中日房地产估价制度比较

1、中国和日本房地产估价制度比较,08土地资源管理 408寝室 陈明明 王丹 张云 谷贤锋,中国大陆房地产估价制度的建立,中国房地产业的建立和振兴，迫切需要建立完善的房地产估价制度。 随着我国土地使用制度、住房制度以及相关领域的经济体制改革的断深入和完善，房地产估价的作用越来越大 ，服务的领域越来越广，房地产估价行业在各项经济活动中渐显其地位和重要性。,建设部1988年170号文件中提出:“房地产价格评估工作越来越重要”、“各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍”。,1993年1月15日，建设部和国家人事部发布了关于认定房地产估价师有关问题的通知。,1994年9月，中国房地产估价师学会正式建立。,1

2、995年1月1日全国实施中华人民共和国城市房地产管理法。,1995年3月22日，国家建设部和人事部发布了房地产估价师执业资格考试实施规定和房地产估价师执业资格考试实施办法 。,日本房地产估价制度的建立,日本称房地产估价为不动产鉴定。 日本的不动产鉴定分为两大步骤，如下：,银行代理,不动产鉴定协会，不动产研究所,期间，日本政府建立了一系列的法律进行完善。,1961年3月，日本公共用地取得制度调查会向建设大臣建议建立不动产鉴定评价制度。,1962年在建设省成立了“宅地制度审议会”，该会于次年提出“关于建立不动产鉴定评价制度的申请”,1963年7月通过了不动产鉴定评价法，并于1964年4月实施，不动

3、产鉴定制度由此诞生。,1964年3月 ，制定了不动产鉴定评价基准，使估价制继续趋于完善。,从上面两国房地产制度建立的过程中我们不难看出日本的房地产估价制度比我国要早很多，成熟很多。所以中国在这方面有许多需要借鉴日本的发展经验。,日本不动产鉴定评价制度的内容,从事不动产鉴定评价的人员需要取得一定资格。 法律上规定了对不动产鉴定士的要求;1)应凭良心，诚 实进行不动产的鉴定评价，同时不得做出损伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补的信用的行为。2)如无正当理由，不得将其业务上所得的秘密向他人泄露。除了法律上规定的要求外，日本还制定了不动产鉴定评价的伦理纲要，要求不动产鉴定士有良好的道德品质。,从事不动产鉴

4、定评价业者需要向政府登记，其业务的行使必须受到某种限制。不动产鉴定评价法规定，欲经营不动产鉴定业者如在两个以上的都道府县设立事务所，则应向国土厅登记，其他则向事务所所在地的都道府县登记。登记的有效期间为3年期满后如欲继续营业则需要重新登记。经营者还需每年一次向国土厅或都道府县提供以下文件:1)过去1年的工作实绩的书面报告。2)不动产鉴定士及不动产鉴定士补变动的报告。3)其他总理府令所规定的书面报告。未按规定登记者不得经营不动产鉴定业。,对我国房地产评估制度的启示,启发一：加强房地产评估人员的综合素质。首先我们对比一下,日本,中国,不动产鉴定士的资格须经过三次考试合格，并有两年以上的实务经验，再

5、需完成1年的实务补习者方可取得，而且还在法律上规定了不动产鉴定士、不动产鉴定士补的职业道德。,确立了房地产估价师资格认证制度，但只有房地产估价师的资格是经过国家统一考试取得，一般的房地产估价员资格的取得是由各省自行决定。而且也没有在法律上规定他们从业的行为规范和烙守的准则。,启发二：加强对房地产估价业的管理，建立政府监督和组织约束相结合的管理体制。,在日本，为了行使有关对不动产估价的法律规定的权力，在国土厅中设置了土地鉴定委员会。,而我国在政府管理机构中还没有单独的部门来管理房地产估价业，而只有房地产估价师学会管理房地产估价人员，但它只是接受政府主管部门的指导，只属于建设部管理的学术团体，管理职能有很大的局限性。,启发三：建立和健全房地产评估的法律和法规体系。,市场经济从某种意义上讲就是法制经济，只有建立完善的法律和法规才能使房地产评估人员行为规范化，也才能使政府管理法制化。,日本,不动产鉴定评价法,不动产鉴定评价法施行令,不动产鉴定评价施行规则,不动产鉴定评价基准,中国,城市房地产管理法,城市房地产中介服务管理规定,总之，通过中