鑫苑逸品香山项目提案最终

1、第一阶段的现状诊断是： 1、作为高端项目，推进战略和战术偏向于中等程度2 .项目的核心价值已经提到，但不明确，不坚持3、产品以86-175全线销售，不区分客户4 .与竞争对手对比时，生活方式推进上的诉求信息没有集中火力6 .营销推进路径应用目的弱，投入生产不足7、现场包装质量与高级大楼有明显差异8、价目表的制定不合理地适应市场需求，内部产品竞争激烈。 第二步是项目的核心价值、价格、产品、心理、梦想、低端、中端、高端、高端，钧城是鑫苑逸品香山诞生后，对高端项目进行定位、高端项目的价值观测和测量钧城操作高端项目一贯从消费者心理水平开始！1、2、3、5、7、9、10、12、13、15、17、19、1

2、6、18、14、8、11、6、5层退出洋房。 8楼洋房客人4055万，公寓1，5楼120140万，公寓24楼7290万，我们先来看看现在签约的客户吧。 典型的五楼成约客分析，王老师，30多岁，郑州人，商人王老师自己成立公司，年收入在50万元左右。 现在，惠济区有别墅，有私家车。 在房间展览会上知道了一个叫逸品香山的项目。 我最喜欢顶层复式送货的摊位。 鑫苑的品牌很信赖。 所以在16号大楼买了两套，一套是自己住的，一套是老人住的。 王老师，40多岁，郑州人的建材生意做了多年建材生意，三代同堂。 现在住在鑫苑名家。 有私家车，想住在别墅，但人很安静。 通过精品香山的产品，花园洋房觉得符合自己的要求

3、，非常喜欢一楼的花园和五楼的摊位。 我对鑫苑的房地产也特别放心。 最终在逸品香山购买了一楼和顶层复式两家。 赵老师，40左右，郑州人，商人赵老师自己开公司。 现在住在绿色城百合公寓，有辆私家车。 在报纸上看到了绝品香山的报纸广告。 到现场去看后，感到逸品香山安静舒适，周围环境优美，空气清新。 脱离城市的喧嚣。 加上五楼一楼赠送大庭院。 最终在逸品香山买了8楼一楼，价值120万元。 从销售员开始，请深入理解客户的消费心理！ 张先生，35左右，郑州人车城老板做了多年生意，郑州已经有几所房子，不打算买。 但是他的妻子很时尚，重视大楼的质量，喜欢花园洋房。 通过对鑫苑的理解，觉得苑家质量高，户型好，觉

4、得逸品香山接近自己的生意，之后的生活很方便。 最终买了80万美元以上的房子。 王先生，四十岁左右，郑州人税务局领导现在住在鑫苑名家别墅。 喜欢买房间，对鑫苑的品牌和房地产有特别的信赖，觉得逸品香山的位置和户型符合自己的要求，适合自己晚年生活。 开盘时购买了顶级复式。 介绍了很多朋友购买的东西，觉得是个好房子，应该让谁都知道。 孙先生，35岁左右，郑州人安利营销社长年收入约50万，未婚。 现在住在绿城百合，觉得绿色百合很吵，想找个安静的地方缓解工作压力。 在网上看了绝品香山的主页。 逸品香山环境优美，安静舒适，能享受生活的乐趣，我觉得很喜欢楼台。 加上鑫苑的品牌支持。 最终购买了顶级复式、刘、4

5、0岁左右，郑州市人、上司，从事建材生意多年。 有私家车。 鑫苑的老客人，在鑫苑的名家买过一所房子。 比较认可了鑫苑品牌和服务。 另外，跟着鑫苑尝到了家附加价值的甜头。 看北区的发展，采用公积金贷款方式，在本项目又作为投资购买。 王先生，50多岁，金水区，退休警察，三代同堂。我现在自己做小生意。 有一定的积蓄，年收入约20万元。 北区也很熟悉。 觉得环境很好，鑫苑品牌也承认了，价格还接受。 因此，以分期付款的方式在本项目中购买了电梯。 希望入住时多建设生活辅助设施。 小张，25岁左右从事医药销售，年收入近15万，现在单身住在北区。 由于所属公司正在组织团购，自己对鑫苑有所了解，所以借着团购的机会

6、买了一套。 可以接受价格，但我想再便宜一点。 现在自己没有车，项目位置有点偏离，觉得乘车不方便。 入住时想开通公共汽车和公共汽车。 八楼成约客典型分析，赵先生，二十多岁，郑州市人，公务员，现在住在紫荆山附近。 虽然自己的收入不高，但家里很有钱，而且自己有车。 开车通过项目的话，我觉得项目还不错。 之后经过多次访问，觉得鑫苑的服务很好。 另外，这个地区的环境也很好，与大学城市相邻，有发展潜力。 作为投资购买了。 韩老师，20多岁，金水区河南电视担任编辑。 虽然收入不高，但是面对结婚需要住宅。 和附近的项目相比，我想还是鑫苑好，看看地区以后的发展潜力。 项目的质量环境比较被认可，价格也可以接受。

7、主要是现在的交通不方便，希望项目能通过公共汽车。 李老师，50多岁，二七区，现在是郑大教授。 夫妇二人一起坐公共汽车看房间，很小心。 年龄大，想找个环境好的地方养老。 我觉得本项目的环境很好，对鑫苑的房地产也很信赖，而且电梯很多。 因此，购买了作为自活和未来的养老用。 五楼的成约客户总结起来，以一楼、五楼的客户、金字塔的尖塔群为主。 二、三、四楼顾客大经济力量中等。 项目离城市的距离对一些顾客来说是障碍。 其他顾客需要。 很多客户虽然有着隐藏的心，但却追求高品质的生活。 为了寻找安全舒适的生活环境，改善居住条件。 相对认可本项目的环境、质量、品牌、房地产。 很多都非常认可鑫苑的品牌和房地产，具

8、有项目的环境、质量。 客人主要是两个中的一个40多岁或50岁以上，另一个不到30岁。 多以自活为主。 主要分为养老和刚性需求(结婚用住宅)，投资比例小，这是一群具有一定经济基础、追求生活质量的人。 他们希望在繁忙的工作之后有地方缓解压力。 他们退休后，希望远离城市的繁荣，寻找环境美丽的地方享受晚年的幸福。 8层成约客户总结：鑫苑逸品香山客户的消费心理洞察： 1、对生活质量的要求较高，包括空气质量2、有一定的经济基础，不需要考虑周围有无公共汽车3、对环境的要求高，连绿城百合公寓都很吵4 .需要安全感客户最终购买的钥匙在鑫苑逸品香山的一个地区。 传统的“越靠近城市中心的地区越好”的价值标准与精品香

9、山完全相反！ 正是项目和城市中心维持的“距离”满足了顾客对“清新空气、优美安静的环境”的生活需求！ 这个“距离”成为了鑫苑逸品香山的核心价值！ 当然，对郑州来说距离也是有前提的，东、南、西再有距离，也因为黄河生态湿地、国宾级三个，所以不值得别墅区。 这个核心价值是逸品香山甩开了所有的竞争对手，成为了独特的洋房项目。看看郑州市场整体的住宅产品，我们要准确地找到自己的位置！ 别墅、别墅区洋房、普通洋房、一般住宅、居住追求随着能力的支持而增加，人生阶段不断上升，追求的生活也在上升，别墅区洋房生活时代，生活方式有上升的倾向，不是单纯的一种生活区分！ 根据购买力多决定过剩型住宅。 虽然有一定的购买力，但

10、仍然受到生存方式的制约。 不受生存方法限制，可以对生活质量提出高要求。 具有很强的购买力，在物质上几乎不受约束。 别墅区的鑫苑洋房，郑州，只有这里。 【鑫苑逸品香山】，此时，看市场，大声告诉客户：需要价值体系的话，1、按别墅区(保持与城市的距离)的顺序排列2、建筑形态是洋室(没有别墅的高价) 3、苑品牌带来的安心4、苑房地产的安心感。 既然认定了核心价值，我们就要坚持核心诉求不动摇！ 第三步演绎项目的核心价值，生活和商务需要距离！ 为了享受生活，应该保持街道和咖啡壶的距离。 与废气烟囱保持距离与灯、葡萄酒、绿色保持距离大声喧闹保持距离的鑫苑逸品香山，花园路北，别墅区，不是别墅。 三所隔壁，别墅

11、区，买一座别墅生活134-175层的电梯屋，86-89层的情景洋馆，别墅和城市需要距离！ 买洋房需要在别墅生活。 应该保持城市和莫扎特的距离。 与高层建筑保持距离绿化不足和保持距离城市干线道路保持距离的鑫苑逸品香山，花园路西500米，是别墅区，不是别墅。 知道三家隔壁、别墅区、生活的人，约离134-175层的电梯中庭不远，86-89层的情景洋房，安静和繁华需要距离！ 喜欢安静的人，应该和城市保持5分钟的冥想距离。 和噪音扬声器保持距离午夜和保持喧闹距离的车水马龙保持距离的鑫苑逸品香山，花园路北，别墅区，不是别墅。 三所隔壁，别墅区，买洋房，别墅生活134-175层的电梯屋，86-89层的情景洋

12、房，秋千藤椅子和业主椅子需要距离！ 享受家庭的乐趣，应该保持城市和轩尼诗的距离。 继续按杯子和读不完的财务报表保持距离和无休止的文山会海保持距离的鑫苑逸品香山、花园路北、别墅区、别墅。 知道三家邻居、别墅区、生活的人，距离134-175层电梯院别墅，86-89层情景洋房，第四步去哪里找客户，客户挖分布图，我们主要从四个方面进行客户挖掘， 分别为竞争项目客户隔断区域内的直接客户提供鑫苑品牌忠诚客户的郑州多层小区(家族院)业主渗透了竞争区域，品牌发掘、项目5层洋房中剩馀品量多的是2-4层产品，这些产品具有以下特点：低密度多层产品，快在市场上看相同类型的产品，市场上相同类型的竞争产品主要集中在郑东新

13、区的绿城百合、温哥华广场、联盟新城、北区的普罗旺世、本地区的华亭溪谷等项目。 通过对运营商的采访，证实了我们的见解。 另一方面，竞争项目的客户将被锁定，如何阻止有效客户脱离竞争项目？ 以郑东新区为例，如果竞争项目区内的高级餐厅渗透的话，就利用饮食时间(中午： 11:00-13:30，晚上： 17:30-21:00 )雇用临时人员，在绿城百合、联盟新城餐厅前写停车的号码在竞争项目商业套餐内选择高级餐馆，如绿城百合西湖春，免费做餐馆菜单、桌卡、餐巾等项目，在做好的项目上印上逸品香山的标志、联系方式、项目地、项目广告语等在竞争项目区域选择高级餐厅，精品香山宣传页、宣传用品(如印有项目标志的雨具、钥匙

14、圈、书签等)、鑫苑名家会刊物。 注：钥匙圈、书签等小宣传品可以免费领取。 车牌，竞争项目著名的饮食渗透，竞争项目区域内的媒体被投入，在竞争项目区域内的上班高峰时间段和饮食高峰时间段，临时工作人员向过去的人和停车车辆发布或插入宣传资料，在这个时间段大量发布项目信息，引起潜在消费者群体的关注在竞争项目区域内选择高级办公楼、中西餐馆、住宅区等，全面推广项目广告，以高性价比的群众普及方式，引起目标群体消费的关注，激发购买欲望。 在网上选择竞争项目的业主论坛和QQ小组，从消费的角度和出现某些问题的角度，以投稿讨论的形式，引起了竞争项目所有者对逸品香山的关注，达到了项目的普及和口碑的效果。 注：请雇用专业

15、的网络，携手操作。 擦鞋机、传单页、工具和方式、餐厅用品餐巾、郑州新区内高级社区、市内高级办公楼四星以上的酒店电梯。 地区客户是指住在项目周边的客户和工作客户，这里主要是指东风路以北、文化路以西的地区。 二、区域内直接客户挖掘，跨行业营销，项目周围着名车辆的4s点，寻找与项目目标客户同名的品牌共同营销，做广告，设置展示台，扩展到品牌奢侈品，我例如汽车(宝马)、珠宝(Cartier、Tiffany )、皮革用具(LV )等。 交叉、超越、融合MixMatch。 跨境合作，具体办法：1.宝马：设展台，共同展示。 2. Cartier、LV :在柜台做个角落，引进著名品牌的展示，符合项目的形象，增加

16、项目的回味。 3. Bosendorfer :在五楼洋室的模特室里设置Bosendorfer钢琴的展示等。 以上是金水区、惠济区、北区的一部分家庭院，这些家庭栋建于约1995年至-2006年之间，多为多层。 这些顾客已经习惯了多层生活，但目前居住区以满足居住条件为主，没有质量。 住宅区的居民大多有一定的经济基础，为了改善孩子的结婚和居住环境，需要更换住宅。 三、多层小区(家族院)业主发掘，从现在的成交来看，鑫苑业主占一定比例。 所以，鑫苑的老板有很大的挖掘空间。 他们的特征：鑫苑忠实的老板，信赖鑫苑。 要买房子，只能在鑫苑。 现在还没有房子，我在鑫苑租了一个房间住。 了解鑫苑的品牌和房地产。老

17、业主带来新业主，四、鑫苑品牌忠实客户发掘，对鑫苑品牌有直接影响的人主要是鑫苑业主、租鑫苑项目周边人、苑合作公司、苑房地产经纪人客户、 然后，通过售票员处的路线，去业主的电话，用邮件通知项目信息。在小区广告栏、小区广告栏上贴上项目海报，“拇指运动，大礼礼物！ ”转发这封邮件，我们就送你的亲戚和朋友作为礼物！ 十个朋友来了，你有手机号码，同样有礼物！ 买了三家隔壁、别墅区、洋馆过着别墅生活！ 65697777，邮件交流，第五步骤如何吸引客户，活动主题：艺术摄影展和逸品香山浪漫合同活动的目的：与联盟的商店电影院合作，减少项目活动经费，提高项目荣誉度，通过两家的大力合作，逸品香山全面表现优雅生活的居住优势和生活气氛，既能感动客户的购买心理需求，又能实现免费宣传项目的目的，促进销售。 活动地点：销售中心入口(或大楼内)的邀请人：广泛邀请对象客户小组的邀请方法：电话