房地产成本控制管理总经理培训保利集团2013

1、房地产成本管理，保利集团总经理培训2009年3月，课程大纲，一，房地产成本管理的重要性，房地产成本管理特征，房地产成本管理应建立的观念，房地产成本管理体系的建立五，房地产成本管理各阶段的控制点和知识积累，一，房地产成本管理的重要性1， 形势回顾我们如何来到关键词：温暖的春天：观念的转换，政策的支持，协议爆炸性的夏天：行列，炒面控制，地王，楼王，面粉凉了的秋天：展望，资金的锁断，拐点，二限房，经适房，廉租家严冬的到来： 投入增加，收入减少，利润压缩=收入-成本的结论：项目利润率下降，没有利润是目前面临的最大困难今后一段时间内，价格竞争将成为市场最重要的因素，低成本的公司将成为未来的胜者！ 成本管

2、理特别重要！ 企业未来的生命线！ 二、房地产成本管理的特点，一、生产周期2、销售形态3、产品形态4、地区5、财务观点6、价值链观点3、应建立房地产成本管理的观念，一、全体成本管理观念成本可以控制。 成本管理不仅要涉及成本管理部，还需要全体员工共同参与，在工作中要深入研究节约成本和削减成本的可能性。 只有全体员工掌握好的成本意识，才能有力地贯彻降低成本的各种措施和要求。 2、建立重视计划管理的观念公司的计划，必须保证竣工日期。 计划性不强，就将正常工期变成工程工期，质量无法保证，信用下降，工程费用增加，成本无法预料成为违约金。 3、成立房地产公司必须生产产品，创作作品的观念必须创新，但不太先进。

3、 只要满足市场需求就是好产品，在追求创新的时候，要注意创新的幅度和价值，防止产品创新超出市场预期，也就是说创新要符合项目的实际情况。 4 .赚钱项目是一个好项目的观念。 从房地产经营者的角度来看，只有赚钱的项目是好项目。 四、建立房地产成本管理系统，一、建立房地产成本管理系统的成本管理系统，即基于成本管理功能，建立科学的成本目标系统、成本计算系统、成本决策系统、成本管理系统和成本评价系统。 实行统一指导、等级管理原则，建立成本责任制度，保证目标成本的顺利实现。 2、房地产成本管理体系必须包括成本管理流程和制度体系三个层次的内容。 在管理方面，这是最基本的管理工作各阶段的控制点和知识积累战略上优

4、化成本结构。 从成本管理的流程和制度体系来看，目标成本管理系统的动态成本管理系统的责任成本管理系统的成本后评价，成本管理点和成本数据的积累，是按照一定的流程规范对开发过程各阶段的成本管理知识和经验的传承。 例如计划的严格审查、工程招投标的管理、大楼价格的审定、成本效益的审查等。 从战略角度的成本优化通常是伴随着企业的重要战略措施，通过客户细分来实现产品标准化、品牌模块化、集团战略采购等。 3、如何建立成本管理体系(1)目前公司的成本管理现状：成本目标管理粗糙责任体系不完善、成本绩效评价力不足、动态成本监控分析、反馈、指导力不足。、(2)房地产企业成本管理的四个步骤：确定目标，明确职场责任，执行

5、业绩评价，第一步骤：如何建立目标成本体系(确定目标)，1、目标成本的定义目标成本是企业预先确定的，在一定时间内努力实现的成本目标是成本目标成本的形成，1，投资决策项目投资可行性报告，目标成本推算1 (立项成本)，2，项目规划项目定位：概念方案设计，目标成本推算2 (定位成本)，3，方案设计确定产品标准，目标成本推算3，4，初步设计确定产品各支部，各专业标准，目标成本推算4，4，设计图设计， 投资报价概念方案设计概况、方案设计概况、初步设计概况、施工图预算工程量清单、立件成本审查表、定位成本审查表、价格材料成本合理性评价、目标成本指导书、零件标准选择审查表、2、目标成本管理、PDCA、3、目标成

6、本构建难点目标成本编制如何？ 全部成本！ 目标成本计划的深度足够吗？ 每个成本都有根据吗？ 标准、市场、测量能力数据库是否建立起来了？ 目标成本足够吗？ 专业端口成本列表(政府费用/营销费用/财务费用)。 的双曲馀弦值。 的双曲馀弦值。 )建设成本清单和合同清单：合同范围和技术标准部件清单：标准/(材料表)设计委托和设计深度(任务书)设计能做什么？ 合同分判的企划，第二步骤：明确职场的责任，1、确立责任体系。 (链接保利房地产成本管理指导书)责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，利用技术经济指标的反馈，对各职能的履行情况进行评价。 “责任成本”是谁在成本管理相关业务中做的回答。做

7、什么？ 我们有哪个单位和成本管理有关？ 你要做什么？ 这些职场各自对什么样的成本管理指标负责？ 如何承担责任？ 如何评价呢？ 责任成本体系包括责任范围、责任部门/相关部门、评价指标、评价部门4个要素。 完成上述要素的定义，就能建立责任成本体系的基本框架，保证在组织体系水平正确执行目标成本。 让部门执行责任，让负责人执行责任，把目标控制在最小限度，实现偏离执行的现象真的“明确权利责任”是有根据的。 责任成本的分解构想，各部门的职务1，本部门费用2， 本专业端口成本-土地成本-投资管理中心-政府费用-开发部-设计费-技术部-营销费用-营销中心-财务费用-财务部-建设成本-技术部采购部工程部成本数字

8、是目标，结果，重要的是工作质量，2、工作流程明确“责任成本体系”，按部门/部门统一责任范围，可以得到部门/部门的成本、目标集合。 如何保证部门/岗位的成本目标顺利实现？ 因此，我们必须定义完整的“作业过程指导书”来规范部门/岗位行为，即要在“制度过程”的水平上保证目标成本的运行，保证成本的管理，这就是“作业过程管理”。 房地产开发全过程中的成本管理分为几个相对独立的工作过程，在各工作过程中定义了相应的流程制度规范，同时定义了各工作过程中与成本管理相关的要点，包括量化的经济技术评价指标，我们在日常业务水平上实现成本管理，实施成本管理保利房地产成本管理制度文件(链接)、制度流程系统-专业整合、动态

9、成本是项目实施中的预期成本，通过实时反映目标成本和动态成本的差异，有助于相关部门发现问题并解决问题，实现成本管理动态成本的核心是“实时性”，所谓动态，是指所有的点都能够实时地掌握项目的最新成本状态。 我们强调在项目执行过程中，可以实时测量项目的全部成本，只有这样才能控制成本，帮助决策。 如果只能在项目结束时获得数据，实际上只是基本的成本计算功能，对成本管理没有任何作用。 树变成了船，控制得很慢。 如何实现动态成本监控呢？ 概括为“一个中心，三条线”。 一个中心是以合同为中心的三条线的动态成本实际产生的成本的实际支付成本，动态成本=合同成本的非合同成本产生的成本合同成本是动态成本中变动性最大的部

10、分。 其“高变性”决定了成本管理的重要性。 不是合同性的成本，政府的费用等很容易控制。 合同的不确定性，“黑洞的变更”“超额支付”等成本暴走现象频发。 必须以合同为中心。 将目标成本分解为合同，形成合同目标成本。 三条线：“动态成本”反映了任一期间项目的综合成本和结构分布。 “实际产生的成本”是指能够将项目目前检定的工程量与动态成本进行比较，反映出整个项目的进展情况。 实际成本是指将实际支付的金额与实际发生的成本进行比较，反映出支付的进展。 按月结算动态成本，按月结算设计变更、工程签证，填写成本月报告，形成动态管理的好习惯。 工具管理者：涉及成本管理的领域很多，管理环节复杂，通过信息化手段对投

11、资的测算目标、合同预算、合同结算、支付等业务进行汇总预算管理、全过程警告、总结分析。 并且，由于多个项目的积累，企业的成本管理知识库沉淀，不会因人员的流动而流失。 成本数据库的建立方法和意义、合同的执行和后续评价、资源调查标准的定位、数据积累成果的应用、成本数据库的数据标准：数据引用和替换。 成本数据的积累是反击串的有力武器，是各部门成本控制通信的平台，是对方研究的执行沉淀。 成本数据库是企业的财富。 第四步：成本业绩评价(业绩评价)可以制定目标成本，明确责任体系，同时实际跟踪管理工作过程，完成前三个步骤后，最后根据执行结果评价和评价相关业绩。整理成本管理系统图1、工作过程成本管理(日常业务成

12、本管理)、成本管理系统的建立和实施、目标的实现、销售/客户服务、建设过程、企划/设计、目标的建立、成本管理的基础、成本管理的实现、成本管理系统的整理图2、 成本管理目标、成本优势、产品质量、业绩评价、管理系统、收益实现、五、房地产成本管理各阶段的管理点，成本管理最终实现利润最大化、交货阶段服务、立案阶段、设计阶段、投标阶段、购买阶段、施工阶段、管理费、财务费、开发间接费用、市场营销结论项目立项决定是主要因素，设计方案优化是重要因素！、，项目的决定，初步的设计，技术设计，设计图的设计准备，设计图的设计，施工阶段的设计变更，建设，、设计，投标，建设，设计要求的变更(设计基准，平面配置等)、项目的立

13、项决定阶段应注意的问题： 1，定位很重要。 为了立案不得立案，在认真客观的调查和分析的基础上，对必须选择有利项目的市场当前销售价格和预期趋势进行正确的调查判断，确定目标销售价格。 2、技术可行性分析是前提。 对产品的定位必须基于技术方案的可行基础。 3、土地获取成本优势是项目成功之本。 土地价格无论用什么方法取得，都要事先在心里有数。 (二)对于设计阶段的成本管理，科学合理的设计可以降低10%的工程成本，以下是控制设计的五大策略： 1、实施设计方案招标，优化设计。 2、实施限度设计，有效控制成本。 3 .加强对设计图纸的审查和审查。 4、深入应用价值工程原理。 5 .采用合同措施，有效控制成本

14、。 在这个阶段要特别注意的是，不动产首先要制作产品，不是做作品，而是以赚钱为目的。 克服沉重的技术和轻微的经济思想。 成本型城市(武汉、长沙、南昌等)要经常关注计算和控制，把优化设计成本放在第一位。 产品型城市(北京、上海、广州、深圳等)可以关注计算和控制，进行价值创新。 即使是同一城市，也要特别注意产品型区划(珠江新城等)和成本型区划(西子湾等)的差异。 正确运用限度设计的限度设计，基于批准的可行性研究报告的投资估计控制初步设计。 在根据批准的初步设计估算技术设计和设计图设计的同时，各专业在保证达到使用功能的基础上，根据分配的投资限额控制设计，严格控制不合理的变更，保证总投资不突破。 (国际

15、广场案例)限额设计对象：先把前阶段设计检定的投资额和工程量分解为各专业，再分解为各部门的工程和支部的工程，通过分层分解，可以实现投资限额的管理。 还实现了设计规模、设计标准、工程量和概算指标等各方面的控制。 正确认识设计阶段的成本优化传统建筑设计院，不能帮助房地产企业全面控制设计阶段的成本！ 中国大陆的设计管理区块划分严重，房地产设计管理的范围远远大于传统建筑设计院。 房地产设计管理构想：作为房地产公司从事规划设计管理的工程师，除了完成传统的规划、设计管理工作外，还整合土地规划、设计性质，二是选择甲方另外委托的二次设计和材料。 房地产企业现在需要的是精细设计管理的优化。 设计阶段的成本管理和知

16、识积累1，合理确定地下室面积比率：天津项目：原始设计地下室建筑面积约15万平方米。优化的地下室部分建筑面积减少了约2.5万平方米，每平方米估计2500元，总价格减少了约6250万元，现在正在进一步优化，通过提高地下室标高等方法，减少了支保和土工量，进一步节约成本。 2、方案选择和优化：国际广场钢结构： SOM设计方案约为1.4万吨，经过优化设计，总使用钢量减少到7000吨。 主要优化工作是，从底到顶保持相同截面尺寸的柱受力阶段性地选择截面，减少钢材约5000吨，通过钢支撑的设计探讨SOM提供的计算，在国家规范允许的范围内降低安全系数的一部分，减少钢材使用量约2000吨，合计减少约7000吨3、公司已结算、材料设备选定的经验数据结合设计。 中环广场铝窗框的位置和材料的选择：铝窗框的价格主要由铝型材、玻璃和五金制品构成，铝型材的表面处理有阳极氧化、电泳、粉末涂装、氟涂装、涂料中是否添加金属粉等差异，前三种价格差异不大。 氟涂装增加了约6000元/吨，门窗面积按每平方米6kg计算，增加了约36元/平方米。 使用经验数据探讨设计和施工管理：例如中环广场的市政排水管，图纸表示为塑料螺旋管，知道双壁波纹管和塑料螺