伟业顾问2007年北京亦庄13C1综合体项目第一....ppt

1、亦庄13C1综合体项目的第一阶段报告，伟业顾问2007年12月，B.A.Consulting，项目分析构想，项目特性判断，系统分析，综合分析判断，地区条件开发目标机会条件，地缘分析，综合分析定位战略，定位方向，市场动态判断，城市发展作用判断市场整体定位案例分析案提案的对比，新城线市场线产业线， 项目特性判断1 :地区条件，新城.新中心.新地标，项目特性判断1 :地区条件，新城：大北京京津町走廊的重要节点离北京最近的新城， 新中心：以产业核心区为中心发展的新核心工业区和生活区交通节点新地标：中部荣华路商业带亦庄长安街商业中心区的竞争关系标志建筑、项目特性判断2 :开发目标、高级责任房地产、良好的

2、持续生命力， 项目特性判断2 :开发目标社会责任感-区域发展开发区服务平台-服务产业发展、服务招揽、服务工委、管委会的示范品质形象要求-确立主要的商业形象，提高地区价值-提高外部竞争力，接受CBD业务的需求转移， 新城地区中心-亦庄门户效果商务中心-把握产业发展的脉搏，满足市场客观需求和经济效果-追求利益，保证项目运营的社会利益VS经济利益，长期利益VS短期利益，企业，项目，项目特性判断3 :机会条件，后期发展空间决定13C3和13C4地块：占地面积1.47万(不含万源公寓)建设面： 供热工厂：占地面积2.95万面：项目价值判断3 :机会条件，13C1区划容积率3.0-3.5占地面积1.76万

3、建筑面积6.16万建筑密度40%绿地率25%的上限为80m、13C1规模小，产品能实现单一高质量的压力， 自身形成有影响力的相邻地块的改造性难以为项目生命力提供空间，前期开发力VS后期牵引空间、新城.新中心.新西兰高水平的责任房地产具有良好的持续生命力，本项目应如何表现？ 我们必须从高度结合案例研究，动态地解决核心问题. 首先从自己出发，从机会条件、项目分析构想、项目特性判断、系统分析、综合分析判断、地区条件开发目标机会条件、地缘分析、综合分析定位战略、定位方向、市场动态判断、城市发展角色判断、市场需求判断、整体定位案例分析方案提案比较， 新城线市场线产业线B.A.Consulting、新城线

4、、地缘分析、产业线、市场线、宏观用地、地缘分析宏观区域、大北京区域、亦庄新城位于城市发展的主导方向，是京津町走廊的重要节点。 京津两地城市的发展亦加快了庄园的发展。 大北京地区发展“双核多中心城市圈战略”，亦庄位于城市圈最具发展潜力的地区，构成新城特有的地区发展优势，地缘分析宏观地区、北京城市空间、北京城市空间的配置为“双轴双带多中心”， 打破“摊位大饼”传统结构，以多中心城市空间新结构亦庄为重点发展新城之一，作为最重要的新城之一，具有政策和资源优势，体现了首都功能中心地区：东城、西城、崇文、宣武首都功能最主要的载体、政治、经济、文化中心功能。 城市功能扩张区：朝阳、海淀、丰台、石景山担负着面

5、向全国和世界的外向型经济服务功能。 城市发展新区：通州、大兴、顺义、昌平北京是疏散城市中心区产业和人口的重要地区，是未来北京经济的中心。生态涵洞发展区：门头沟、房山、平谷、怀柔、密云、延庆首都的坚固生态屏障和北京市民休闲的理想空间、地缘分析宏观区域、北京功能规划、新城市功能定位中，未来也庄园居住， 商业双向发展方向的城市规划的11个新城距天安门直线距离亦庄16.5公里通州20公里顺义30公里大兴18公里房山30公里昌平25公里怀柔30公里密云30公里门头沟25公里平谷80公里延庆75公里，城市扩张速度加快了道路交通设施建设的速度地缘分析宏观区域、北京市的发展亦庄在北京的魅力逐渐变大，产生了居住

6、、商业需求双向延伸的地区价值和示范地位，空间优势显然要求城市化进程优先完成新城市建设的意义，地缘分析地区地位，分析亦庄的功能规划“二人有七片多中心”高新技术产业中心高端产业服务基地的国际宜业是新城居住的城市发展改变地区作用的要求多中心，立体开发多中心带来一定的所有权型房地产风险，对区域产业的发展深感兴趣， 未来多中心结构的建立，局部的核心作用产业分散仍是亦庄发展的重点，地缘分析中地区的地位，亦庄内部的计划，中央商务区，核心居住区、居住区、物流中心、工业产业区、轻轨12号线、荣华中路、本案、中央商务区：亦庄的中心地区位于开发区用交通主轴环岛附近的交通联系节点：连接西部生活区和东部工业区的轨道计划

7、：靠近计划轻轨12号线，本案所属西区的发展已经进入稳定东区的发展后，势头强劲的未来亦庄物流贸易中心是亦庄的发展中心，一期：西区、二期：东区成熟地区有综合功能房地产竞争市场的风险不容忽视，土地利用规划图、中央商务区的商业定位很明确，共同形成中央商务气氛现在还处于起步期， 由于潜在竞争压力大，项目市场的机会和风险共存的潜在土地供给已经不可能综合体项目上市了，在地缘分析中，规划中间地区的地位，进而在庄内部规划中央商业区，明确整体的商业定位本案和区域内部竞争关系的竞争情况， 本案要求选择差别化路线，开发区荣华路是“轴线计划”计划荣华路是BDA地区的象征性大路。 【主体区域规划】北部地区：产业展示、进军

8、企业扶植区中部地区：象征地区南部地区：环境共生商务办公室地区，北部地区结合产业展示和振兴与扶植进军企业的功能定位，主要土地用途以办公室、文化展示、商业、酒店和酒店式公寓的复合功能为主。 中部地区将金融商务与以商业为中心的高密度复合城市空间的功能定位相结合，主要土地用途为商业办公室，兼具酒店、酒店式公寓和SOHO的复合功能。 南部地区结合环境优美的中高级商务办公室地区的功能定位，主要土地用途为办公室，并设酒店、酒店式公寓和低层商务。 荣华路的标志效果是中央商务带的核心价值，在地缘分析中，亦庄内部规划了荣华路，受原建筑、国融国际、一品亦庄的形象影响，荣华路现在的居住气氛要彻底修改中央商务带的气氛需

9、要事件形象的压倒性突出，而且具有相当的规模很难形成重点，原规划方案、用地周围环境、地缘分析微观区域、中央商务区域的定位本案商业形象突出，领导地位的建筑高度、项目体积直接影响了项目的推进作用，地缘分析微观区域的地位、用地周围环境、 要求与用地相邻的东侧建筑形象旧和核心地区形象定位不匹配，改造荣华中路两侧建筑的西高东低，使两侧形象不对称，容易形成压迫感，建议本案局部拔高，形成立体开发，东侧：万源酒店100101间厨房，500900元/日，南侧：北京大宝化妆品有限公司，区划南侧视线屏蔽，东北侧：开发区政府采购中心，煤气中心，风貌古老，东侧：交管，城市管，人才，计划，开发区机构办公室房地产，西侧：国融

10、国际中型商业，小面积公设图纸出售公寓，西北侧：成熟住宅项目一品亦庄，北侧：开发区不让位空地，东北侧：数公里烟囱竖立，项目位于下风，形成不利因素，东侧：完成的轻轨形成一定的噪音干扰，但非住宅项目用地西方临地干线道路、建筑形象整齐，现代，项目形象要求西方现状和潜在的商业气氛，本案主要受西方商业环境西方商品亦庄、国融形象的影响，本案提高了一定的抑制效果，确立了正确的指标， 要求项目象征性立体开发，突破上限，在地缘分析交通条件，项目位于亦庄和外部交通的核心联络线的水流，人流大是亦庄内部区域的功能划分明确，周边还没有形成中央商业功能，没有形成有效的客流连接亦庄五环出口、北环北路，通向旧宫。 通往津京塘的

11、出口。 到六环、马驹桥。 亦庄居住区。 亦庄工业区。 项目中心商务区，中心交通位置尚未聚集，2007年12月17日2008年8月开通的全长120公里每小时300公里/小时全线贯通北京-天津，东区交通枢纽京津城际铁路、轨道L2线、S6线亦庄枢纽站开通， 京津城际铁路亦庄站的轻轨L2建于2012年建立的郊外铁路S6线2020年，京津城际铁路亦庄枢纽站将亦庄作为由京津新门口和京津第二通道形成的复合交通走廊，加强与京津塘产业带、港口、货物机场的联系，外部交通升级，产业发展的深度本案带来了首都周边的外地客人的机会，地缘分析交通条件、外部交通京津城际、地缘分析交通条件亦庄内部网络清晰，为项目奠定了良好的可

12、到达性的基础。 地区交通，北环东路：现在亦庄多条进入公共汽车的路，荣华路：亦庄最集中的路，可直达南四环，万源路：连通工业区和生活区，双向可到达，隆庆街：连通工业区和生活区，双向可到达，设有轻轨站，天华路：连通北环西路， 中和街：将工业园区和生活园区连通，可以双向到达，到达性好，有利于聚集工业园区、居住区两人的人流，有利于正面影响：亦庄外向交通解决方案，聚集大量人气负面影响：大量人员滞留，形成节点性堵塞的轻轨噪声和地面高架视觉的影响项目位于隆庆街站西北侧的13C3区与宏达北路相邻，2004年批准案线路长： 19.5公里经由站10个，最终施工方案，北起5号线宋家庄站连接也由西区在2010年运营，本

13、案积极提出滞留方案， 通过房地产功能避难大量人流，应建议尽量缩短轻轨站的适当北移距离，转移对周边地区有负面影响的本案通过设计方法加强建筑亮点，考虑到噪声污染和视觉干扰，地缘分析交通条件、地区交通分析-亦庄轻轨、地缘分析交通条件、 亦庄轻轨符合TOD的发展要求，完成后有效集聚人流，综合体符合有利于集聚人流为项目周边道路、轨道、公共交通提供良好到达性的综合体的要求，受距离限制和区域周边多层建筑物的影响，本件在一定程度上发挥指导作用微观交通分析，荣华中路：亦庄门干线道路，双向四车道，巴士723、927、976 :从外部到北京西客站、前门、北湖水路内部通向马驹桥，轻轨12号线开通后，在项目附近设置了网

14、站，带了大量外来人。天华北街：区域旁路，双向自行车道，公共汽车324，交通202 :从外部到公主墓，马家堡内部通向奔驰工厂区，十三路：区域路，双向自行车道，不具有良好的微观环境，项目内部交通改善和设计要求，地缘分析用地条件，用地概况，规模小， 形成商业气氛困难的13C1:位置：北京经济技术开发区荣华中路东侧用地性质：商业服务业耐用年限： 40年总占地面积： 17615平方米容积率：3.03.5建筑密度： 40建筑使用性质：办公室和商业建筑面积：(地面) 5284761665平方米汽车万平方米绿化率： 25，2222喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓653，4c 3区划：占地面积0.93万建面：

15、13C3和13C4地块：占地面积1.47万(不含万源公寓)建设面： 后期扩张空间的大小直接影响项目前期开发目标，地缘分析区划条件，供热厂：占地面积2.95万面： 因为、周边区划、地缘分析用地条件、土地价值、势利，所以将地区优势引入用地设计，直接下一条干线道路，附近有公共汽车站，主要配置下一个入口，导入人流。 主要的交通干线道路、车流的主要到来、主要的入口配置适当以引导车流。 主体建筑区域适合布置办公大楼等交通线路。 在轻轨一侧笔直地配置商业等工作状态，可以乘坐轻轨引导人流。 眺望项目主体斜街，可以建立相对独立的职业形态类型，可以分流一部分客群。保留的万源公寓，环境保护的要求被排出，长期地分解煤

16、气，用绿化带，轻轨隔离，联系不强，未来的利用灵活。地缘分析、优秀但不卓越、潜力地区优势政策资源的居住、商业双向性影响了新的城市指标，未来市场风险大和与中央商业带竞争关系的综合房地产机会，市场需求指标有价值，周边环境缺陷的象征性要求突破了高度交通的核心， 从没有产生节点价值工业园区需求的微观交通条件不卓越的地缘分析来考虑整体定位，规模小，商业气氛难以形成后期空间，宏观、中、微观、用地、强势姿势、拐点的作用、综合体效果、形象突出，突破了上限什么是合体效果？ 我们希望综合体在本案中发挥什么样的作用？ 综合体的定义，洛克菲勒中心，美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，其开发从1930年到今

17、天，目前世界上规模最大的个人所有商业、娱乐中心洛克菲勒中心是世界上最有名的象征性建筑群之一的房地产塔并实践证明办公室、旅馆、购物、居住和娱乐是建筑整合功能的重要组成部分，形式成功是和谐的基础，最终实现了独特的整合效果。 项目价值判断综合体效果，将城市综合体定义为城市各种房地产功能的复合、相互作用、互价值链建筑、文化意识形态的集合体。 CITY COMPLEX，整合效果，提高地区形象，建设城市中心，日本六本木山的历史：六本木，二战前上流阶级和外国大使居住区，二战后相继形成高密度居住区，地区形象差的现状： 2003年建设六本木山， 包括日本东京著名购物中心和旅游中心的东京凯悦大酒店、维珍TOHO电影城、朝日电视、森大厦、森艺