同质区域的商业、住宅、工业等用途，对一定使用年限的建设用地使用权在一定时间点的平均价格，由市、县以上人民政府公布。因为基准地价是平均价格，所以它有三种形式：等级价、区域价和路线价。基准地价的主要功能是：反映土地市场中地价的总体水平和变化趋势；为国家征收土地税提供依据。自20世纪90年代初以来，我国城镇开始制定基准地价，并已基本完成。基准地价的制定有两种方法：一是在城市土地定级的基础上计算差价收入；第二，在未完成评级

6、的情况下，根据市场交易数据直接划定和测量同质区域。最常用的是第二个。现在各地都进入了定期修订和调整基准地价的阶段。图为三江待调整土地和房屋基准地价。(2)标定地价是指在基准地价基础上确定的具有一定使用年限的标准地块的价格。它是在某一估价日，某一土地在正常市场条件下的土地使用权价格，由政府根据管理需要进行评估。这是该地区此类土地的标准指导价。它是政府在出让土地使用权时确定出让金额的依据，是核定单位占用土地资产和股份制企业土地作价入股和验资的标准；是审批土地增值税和管理房地产市场的具体标准；是土地使用权的转让、出租和抵押，并确定支付租赁费的标准。标定地价的评估可以以基准地价为基础，基准地价可以根据

7、土地使用年限、土地面积、形状、容积率、微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以根据市场交易数据通过一定的方法进行评估。土地使用权出让底价与标定地价也存在差异。(1)土地使用权出让底价主要根据土地出让年限、用途、房地产市场状况、双方心态及投机因素等因素确定。土地价格(包括成片出售的土地)指土地使用权出让前政府控制的最低价格；(2)标定地价是指土地的形状、大小、容积率等微观区位条件，参照该土地等级或地块的基准地价水平，或以其他方式评估的该地块在一定时期内的评估地价；(3)标定地价是政府认可并公开的地价，而待售底价是未公开的地价。(3)房屋重置价格在当前建筑技术、技术水平、建筑材料价格、运输成本和

8、人工成本条件下，需要重新购买和建造与原房屋结构、风格、质量和功能相同的房屋。苏州市修订了2004年颁布的苏州市房屋重置价格评估办法，确定了2010年苏州市房屋基本重置价格。2010年苏州各种房屋的基本重置价格分为城市和农村。城镇各类房屋基本重置价格：钢结构880.87元/m2，高层办公楼1719.32元/m2，高层住宅1525.02元/m2，大型公共建筑1465.94元/m2，二级钢-混凝土结构1205.07元/m2，三级钢-混凝土结构895.48元/m2，混合结构1000元/m2房地产价格评估机构注(4)房地产交易价格申报制度房地产交易价格申报是指房地产所有者转让房地产时，必须向国家指定的机

9、构申报购销价格，以掌握房地产价格作为政府征税和缴纳各种手续费用的主要依据，保护国家税收，帮助国家了解房地产市场，实施必要的宏观调控。具体而言，物权法规定的房地产交易价格申报制度要求房地产所有人向当地房地产管理部门或房地产交易所如实申报交易价格，不得隐瞒或谎报。房屋买卖双方可以就交易价格达成一致，但不能偏离市场价格。当它明显低于市场价格时，需要进行评估。根据我国城市房地产转让管理条例第七条：(1)房地产转让双方签订书面转让合同；(二)房地产转让当事人应当在签订房地产转让合同后30日内向房地产所在地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；(三)房地产管理部门应当对提供的相关文件进行审查，并在15日

10、内作出是否受理申请的书面答复；(四)房地产管理部门核实申报交易价格，并根据需要对转让房地产进行现场调查和评估；房地产交易费变更为按面积收取后，交易价格对房地产权属登记机关的收费没有影响。然而，房地产交易价格申报制度是由房地产管理法确立的一项制度。只要这一制度不被废除，当事人应如实申报交易价格。其意义在于：第一，依法纳税是每个公民的义务，计税的依据主要是交易价格。登记机关还应要求当事人如实申报交易价格，以便协助有关部门做好这项工作。第二，当当事人向登记机关申报交易价格时，登记机关尚未审查产权及其转让的合法性，存在不登记的可能性。即使它已经登记，仍然有可能被登记机关或法院撤销，因为它在将来无法实际

11、成立。一旦交易无法成立，当双方返还购买价格时，可能会产生争议。如果当事人虚报交易价格，无论是多报还是少报，都会损害一方的权益，难以证明和推翻虚假的交易价格。因此，如实申报交易价格也有利于维护当事人的合法权益。第二，房地产转让(1)、概念(2)、条件(3)、房地产开发项目转让(4)、房地产转让禁止条件(5)、房地产转让合同(6)、房地产转让后土地使用权年限(7)、土地用途变更处理(8)、商品房预售，又称商品房预售和烂尾楼销售。其实质是房屋期货的买卖，而房屋期货只是一种房屋期货合约。它已经成为中国商品房市场上两种主要的房屋销售形式。中国城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应具备以下条件：(1)

12、已缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，土地使用权未抵押。(2)持有建设工程规划许可证。如果房地产开发商违反城市规划建造自己的商品房并预售，真正蒙受损失的将是真正的购房者。(3)按提供预售商品房计算，开发商的开发建设投资应达到项目建设总投资的25%以上，且建设进度和竣工交付时间已确定。(四)与金融机构签订预付款监管协议。(五)已在县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记房屋预售制度是房价高的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅可以低成本地使用银行资金，还可以不计利息地占用购房者的预付款和承包商的预付款，也不需要承担房屋的库存成本。因此，开发商所谓的“低价拍卖”只是一种假象

13、，事实上，房地产开发商正在利用各种策略来保持价格上涨。预售制度的更大危害是，当开发商提前拿到预付款，并提前收回大部分甚至全部成本时，他们没有后顾之忧，然后通过囤积居奇等手段一步步推高房价，这反过来又为开发商更方便地收取下一个项目的预付款创造了条件，因为在房价上涨的过程中，在买涨不买跌的心理驱动下，人们对未来房价升值的预期会将房价推至历史高点。中国住房预售制度的潜在风险：风险被转嫁给消费者和银行；通过炒楼花和其他虚假短缺的房地产市场，借此机会囤积和提高价格；逐渐提高价格，然后慢慢出售，造成期房价格低的错觉。预售合同的内容(1)双方、法人组织的名称和地址必须有法定代表人签字。(二)标的物，即预售商

14、品的位置和数量。(3)预售商品房的数量、数量和面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价格就是房子的价格，比如每平方米多少元。不仅要标明单价，还要标明总价；我国房地产管理法虽然规定了商品房预售的条件和程序，但对预售款的金额和期限没有统一的规定，当事人应在合同中予以明确。根据建设部规定，商品房预售预付款在建筑开工时不得超过40%，建筑完工时收取60%，封顶时收取95%，交付使用时全额收取。(5)交付方式和期限，包括预付款支付方式和房屋交付方式。(6)房屋用途的性质，不论是住宅、办公室、商业或其他用途。(7)产权转让的方式和期限。(八)违约责任。(9)双方约定的其他

15、条款。房地产抵押(1)、概念(2)、范围(4)、房屋租赁(5)、房屋中介服务机构、第五节房地产权属登记管理(1)概念房地产权属登记是指土地使用权登记发证制度和房屋权属登记发证制度的总称。2.土地使用权和房屋所有权登记。房地产变更登记和抵押，第六节违反城市房地产管理法的法律责任1。擅自批准或擅自转让土地使用权的法律责任。擅自开发房地产的法律责任。土地使用权非法转让的法律责任。非法转让划拨土地房地产的法律责任。商品房非法预售的法律责任。擅自从事房地产中介服务活动的法律责任。房地产开发企业非法收费的法律责任。行政执法人员的违法犯罪责任，湖南省房地产评估机构资质管理条例第一条为了维护房地产评估市场秩序

16、，保护房地产活动当事人的合法权益，根据建设部关于城市房地产中介服务管理的第97号令，结合我省实际情况，制定本条例。第二条在我省从事房地产价格评估的机构应当遵守本规定。本规定所称房地产价格评估，是指预测、计算房地产并对其经济价值和价格进行评估的经营活动。第三条房地产价格评估机构应当申报取得第七条每年1月1日至4月30日，房地产评估机构应当进行年度资质年检，年检结果应当通过媒体公布，资质证书应当换发或者注销。第九条房地产估价机构根据资质条件分为四个等级。根据房地产价格评估机构的经营业绩、专业人员、注册资本和内部管理制度等情况。一级资质由省建设行政主管部门审核签署后，报建设部审批并颁发资质证书。二、三、四级资质由市、州房地产管理部门初审签署意见，报省建设厅审批并颁发资质证书。第十条具备房地产价格评估一级资质机构的条件： (一)注册资本在200万元人民币以上；(二)10名以上人员(不含退休的非从业人员和兼职人员，下同)取得国家房地产估价师注册证书，且7名以上股东必须是注册房地产估价师；(三)专职人员必须占职工总数的90%以上；(四)建设、土地、造