房地产设计阶段成本优化管控及xx经验分享

1、房地产设计阶段成本优化管理和龙虎经验共享，第一部分(战略部分):龙虎企业战略成本管理，第一，房地产市场新模式的新挑战，思考两个问题，解决一个答案的龙虎思想，第二个问题，为什么在同一政策环境下企业发展速度很慢？2、在同等发展速度下，企业的盈利能力差距大的原因是什么？-嗯？龙湖回答说，如何实现曲线超车，逆城突破；会引人注目，优雅地前进吗？资金问题、进度问题、设计问题、销售问题、管理问题、企业面临的很多问题都面临着很多问题，企业必须善于系统的思考、方法使用，不要画“问题树”，要“治头痛”。龙虎根本方法：采用业务和管理集成解决方案，龙虎明确定义三个关系：1、权限关系2、边界关系3、接口关系中的项目开发

2、流程系统设计需要充分考虑三个主体：总部地区城市公司项目最终形成基于价值链的三阶段流程系统：第一阶段：主要流程或核心流程第二阶段：业务流程第三阶段龙湖产品开发实施标准手册，龙湖产品线项目开发实施标准：城市选择项目规模和项目位置项目获取模型，投资模型和风险管理项目目标系统和开发计划基准项目启动计划设计模型项目建设模型项目营销和投资模型房地产运营和房地产服务模型项目后评估，新挑战：如何确认房屋销售？如果你得到土地，无论做什么产品(房子)，几乎都可以卖，甚至连顾客也有关系才能买！现在你不能保证卖房子。这样，堆积的文件就没有了，即使堆积多年，也可能变成零！所以最现实的挑战是：确认房子是如何销售的！然后，

3、如何提高产品竞争力是首要任务！-1-，2:根据房地产的新模式，龙虎的设计产品怎么办？-12-，1。住宅公司，朝哪个方向？土地指南显然是过时的！资金导向是必备条件，属于企业战略水平营销导向的营销导向是什么？满足市场需求的市场导向是满足谁的要求？客户导向是战略导向的产品导向，因为要创造满足客户需求的产品导向客户需求的产品！房地产产品的演变是什么使房地产产品发生了如此大的变化？首先是市场需求的变化。即使市场竞争不激烈，开发人员也不会开发没有竞争优势的产品。二是开发者拥有的作品概念和创新精神。促进房地产产品持续演化的另一个重要因素是技术提高和环境保护概念。第四，最重要的是人们追求和谐人际关系的房地产市

4、场发展史，产品的性能，即持续升级历史。毫无疑问，这一趋势将继续下去。，rand中国房地产管理咨询先驱和领导者，房地产未来趋势市场：产业化、金融化、集中化企业：专业协作、管理透明、运营效率产品：复合、标准化、生态、智能、 产品对决产品线计划标准化连锁开发，标准化产品线构建阶段， 在大多数情况下，业务业务模式取决于产品、型号(如万达型号、恒达型号)、市场战略、品牌战略和产品战争。战略略、开发模式和产品模式的选择，企业发展模式的选择：规模增长模式，“重新计算”代替“重新计算”，实现2.3龙虎目标成本的路径，1)引入现有工艺3360，提前准备80%最终，土地无法确保，可能会失去最初的投入，但我认为大体

5、上是值得的。2)工序采用并行任务：通过保证持续时间尽可能地交叉每个任务。2.3实现龙湖目标成本的路径，3)规模复制模式：采用“导入”，适当调整。2.3龙湖目标成本实现的途径，4)长期工作的重要性：掌握市场调查的准确性。计划管理是确保时间成本的流程优化，可以降低时间成本和增加出错的成本，实现2.3龙湖目标成本的路径，指标控制和成本分配，2.4设计阶段的成本管理-两个好工具，指标控制，结构指标，混凝土内容，钢筋含量，地下室计划，地下楼层，钢筋含量，停车效率， 外部立面；外墙：石材、砖材、油漆选择和比率；窗：轮廓、玻璃、硬件；扶手：轮廓、样式、门厅、电梯厅的装饰标准；景观；电梯配置；精密装饰；单元门

6、、房屋预先结算、基本工作、投标、进度控制、合理性、进度控制、准确性、汇总分析、支付、限额控制、进度控制、签证更改、可靠性、1、提高对总成本的认识(1)部门之间的紧密协作(2) (2)了解和分析客户要求，掌握产品发展趋势。，2.5龙湖费用管理因素，3，加强设计公司的管理和协调，(1)设计招标，(2)合同管理实施，(3)中期通信，监督，(4)实施奖惩措施，(2)龙湖费用管理因素，(4)管理程序和系统项目的设计阶段对产品质量起着决定性的作用，2.5龙虎成本控制因素，1、设计管理部门市场意识和规划能力-监督能力。准确掌握项目市场意图，以确定正确的产品设计方向。2、设计部门要严格执行结果标准。正确实施每

7、个阶段的设计结果标准，3，降低工作人员增加工作的复杂性。单位类型适量标准。4、优化工作流程，将串行工作转换为并行前端：产品创新设计、部件工作、计划、建筑设计、结构、设备和功能平面并行，可以有效地实施程序。2.6龙湖设计经理11质量要求，5，提高决策效率；公司内决策机制项目公司、区域公司、集团三方关系；完美、高效、风险之间的平衡6、选择优秀的设计服务提供商选择能做适当事情的人7、加强合作伙伴管理设计单位、供应商、模型制作等设计相关单位的构建：在设计过程中持续定期进行技术沟通和审核。努力明确合同安排：钢含量、目标成本；2.6龙湖设计经理十一项质量要求，8、输入条件更多约束和意识，不太随便；市场定位

8、成本目标政府要求9，执行计划，随时“拉警报”；10、标准化和创新，增加流通；11、不断提高设计经理的专业技能和专业技能；2.6龙湖设计经理的11项质量要求，(c)实际战争，土地投资演示阶段完成土地投资演示阶段项目目标成本(土地版本)项目启动阶段完成项目目标成本(初期版)项目设计阶段完成项目目标成本(程序版)初步设计阶段完成项目目标成本(执行版)初步工程实施阶段项目目标成本(实施版本)准备就绪后，应在15个工作日内由项目成本经理负责，配置项目小组成员和其他相关人员，参考组合同计划系统分解目标成本，制定项目目标成本分解和合同计划。 确认项目完成成本项目成本管理器提供开发成本、市场营销成本的数据，财

9、务部门负责提供分配给项目的管理成本、财务成本和公司层发生的市场营销成本。最后，项目完成成本由项目成本管理器汇总。龙虎成本管理实施规则和标准模块，由项目成本经理负责，在项目完成结算项目完成后30个工作日内，以规定的格式组织项目成本汇总和分析，输入成本系统。龙湖成本管理实施规则和标准模块、设计阶段成本管理三大工具1、目标成本计算和分解2、投资分析模型、3、历史成本数据库、项目投资经济分析模型、模型内容包括项目基本数据、项目阶段成本计算、建设进度计划付款计划、销售和退货、资金来源利用指标计算、模型，编制模型的重要性，为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目的实际运行，过程的风险；模

10、型允许实时跟踪项目收入情况，提供项目运行过程中决策的基准。通过嵌套公司所有项目的模型，可以了解公司、级别的现金流。模型的基本结构、影响模型评价指标的主要因素、项目总投资、总销售额、投资支付时间和实际销售时间构成了模型的主要内容。模型由基本数据表、项目分段情况、成本衡量、项目进展和支付计划、销售和回收计划、资金金来沅和使用表以及现金流量表等模块组成。模型的基本指标、净现值是项目计算期间按行业基准折现率或其他设置折现率计算的年度净现金流现值的总和。净现值是项目净现值越大越好的绝对指标。内部收益率，项目投资实际预期实现的收益率，使投资项目净现值等于零的折扣率。内部收益率是项目内部收益率越高越好的相对

11、指标。表示现金成本收益，投入1元的支出项目可能带来的现金收入。该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益率的指标。权益资本乘数表示项目的资本与总投资的比率。这意味着1元的自有资金投入可以控制多少总投资的指标越大越好。项目指标的测量系统、评价项目优缺点的指标系统包括项目内部收益率这三个指标；项目的现金成本收益；项目的权益资本乘数。从三个主要方面衡量项目的优缺点：项目内部收益率：从项目动态收益的角度；项目现金成本收益：从项目现金流量的角度；项目的权益资本乘数：权益资本使用效率的角度，度。nnn，项目土地利用阶段决策支持，风险控制项目研究开发阶段经济控制，设计优化项目建设阶段成本管理，销

12、售控制项目完成阶段比较分析，新项目指导，项目运行各个阶段模型投资经济分析模型的作用在项目运行的各个阶段不同成都龙湖项目精彩成本管理案例中。PPT、节能措施、建筑体形系数为0.35的内部窗户墙面积大于0.30的方向应该是隔热桥铝合金中空玻璃窗、玻璃5 12 5中空玻璃。窗壁的方向小于0.30，应使用隔热桥铝合金中空玻璃窗、玻璃5 6 5中空玻璃。外墙保温墙采用200厚页岩空心砖外附着30厚ZL粉末聚苯乙烯颗粒外墙保温材料。屋顶隔热材料用珍珠岩保温砖隔热节能屋顶。门绝缘门防火，保温，隔热，符合防盗功能的双面金属门加绝缘，绝缘门。给排水节能设计所有卫生陶瓷采用符合国家标准的节水材料节约用水。Hvac

13、节能设计所有设备使用节能产品。合理进行风管系统设计，降低管道阻力，降低设备功率。，成本敏感点分析钢铁占项目投资的14.3%。断桥铝合金占项目投资的10.64%。混凝土含量占项目投资的9.14%。外部隔热层(聚苯乙烯颗粒)占投资的7.98%。工程难点分析，工程难点，1，基坑墙支护：基坑开挖林销售模板区(即正式项目的幼儿园)和临界时道路更近，可能需要垂直支护；2、地下室工程：大面积无变化的地下室大体积混凝土浇筑存在大裂缝防水风险，在设计和施工中必须重视。3、建设现场管理：地下室安装面积大，现场布置大，需要分阶段利用现有场地；设计管理核心措施、设计管理重点、公寓面积和公共摊位比例控制成本，以及控制建筑与景观关系的节能设计地下屋顶设计和景观设计项目的深入设计调查和设计人防设计(与建筑初步设计同步)对各种敏感点的进一步研究，13、好感分析，1、市中心大型中庭花园社区：通过仔细规划，将地球中心设置为2500002、双游泳池的构成：室外游泳池和室温调节游泳池的人性化设计，其他需求所有者可以根据季节选择各自的个性。3、住宅超低海滩率、公共交通面积调整到16%以下，给业主带来实际优惠。4、将家庭大厅和地下车库作为公债设计，通过自然景观的引入和绝妙的装饰，有效地提高住宅质量。5，6米选择高景观园林，给家具带来经济、用途的