试析房地产企业财务管理现状与优化建议

1、试析房地产企业财务管理现状与优化建议摘要：在我国房地产企业的不断成熟与完善过程中，面临了复杂多变的市场环境和经济形势，同时也将应对各种各样的风险。在这一背景下，财务管理已成为房地产企业管理的重要内容之一。结合我国经济发展实际情况，客观分析房地产企业发展过程中可能遇到的各种风险，及时发现财务管理工作存在的问题，采取科学、有效、可操作的财务管理方法与措施，具有重要意义。关键词：房地产企业财务管理风险现状建议结合当前全球经济一体化发展的实际情况，我国房地产企业面临更加广泛的发展空间与机遇。而随着市场经济环境的日益复杂化，财务风险也成为房地产企业财务管理中不得不关注的话题，对企业经济的健康、持续发展起

2、到关键作用。对于我国房地产企业来说，必须意识到财务风险的客观存在，进一步强化企业的财务管理职能，提高投资回报率，树立良好的社会形象，提升核心竞争力。一、房地产企业财务管理面临的风险企业开展财务管理活动，是防范财务管理风险的重要途径。客观认识房地产企业发展过程中可能遇到的各种风险，可提高财务管理的针对性、有效性，具体分析如下：（一）项目投资风险由于房地产项目的特殊性，具有开发周期长、投资额大等特征，其中涉及到诸多不确定的因素，而投资也对项目成败、企业经济效益水平等产生直接影响。如果出现诸多波动因素，造成房地产企业的开发项目无法实现预期目标，就会对其偿债能力及盈利水平造成影响，形成投资风险。另外，

3、一些房地产企业在运行过程中，大面积地筹集资金、盲目追求高效益，忽略了对市场项目的可行性分析，结果可能造成投资项目的技术可行性较低、市场调研数据失真而产品上市之后面临营销难题、行业扩张过度、控制管理手段不到位等。（二）筹资风险以我国房地产企业项目开发的实际情况来看，以资金驱动作为重要动因。但是当前大多房地产企业的自有资金匮乏，大多资金应用于土地成本支出，而后期开发所用的资金大多来自筹资或者回收前期销售款。因此可以说，资金已成为房地产产业链中的重要组成部分，甚至一些房地产企业背负了高压负债，面临到期无法偿还本息的风险，而过于盲目或者大规模的投资，也将增加财务风险可能性。例如，债务规模较大、利率水平

4、偏高等，都会增加筹资的成本费用；债务的期限结构欠妥，大多债务的到期时间较为集中，加大偿债压力等。（三）投资回报风险对于房地产企业发展来说，资金回报风险是财务风险的又一表现形式，主要在房地产的开发产品处于可售状态之后，又一政策变动、销售手段滞后等问题，造成销售状况不尽人意，不能在短时期内实现效益目标或者回收资金；再加上企业面临较大的资产负债压力，如果不能及时回收资金，将无法满足后期发展的资金需求，同时降低企业偿债能力，极易陷入财务困境中，不利于树立企业的良好形象，甚至企业面临破产危机。二、房地产企业财务管理现状（一）财务管理模式滞后以当前房地产企业的发展状况来看，财务管理人员已经逐渐意识到开展财

5、务管理活动的重要意义，并且大多房地产企业的领导者也参与到财务管理工作中，在一定程度上强化了房地产企业的管理效果与控制力度。但是也要意识到，领导关注的财务管理重点在于是否存在违法乱纪行为，紧紧盯住财务部门的工作状况，认为只要管好财务管理部门就万事大吉，而忽视了其他方面的监管。实际上，这种陈旧的思想观念已经无法适应市场经济发展的新需求，甚至可能造成企业面临巨大风险损失，不利于房地产企业的长远性发展。（二）缺乏完善的财务管理制度由于市场经济体制改革的不断深入，房地产企业面临纷繁复杂的发展环境。过去，房地产企业处于初级运行阶段，财务管理活动没有可以遵循的依据，普遍存在资金分散、私设小金库、账外账等现象

6、，增大了企业的财务风险可能性；另外，由于缺乏完善的规章制度，房地产企业的财务管理缺乏精细化的预算，在一些资金管理工作中存在盲目运作行为，仍然停留在简单的会计核算层面，没能对企业经济状况进行细致分析与探讨，财务部门无法掌握款项的收支，企业领导者也无法从整体把握资金运营状况，可能造成决策失误。（三）资金结构有待调整对于我国房地产企业的融资渠道来说，普遍存在单一性问题，大多筹集资金来自银行贷款。那么在所有的投资基金中，自有资金的比例偏少，增强了企业的负债率。这种客观形势的存在，一方面增加了银行的贷款负担，另一方面则增加了房地产企业的风险可能性。由于房地产项目的投资数额大、周期长，因此银行贷款的利息成

7、本也比较大，尤其在金融危机爆发之后，银行在发放贷款方面显得更加谨慎，再加上当前国家各项政策的约束作用，使得银行贷款渠道难上加难，房地产企业如果不能获得有效的资金保障，仍然以不合理的资金结构模式存在，将面临巨大的风险，甚至由于资金链断裂而破产。（四）全面成本管理工作不到位所谓全面成本管理，就是要求房地产企业财务成本管理措施，落实到项目实施的各个环节，实现全过程管理、全员管理。应该认识到，房地产企业的成本发生是一个动态性过程，包括规划、设计、施工及销售等诸多环节，因此成本管理应贯穿于整个项目开发过程中，对涉及到的成本各个要素进行全面规划，确保企业实现效益最大化目标。同时，房地产企业往往忽略了工程成

8、本管理的基础资料，因此无法及时了解来自企业内部各个部门、施工前线管理部门等运行状况，还有一些房地产企业认为成本管理应该由财务部门负责，没能实行全过程、全方位的成本核算，造成财务部门收集资料的来源有限，成本管理偏离了预算目标，无法控制企业成本水平。三、房地产企业财务管理优化的几点建议（一）改进财务管理的观念意识当前，我国一些房地产企业的财务管理观念滞后、方法单一，无法及时掌握市场经济发展的信息状况，还有一些领导缺乏对财务管理的重视程度或者缺少财务管理知识，在引导企业财务管理方面显得力不从心。实际上，领导作为一个企业发展过程中的重要决策者，只有意识到财务管理工作的重要性，并将其与企业发展联系起来，

9、进一步提高重视程度，才能促进企业的健康发展。在激烈的市场环境下，房地产企业领导者应不断完善自身的财务管理知识，并意识到财务管理是一个长期性、系统性的工程，需要在企业内部形成全员意识，更好地发挥财务管理效能，推动企业长足发展与进步。（二）建立健全财务管理制度对于现代化企业发展来说，只有构建完善的财务制度，才能确保财务管理各项工作的规范、有序发展。那么房地产企业在制定规则制度过程中，应客观分析房地产项目面临的风险、存在的问题等，提高财务管理制度的针对性、可操作性。首先，通过设置专业化的财务管理机构，对企业的现金收支、资金融通、固定资产等进行分析，为编制预算、实施决算等奠定基础；其次，通过构建完善的

10、财务管理制度，如现金制度、报销制度、采购制度等，提高财务管理的制度化、规范化；再次，建立完善的考核制度，发挥监督机制的积极作用，可组成由最高决策人带头，以财务管理部门为主的内部控制小组，定期检查各项规章制度的落实状况，及时发现制度执行过程中存在的问题，如项目制度的落实状况、项目制度难以落实的原因等，客观分析可能面临的后果，有针对性地采取纠正措施；对于严格执行财务管理规章制度的部门及个人给予奖励；对于违反规章制度的部门及个人，给予严厉处罚，调动各部门参与考评的积极性。（三）实现多元化的融资渠道若想提高财务管理的质量水平，有效规避房地产企业可能面临的财务风险，要求房地产企业必须进一步拓宽融资渠道，

11、改变以往过于依赖银行贷款而产生的各种资金风险。首先，寻找并开拓民间融资方法，在合理规避金融风险的基础上，可以适当选择比银行同期利率稍高的融资方式；其次，采取合作开发模式，加强与其他房地产企业的战略合作关系。尤其对于中小型房地产企业来说，具有规模小、资源数量少的特征，因此进一步扩大企业发展规模，实现经济效益目标，是中小型房地产企业的发展趋势，而通过战略合作，促进利益共享、风险共担，也是非常有效的手段。例如，如果企业拥有土地所有权，但是缺乏开发资金，为了获取更多的资金支持，就可以通过转让部分股权的方式，与资金雄厚、技术水平高的房地产企业合作，这样既可以解决资金难题，也更利于房地产企业增强自身管理水

12、平。（四）采取积极的全面成本管理措施在现代企业发展过程中，应树立成本管理意识，以此作为企业发展的核心与基础，帮助企业实现财务管理目标，促进企业更坚定、更健康的发展。那么房地产企业在开展成本管理工作时，应采取如下措施：其一，制定明确的成本管理目标，尤其研究项目建设前期可能涉及的费用，包括规划设计的成本、工程开发的费用、经营收入等，都应该纳入到预算项目中；其二，加强对成本费用的归集与核算，正确计算开发项目中所涉及的土地征用费用、拆迁补偿费用、建筑安装费用、公共配套设施费用等；其三，加强对成本的深入分析，奠定在财务核算基础上，严格考核成本指标的实现状况，及时发现指标实施过程与制定标准存在的偏差，分析

13、原因并采取纠正措施，不断积累经验、总结教训，寻找控制成本的有效方法；其四，加强对基础数据收集与整理工作的重视程度，作为企业领导者，必须起到带头作用，形成良好的企业成本管理氛围，要求各个部门、各个岗位从每一个细节之处着手，落实节约成本的目标。另外，还应做好与成本相关数据的记录工作，为财务部门制定成本预算奠定基础；其五，提升成本核算人员的综合素质，除了具备基本的成本管理知识以外，必须了解施工的流程，掌握工程预结算的相关知识，形成良好的职业道德。四、结束语总之，房地产企业作为我国国民经济支柱的重要产业之一，能否获得健康、持续性的发展，将对构建经济社会、和谐社会起到关键作用。在当前我国加大房地产业监控力度的背景下，房地产财务管理工作显得更加重要。在新时期、新形势下，房地产企业必须转变思想观念，开展积极的战略性财务管理活动，对房地产投资项目进行全方位、全过程的控制与管理，树立风险意识、成本意识和发展意识，客观分析以往工作中存在的问题，采取有效的解决措施和完善方法，实现我国房地产企业的又快又好发展。参考文献：1王彬.建立科学的财务管理机制，促进房地产业可持续发展J.会计师，2009（10）2帅兰明.房地产企业的财务管理初探J.企业家天地（下半月版），2007（10）3李玲.房地产企业财务管理风险及防范措施探究J.经济生活文摘（上