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文档简介
1、光彩国际物流产业园,2011-06-27,项目经济测算报告,一、项目成本分析,1、技术参数确定 2、开发总体成本构成 3、开发成本估算分项说明 4、开发费用估算分项说明 5、开发总体成本预算,规划用地情况: 用地面积:500000m2; 其中:规划道路面积:120000m2; 规划停车用地面积:30000m2 规划净用地面积:300000m2; 规划用地性质:商业用地; 土地使用强度: 建筑面积:400000m2以内; 容积率:控制在0.8; 建筑密度:50%; 建筑高度:控制在5-20米内; 绿地率:20%,面积:100000m2。 楼面地价: 成交价款总额5250万元,合约楼面地价131.
2、25元/m2建筑面积,1.1技术参数确定,项目规划设计假设:,1.2技术参数确定,2.开发总体成本构成,项目初步成本测算,土地成本,3.1开发成本估算分项说明,项目建安、配套成本测算(开发成本测算),3.2开发成本估算分项说明,前期工程费 建安工程费 配套设施费 不可遇见费,前期工程费,3.21开发成本估算分项说明,3.22开发成本估算分项说明,建安工程费,不可遇见费用 =(取前期工程费+配套设施费+建安工程费)*3% =( 4600.00+30400.00+3950.00 )*3%=38950.00 *3% =1168.50(万元),配套设施费,3.23开发成本估算分项说明,开发成本 =前期
3、工程费+建安工程费+配套设施费+不可遇见费 = 4600.00+30400.00+3950.00 + 1168.50 =40118.50(万元),3.3开发成本估算分项说明,4.开发费用估算分项说明,开发费用=财务成本(计)+管理成本(.5),管理成本=初步成本*1.5%= 40118.50 *1.5%=601.78(万元),财务成本=初步成本*10%= 40118.50 *6%=4011.85(万元),开发费用=4011.85+601.78 = 4613.63(万元),5.开发总体成本,开发总成本 =土地成本+开发成本+开发费用 =5250+ 40118.50 + 4613.63 =4998
4、2.13(万元),二、财务效益分析,1.财务计算中税项及费用设定,营业税取值: 5.8% 按国内资金开发的方式进行本次房地产开发,在进行物业销售时预计须支付的税项主要有营业税、营业税附加、印花税等,根据委托方提供的资料,销售期间税项合计按销售收入的5.8 %计算。 销售费用取值: 3% 按销售收入的百分比计算,其中包括中介代理费、项目推广宣传、广告等费用首期按销售收入的3%计算。 所得税取值: 25% 根据委托方提供资料,按应纳税所得额的25%计算征收。,2.财务效益分析前提,项目地上可销售总面积为400000m2; 项目建筑地上1-7层; 项目100销售状态分析总投入与收入。,3.销售收入测算,销售收入测算表,4.财务收益测算,财务收益测算表 (单位:万元),5. 项目综合评价,项
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