商业地产 最终版

1、A商业地产发展状况,B商业地产开发风险分析,A商业地产发展状况,概念界定：报告所指的商业地产是从经营模式、功能和用途上区别于住宅地产、公寓、办公楼等房地产形式的房地产业一个分支，其开发目的主要是用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途。,2010年开始我国商业地产呈爆发式增长，2012年达到历史新高,进入21世纪以来，我国商业地产行业发展迅猛。中国商业地产联盟发布的20102011中国商业地产发展报告显示，2011年商业地产完成投资额达到7370亿元，较上一年度增长30.5%。而2012年商业地产完成投资额也达到了9312亿元。,国民经济增长，城镇居民人均可支配收入提高,A商业地产发

2、展状况,1,宏观背景,全国社会消费品零售总额继续增长,居民消费价格同比涨幅持续上涨,外资零售业的在华扩张,国民经济企稳回升，经济向好，朝着宏观调控预期方向发展。2012年全年国内生产总值519322.1亿元，同比增长8.9%。在投资稳定增长和消费平稳上升的引领下，实体经济出现反弹，经济景气快速回升，总体形势依然向好。2012年，其中人均可支配收入24564.7元，同比增长12.6%，扣除价格因素，实际增长7.2%。,2012年同比实际增长12.6%，与2011年17.1%的增速相比，增速有放缓。,2012年4季度2013年1季度，居民消费价格（CPI）同比分别上涨2.3%、2.7%，逐季上涨，

3、通胀压力增大。,自2005年开始全面放开国内零售业市场以来，各种利好因素及宽松的商业地产投资的政策环境，大量的外资零售商陆续进入中国市场。,“十二五规划”提出“构建扩大内需长效机制，促进经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变；加快发展服务业。”2004年第三产业对GDP的贡献率40%2010年第三产业对GDP的贡献率43%产业结构的升级，利好商业地产,A商业地产发展状况,1,宏观背景,中观背景楼市调控的真空，城市改造的需求2010年开始，房地产紧缩型调控针对住宅市场城市更新改造；国际化大都市；CBD建设；金融中心建设商业地产成为楼市调控新政的受益者,2001-2012年全国商业营业用房开发

4、投资一直保持较高的增长速度，年平均增长幅度为25.8%。2012年商业营业用房开发投资额累计为9312亿元，环比增长26.3%。增幅比2011年小4.1%。,全国,2,供给分析,2.1商业营业用房开发投资,一线城市,2,供给分析,2.1商业营业用房开发投资,2003-2011年一线城市商业营业用房开发投资年平均增长幅度为19.9%。2011年商业营业用房开发投资额累计为967.68亿元，增速相较2010年有所放缓。在全国投资额的占比达到13.2%。在2006年和2010年均有两次放量过程。,一线城市包括：北京、上海、广州、深圳、天津,二线城市,2,供给分析,2.1商业营业用房开发投资,二线城市

5、包括：沈阳、大连、南京、杭州、宁波、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、重庆、成都、西安（数据缺失的城市未列入）,2003-2011年二线城市商业营业用房开发投资增长速度也比较可观，年平均增长幅度为30.8%。2011年商业营业用房开发投资额累计为1863.85亿元，环比增长34.5%。增幅比2011年增长7.1%。,从商业营业用房投资占房地产开发投资总额的比例来看，2011年商业地产投资占总投资的比重为11.9%，占比再次回升。,占比,2,供给分析,2.1商业营业用房开发投资,20012012年商业营业用房及住宅投资比例,全国,2,供给分析,2.2商业营业用房新开工面积,2010年新开

6、工面积明显增加，随即放缓,一线城市,2,供给分析,2.2商业营业用房新开工面积,二线城市,3,需求分析,商业营业用房销售面积,全国,近两年，季度商业营业用房期房销售面积略高于现房销售面积（除2012年3季度）但期房销售增长平均速度明显高于现房。无论是销售面积还是销售额，商业营业用房同比增长率远大于商品住宅。,3,需求分析,商业营业用房需求影响因素变化,全国,3,需求分析,商业营业用房空置率,北京,仲量联行：截至2012年底，二线城市购物中心的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，其中一线城市的空置率从2011年7.9%增至8.4%。去年北京市上半年商业地产空置一年以上的面积达到4

7、2万平方米，同比增长133%，全年平均空置率达8.4%，而商业地产的空置率警戒值在6%左右。,商业地产面临需求减少的挑战,国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。电子商务虽无法完全取代实体经济，但其旺盛的生命力对商业地产中的零售商业带来致命冲击。,4,价格分析,商业营业用房销售、租赁价格指数,全国,自2001年以来，商业营业用房销售价格的涨幅一直高于租金涨幅，两者的差距曾经一度拉大（2004年1季度至2005年1季度），之后两者的变化基本同步。2008年至2009年2季度，商业

8、营业用房价格指数和租金指数同时探底，之后开始企稳回升，两个指数的差距也逐渐变小。,小结,爆发式增长商业地产开发的确呈现了巨大的热度。纵观宏观经济和商业地产的供给需求状况，整体的过剩暂时没有充分的数据支撑。但是商业地产的良性发展肯定需要实体经济支撑，现在实体经济尚处于恢复期，不足以消化高增速的商业地产供给。呈现新特点开发热点开始转移向一些省会城市和部分二三线城市。但是这个过程也存在着许多问题。进入调控视野从短期来看，随着各大城市新增供给的快速增加，短期内商业营业用房的空置率会有所上升。个别城市也已出现商业地产供过于求和结构失衡的情况。政策导向是国内商业地产持续健康发展的当务之急。,仲量联行：全国

9、二线城市购物中心空置率10.5%，成都的购物中心空置率达到12.6%。另外，成都的写字楼空置率全国最高，达到34.6%。,商业地产发展状况个案分析成都,商业地产发展状况个案分析成都,资料来源：国家统计局,资料来源：国家统计局,2007年-2012年成都各类型商业用地供销走势图,2012：供销比2:1、存销比超3:1，存量持续上扬，市场消化不良,资料来源：瑞理数据平台,商业地产发展状况个案分析成都,2013年商业用地供应面积和价格均呈现下降趋势,商业地产发展状况个案分析成都,成都市政府公布批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知显示，2013年中心城区全年计划总供地8

10、64.5公顷。其中，住宅用地204.5公顷（约占1/4），商业用地140公顷，折合为2100亩。这也意味着2013年，成都中心城区住房用地供应计划总量同比增长，而商业计划用地却出现同比下滑现象。,2013年商业用地成交面积和价格呈现下降趋势,商业地产发展状况个案分析成都,成都商业地产之商业综合体,成都市综合体总体现状:数量：截止2012年底，成都开工建设的城市综合体数量已达114个。体量：2011年，成都商业综合体面总面积532万平方米。2012年1年，成都的商业综合体总面积达到1061万平方米，比2011年增长1倍。根据目前规划，到2015年，成都商业综合体总面积将达到2757万平方米，在目

11、前的商业体量基础上再增加1.5倍。到那时，上海、北京等一线城市的综合体项目将远远不及中西部城市。商业综合体分布：城市综合体区域化分布特征明显，“一心两轴两片”五大板块竞争格局。在城南大板块商业综合体项目高达近30个。竞争激烈。,2012成都市新投入6个运营综合体,据不完全统计，2013年将陆续有16个商业项目开业，未来竞争激烈。,成都商业地产之商业综合体,四大板块为：1.市中心板块、2.东大街板块、3.非典型板块、4.人南路及天府新城板块,结构上：同质化现象突出大多数商业综合体，其业态都由住宅+写字楼+卖场构成现有的百货卖场不论从服装鞋帽、箱包、化妆品到日用品，几乎相同的品牌甚至相同的陈列。,

12、商业地产发展状况个案分析成都,数量上来看，成都商业地产存在短期供应过剩状态，需要市场在未来10年时间去消化。结构上来看，同质化现象突出。商业综合体数量大，业态组合方式趋同，且经营品牌相似度极高。但是，总体而言，业界对成都商业地产发展前景看好，目前的商业地产开发项目是开发商对市场的抢先占领行为。,小结,商业地产发展状况个案分析上海,资料来源：国家统计局,总体来看，上海商业营业用地投资额呈稳步上升趋势，商业营业用地新开工面积也呈现缓慢上升，但是波动较大。,商业地产发展状况个案分析上海,总体来看，商业商业营业用地供应近8个月呈现缓慢下降的趋势，波动明显。,商业地产发展状况个案分析上海,总体来看，上海

13、商业营业用地成交量呈缓慢上升的趋势，波动明显。,资料来源：中指数据,总体来看，近8个月供应和成交面积基本持平，总成交面积总供应面积之比为1.057略显供过于求的状况。2012年12月，2013年5月，供应面积不足，2012年11月、2013年4月供过于求。,商业地产发展状况个案分析上海,总体概况：2013年第一季度，上海商铺共计成交2773套，环比下跌36.66%，同比则上涨18.45%；成交面积为38.7万平米，环比下跌28.47%，同比则上涨了36.46%。,资料来源：搜房网,总体概况：2013年第1季度，上海商铺新取得预售证项目共计55个，新增供应面积为54.62万平米。2013年1季度

14、上海商铺新增供应虽环比下跌25.52%，但依然维持在超过50万平米的高位。,资料来源：搜房网,商业地产发展状况个案分析上海,分析：2013第1季度供求比再度攀升至1.41:1，居高不下的市场供应使得上海商铺市场库存压力上升，商铺供过于求的局面将长期存在。,总体概况：2013年1季度，嘉定商铺成交面积65402平米，勇夺成交面积冠军；浦东（含南汇）紧随其后，成交61716平米。分析：嘉定和浦东等作为新区，可出让土地面积大，商业市场潜力大，普遍被投资者看好。,商业地产发展状况个案分析上海,资料来源：搜房网,商业地产发展状况个案分析上海,1,风险特点,B商业地产开发风险分析,2,风险种类,宏观环境风险政治稳定、宏观调控政策、国民经济增长、利率变化、通货膨胀以及社会进程中的城市化等因素行业风险市场供求风险，地产价格带来的购买力风险，同业竞争风险，原材料价格上涨风险，商铺销售价格下跌风险、投机炒作风险、土地供应风险等项目自身风险地质状况、地震、水灾、火灾等自然风险，工