物业管理论文

1、关于沈阳市云华园小区物业管理现状的调查班 级 8408102 学 号 姓 名 指导教师 陈 静 沈阳航空航天大学2011年10月【摘要】物业管理是随着市场经济兴起的新兴行业，它作为人们以社会化、专业化、市场化方式解决房地产后续管理的主要手段，越来越凸现其重要性。沈阳市伴随着经济的快速发展，物业管理从无到有，从小到大，从零星起步到整体推进，经过十几年的努力，走过了一条艰难曲折而又灿烂辉煌的探索发展之路。作者通过对沈阳市部分小区走访，实地调查小区的物业管理，总结实际情况，对物业管理存在的问题进行了深入的分析，得出了现阶段沈阳市物业管理的现状，并提出了建议及对策。关键词：物业管理发展现状竞争机制 业

2、主自治云华园小区由辽宁宝利开发公司开发建设，通过公开招投标选聘辽宁安泰物业公司实行物业管理。小区共分三期开发建设，一期2005年入住，二、三期2007年底入住，小区共16栋楼，753户。一、 云华园小区的现状随着社会发展，人们对生活质量的要求不断提高，对文化追求和环境的要求也在提高，随之对社区的要求也不断提高。通过对云华园小区的实地调查，以及通过对小区住户了解情况，总结出云华园小区现阶段存在的以下几问题。(一) 园区内停车位紧张，收费较高小区内多数居民拥有私家车，但是停车位太少。因为小区内的车库数目有限，虽然小区地表也有一些停车位，但远远不能满足居民的需求。停车位大约有不到200个，加上车库，

3、也不过200多个。因此，造成小区内车辆摆放杂乱，占用了大量公共面积。并且居民对于收费标准有异议，百分之六十以上觉得收费标准过高，与收益不成正比。(二) 维修不及时，物业管理人员素质不高在调查过程中，多数居民反映，在向物业报修后，不能得到及时的维修，甚至到现在也没有修理，并且存在“踢皮球”现象，推脱责任，开发商和物业公司互相推脱。由于物业管理是新兴的行业，人才储备基础薄弱，从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展。管理人员有约占80%以上的人员来自原房产部门或其他行业,且具有本科以上学历的高级管理人员不足20%。(三) 小区管理不到位 小区中曾发生过入室盗窃案件，多数居民认为这与物业对小区的管理不到

4、位有关，小区治安状况需要加强。并且小区内存在居民占用公共绿地的情况。小区内极少数居民私自占用绿地，改为自家菜地，严重侵害了他人的利益。(四) 小区居民缺乏自治意识和维权意识，参与积极性不高多数居民只知道成立了业主大会，选出了自己的业主代表，但是却很少参与其中，不少业主既对参加业主委员会不感兴趣，也对业主委员会的日常工作缺少支持。在遇到物业管理方面的问题时，多数业主不去找业主委员会解决，而是要么忍耐，要么自己解决（如拒交物管费等）。并且业主委员会的成员不少为退休人员，缺乏专业的知识。二、当前沈阳市物业管理存在的问题目前，沈阳市的物业管理工作在全省是领先的，在全国处于中上等管理水平，但与深圳、广州

5、、上海等先进城市相比还有一定差距。（一） 物业管理收费难，依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒物业管理管理企业与业主互为权利义务的享有者和实施者，他们站在各自的立场对物业服务收费的看法不同。有些业主认为物业企业服务不到位而拒交物业费，而赢利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，物业管理是否能正常运作，为业主提供高质量的服务，全依赖于向业主收取的物业管理服务费。目前，沈阳市部分住宅小区物业管理收费率偏低，物业管理企业经营的良性循环机制无法建立，极大地限制了行业的发展。造成这种状况的原因主要有三个，一是业主消费观念未形成。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多业主还存在无偿享受服务

6、的传统观念，习惯了由单位的房产管理部门或房管所管房的模式，认为实行物业管理就是想多收钱。有的业主在住房消费上花钱买服务的观念没有建立起来；有的业主存在观望心理，看到别人不交物业费，自己也不交。二是还没有制定与住房制度改革相衔接的物业管理货币补贴政策，工资构成中未包括物业管理支出部分，业主经济承受能力普遍较弱。已经实施了物业管理的小区，甚至物业管理水平比较好的小区，也存在物业管理收费困难的问题。三是部分业主对物业管理企业要求过高，没有按照物业服务合同监督执行，而是总用高档住宅区的服务标准衡量物业管理水平，没有形成质价相符的意识，有的甚至将发生治安案件的责任归咎于物业管理企业。（二） 业主委员会组

7、建滞后，业主自治作用发挥不够业主大会和业主委员会是代表和维护小区全体业主的合法权益的组织， 在物业管理活动中具有不可替代的作用。但在实际运行中存在有的业主委员会不能代表业主的意志，甚至根本不发挥作用，形同虚设，少数业主委员会委员为谋求个人私利侵害业主利益的行为，以及委员不作为而损害业主利益的情况，等等，影响着物业管理行业规范运作发展。（三） 建管缺乏有效衔接，开发遗留问题困扰物业管理建设单位的前期开发遗留问题不仅使物业管理企业承担了许多开发的滞后成本，而且加大了管理和收费的难度，加之近几年物业服务收入增长的客观限制和物业服务成本的刚性增长，使物业管理行业的平均利润率不断下降，一些企业处于亏损局

8、面。存在工程质量问题，配套设施不完善，工程技术档案质料不齐全等现象。（四） 市场化程度不够，还没有完全建立竞争机制虽然目前沈阳市已经推行了物业管理招投标制度，但绝大部分是邀请招标，部分项目还存在陪标现象，市场竞争尚不充分。此外，由于部分物业管理企业尚不具有独立的缔约和竞价地位，物业管理资源配置的市场程度相对较低，公平竞争流于形式的现象依然存在。三、针对物业管理存在的问题提出的对策（一）加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识业主是房屋的所有权人，是物业管理服务的主体，强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。

9、（二）提高物业企业素质，努力为居民提供优质服务各物业企业要切实加强内部管理，努力提高素质，不断提高服务水平。一是切实加强企业基础建设。各物业企业要完善企业内部管理制度，加强自身建设，适应市场竞争的需要。二是大力提高物业管理从业人员素质。要切实加强企业班子建设，加大人员培训力度，全面推行持证上岗制度，抓好多层次的人才培训，加强企业关键岗位和技能培训，提高从业人员素质。（三）科学制定收费标准按照“分等定级、分类定价”的原则制定物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不同等级，物业费价格不同，服务内容和质量也不同，科学地测算物业管理费，使之更加透明、规范、合理。根据物业管理企业提供的服务质量、

10、服务水平的不同采用不同的收费标准，坚持质价对应、收费项目与收费标准对称。（四）建立公平合理的竞争机制市场经济就是公开、公平、透明的竞争经济。 物业管理行业作为劳动密集型行业，在市场竞争激烈的今天，必须增强品牌意识和竞争意识，特别是那些由房管所转制形成的物业企业，更要转变观念，注重学习国内外的先进经验，加快发展，不断提高企业的核心竞争力。（五）多形式培养人才，为物业管理发展提供人才资源加大培训工作力度，提高物业管理人员的专业素质。按照建设部有关要求，制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；根据管理人员的实际情况和工作需要，定期或不定期对在职人员举办专题培训，使员工的技能不

11、断提高；抓好学历教育，从在职管理人员中选拔有培养前途的员工，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养人才。参考文献： 1王贵岭.物业管理M，北京：中国物价出版社，2003.2贺学良.ALBERT LO（美），王子润.中国物业管理M，上海：文汇出版社，2003.3季如进.物业管理M，沈阳：辽宁大学出版社，2001.4王家福.物业管理条例释解M，北京：中国物价出版社，2003.5夏善胜.物业管理法M.北京:法律出版社,2003,4.6物业管理条例释义M.北京:中国法制出版社,2003.附录调查问卷时间： 地点：调查问卷1你认为小区有必要启用物业管理吗？A 需要 B 不需要 C 无所谓2你认为物业公司与业主是什么关系？A 管家与主人 B 合同的甲乙方 C 管理者与被管理者3你所了解的物业管理都包括以下哪几个方面（多选）A 保洁 B 安保 C 维修、设备维护 D 供暖 E 消防 F 车辆道路 G 绿化 H 公众代办性业务4你认为现在小区的物业管理范围如何？A 范围太广，应减少管辖范围 B 范围太窄，应增加服务项目 C 正常 5你对物业管理费的收费标准清楚吗？A 清楚 B 一般