第二章 土地权属调查.ppt

1、第一节概要第二节确认土地所有权第三节土地所有权调查第四节土地所有权调查第五节土地所有权所在地调查，第二章土地所有权调查，第一节概要，第一节土地所有权调查的概念土地所有权调查是土地所有者土地所有权的来源及其权利涉及的场所、所在地、数量和用途等基本情况的调查。 2土地权利属调查的内容和步骤2.1调查内容(1)土地权利状况、区划权利属的性质、权利源、土地取得时间、土地利用者和所有者名、土地利用期间等。 (2)土地的位置包括土地的所在地、境界、4个关系等。 (三)土地利用情况和土地水平；(四)土地管理者主办的仲裁关系权纠纷。 (五)整理土地权属调查资料，作为永久资料保存。 2.2调查的基本程序、调查计

2、划的制定、物质准备、调查参考底图的选择、资料整理、街道和邻居的划分、散发通知书、土地权利资料的收集、分析和处理、现场调查、3土地和区划的划分3.1土地的划分概念：土地划分和为满足属地管理工作而制定的区划所属的地域的空间根据我国国情，考虑到管理容易，划分的空间水平必须与行政管理系统一致。 (1) .城镇土地分区：省市区邻里分区(2) .农村土地分区：省县(县级市)乡(镇)行政村分区(图斑)，(3) .地籍区和地籍区两个名词是根据地籍工作需要建立的，我国地籍管理的基础单位是县级属地管理部门。 在实际工作中，地籍区相当于街道和城镇，地籍区相当于附近和行政村。 3.2地块的划分(1)，基本原则：从一个

3、权利人所拥有或使用的连接片的用地范围划分为一片土地的同一所有者所拥有，或者使用未连接的两块以上的土地，则分为两块以上的地块；一个地块若由几个权利所有者共同拥有或使用，则现一个权利所有者拥有的土地范围在土地权利的出处不同、楼层数的差过大、或者存在建设区和未建设区(居住小区等)的情况下用地价格不同、使用年限不同等情况下，可以在当地明确界限，可以分为几个区划。(2) .农村和城市城郊乡的分区按分区的基本原则进行划分(3) .集体土地所有权分区的划分具有趣味：一个分区由几个集体土地所有者共同拥有，其间界限线不清楚的是共有宗。 共有宗教中不存在国家和集团共通的状况。 其划分可以根据划分的基本原则进行划分

4、(4) .城镇以外的国有土地使用权划分可以根据划分的基本原则进行化学基划分(5) .争论地、间隔地、飞地的划分争论地：有争议的划分，即2人以上的所有者不能提供有效的权利文件，而拥有所有权或使用权的划分间隙地：指没有土地使用权所有者的空闲土地。 飞地：嵌入在另一个土地所有权地块中的土地所有权地块。 3.3、地块划分为地籍最小单位，它是地球表面有边界、有确定所有者和利用类别的土地。 区划必须按土地利用种类划分的区划界线，必须与权利界限线、各级行政界限线、街区界限线、邻里界限线相一致，不能发生不符点。 即权利界限线、各级行政界限线、地籍区界限线、地籍子区界限线都是划分界线。 然而，否则，分界线不一定

5、就是权利界限线。 在云同步，各区划的区划界线，不得越过权利界限线和其他行政界限线，不得越过街道的界限线和附近的界限线。 同一区划内如果有不同的土地利用类型，可以分成几个区划。4.1城市土地编号4.1城市土地编号通常按行政区划街和地块二级编号，街下有邻居(地籍子区)时，采用街、邻居、地块三级编号。 例如，03-05-012表示省市区第3街、第5邻居、第1.2区划。 4.2农村地区地籍编号农村应当由乡(镇)、区划和区划三级组成编号。 原则相同，02-04-005表示县(县级市)乡(町)第2行政村、第4区、第5区(图斑)。 5边界类型和边界系统5.1 .边界类型：行政边界地籍区或地籍子区边界分区边界

6、5.2 .边界系统：人或政府管理机构通常以某种方式承认的边界存在形式。 一般包括一般界限和法律界限。 普通边界：主要依赖于自然和人工边界元素，依赖于各地的普通规则，但是没有正确的边界数据，或者有边界数据但是没有在法律程序中固定的边界。 法律边界：精确测量人造的或自然边界元素、获取计量资料、通过法律程序批准并以当地法律形式固定的边界。 6土地权利属界的含义土地权利属界的地址包括界限线、境界点和境界标。 界限线相邻地块之间的界限线或地块的界限线。 边界点的界限线或界限线的空间或属性的拐点。 其界限线设置为边界点的标志。 第二节土地权属的确认，土地权属是土地资产权的归属，是土地中存在的排他性的完全权

7、利。 包括土地所有权、土地使用权、土地出让权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 1 .土地所有权的土地所有权是土地所有制的法律表现，具体地说，土地所有者有权在法律规定的范围内占有、使用、收益和处置土地，包括与土地相关的生产物、建筑物的占有、支配、使用权利。 2、土地使用权土地使用权是指依法利用土地，从土地中获得合法利益的权利。 3 .土地权利所有者的土地权利所有者简称为权利所有者，也称为权利人，是指具有土地所有权的单位和具有土地使用权的单位或者个人。 4 .土地所有权的确认方式1文件确认2惯用确认3协议确认4仲裁确认、4.1农村地区(包括城市城郊乡)的土地所有权和使用权的确认，一般必

8、须结合文件确认、惯用确认、协议确认、仲裁确认的几个方式，确认农村的土地所有权和使用权。 4.2确认城市土地使用权由于城市的土地所有权为国家所有，城市的各权利所有者只有土地使用权，没有土地所有权(城郊乡的集体土地除外)。 城市土地使用权主要经以下文件确认：单位用地红线图。 不动产使用证。 土地使用合同。 征收行政许可书和合同。 有偿使用合同(协议书)和国有土地使用权证明书。 城市住宅用地确认权文件。 第三节土地所有权调查、土地所有权调查是指以区划或区划为单位，对区划或区划的所有权、位置等属性进行调查和确认。 在我国，初期的土地所有权调查和土地利用的现状调查的同时进行，铁元素道、道路、独立工矿企业

9、事业、军队、水利、风景名胜区的用地和国营农场、林场、果树园的用地等，城市以外的国有土地使用权也调查。 1、调查内容(1)调查土地所有权区划的权利状况。 包括地块的权利属性、权利源和土地所有者姓名等。 (二)调查城镇以外国有土地使用权区划的权利状况，包括区划权利属性、权利源、土地取得时间和所有者姓名等。 (3)明确以上2种区划的位置、界限线、近邻关系等。 (四)明确行政村界限线、村民集团界限线、乡(镇)界限线、区界限线及相关地理名称等。2、权力来源调查集体土地所有权的权利来源主要有： (1)土地改革时向农民发放土地证明，土地改革后转为集体所有。 (二)农民的宅基地、自留地、自留山和小荒山、荒地、

10、林地、水面等。 (三)城市城郊乡依照法律规定属于集体所有土地。 (1962年9月公布农村人民公社工作条例修正案时确认的生产经营土地和之后行政许可开垦的耕地。 (5)城市中集体所有农民长期耕作的土地、集体经济组织长期使用的建设用地、宅基地经法律确认。 (六)经协商，集体经济组织和国营农、林、牧、渔场相互调整权利属边界和插花地，归集体所有土地。 (七)国家分配给移民，确定移民拥有集体用地所有权的土地。 调查土地权利来源时，应注意被调查单位(即土地注册申请单位)与权利源证明中单位名称的一致性。 如果发现不一致，权利人的历史要沿着供革，深入调查土地变化和法律依据，清楚填写地籍管理表的相应栏。 3、其他

11、要素的调查3.1权利所有者姓名权利所有者姓名是指土地利用者或者土地所有者的完整名称。 3.2取得土地的时间3.3验证土地位置调查区划的邻近、所在乡(町)、村的名称和区划的事前编号和号码。 3.4实施土地所有权性质4、权利界限线调查、审查和土地所有权界限线调查时，根据调查计划，向土地所有权部门发出指定界限通知书，土地所有权部门代表明确指定界限时间、地点和所需证据和权利源材料。 5、边界标记和问题单的填写在乡(镇)边界内形成的土地所有权界限线、土地使用权界限线、所有权或所有权不明确的土地所有权界限线、争论界限线、城市范围线等，构成了没有缝隙、没有过度说唱乐的边界关系，这些边界点、线是调查用地图土地

12、所有权调查表与地籍管理表相同。 这些个是权利人调查确定权利人界限线的原始记录，也是处理权利人争议的依据之一，必须按照规定的格式和要求认真填写。 第四节土地使用权调查，1、调查内容城市土地使用权调查是指，以土地使用权区划为单位，区划权利、位置等属性的调查与确认(土地登记前的具有法律意义的初步确认)，一般情况下，土地使用权调查与土地所有权调查同步进行。 具体内容如下： (1)调查区划权利的性质、权利的出处、取得时期和土地的使用期限、土地利用者和土地所有者名称等土地权利状况。 (2)查阅区划位置、界限线、近邻关系及相关行政界限线、地理名等。 (三)调查某土地的利用情况和土地水平。 农村土地使用权调查

13、，一般以行政村为单位进行。 重点调查行政村界、土地的位置、土地的行政村名、地理名、邻近行政村名等。 2、权源调查土地权源是指土地使用权机关根据国家法律取得土地使用权的方式。 迄今为止，中国的土地权利主要分为两种情况。 一种是1982年5月国家建设在公布土地条例前权利所有者取得的土地，通常被称为历史用地。 另一个是1982年5月国家建设征用土地条例公布后，权利人获得的土地。 具体有以下3种情况。 (一)得到人民政府行政许可征用的土地，被称为行政计划用地，一般是无偿的。 (二) 1990年5月1.9中华人民共和国国务院令第5.5号中华人民共和国城市国有土地使用权转让和转让暂行条例公布后，权利所有者

14、获得的土地称为协议用地，一般有偿使用。 (三)未依照国家有关法律、法律规范取得土地使用权的土地称为违法用地。调查土地权利出处，应注意被调查单位(即土地注册申请单位)与权利来源证明中单位名称的一致。 发现不一致时，周密调查权利人历史沿革、土地使用变化及其法律依据，在地籍管理表格相应栏明确填写，或者编制专业地块现状历史状况记录表，记录地块变迁历史过程，是权利处理的重要依据。 这些个的重要信息非常重要，必须鼎力相助地块查询，提高地块数据的可读性，为房地产登记提供重要的参考和明确地填写。区划现状的历史状况记录表、3、其他必要数量的调查3.1权利所有者名权利所有者名是指土地利用者或者土地所有者的完整名称

15、。 3.2取得土地使用权的时期和取得土地使用权的时期是取得土地使用权的时期。 土地年限是获得土地使用权的最高年限。 在我国，土地使用权出让的最高年限规定如下： (1)居住地为7.0年。 (2)工业用地为5.0年。 (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地为5.0年； (四)商业、旅游、娱乐用地为4.0年。 (五)综合或者其他用地为5.0年。 3.2.1例以深圳市宝安区为例，说明取得土地使用权的时期和土地年期的调查方法。 (一)订立土地使用权转让合同的，以合同为准； (二)发行证登记的，以登记时确定的年份为准。 (三)行政规划，批准城镇集体单位不农用地，不按批准时间为基准，暂定时间。 (4)有基本

16、建设用地合同的用地，以合同期限为基准，暂时不定年期。 (5)发行竣工项目处理决定书的用地按处理决定书确定的年期确定。 (6)没有在合同和登录证明书上签名，但画有红线的情况下，以红线规定的时间为基准，暂时没有决定年份。 临时用地从划定蓝线的时间开始计算，按照认可的使用年数计算。 (八)历史用地其他情况按实际使用土地的时间确定，有会儿之间不确定。 3.3土地位置调查确认土地所在位置、区划相邻、区域、街道、地址、区划的事前编号和编号。 3.4权利的状况和土地利用状况对土地利用者和工作单位、权利的性质、用地的出处、实际用途和土地利用的现状等，全部调查确认、填写登记。 某用地内有不同种类用地，如工厂内有

17、居住区、学校内有商业用地等，应当认真调查。 3.5土地利用状况调查包括土地利用状况调查区划的承认用途和实际用途的调查，按土地利用的现状调查了二次分类。 3.6土地水平调查利用城市土地水平分级的成果，确定各区划的土地水平。 4、对权利界限线的调查、土地使用权中的界限线的调查、权利界限线的审查以及有争议的权利界限线的调查处理等内容，将在后面详细介绍。 第五节权利属界的住所调查，土地权利属的界限线称为界限线，界限线的转折点称为土地权利属界的住所(简称境界点)。 所谓境界地调查，是指土地权利设置指向境界地点、界限线现场位置的现场界限线和界限线等野外工作。该区划、邻接区划的利用者和调查员来到现场，该区划

18、和邻接区划的利用者指境界、认定境界点、界限线。 本区划和邻接区划的利用者以云同步到达现场的指尖，在认定困难的情况下，可以在最初的地籍管理时到达现场的指尖，进行认定。 境界地认定后，调查人员指双方和境界人，在认定的境界地点现场设置境界标。 调查员应当在现场绘制地块草图，测量测量边界长度和相关长度，将边界种类、现场边界勘测结果记入地籍管理表。3.1、一、边界调查的程序，(1)相邻宗边界避雷线的间隔小于0.5m的，宗边界地应由本地块和相邻地块的使用者自行现场指定并认定。宗境界地临街、临巷、毗邻宗境界避雷线的间隔大于0.5m，或者土地利用者已经有建设用地的行政许可文件，用地界限线与当地界限线一致时，只能指本区划界限线。 (二)公司使用的土地要求企业法人代表出席指界颁发企业法