2016房地产基础知识培训(含最新契税、利率)

1、房地产基础课程，2020/7/7，房地产基础，第1节，房地产基本概念第2节，土地和房地产知识摘要第3节，住宅、建设项目概论第4节，销售知识和案例第5节，住宅基础部署第6节，理解媒体和销售工具，2020/7 建筑物、地上附着物及其伴随的各种权利，1、土地2、建筑物及地上附着物3、房地产产权主：房地产产权除所有权外，还包括从所有权派生的租赁权、抵押权、土地使用权、当铺等。 房地产是指房屋的经济形态，在法律上所有权明确，可以在所有者和用户之间租赁销售或用于其他用途的房屋。房地产是可以给其权利人利益或满足其权利人的职业或生活要求的土地资产。房地产和土地的根本区别在于是否有所有权关系。房地产在法律上有明

2、确的所有权关系，而土地没有明确的所有权关系，这是统称。第一节：房地产基本概念，房地产，房地产与房地产的关系房地产与房地产之间客观必然的关系，主要包括几个方面：1，物理形态，房地产与房地产不可分割的2，在价格构成中，房地产价格与售价都是房地产价格3，在所有权关系中，房地产所有权与房地产所有权是联系在一起的。2020/7/7，1节：房地产基本概念，房地产的特性房地产的自然特性1，位置的固定性2，使用的耐久性3，资源的有限性4，房地产的差别房地产的经济特性1，生产周期长度2，资金集约性3，相互影响性4，脆弱的政策限制5，房地产开发房地产开发企业依法取得土地使用权的土地根据使用性质的要求进行基础设施住

3、宅建设活动，2020/7/7，1节：房地产的基本概念，*房地产行业大哥王石老师来著名论述房地产市场的拐点，2020/7/7，1节：房地产的基本概念，房地产市场分类一级市场政府将土地转让给开发商的市场(也称为土地市场)2房地产总价格：指一个房地产的总价格。房地产单位价格：表示单位面积或单位建筑面积的价格，可以反映房地产价格水平的高低。，2020/7/7，第一节：房地产基本概念，房地产价格地面地价：每单位平均土地价格地面地价=总土地价格/总建筑面积=土地单价/容积率，2020/7/7，第一节：房地产基本概念第一节：房地产基本概念、房地产价格的影响因素1、房子的地理位置(交通便利、周边环境等)2、房

4、子的公寓布局、地板、方向、视野、新旧程度等3、地球外部的配套设施(医院、银行、超市、美容院等)4 ，2020/7/7，2节：土地和房地产知识摘要，土地分类按拥有分割：国有土地和集体土地国有土地：在我国的社会主义体制下，国民拥有的土地称为国有土地。其中：城市和形成的村庄建设地区的土地都属于国家所有。在农村和城市郊区，国家依法征用和没收的土地、国营农场、森林农场、牧场、渔场、牧场的土地；国有林、草原、水域、荒山、冰川等地也属于国家所有。集体土地：农村集体所有的土地。根据中华人民共和国土地管理法第8条的规定：农村和城市近郊的土地除法律上属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自产地、自产属于农民集

5、体所有。2020/7/7，2节：土地和房地产知识摘要，我国的土地制度土地所有制：在我国，首先对整个土地实行社会主义土地所有制。国民所有制(即国家所有制)和集体所有制(集体所有制)。任何个人都不能获得土地所有权。土地使用权：是指土地用户依法享有土地使用权和获得土地收入的权利。土地使用权可以依法转让。2020/7/7，第2节：土地和房地产知识概述，可分为国有土地城市土地9类：1、住宅土地2、公共设施土地(包括商业土地)3、工业土地4、储存土地5、外国交通6、道路广场土地7、市政1.土地使用权出让：是人民政府以拍卖、招标、合同方式，在一定时间内将国有分公司使用权给土地使用者，土地使用者向市政府支付土

6、地使用权转让金的行为。拍卖：在指定时间、公开场合由土地管理部门许可的拍卖主持人主持，以投标人规定的方式接受价格，投标人获得土地使用权的行为。招标：由土地管理部门公开招标或邀请合格投标人投标，评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。第2020/7/7，2节：土地和房地产知识概述，国有土地使用权取得方法2，土地使用权转让：合法拥有土地使用权的自然人、法人及其他组织，通过买卖将土地使用权转让给其他人的行为。3、土地使用权分配：县级以上人民政府依法批准，土地使用者支付补偿和安置等，然后将土地交付其使用，或将土地使用权无偿转让给土地使用者的行为。，2020/7/7，2节：土地和房地产知识概述，土地分类是

7、指没有直接使用条件的土地，如土地、成熟1、土地：开放空间、田地、未开垦土地等。2，益智：已经完成了t恤1坪或7统一坪等工作，是有使用条件的土地。蒂一平：土地开发时进行的通水、电力、接入和土地平整工作。7-1坪：上、下水管道、下水道、通讯管道、煤气罐、电筒、热力、场地平整。2020/7/7，第2节：土地和房地产知识概要，按用途分类土地用途分类，确定土地分类和使用年限：1，70年住宅用地；2、工业用地50年；3、教育、科技、文化、卫生、体育土地50年；4、商业、旅游、娱乐土地40年；5年，合并或其他土地50年。加油站，加油站土地20年。注意：首先要明确，住房所有权没有年限问题，购买住房获得财产权是

8、拥有者个人的所有财产，因此对居住年限没有限制。但是通过销售方式取得的销售住宅的使用权限制取决于根据开发目的的土地使用年限。开发商为房地产开发取得土地时，必须与国土局签订土地使用权转让合同，土地使用年限按照国家规定执行。2020/7/7，第2节：土地和房地产知识摘要，住宅分类按使用功能分类1，住宅2，产业规划和仓库3，商场和商店4，办公楼5，酒店酒店6，文体娱乐设施7，政府和公用事业8，多用途建筑，2020低层：高度低于10米的建筑，一般为平房、别墅等一-三层建筑。舒适性、方便性和空间尺度优于上层。多层：10米以上、24米以下的建筑。多层住宅一般为4 -6层，通常使用砖混凝土结构。多层住宅通风好

9、，空间狭小，不堵塞。小高层：通常从7层到10层的建筑称为“小高层”。小高层系统具有多层亲切、平安、好客房类型、高得失率的特点。高层：11层以上30层以下，最高高度至100米的建筑物。超高层：30层以上(30层除外)，最高100米以上的建筑。2020/7/7，3节：住宅建设项目概论，住宅分类：按建筑结构分类：1，砖木2，砖混凝土3，钢混合框架结构4，钢混合剪墙结构5，钢混合框架剪墙结构6，钢结构，2020长度显然大于宽度。板楼有两种类型。一个是长长的走廊，每个家庭都连接着长长的走廊。第二个是单元式剪接，多个单元连接在一起的一个楼层建筑。板楼的优点：结构设计将南两面变成客厅，通风照明条件优于其他结

10、构。更典型的是面向北、南的时候，位于前面的客厅、里屋等朝阳面足够的1梯2家具设计；面向东西的时候，前后客厅各有半天的朝阳面。2020/7/7，3节：住宅建设项目概论，住宅分类：按建筑结构：板楼、塔、板塔连接塔：一般4-5户以上包围或包围公共垂直交通的建筑平面，平面的长度和宽度基本相同，这种建筑的高度在12层以上，35层以上塔的优点：节约土地资源；塔大部分采用大型框架结构。除了几个承重梁外，室内隔墙基本上可以拆除，灵活地分割公寓。塔结构强度、抗冲击性；高远，视野开阔。塔的缺点：每层部分家具的照明、通风、景观等相对落后。塔单元的使用一般不到10%的地板，公寓内部的厨房、餐厅、卫生间不能直接照明、通

11、风的情况很多，因此被称为“灰色空间”。2020/7/7，3节：住宅建筑工程概论，板楼，塔楼，2020/7/7，3节：住宅建筑工程概论，住宅分类：按住宅单位结构，1，一般单位住宅2，公寓3复式住宅的下层是生活用、烹饪、吃饭、洗澡用、上层是睡眠用、直接卧室床面，人可以坐，但不能直立。*温暖浪漫的复式建筑，2020/7/7，3节：住宅建筑工程概论，*大气豪华跳楼，2020/7/7，3节：住宅建筑工程概论，古典园林洋房*隆和檀香山商品房的“误证”“两栖”:“误证”中，建设用地规划许可证建设工程规划许可证国土分公司使用许可证建设工程提前(销售)销售销售销售销售销售销售许可证。两本书:新住宅商品房质量保证

12、书、商品房使用指南。从销售来看，商品房分为现实销售和约会室销售。销售对象为销售商品房、销售商品房、销售商品房销售商品房；用途分为普通住宅、公寓、别墅等。2020/7/7，3节：住宅建设项目概论，*1987年深圳东消化院中国第一个商业住宅住宅小区，2020/7/7，3节：住宅建设项目概论，商业住宅的结构分为其荷载结构中使用的材料。一般可分为1、砖混住宅砌体房屋三种形式。这意味着墙、柱等表示建筑垂直荷载结构，而柱、梁、楼板、房屋和板、桁架等使用钢筋混凝土结构。一般来说，砖混凝土结构是支撑小部分钢筋混凝土和大部分砖墙重量的结构。由于抗震要求，砖混房屋一般在5，6层以下。2020/7/7，3节：住宅建

13、筑工程概论，商品房的结构分为其承重结构使用的材料：2，砖木结构住宅：建筑的承重墙，柱子是用砖砌的或砖砌的，楼板结构，屋塔是用木造的。3、钢筋混凝土结构住宅钢筋混凝土结构房屋：柱、梁、板、楼梯和屋顶表示钢筋混凝土，墙表示用砖或其他材质填充的房屋的主要承重结构。这种结构具有较好的地震性能，整体性强，从事腐蚀，耐化学性强，耐久性好，常用于高层住宅。具体分为框架、框架剪刀墙结构等。2020/7/7，3节：房屋建筑工程概论，房屋楼层：从底部楼板表面或楼板表面到顶部楼板表面的距离。房屋的净高度：高度与高度之间的关系可以用以下公式表示：净高度=高度-楼板厚度，其中高度与楼板厚度的差值称为净高度。2020/7/7，3节：房屋建设项目概论，房屋深度：通常是指房间长度。房子的开闭：通常表示房间的宽度。深度，开放可以测量房子的渗透性，深度太深会使房子的透明度更差，空气质量不高。*房间入口16.5米房间开房间8.8米*卧室入口6米卧室开房间4.4米*客厅入口6.5米客厅开房间8.8米，2020/7/7，第4节：销售知识和案例分析，商家销售方式：根据交房方式，可以分为销售和销