鑫苑经三路项目第一阶段补充报告二

1、继三通一期工程第二次补充报告后，我想介绍：郑州鑫源房地产有限公司，2。对产品定位和匹配的建议。设计金块，为纯粹的办公室形象创造标杆，提升整体价值；银座主要关注小型写字楼，以确保销售速度；中国工商银行广场，黄金街区25*45，形成视觉共享空间和主要形象展示面，广场1400黄金街区基地1125银座基地=1425覆盖面30；57，150，12，银座25*57，9，办公区入口，4，方案经济评价，方案1:金座30层，银座30层；方案二：黄金街区25层，银座25层；方案3:黄金街区25层，银座18层；方案4:黄金街区18层，银座18层；5.方案一：黄金街区30层，银座30层，6层。方案2:黄金街区25层，

2、银座25层，7层。方案3:黄金街区25层，银座18层，8层。方案4:黄金街区18层，银座18层，9。综合考虑各种因素，充分利用容积率、净利润、投资利润率、资金周转率、车位率，备注：以上方案计算不包括车库销售收入，10、方案二主要参数，金座25*45*25(楼层)=28125银座25*57*25(楼层)=35025总办公楼面积63150M2商业区5000M2地下停车场面积5500M2地面广场1400M2，11。中小型知识服务企业目标客户需求细分，12。客户特征的描述，大多数都是在专业写字楼里首先出现的。公司正处于发展阶段，具有良好的发展前景，对买房充满信心；购买办公楼是他们提升公司形象、加快业务

3、发展的一种手段，因此他们非常关注办公楼的形象和质量；客户宗旨：将“家”搬到成熟商业区的专业办公楼，改善办公环境，提升形象，寻求更大的业务发展。大多数公司规模很小，大约有20-60名员工。目前，他们在政府办公楼或商业和住宅建筑中工作。一般来说，人均面积约为6平方米，一般不超过10平方米。13，金块技术指标，公司类型：中小型知识服务企业员工人数：2050；人均面积：69M2；核心客户需求面积：120450平方米；主要产品面积：120200平方米；少数楼层配有300500M2的大面积单元；拥有黄金座椅的家庭数量：约160户，平均每户170平方米；停车位(1:1):160；14，银座的技术指标，客户类

4、型：创业企业投资员工人数：1020；人均面积：67平方米；核心客户需求区域：60150平方米；主要产品面积：6080平方米，分为小面积单元，弹性组合；方便客户投资和租赁；15、金座和银座产品定位总结，定位原则：整体档次定位一致，以免拉大心理差距，影响项目整体形象；扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售；建立产品基准。然而，具有良好街道展示的黄金座椅将成为价值基准，并在高度、体积、材料和单位面积上提升其形象；16，停车位建议，17，停车位是根据市场趋势的标准估算的，这种情况下大约需要240-300个停车位。根据市场主流产品的停车位比例分析，一个停车位约200250平方米是市场接受的合理范围；因此

5、，估计本例中的停车位需要约60，000/(200250)=240-300个停车位；注：调查结果显示，京三路地区停车位普遍不足。由于该地区土地稀缺成本的上升，这一矛盾只会变得更加突出。18、根据设计标准，方案3的停车位比例如下。选择两个地下楼层有助于形成项目的优势，但成本增加了约2000万。地下一层为1800/30 5600/40=60 140=200，地下二层为1800/30 11200/40=60 280=停车位比例为： 64000/360=178，停车位比例为： 64000/200=320，19。但是，根据根据客户需求计算的停车位比例，方案三的停车位配置明显比方案二更合理。建筑面积与停车位

6、之比：320M2:1 (64000:200)，平均家庭比例：约2: 1 (400:200)，约有160个金座；由于银座的自由分割，有许多不确定因素，暂定240户；两栋楼，共400户；在第二个方案中，金座25*45*25=28125银座25*57*18=25650，总体积为53775；停车位比例约为240m2: 1，按每户200M2计算，约268户。停车位比例接近1: 1，方案3和方案20。根据市场趋势和设计指标，方案2中200个车位的设置略有不足，有必要适当提高配置标准。方案二停车位配置相对不足，一层市场前景、设计前景和停车位比例为240，300，200，方案二为2: 1。320 m2: 1、

7、和21。从车位分配的角度来看，方案二(25/25)建议增加半层地下车库，增加到270个车位；有270个停车位。停车位比例为230M2:1 (64000:270)，平均家庭比例约为1.5: 1 (400:270)。大约有160个黄金座位。由于银座的自由分割，有许多不确定因素，暂定240户；共有400户；22，或者考虑将方案1 (30/30)中的半层地下车库减少到270个停车位；有270个停车位，停车位比例为283 m2:1(766003360270)，平均家庭比例约为1.8: 1，23。在提高停车位标准时要注意控制成本，因为当前市场表明停车位比例不是项目成功的核心因素；AICPA大楼的停车位设备齐全(1:1.5；130m2: 1)，但对其价格和销售速度没有决定性影响。市场调查显示