XX项目销售计划研判56页.ppt

1、上海公司09-10年销售计划研判及建议,2.从市场的角度研判销售计划,2.1首次置业产品线,琥珀、四季90+,竞争范围选择：宝山除东城板块的70-110平米的产品,琥珀郡园,四季花城,康桥水都,经纬城市,大华梧桐,上 海,首次置业产品线综合评级：万科琥珀C，万科四季B，康桥水都A，经纬城市 B,大华梧桐B,上 海,琥珀、四季90+,上 海,从成交面积结构： 四季90产品处于片区主力成交区间，且销售率较高。 09年四季仍然处于此区间，市场容量充足。 从成交总价结构： 四季90产品总价100万左右，处于市场的高总价区间，该区间市场容量充足。 09年由于片区价格下调，片区的总价结构进一步往下调整，四

2、季的总价下调至90万上下，市场容量较为充足，但是竞争压力增大。,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,琥珀、四季90+,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，成交量自6月开始大幅萎缩。片区大多项目价格自8月开始调整，调整幅度20%。 四季3月调整价格，价格下浮10%。,市场结论和策略建议,区域需求量大。 四季如果市场发生恶化，调整价格依然能完成销售量。 琥珀需要调整产品的总价。,片区成交,万科四季,上 海,琥珀、四季90+,白马、花园小城90+,竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块70-100平米的产品,花园小城,

3、奥园,九城湖滨,白马花园,绿洲香岛,假日景苑,鑫都城云天绿洲,上 海,龙翔公寓,白马、花园小城90+,首次置业产品线综合评级：花园小城C，白马花园B，奥园A，绿洲香岛A，假日景苑C,上 海,白马、花园小城90+,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 白马和花园小城90产品处于市场主力的为80-110平米 ，此区间销售率较高。但是销售率低于70-80平米的市场。 从成交总价结构： 白马和小城处于市场的主力成交总价70-110万，但是60-70万的市场容量更大。 白马09年产品总价在70-110万mini洋房，市场容量较大。 小城09

4、年产品总价在80-90万，明显高于今年的产品总价，预计销售有一定的压力。 09年竞争板块如九亭价格会调整，总价段下降，对2个项目造成总价的竞争压力。,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测,1-9月，板块成交表现良好，价格处于相对稳定。 白马90+产品去化稳定，9月份价格明显下调。,市场结论和策略建议,片区成交,白马花园,上 海,白马、花园小城90+,区域需求量大。 白马销售计划可实现。 花园小城总价有一定的压力，完成销售计划有一定难度。,花园小城3房,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 花园小城三房产品

5、处于片区主力成交区间，销售率一般。 从成交总价结构： 花园小城三房产品09年上市总价在130万左右，位于片区主力总价区间内。 销售计划研判： 09年可售56套，计划可完成。,竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块120-160平米的产品,竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块70-110平米,金色里程、金色城市90+,金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块 2010年之后周康预计有大量新盘上市，竞争格局将发生变化,上 海,首次置业产品线综合评级：金色里程B、金色城市C 、湾流域A、锦绣华城B、金谊河畔C,上 海,金色里程、金色城市90+,金色城市、金色里程90+,上 海,分面积段，万科对比片区0

6、8年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 金色城市和金色里程90产品处于片区主力成交区间，且销售率较高。 从成交总价结构： 金色城市90产品09年上市预计价格13500元/平米，总价120万，由于产品的竞争力较里程弱，总价差价较少，价格竞争压力大。 金色里程90产品09年上市预计价格15000元/平米，总价135万，处于板块主力总价段内，目前板块成交价格相对稳定，所以市场容量较大。,120-150万 切开,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,6月之后，板块价格下跌，随着价格持续下行成交量反弹 金色雅筑低价策略实现高销售率,万科金色雅筑成交,片区成交,未来市场容量和万

7、科去化预测：,市场结论和建议：,上 海,金色里程、金色城市90+,市场首置供求旺盛。 里程09年销售700套有一定难度。如果调整价格可以完成销售量。 城市的产品总价有一定的压力，09和10年完成计划有一定难度。,2.2首次改善产品线,城花新园90+,竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块70-100平米的产品,城花新园,九城湖滨,奥园,绿庭尚城,新时代富嘉,上 海,城花新园90+,首次置业产品线综合评级：万科城花新园A- ，奥园B，绿庭尚城B，新时代富嘉花园C,上 海,城花新园90+,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 片区最

8、主力成交面积段在80-100平米，城花新园90产品处于此区间，但是片区除了70-80平米销售率较高，首次置业产品整体销售率偏低。 从成交总价结构： 片区主力总价在80-110万。城花新园90产品总价130-160万，处于板块较高水平，板块120万以上的产品年去化321套，容量有限，所以面临容量的风险。 临近的九亭板块存在大量90产品,且价格呈现下降趋势，会对本项目形成部分客户分流。,城花新园90+,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交量始终保持在相对稳定的状态，价格自7月份后明显下调。 奥园新增表现良好，8月份价格下调拉动成交。,市场结论和策略建

9、议,片区成交,奥林匹克,上 海,10年销售价格较高，完成销售计划有一定难度。 城花具有较好的客户基础，如果价格合理会，成交量可以提升。,城花新园135,竞争范围选择：七宝、九亭、大古美梅陇板块120-160平米的产品,城花新园,皇都花园,新时代富嘉花园,东方花园,贝尚湾,上 海,城花新园135,首次改善产品线综合评级：万科城花新园B，皇都花园B，贝尚湾B，新时代富嘉花园C,上 海,城花新园135,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 城花新园三房135产品处于片区主力成交区间，销售率较140-160平米较低。 从成交总价结构： 城

10、花新园三房产品09年上市主力总价在250万上下，处于片区主力总价段内，属于片区传统改善型产品，市场接受度较大。,城花新园135,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交量持续下降，9月份跌至谷底。 皇都花园成交低迷，价格未见下调。,市场结论和策略建议,片区成交,皇都花园,上 海,板块120-160首改产品供应逐渐萎缩，板块改善型客户基础多，预计09年销售可实现。 10年完成销售流量有一定难度。,济阳路145、金色城市140,上 海,竞争范围界定为：三林、北蔡、周康板块120-160平米,金色城市主要竞争范围在三林、北蔡板块 2010年之后周康预计有大

11、量新盘上市，竞争格局将发生变化,首次置业产品线综合评级：济阳路项目B，尚东国际C，金谊河畔B，锦绣华城A,上 海,济阳路145、金色城市140,济阳路145、金色城市140,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 济阳路项目145三房和金色城市140三房产品均为片区非主力三房面积段，销售率很低。 从成交总价结构： 济阳路项目145三房260万，市场份额较小，1-10月成交32套，容量很小。 金色城市140三房产品总价200万，其中200万总价段是区域三房主力总价段，但是属于高总价段。而金色城市的竞争力相对湾流域，大华锦绣竞争力较弱，

12、总价竞争压力大。,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交量相对稳定，价格保持平稳。 尚东国际成交低迷，价格保持高位稳定。,市场结论和策略建议,片区成交,尚东国际,上 海,济阳路145、金色城市140,板块120-160首改产品供应逐渐萎缩。 预计销售计划可实现。,2.3再次改善产品线,白马联排和燕南园,竞争范围选择：新桥、江川、颛桥、九亭板块180-240平米的产品,燕南园,依云郡,白马花园,丽水馨庭,雷丁小城,合生城邦城,上 海,白马联排和燕南园,首次置业产品线综合评级：燕南园C，白马花园B，依云郡B，雷丁小城C，丽水馨庭B-,上 海,白马联排和

13、燕南园,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-9月,分总价段，万科对比片区08年1-9月,从成交面积结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力联排面积段，且销售率较高。 从成交总价结构： 燕南园和白马花园联排产品均处于片区主力成交总价段内。 但是300万以下的总价市场份额明显高于400万以上的。目前竞争对手纷纷调低价格，所以09年总价将进一步下调，所以未来价格竞争压力,白马180联排,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交表现良好，成交价格处于下降通道。 白马联排产品6月后销售受阻，价格无明显下降。,市场结论和策略建议,片区成交,白马花园,上

14、 海,燕南园,板块供应逐年缓慢缩小，为万科提供机会。 万科产品总价较高，销售计划实现由一定难度。 如果价格作适当调整，可以提升销售速度。,赵巷晶园180,竞争范围选择：青浦、松江160-220平米的产品，220-260平米市场,赵巷晶园,合生朗庭,山水四季,莫奈花园,滟澜山,上 海,赵巷晶园180,再次改善产品线综合评级：赵巷叠加C，赵巷联排C，莫奈花园B，合生朗庭B，山水四季B,上 海,上 海,赵巷晶园别墅,分面积段，万科对比片区08年1-10月,分总价段，万科对比片区08年1-10月,从成交面积结构： 赵巷晶园180平米叠加和220平米联排处于片区主力成交段，且销售率表现最佳。 从成交总价

15、结构： 赵巷晶园180平米叠加处于市场主力的200-250万总价段，容量较大。 赵巷晶园220平米联排，总价440万的总价在400-500万，片区市场容量3套/月，容量较小。,赵巷晶园180,市场规模和份额（赵巷和泗泾片区）,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交保持稳定，价格处于相对较低水平。 合生朗庭表现出价格优势，快速去化。,市场结论和策略建议,片区成交,合生朗庭,上 海,项目总价不具有竞争力，10年完成销售计划有一定难度。,赵巷晶园220,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，板块成交逐步下降，价格处于相对较低水平。 山

16、水四季城成交表现良好，价格稳步增长。,市场结论和策略建议,片区成交,山水四季,上 海,项目总价不具有竞争力，10年完成销售计划有一定难度。,蓝山联排及合院、里程及名郡联排,上 海,设定范围为浦东、南汇周康板块、浦江城板块，总价500-1000万的别墅产品 整个东区范围内目前600-1000万在售项目不多，主要集中在北蔡、三林板块 未来2010年后周康板块中海、保利项目上市，将加剧竞争,主要竞争范围：浦东、南汇周康、浦江镇板块,上 海,蓝山别墅、里程别墅、名郡别墅,蓝山联排及合院、里程及名郡联排,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-10月,分总价段，万科对比片区08年1-10月,从成交面积结

17、构： 蓝山联排215平米，里程联排255平米，蓝山合院270平米所处的市场容量较大。 从成交总价结构： 蓝山215平米联排，处于300-400万总价，总价市场容量较大。 蓝山合院270平米和里程联排255平米，处于600-900万的总量较小的市场，但是从08年万科的成交占比来看，万科保持目前的状况，仍然能够获得比较大的市场占比。,市场规模：,去化和价格趋势：,1-9月，全市500万以下总价的别墅产品成交表现与大市相同,先扬后抑的走势显示出经济型别墅同样受到整体市场的影响。 阳光花城6月开盘36套，当月成交50%，然后销售速度走缓，价格没有变化。,全市300-500万,浦东300-500万,阳光

18、花城,09-10市场规模预计：,结论：,提供浦东总价稀缺的产品，市场竞争力中等预计，预计度成交量在9套/月。销售计划可实现。,蓝山联排215,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,1-9月，市场同类产品成交先扬后抑,7月份开始走弱,价格保持稳定,并未出现明显的调整。 蓝山小城上半年保持良好销售,7月份后成交大幅下降,市场结论和策略建议,片区成交,蓝山小城,上 海,蓝山合院、里程名郡联排,09年市场仍然处于调整期，再改产品销售速度放缓。 名郡在09年的销售计划,金色城市175、金色名郡180,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-10月,分总价段，万科对比片区08年

19、1-10月,从成交面积结构： 金色城市和金色名郡180产品，处于全区主要份额的再改产品段。但是片区总容量较小。 从成交总价结构： 金色名郡180产品总价360万，金色城市175平米290万处于板块总价容量较高的区间，但是板块成交量较小，且2个项目总价处于总价区间的高位所以不具有竞争优势。,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,片区成交,未来市场容量和万科去化预测：,市场结论和建议：,片区再改公寓去化速度缓慢,片区再改产品去化速度缓慢，08年月均仅9套 10年3月开盘，当年销售78套实现有难度，建议调低流量,金色名郡叠加180,上 海,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,片区成交,计划预计完成情况

20、：,未来市场容量和万科去化预测：,市场结论和建议：,金色城市170,片区再改公寓去化速度缓慢,片区再改公寓产品供应较少，去化速度缓慢 10年预期市场有所好转，项目周边配套趋于完善，计划可实现性较高,上 海,2.4高端产品线,翡翠别墅-独栋,竞争范围选择：全市1200万-1600万的别墅产品,翡翠,南郊,梵高,棕榈泉,上 海,翡翠别墅-独栋,高档产品线综合评级：万科翡翠C，南郊别墅A，梵高B，棕榈泉花园B,上 海,翡翠别墅-独栋,上 海,分面积段，万科对比片区08年1-10月,分总价段，万科对比片区08年1-10月,从成交面积结构： 翡翠别墅的360-450平米处于全市别墅的较小的市场份额，且销售率非常低。 从成交总价结构： 全市同类产品中表现较好的总价段位于1000-1400万以及1800万以上的豪宅中，翡翠别墅的1200-1600万市场1-10月总共成交101套，月均10套，市场容量很小。 08年1-10月成交表现最好的南郊别墅，总价在100-1200万平米，容积率0.35，花园平均在350-500平米的岛屿的独栋别墅。,翡翠别墅-独栋,市场规模和份额：,去化和价格趋势：,未来市场容量和万科去化预测：,计划预计完成情况