资产评估学第二章

1、第二章 资产评估的基本方法,第一节成本法 第二节市场法 第三节收益法 第四节清算价格法,第一节 成本法,一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算,一、成本法的基本含义,成本法，是指首先估测被告评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 基本公式可表述为： 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值,二、成本法的基本前提,采用成本法评估资产的前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态； 2、被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投入价值。

2、,三、成本法中的基本要素,（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值,四、成本法中各个参数的评估方法,（一）资产的重置成本的估算方法 1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法,1、重置核算法,是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 （1）购买型 （2）自建型,例如：,重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：,例如：

3、,重置购建设备一台，现行市场价格每台50000元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，该机器设备重置成本为： 直接成本：51800元 间接成本为：400元 重置成本合计：52200元,2、价格指数法,价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法。计算公式为： 资产重置成本=资产历史成本价格指数 或者为： 资产重置成本=资产历史成本（1+价格变动指数）,例如：,某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1

4、990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为：,例如：,某项被评估资产1990年购建，账面原值为10万元，1999年进行评估，已知1990年和1999年的该类资产定基物价指数分别为130%和150%。则被评估资产重置成本为： 被评估资产重置成本 =100000150%/130%=138460（元）,又如：,某被评估资产历史成本（账面价值）为200000元，1992年建成，1997年进行评估，经调查已知同类资产的环比价格指数分别为：1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则有：

5、被评估资产重置成本= 200000（1+11.7%） （1+17%） （1+30.5%） （1+6.9%） （1+4.8%） =382000（元）,3、功能价值类比法,是指利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价格或重置成本的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置成本，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置成本的技术方法。 （1）生产能力比例法 （2）规模经济效益指数法,（1）生产能力比例法,计算公式为： 被评估资产重置成本 =参照物资产重置成本被评估资产年产量/参照物年产量,例如：,某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由

6、此可以确定其重置成本为：,例如：,某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，由此可以确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =500004000/5000 =40000（元）,（2）规模经济效益指数法,被评估资产的重置成本 =参照物资产的重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量）x 公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数。,例如：,某重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件，规模经济效益指数为0.7，由此可以确定其重置成本为： 被评估资产重置成本 =50000（4000/5000 ）0

7、.7 =42769（元）,（二）资产的实体性贬值的估算方法,实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。 一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、年限法 3、修复费用法,（二）实体性贬值及其估算,1、观察法 资产实体性贬值重置成本有形损耗率 有形损耗率1成新率,（二）实体性贬值及其估算,2、年限法 资产实体性贬值重置成本已使用年限/总使用年限,例：,某资产于1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，在正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。 由此可以计算该资产的利用率： 资产利用率=103607.5（103608）10

8、0% =93.75% 由此可确定其实际已使用年限为9.4年,（二）实体性贬值及其估算,3、修复费用法 修复费用法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。,（三）功能性贬值及估算,功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 功能性贬值的估算步骤：,（三）功能性贬值及估算,功能性贬值的估算步骤： 第一，将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。 第二，计算二者的差异，确定净超额运营成本。 第三，估计被评估资产的剩余寿命。 第四，以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现之和就是被评估资产功能性贬值，计算公式为：

9、 被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）,某种机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果见下表：,（四）经济性贬值及其估算,经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少。,1、间接计算法,经济性贬值额=重置成本经济性贬值率 经济性贬值率= 1-（资产预计可被利用的生产能力资产原设计生产能力）x 100% 式中，x为功能价值指数,2、直接计算法,经济性贬值额=资产年收益损失额（1-所得税税率） （P/A,r,n） 式中，x为功能价值指数,例：某被

10、评估生产线的设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构发生变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台左右。根据上述条件，该生产线的经济性贬值率大约在以下水平上： 经济性贬值率 =1-（20000-60000）200000.6 =（1-0.81）100% =19%,又如，假定每年减少6000台产品，每台产品损失利润100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10%，所得税税率为25%。则该资产的经济性贬值额大约为： 经济性贬值额 =(6000100)(1-25%)(P/A,10%,3) =1119105（元）,例如：,现对某资产进行评估，已使用7年，预计还可

11、使用6年，该资产全新成本为258万元，经检测，该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需花费42万元，试评估该资产的评估值。,例如：,现对某资产进行评估，已使用7年，预计还可使用6年，该资产全新成本为258万元，经检测，该资产有一部件全部损坏，需要重新更换，需花费42万元，试评估该资产的评估值。 评估值（25842）6/13 99（万元）,第二节 市场法,一、市场法的基本含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标,一、市场法的基本含义,（一）市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。,二、市场法的基本前提,1、

12、需要有一个活跃的公平市场 ； 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。,三、市场法的基本程序及有关指标,运用市场法进行评估，基本程序如下： 1、选择参照物； 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异； 5、综合分析确定评估结果。,运用市场法应考虑的可比因素主要有：,1、资产的功能 2、资产的实体性特征和质量 3、市场条件 4、交易条件,四、市场法中的具体评估方法,（一）直接比较法 直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修

13、正系数或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修正从而得到评估对象的一类方法。 其基本公式： 评估对象价值=参照物成交价格 修正系数1 修正系数2 修正系数n,四、市场法中的具体评估方法,（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。,第三节收益法,一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法中各项指标的确定,一、收益法及其适用的前提条件,收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。 其基

14、本计算公式可表述为： n Ri P = i=1 (1+r)i 式中：P评估值 Ri未来第i个收益期的预期收益额 n收益期限 r折现率,收益现值法适用的前提条件：,1、被评估资产的未来期望收益必须是能用货币衡量的； 2、资产所有者所承担的风险必须是能用货币衡量的； 3、被评估资产的未来收益期限是能预测出来的。,二、收益法应用的形式,（一）资产未来收益期有限的情况 （二）资产未来收益无限期的情况,（一）资产未来收益期有限的情况,例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测得出3年内各年预期收益的数据如下表： 评估值283+356+167.9806.9（万元）,（二）

15、资产未来收益无限期的情况,1、未来收益年金化的情形 2、未来收益不等额的情形,1、未来收益年金化的情形,n Ri P = i=1 (1+r)i R P = r,2、未来收益不等额的情形,n Ri P = i=1 (1+r)i m Ri R 1 P = + i=1 (1+r)i r (1+r)m,例如：,某企业预计未来5年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。确定该企业在持续经营下的评估值。,评估过程可按下列步骤进行：,首先，确定未来5年收益额的现值 现值总额 12/(1+10%)+15/(1+1

16、0%)2+13/(1+10%)3 +11/(1+10%)4+14/(1+10%)5 =49.24万元 其次，将第六年以后的收益进行本金化处理，即：14/10%140万元 最后，确定该企业评估值为： 49.24+140 0.6209136.17万元,三、收益法中各项指标的确定,（一）收益额 （二）折现率 （三）收益期限,第四节清算价格法,清算价格法，是以清算价格作为被评估资产估价标准的一种评估方法。 由于资产清偿变现的原因不同，变现时限不同，资产变现的自身条件也不同，从而使清算价格又有了强制清算价格、有序清算价格和续用清算价格三种不同的形式。,强制清算价格是指资产所有者在短期内就会推动对资产的控

17、制和支配权，按快速迫售变现的办法清偿债务。这种强制既有来自法律和合同的强制约束力要求变现清偿的压力，又有快速变现的时间压力。在快速变现条件下，资产公平市场是不存在的，因而，强制清算价格与现行市价有很大的数量差距。 有序清算价格，指资产所有者允许有一个适当的时限，将资产进行清算整理，宣传推销，选择买主变现资产的价格。因此其资产价格可能比强制迫售条件下的清算价格略高些，但同样低于资产公平市场的现行市价。 续用清算价格是指整体资产完整保存下来，作为生产盈利能力出售的清算价格。这是由于整体资产本身具有继续使用的价值，清算出售的原因并不是因为整体资产不具有适当的盈利潜力，而是由于其他原因引起的，如因失去

18、融资支持和暂时经济困难而破产，因管理不力造成经营失败等。这时的清算价格实际上是整体资产处于本金市场的价格，因而在本质上与收益现值概念有一致之处。但是由于清算本身具有某种强制性，本金流动的公平市场条件不具备，因而续用清算价格时显低于收益现值，但通常高于有序清算价格。,一、清算价格法进行评估的前提条件,第一，具有法律效力的破产处理文件或抵押合同及其他有效文件为依据； 第二，资产在市场上可以快速出售变现； 第三，所卖收入足以补偿因出售资产的附加支出总额。,二、清算价格法评估资产的方法,（一）现行市价折扣法 （二）模拟拍卖法 （三）竞价法,（一）现行市价折扣法,指对被清理的资产，首先在市场上寻找一个相适应的参照物；然后根据快速变现原则估定一个折扣率并据以确定其清算价格。 例如，一辆旧桑塔纳轿车，经调查在旧机动车市场上成交价为4万元，根据销售情况调查，折价20%可以当即出售，则车辆清