土地权属与确权

1、土地的权利和确实的权利押语 :本文从论述我国土地制度开始，阐述了与现阶段土地权利属的表现形式不同的特征，指出了土地确认权的基本概念、内容、程序和依据，指出了处理土地所有权争论时应掌握的重要问题和做好土地所有权工作的一般原则。 供土地注册、地籍调查、土地确认权人参考。一、我国土地制度(1)土地制度：人类社会一定发展阶段土地的所有关系(主要是对土地的所有、占有、支配、土地使用的关系)的总称。土地制度是反映人与人、人与地关系的重要制度。 他既是经济制度，也是法律权制度，是土地经济关系的法律表现，是构成上层建筑的有机组成部分。土地制度包括土地所有制、土地使用制、土地管理制。 其中，土地所有制和土地使用

2、制简称土地权利制度。(二)土地所有制：人在一定社会制度下拥有土地的经济形式，是生产资料所有制的基本组成部分，是土地制度整体的核心。 土地管理法第二条规定：中华人民共和国实施土地社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。(三)土地使用制：人们使用土地时形成的经济关系是实现土地部分收益权的前提条件，是土地制度整体的基础。 土地管理法第九条规定：国有土地和农民集体所有的土地，可以依法用于公司或个人。(四)土地管理制：指国家政权必须维护土地所有制，调整土地关系，遵守土地的开发、利用、整备、保护的规范。二、土地权利属的表现形式土地权利是指土地所有权和使用权及其权利的归属。 其中，土地所有权被分为

3、国家的土地所有权和集体的土地所有权，土地使用权被分为国有土地使用权和集体土地使用权。 其具体表现形式如下(一)国家土地所有权1、国家土地所有权的概念：指国家对依法拥有的土地具有支配性和绝对性的权利。2、国家土地所有权范围： (1)城市市区的土地；(2)在农村和城郊已经依法没收、征收、征收国有土地；(3)国家依法征收的土地；(4)依法集体没有的林地、草地、荒地、滩涂等土地；(5) 农村集体经济组织的所有成员变成城市居民后，原属于该成员集体所有的土地；(6)由于国家组织移民、自然灾害等原因，农民在建设地集体转移后不再使用的是转移农民的集体所有土地；(7)根据法律规定，全民所有制单位、城市集体所有制

4、单位、农民3、国家土地所有权的权利主体：国家土地所有权的主体是国家。 国务院代表国家行使。 国务院通过制定行政法规或发布行政命令认可地方人民政府及其职能部门，以当局的名义行使国家的土地所有权，应当由依法拥有审查认可权的人民政府认可。4、国家土地所有权的权利内容：国家土地所有权主体不能自己行使所有权，只能由其授权的代表代理。 国家土地所有者的代表可以把国家土地所有权的部分功能转让给土地使用者。 国家对土地依法拥有收益权，拥有最终处分权。(2)集体土地所有权1、集体土地所有权的概念：指特定农民集体对依法拥有的土地具有支配性和绝对性的权利。2、集体所有土地的范围： (1)农村和城郊的土地，除法律规定

5、属于国家所有以外属于集体所有；(2)土地改革时向农民发放土地所有证明书，现在也是农民的集体经济组织或其成员使用的土地(根据1962年六十条的规定，是集体所有的耕地、自留地、自留山(4)农民连续使用其他农民集体拥有的土地20年或20年没有连续使用，县级以上人民政府根据情况确认所有权的土地。 (五)农村集体经济组织设立的企业或者其他组织及成员持有集体建设用地使用证的土地。 (6)土地所有权有争议，无法证明依法争论的土地是农民的集体所有的，既不能根据国家所有的法律直接确定为国有，也不能根据归属不明确定为国有，可以确定为集体所有。3、集体土地所有权的权利主体：农民集体所有的土地依法属于村庄的农民集体所

6、有，村集体经济组织或村民委员会作为所有者经营、管理已经属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有者，村内各农村的集体经济组织或村民集体作为所有者经营、管理4、集体土地所有权的权利内容：理论上享有占有、使用、收益和处置四大功能。 集体土地所有者(合作经济组织)可以自己行使，也可以由所有者代表(村委会、村民集团、乡镇农工商公司或农副业局)代理。 但是，集团的土地所有权由于不完全，在收益和处理方面受到一定的限制。(三)国有土地使用权1、国有土地使用权的概念：使用者根据法律、文件、合同的规定，对国家所有土地享有占有、使用、收益和部分处理的权利。 其主要类型是国有建设用地使用权和国有农用地使用权。2

7、、国有土地使用权的取得方式： (1)土地使用者根据县级以上人民政府的法律认可，无偿取得或缴纳土地补偿、配置等费用后取得的没有使用权限制的国有土地的使用权。 (二)土地使用者向国家土地所有者代表支付转让金为等价报酬，通过转让本来取得的有期限的国有土地使用权取得。 (三)以通过租赁取得的，即土地使用者按时向国家土地所有者代表支付租金为等价，最初取得的一定期间的国有土地使用权。 (4)以土地价格出资(加入股票)，国家按一定年限的国有土地使用权决定价格，作为出资投入新设企业，土地使用权是新设企业所有，通过出资(加入股票)获得收益的土地使用方式。 此外，还有通过召开中外合资企业取得的网站使用权。通过租赁

8、、承包和计划，取得国有农用地和未利用土地的使用权和镇的私有住宅主国有土地的使用权。3、国有土地使用权的权利主体：国有土地使用权主体具有普遍性。 任何机构和个人都可以依法成为国有土地使用权的主体。 包括国内外法人、非法者组织、自然者。4、国有土地使用权的权利内容：国有土地使用权的取得方式不同，其权利内容也不同： (1)土地使用权的取得有无偿和低补偿性，没有不支付所有者使用费的使用期限限制，但未经批准的转让、租赁、抵押，其使用权的处理功能受到限制。 (2)转让的土地使用权拥有相对丰富的权利内容，其处理功能包括依法允许转让、租赁、抵押、合资、合作经营以及其他经济活动，但依法受到使用期限、合同约定用地

9、条件和违约责任的限制。 (3)租赁国有土地的使用权有占有、使用、收益权，可以依法租赁，但没有买卖的处分权，其使用受租赁期间、用途和合同约定的权利、义务的限制。 (4)国家定价出资的国有土地使用权有转让土地使用权的政策，但处分必须得到国家土地所有者代表的同意。(4)集体土地使用权1、集体土地使用权的概念：指农村集体经济组织及其成员，以及法律规定的其他组织和个人，在法律规定的范围内，对集体所有的土地有权享有占有、使用、利益。2、集体土地使用权的权利类型： (1)集体农地使用权，即农村集体经济组织的成员或其他部门、个人依法取得的、有期限用于农业、林、牧、渔等生产经营活动的集体土地使用权。 (2)宅基

10、地使用权，是指依法由农村集体经济组织分配给其成员，并没有使用期限限制的集体建设用地使用权。 (三)集体建设用地的使用权。 其中包括乡镇企业用地使用权，依法审查农村集体经济组织提供给从事非农业生产经营活动的乡镇、村、集团企业的集体建设用地使用权。 二是乡村公益用地使用权，是指依法审查的农村集体经济组织或依法设立的公益性组织用于本集体经济组织内部公益事业的集体建设用地使用权。3、集体土地使用权的权利主体：特殊民事主体。 一是农村集体经济组织及其成员二是法律规定的其他组织和个人。4、集体土地使用权的取得方式： (1)集体农地使用权一般以承包经营的方式取得。 (2)宅基地使用权由农村居民按规定标准申请

11、，经县级人民政府批准后，由本级集体经济组织计划取得。 (三)乡镇企业用地使用权和公益用地使用权由乡镇政府审查，向县级以上土地管理部门申请，经规定权限县级以上人民政府批准后，由集体经济组织支付。5、集体土地使用权的权利内容：使用权人对集体土地拥有所有权、使用权。 根据土地用途和权利获得方式的不同，享受不同的收益权和处分权。 其中，(1)农地使用权在权利期间内对土地拥有占有、使用、收益和部分处分权，可以继承。 不能随意改变土地的用途和闲置。 (2)宅基地使用权拥有占有、使用、收益和房屋一起转让的有限处分权。 但是，转让、租赁住宅的，不得申请住宅基地。 (3)乡镇企业用地使用权人对土地有占有、使用权

12、，其收益权按照有关公司司法、合作企业法的规定或约定处置，乡镇企业用地可以与住宅一起设定抵押，但实现抵押权后，无法无法法法定手续改变集体土地所有权的性质和土地用途企业破产、合并、个别转移到非本集团经济组织的，应当办理征用和转让手续。 (4)乡镇公益用地利用者只有占有、使用权，一般没有收益和处分权，不得随意改变用途用于经营活动的转让、租赁、抵押或者以其他形式交易。(五)土地的其他权利1、土地他项权的概念：土地所有权和使用权以外，根据法律、合同或其他合法行为设立的土地权利。2、土地他项权的类型：在我国，主要有土地抵押权和土地/土地租赁权。 另外还有地役权、空中权、地下权、土地借用权、耕作权等。 其中

13、，(1)抵押权是指土地使用权人在法律许可范围内不转移土地所有权，将土地使用权作为债权担保，债务人不履行债务的情况下，债权人依法处理土地使用权和地面建筑物、其他附着物，以处理的价款优先赔偿的担保性土地的其他权利。 (2)土地租赁权是指土地承租人在日期前向土地使用权人支付租金取得的一定期间内土地使用和收益的其他权利。 (3)地役权是指为了自己的土地利用而支配别人的土地的权利。3、土地他项权的取得方法：根据具体权利类型的不同，取得方法也有差异。 其中，土地抵押权和土地租赁权均通过书面抵押或租赁合同，办理抵押或租赁登记取得。 取得地役权有四种方式。 一是由法律规定，包括民法和各种特别法的规定和司法解释

14、在内的第二，根据需要，服务地的权利人和服务地的权利人签订的有偿或无偿合同第三，根据习惯约定俗成的规则和惯例第四，是长期持续利用的事实和公平的原则。4、土地他项权的权利主体：土地他项权的对象是别人的土地所有权或使用权。 权利主体除了土地所有者、使用权者以外，也是与土地所有者、使用权者有某种法律关系的民事主体。 其中，土地抵押权的权利主体是抵押权人，土地租赁权的权利主体是承租人，地役权的权利对象是必要役地(方便土地的利用和享受)和供役地(方便土地的负担和提供)，权利主体是必要役地的权利人。5、土地其他项权利的权利内容：土地其他项权利的权利人，有权利排除对可以依法或根据约定对土地实施某种利用行为的土

15、地所有者、使用权人，在使用该土地时有还是没有的行为的侵害。 但是，该权利的取得和行使不得违反法律规定的义务和权利设定时约定的义务。(一)土地使用权抵押，抵押人设定抵押的土地使用权处分的，应当通知抵押权人。 否则，处分行为无效，抵押权人对处分抵押物的行为有限制，有追究权和排除抵押物非法干扰的债务履行期限过期的债权未偿还的，抵押权人有以合法手续拍卖、出售抵押物，以转让所得优先偿还的权利。 但是，拨土地使用权实现抵押权拍卖和出售后，从所得价款中减去转让金金额和国家税的费用，抵押权人可以优先支付。(二)土地使用权租赁中，土地承租人享受租赁土地的占有、使用、收益权，不享受土地使用权。 除可以在租赁期间租

16、赁以外，没有权利行使转让和抵押等处分权。 在租赁期间内，土地使用权人转让、抵押了其权利的，继续保持原来的租赁合同的效力，“买卖不能打破租赁”的原则。 承租人转让土地使用权时，承租人拥有优先购买权。 租赁期限期满后，承租人在租赁期间新建的建筑物属于承租人。(3)在地役权的行使上，地役权者有限制或禁止儿役权利者在该地的使用权和儿役权利者的行为，但也有应该尊重儿役权利者的合法权益的义务。(六)地下空间的土地权利地下空间的利用常见有以下四种情况1、所有权利人在城市市政用地下，通过转让或打折地下空间，以垂直投影面积确认转让或打折的土地使用权，地面市政用地一般作为土地的其他权利予以确认。2、别人拥有土地使

17、用权的使用地下空间的，空间使用权者一般拥有土地的其他权利。3、与地上建筑物一体的地下建筑物，可以将地下建筑物的建筑面积写入整体建筑面积，按权利人享受的建筑面积分配土地面积。4、所有权利人在自己的土地下增加利用空间，是提高土地利用率，与土地权利主体的变更无关。三、土地权利属的确定(一)确定土地权利的概念土地确认权是行政行为，是人民政府依法认定土地所有权、使用权和其他权利，明确土地权利的行政行为。(二)土地确认权与土地注册的关系从广义上的理解来看，土地权利是地籍管理的主要内容，土地注册申请、地籍调查、审查认可、注册注册、证明书发行的过程，是实际确定土地权利归属的过程。从狭义的理解出发，确定土地权利的归属是土地注册过程中的权利审查阶段，仅指土地权利来源的合法性审查和土地权利界限的确定，或者人民政府根据当事人的申请，依法调查确认土地权利。 土地确认权是指狭义的理解。(三)确定土地权利属的内容土地权利的主要内容是依法确定土地权利的主体、对象和内容。这里所说的土地权利主体，是指土地所有权、使用权和享受其他权利的权利人，包括自然人、法人和其他组织。 其中法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享受民事权利和民事义务的组织。 其他组织