房地产评估课件5.ppt

1、1,第八章 成本法,1、成本法概述,2、土地价格评估的成本法,3、新建房地产价格评估的成本法,4、旧房地产价格评估的成本法 5、成本法应用举例,2,第一节 成本法概述,一、成本法的概念 别称：成本逼近法、原价法、承包商法、重置成本法。 定义：它是求取估价对象在估价时点的重新构建价格（重置价格或重建价格），扣除折旧，估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 通过成本法评估得出的房地产价格称为积算价格。,3,第一节 成本法概述,“成本”的含义： 1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去

2、或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新构建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。,4,第一节 成本法概述,重置（重建）价格的概念： 在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。,5,第一节 成本法概述,二、成本法的基本原理 1、从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理 ； 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论 ； 因此，房地产价格不能高于买者的预期，不能低于卖者的成本。买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正

3、常的费用、税金和利润）。,6,第一节 成本法概述,三、成本法的适用范围 1、 一般来说，新开发建设、可以假设重新开发建设、计划开发建设的房地产都可以采用成本法进行估价。 2、成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。,7,第一节 成本法概述,三、成本法的适用范围 3、单纯的建筑物估价,通常也采用成本法估价。 4、在房地产保险（包括保险和理赔）及其他损害赔偿中，一般也采取成本法进行估价。,8,第一节 成本法概述,四、成本法估价的一

4、般步骤 1、搜集有关成本、税费、开发利润等相关资料； 2、估算重置价格或重建价格； 3、估算建筑物的折旧； 4、求出积算价格。,9,第一节 成本法概述,五、成本法估价中的注意点 1、区分实际成本和客观成本。 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值。 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值；当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这方面的考虑。 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。,10,第

5、二节 土地价格评估的成本法,一、基本公式 1、运用成本法评估土地价格的思路 1）运用成本法评估土地价格的适用对象 新开发土地，包括：填海造地，开山造地，征用农地之后进行基础设施建设和开发，拆除城区中旧建筑物并整理后出售土地等情况。 2）土地的价格构成 一方面:地租资本化。要获得某块土地的使用权，必须支付一定的代价，即地租或低价； 第二方面：土地投资和利息：其中土地投资包括征地、拆迁、安置费用和土地开发费用；有关土地的资金投入要计算利息。,11,第二节 土地价格评估的成本法,一、基本公式 1、运用成本法评估土地价格的思路 1）运用成本法评估土地价格的适用对象 新开发土地，包括：填海造地，开山造地

6、，征用农地之后进行基础设施建设和开发，拆除城区中旧建筑物并整理后出售土地等情况。 2）土地的价格构成 一方面:地租资本化。要获得某块土地的使用权，必须支付一定的代价，即地租或低价； 第二方面：土地投资和利息：其中土地投资包括征地、拆迁、安置费用和土地开发费用；有关土地的资金投入要计算利息。,12,第二节 土地价格评估的成本法,一、基本公式 2、运用成本法评估土地价格的公式 1）成本法评估土地价格的基本公式 土地价格=取得待开发土地的费用+土地开发费用+开发利润+应纳税金+投资利息+土地增值收益 2）新开发区分宗土地价格评估的公式 开发区某宗土地的单价（取得开发区用地的总费用+土地开发的总费用+

7、利润总额+投资利息+土地增值收益）（开发区总面积可转让的土地面积的比率）用途、区位等因素修正系数 其中，可转让土地面积的比率=可转让土地的总面积/开发区总面积,13,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 1、成本法评估土地价格的程序 1）计算取得土地费用； 2）计算土地开发费用； 3）计算投资利息； 4）计算投资利润； 5）计算应纳税费； 6）确定土地增值收益； 7）计算土地积算价格。,14,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 2、取得土地费用的计算：为了取得土地向土地所有者或原使用者支付的费用。 主要包括以下三个方面： 1）土地使用权出让金或地价款； 2）征地或房屋拆迁安置补偿

8、费； 3）有关土地取得的手续费及税金；,15,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 根据房地产开发用地取得的途径，土地取得的成本的构成可以分为下列三种： （1）征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。 （2）城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 （3）通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。,16,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 3、土地开发费用的计算 1）按照土地开发程度将土地类型划分为：生地、毛地和熟地。土地开发即是将生地和毛地开发为熟地。 2）结合估价对象在估价时点的状况和土地的生熟程度，土地开发费用涉及的项目有：基础实施建设

9、费、公共配套设施建设费以及开发过程中的有关税费。,17,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 4、投资利息的计算 土地取得费用、土地开发费用，无论它们的来源是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息： 其中：R为利息额；Q为资金额；r为利率；n为计息期。当r为年利率时，n为计息年数；当r为月利率时n为计息月数。,18,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 4、投资利息的计算 1）土地取得费用的利息：计息基数为土地取得费用，计息期为支付时间到开发完成时间，代入公式计算得到利息。 2）土地开发费用的利息：计算基数为土地开发费用，利息计算根据投资情况有以下处理方法： 1）开发费用在整个开发

10、期内均匀投入； 2）开发费用在开发期内分期投入。,19,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 2）土地开发费用的利息 例1：总投资为300万元，开发期为2年，投资在2年内均匀投入，同期银行贷款年利率为10%，则利息为？ 例2：总投资为300万元，开发期为2年，第一年投入总投资的60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率10%，则利息为 例3：总投资为300万元，开发期为2年，在第一年年初投入总投资的60%，第二年年初投入剩余的40%，则利息为？,20,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 5、投资利润的计算 投资利润 =（土地取得费用+土地开发费用）*利润率 其

11、中： 土地取得费用和开发费用之和即为总投资额； 利润率应根据开发类似土地的平均利润率水平确定。,21,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 6、应纳税费的计算：主要是销售阶段应缴纳的税费，主要有： 1）营业税； 2）城市维护建设税； 3）教育费附加； 4）其他应由卖方负担的税费，如土地增值税等。,22,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 7、土地增值收益的含义和计算： 农地经过征地、开发之后，其价值在土地投入成本的基础上又有一定的增值，开发后出售的是改良后的能产生更大收益的土地，其价格必定高于土地取得费用与投资及利息、利润之和。 土地取得费用与投资及利息、利润税费之和乘以土地增值

12、收益率来估算土地增值收益。,23,第二节 土地价格评估的成本法,二、估价程序 8、计算土地计算价格 将土地取得费用、开发费用、利息、利润、税费、土地增值收益六个部分相加即得到无限年使用权价格； 对无限年使用权价格，根据估价时点土地的剩余使用年限，进行年限修正得到剩余年限的土地使用价格。,24,第二节 土地价格评估的成本法,例题： 某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10，销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转

13、让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)。,25,第三节 新建房地产价格评估的成本法,一、新建房地产价格的计算公式 新建房地产价格=土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 二、新建房地产价格评估的步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、贷款、利润等资料和政府有关规定； 2、确定估价对象的各项费用； 3、求取积算价格，得到新开发房地产的总价格和单位价格； 4、若估价对象是新开发房地产中的一部分或一套建筑单元，要进行商品房差价处理。,26,第三节 新建房地产价格评估的成本法,三、新建房地产价格的构成 1、取得土地费用； 2、开发成本； 3、开发利润；

14、4、管理费用； 5、投资利息； 6、销售费用；,27,第三节 新建房地产价格评估的成本法,四、房屋租金的一般构成 1、定义：房地产租赁的价格形式，简称房租。 2、分类 1）商品租金：包括八项因素； 市场租金是房屋在市场上公开出租所能形成的租金水平，应以商品租金为核心； 2）成本租金：折旧费、维修费、管理费、利息、税金五项因素； 3）准成本租金：折旧费、维修费、管理费三项因素； 目前政府向最低收入阶层提供的廉租住房，租金水平低于准成本租金，仅有维修费和管理费两项构成。,28,第四节 旧房地产价格评估的成本法,一、基本原理 运用成本法评估旧房地产的现时价格，由于、土地建筑物都是在过去某时点获得和建

15、造，所以，不能采用房地产原来的建造成本，而应以估价时点的重新建造成本为基础，考虑估价对象已经过若干年的使用和磨损，应当扣除建筑物的折旧，以准确反映房地产的现时价格。,29,第三节 旧房地产价格评估的成本法,二、运用成本法评估旧房地产价格的操作步骤 1、求取估价对象房地产在估价时点的重新建造成本； 2、计算建筑物的折旧； 3、重新建造成本扣除建筑物折旧得到计算价格。 三、运用成本法评估旧房地产价格的计算公式 1、房地合一的旧房地产： 旧房地产价格 =旧房地产重新建造成本-建筑物折旧 =土地重新取得费用+建筑物重新建造成本-建筑物折旧 2、旧建筑物：旧建筑物价格 =建筑物重新建造成本-建筑物折旧,

16、30,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 1、含义：在估价时点重新取得或重新开发、建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。 不同的估价对象的重新建造成本： 1）土地的重新建造成本； 2）建筑物的重新建造成本； 3）房地合一的房地产的重新建造成本；,31,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 2、建筑物重新建造成本分类 建筑物重置价格和建筑物重建价格。 1）建筑物重置价格含义： 2）建筑物重建价格含义： 3）两者的共同点： 4）两者的不同点： 5）各自的适用对象：,32,第三节 旧房地产价格评估的成本法,例题： 某新建房地产：土地面

17、积20000m2,建筑面积50000m2，现时土地重新取得价格为3000元/m2，建筑物建造的成本为1800元/m2，管理费用为建造成本的3，该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，两年建设期。土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40，第二年均匀投入60，年利率为6。销售税费是房地产价格的7；开发利润为房地产价值的20，试评估该房地产的总价与单价。,33,第三节 旧房地产价格评估的成本法,解： 新建房地价格土地取得成本开发成本 管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 VA+B+C+D+E+F A+D1=300020000（1+6%）2.25 BC+D2=

18、180050000(1+3%)40% (16) 0.5+60%(1+6%) 0.5 E=V7 ；F=V20 V=300020000（1+6%）2.25+180050000(1+3%)40% (16) 0.5+60%(1+6%) 0.5+V7 +V20 =22758.40(万元) 单价V/建筑面积4552元/m2,34,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 1）土地重新建造成本的求取：可采用成本法、市场比较法或收益法、基准地价修正法等方法评估。 2）建筑物重新建造成本的求取：直接法和间接法 求取建筑物重新建造成本，是假设建筑承包商根据开发商的要求完成新的建筑

19、工程后，开发商应当支付的全部费用，其中应包含建筑承包商的合理利润和正常的销售税费。,35,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 建筑物的重新构建价格的具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。还可以通过政府授权部门定期颁布的房屋重置价格、房地产市场价格中扣除其中的土地价格来求取。,36,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 单位比较法：是指以估价对象建筑物为整体，选取某种与该建筑物造价密切相关的计量单位为比较单位，通过调查、了解估价时

20、点类似建筑物的这种单位造价，并做适当的修正、调整来求取建筑物重新构建价格的方法。这种方法实质上是是市场法，比较常用、简单，但是粗略。通常有单位面积比较法和单位体积比较法。,37,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 单位面积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的面积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与面积关系较大的房屋，如住宅、办公楼等。,38,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求

21、取： 单位体积法是根据当地近期建成类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正和调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来估算估价对象建筑物的重新构建价格。这种方法主要适用于造价与体积关系较大的房屋，如储油罐、地下仓库等。,39,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 分部分项法：是假设将估价对象建筑物分解为各个独立的构建或分部分项工程，然后测算各个独立构件或分部分项工程的数量，再调查、了解各个独立构件或分部分项工程的单位价格或成本，最后将各个独立构件或分部分项工程的数量乘以相应的价格或成本后相加，来求取建筑物重新构建价格的方法。,4

22、0,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 工料测量法：是先假设将估价对象建筑物分解还原为建筑材料、建筑构配件和建筑设备，然后测算重新构建该建筑物的材料、构配件、设备的种类和数量、工人时数，再调查这些部分的单位价格标准，最后两者相乘求和，来求取建筑物重新构建价格的方法。,41,第三节 旧房地产价格评估的成本法,四、重新建造成本 3、重新建造成本的求取 2）建筑物重新建造成本的求取： 指数调整法：是利用有关价格指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点的价值来求取估价对象重新构建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方

23、法的测算结果。 将原始价值调整到估价时点的价值的具体方法，与市场法中交易日期的调整的方法相同。,42,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 1、建筑物的折旧：建筑物在使用过程中由于物质因素、功能因素或经济因素可能造成价值的损失，利用成本法估价时必须扣除这种损失，这成为折旧。 2、折旧的分类：根据造成折旧的原因，将建筑物折旧分为包括物质折旧、功能折旧和经济折旧。 物质折旧：物质折旧又称为物质磨损、有形损耗，是指建筑物在实体上的老化、损坏所造成的建筑物价值的损失。包括自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损坏和延迟维修的损坏残存。,43,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 造成物

24、质折旧原因： （1）自然经过的老化是由自然力作用引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、风化、基础沉降等，它与建筑物的实际经过年数正相关。同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件，如酸雨多的地区。 （2）正常使用的磨损主要是指由人工使用引起的，它与建筑物使用性质、使用强度和使用年数正相关。如居住用途的建筑物比工业用途的建筑物磨损要小。 （3）意外破坏主要是指突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的，如地震、水灾、雷击等，人为方面的原因有失火、碰撞等，这些损坏有可能进行修缮，但是会存在“内伤”。,44,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 造成物质折旧原因： （4）延迟维修的损坏是

25、指由于没有适时地采取预防、养护措施或修理不够及时引起的，它造成建筑物不应有的损坏或者提前损坏，如门窗有损坏，墙体和地面有裂缝等。 功能折旧 功能折旧又称为精神磨损、无形损耗，是指建筑物在功能上的落后所造成的价值损失。,45,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 导致建筑物功能缺乏、落后或过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的价值标准过低、人们消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑等。 （1）功能缺乏是指建筑物没有其应该有的设备、部件、设施或系统等。如住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路，办公楼没有电梯、集中空调、宽带网络等。,46,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 导

26、致建筑物功能折旧的原因 （2）功能落后是指建筑物已有的部件、设备等标准低于现在的标准。以住宅来说，现在时兴“三大、一小、一多”，是指客厅、厨房、卫生间大，卧室小，壁橱多的房型；过去建造的卧室大、客厅小、厨房小、卫生间小的住宅相对而言就显得过时。 （3）功能过剩是指建筑物已有的部件、设备等标准超过市场上要求而对房地产价值的贡献小于其成本。如某厂房要求的标准层高是5m，若有层高为6m的厂房在出售中，购买者要多花1m的成本，导致了功能过剩。,47,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 经济折旧又称为外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市

27、场上的供求关系影响）、区位因素（如环境恶化、交通拥挤、城市交通规划的改变等）。 经济折旧分为永久性的和暂时性的经济折旧。如一个高级住宅区的周围新建了一个工厂，导致居住环境的恶化，经济折旧，这样的折旧是永久性的。在经济不景气的时候，高税率、高失业率会导致房地产价值的下降，当经济复苏的时候，房地产的价值也会提升，这种折旧即为暂时性的经济折旧。,48,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 2、建筑物的耐用年限 1）自然耐用年限定义： 2）经济耐用年限定义： 注：在房地产估价中一般应采用经济耐用年限。 3）确定建筑物的耐用年限的两点注意： 1）建筑物耐用年限从建筑物竣工验收合格之日算起，建设期不

28、计入耐用年限； 2）起始时间：取建筑物竣工验收合格的时间为起点； 终止时间：当建筑物耐用年限早于土地使用权年限结束时，去建筑物耐用年限结束的时间；反之，取土地使用权年限结束的时间。,49,第四节 建筑物的折旧,一、建筑物折旧的含义 3、房地产估价中的折旧与会计上折旧的差别： 1）折旧目的不同； 2）折旧技术不同； 3）折旧方法不同； 4）耐用年限不同。,50,第四节 建筑物的折旧,二、折旧的求取方法 1、耐用年限法 ：直线法和余额递减法。 是将建筑物的重新构建价格按一定的方法分摊到其耐用年限内，从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。 1）直线法：又称定额法，假设建筑物的价值损耗均匀，即在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧额为： 其中： -第