房地产企业所得税汇算清缴培训

1、、不动产企业所得税的清算教育，1 .房价高是社会舆论的焦点2，国家特罗尔不动产市场的三个手段：土地金融税收3，国家偏重房地产企业的税收政策4，2010年的企业所得税汇款确实进行5，企业所得税申报书需要进行一些变更。房地产企业所得税汇款宏命令形势1、企业所得税汇款点2、企业所得税收入总额规定3、免税收入规定4、所得税处理规定5、税前扣除规定6、预付费用处理7、税前扣除中的发票问题8、财产损失税前扣除9、税前扣除1.0、 上一年度亏损弥补收入的税务处理，税前扣除的税务处理，企业所得税缴纳的基础，课程内容的框架，依法纳税正确，多纳税：企业损失少的纳税：企业违法，一、企业所得税缴纳的基本要求，一、正确

2、计算纳税所得金额是企业所得税正确缴纳的关键2、应纳税所得=。 3、应纳税所得额=收入总额从不应纳税所得税的免税所得项目中允许弥补的上一年度损失(企业所得税表示的逻辑关系)；2、企业所得税的征收点、企业所得税收入总额的一般规定房地产开发业务开发产品获得收入的特别规定房地产开发业务开发产品在获得收入税的处理中容易出现的问题3、 企业所得税收入总额的规定，一、企业所得税收入总额的一般规定，第六家企业以货币形式和非货币形式从各种来源获得的收入，就是收入总额。 (一)销售货物收入；(二)提供劳务收入；(三)转让财产收入；(四)股息红利、股息红利等权益投资收益；(五)利息收入；(六)租赁收入；(八)获得忠

3、诚度收入；(九)其他收入。企业所得税法、1、企业所得税收入总额的一般规定、企业所得税法实施条例1.2条、收入的形式、货币形式、非货币形式、现金、银行存款、应收账款、应收票据、到期债券投资和债务减免等。固定资产、生物资产、无形资产、股票投资、库存、到期未持有的债券投资、劳务及相关权益等。根据公允价值确定收入额的公允价值是指根据市场价格确定的价值(条例第1.3条第2项)、1、根据企业所得税收入总额的一般规定，销售商品收入是指企业销售商品、产品、产品材料、包装物、低易耗品及其他库存的收入。 提供劳务收入是指企业从事建筑安装、维修保养、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮政通讯、咨询中介、文化体育、科研、

4、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介本代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工及其他劳务服务活动转让财产所得是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股票、债权等财产而得到的收入。 股息红利、股息红利等个人资本投资收益，是企业通过个人资本投资从被投资者那里收到的收入。 利率收入是指企业向他人提供资金，但不构成个人资本投资，或者他人占有企业资金而获得的收入，包括存款利率、贷款利率、债券利率、借款利率等收入。企业所得税法实施条例1418条、股息红利：根据投资者决定利益分配的日期确认收入的实现。 利息：合同约定的债务人在支付利息之日确认收入的实现。 注意：1，企业所得税收入总额的一般规定，企业所得税

5、法实施条例1922条，租赁收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得的收入。 合同约定的承租人根据租金对应的日期确认收入的实现。发明专利权使用费收入是指企业提供发明专利权、非专利技术、商标权、着作权和其他发明专利权使用权的收入。 根据合同约定的发明专利权使用者应对发明专利权使用费的日期，确认收入的实现。 收到慈善捐赠的收入是指企业收到的其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。 在实际收到慈善捐赠资产之日确认收入的实现。 其他收入包括企业资产超额收入、未到期包装物押金收入、确实无法偿还的应付账款、坏账损失处理后回收的应收账款、债务重组收入、政府补贴收入、违约金收

6、入、汇兑收入等。2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定；(1)收入范围(国税发【2009】31文第5条)、现金、现金等价物、其他经济收益：注意：有关部门、部门和企业征收的各种基金、费用和附加、是房地产企业发行发票还是、 开发产品价格中不包括其他征收部门、部门开具发票、确认收入、不确认收入、征收基金费用的操作不同、税收也不同、一次以全额收款方式销售，在实际收到货款之日或者取得货款证明书之日确认，以分期还款方式销售， 在销售合同或协议约定的款项和支付日确认付款方提前支付的，应在实际支付日确认，以银团贷款方式销售，最初支付应在实际收到之日确认，剩下的款项应在以银团贷款贷款转帐之日确认，以委托方

7、式销售，视为支付手续费方式的截断方式， 受托人在出售产品清单之日确认，保证价格超过基准价格的双方，根据方式、承包方式、承包期间内承揽合同的约定，参照上述第一至第三项的规定确认收入实现的期限届满后未出售的开发产品，根据承包合同约定的价款和支付方式确认收入。(2)确认收入的时间点(3.1号文第6条)、2、房地产企业销售开发产品的收入确认的特别规定、(3)确认收入的金额(3.1号文第6条)、批量全额付款方式销售、分期还款方式销售销售合同或者用协议约定的价格确认，用销售合同或者协议约定的价格确认， 按照合同约定的价格和收购价格有多高的原则进行确认，1 .合同价格的化学基价格按合同价格分开从收入中扣除2

8、 .合同价格的化学基价格。 受托人与采购师按直接合同价格分开，在合同期间内按照承揽合同合同价格的约定，参照上述第一至第三项的规定确认收入实现的期限到期后未销售的开发产品，按照承包合同约定的价款和支付方式确认收入。 有、2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定、(4)同一销售的税务处理(3.1号第7条)、同一销售的范围、同一销售收入确认方法、开发产品分配给职工福利、对外投资、股东和投资者，偿还债务， 与其他企业的事业单位交换个人的非货币性资产等，不包括奖励、慈善捐赠、赞助的新兴产业的自我，在本公司的最近或本年度的最近月份确定同类开发产品的市场售价，由主管税务机关参照当地同类开发产品的市场公允

9、价值确定，以开发产品的成本利润率确定。成本利润率不能低于15%。 具体比例由主管税务机关决定，2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定，5 )租金行为收入的确认(3.1号文第1.0条)、租金的定义、收入确认时刻、收入确认金额、房地产企业新设的开发产品完成房地产初始登记， 在取得产权证前与承租人签订租赁合同，自出租住房的开发产品向承租人交付之日起，确认收入实现，按租金价款确认收入，2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定，第一条：按交易合同或者协议规定租金期限超过年度， 租金提前一次付清的情况下，根据条例第九条规定的收入和费用配合的原则，承租人可以在租金期间内，均等地计入相关年度的收入(

10、6)事先租金的收入处理、国家税务总局企业所得税法的一些税收问题的通知国税函201079号、2、 房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定，关于企业销售未完成开发产品收入进行年度决算的申报方法，根据北京牌市国家税务局、北京牌市地方税务局，关于国家税务总局的房地产开发经营企业所得税处理方法的通知(京国税发“2009】92号) 附件四房地产企业所得税纳税申报口径的规定：第一条第二项：处理销售年度汇款申报时的未完成开发产品收入额申报企业取得的未完成开发产品收入额年度汇款申报时企业所得税年度纳税申报单(a )第1行“营业收入”栏和附表第1(1)收入明细表第4行“销售货物”和附表第3纳税调整项目明细表第1

11、.9行“其他预计毛利额的申报企业获得的销售未完成开发产品的收入额根据规定的税金毛利率进行化学基计算的预计毛利额，在年度结算申报时申报附表第三纳税调整项目明细书第5.2行“不动产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“增量金额”。 2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定，企业销售未完成开发产品结转申报的申报单第二条企业销售未完成开发产品结转销售收入的申报第二项“年度结算结算申报时的处理”，是企业所得税年度纳税申报单(a类) 第一行“营业收入”栏和附表第一行“销售货物”栏规定，不包括销售依照上述第一条第二项处理的未完成开发产品的收入额，在年度结算申报时填写附表第三纳税调整项目说明书第1.9行“

12、其他”栏第3列“增额调整”。 实际总利润额和与其对应的预计总利润额的差额调整的申报，是根据上述第1条第2项处理的预计总利润额，在年度结算申报时，在附表第3纳税调整项目明细书第5.2行“根据不动产企业的预售收入计算预计利润”第4列“减额”中申报。 2、房地产企业销售开发产品确认收入的特别规定，3、房地产企业收入税务处理中容易发生的问题，(1)预售房款未按规定预售税金，预售房款聚集了“应付账款”“其他应付账款”等交易帐户，不按“预售”帐户计算， 长期付款账户不结转收入预付房款混入购房存款，不结转收入分开开票，把部分预售房款预售普通发票交给财务存款，把另一部分预售房款普通发票记入营销部，不记入企业财

13、务账户，形成记账本外的保管箱。. (2)隐瞒销售收入，延迟确认销售收入，长期挂在“预算账”的科目上，只计算以未结算、未结算为理由拖欠企业所得税的商社的收入，停车库的销售是将没有收入的一部分大楼的开发权全部转让给其他有开发资格的企业，按照约定征收转让费，但规定过去开设账户，进而开设私人账户先租赁出售的房地产，收到的租金在不记得收入的开发房屋中向建设业者结算，在不确认收入的房屋中赔偿土地价款，在原住户的房屋中不进行收入处理的合作建设开发产品，住宅偿还投资额，土地使用权、 以所有权等权利代替开发产品的收入处理，3，房地产企业的收入税务处理中容易发生的问题，和销售者不记得收入的销售者的价格不合算费用(

14、代替房地产收取的电缆电视的首装费，瓦斯气体管道的安装费，防盗门，关闭阳台等) 代理与不记得收入的知情人员之间的销售、租赁业务或者交易，或者随意定价的工程，提供在劳动过程中节约的材料，废弃下脚丫子材料，废弃工程和产品的剩馀材料， 按合同规定，新兴产业持有的不办理收入征收的拆迁补偿费为“其他应付账款”，不结转营业收入的其他收入，客户放弃的住房存款、没收的违约保证金、施工人员延误工期的罚款收入，政府给予的安全奖、优良奖等不计入“营业外收入”。 (2)隐瞒销售收入，不承认销售收入，3，房地产企业所得税处理中容易发生的问题，1，企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定，房地产开发企业收入总额中不征税收入

15、的特别规定，房地产企业不征税收入中容易发生的问题，4， 企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、7条收入总额中以下收入为不征税收入。 (1)财政资金； (二)依法征收和纳入财政管理行政事业性费用、政府性基金；(三)国务院规定的其他非课税收入。企业所得税法、一、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定、财政资金，是指各级人民政府向纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织支付的财政资金，国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 行政事业性收费，是指在依照法律法律规范等有关规定，按照国务院的规定程序，实施社会公共管理，为公民、企业法人或者其他组织

16、提供特定公共服务的过程中，向特定对象征收纳入财政管理的费用。 政府性基金是指企业根据法律、行政法律规范等有关规定，代替政府征收特殊用途的财政资金。 国务院规定的其他免税收入，是指企业取得的、由国务院财政、税务主管部门规定特别用途并经国务院批准的财政资金。企业所得税法实施条例2.6条、免税收入解释、一、企业所得税收入总额中，免税收入的一般规定、财税2008151号、企业获得的各种财政资金，除国家投资和资金使用后要求返还本金的情况外，均由企业当年所得总额企业获得的国务院财政、税务主管部门规定特别用途，并计入国务院批准的财政资金，以免税收入的形式行政许可财政资金：指企业获得的政府及其有关部门的财政补

17、助、政府补贴、贷款利息、其他各种财政专项资金。 包括直接减免的增值税和立即退职、先征收后退、先征收后退的各种税收，但不包括企业按规定获得的出口退税的国家投资：指国家作为投资者投入企业，按照有关规定增加企业实际收入资本(股东)的直接投资。1、企业所得税收入总额中不征税收入的一般规定，财税200987号文，一、企业自2008年1月1日至2010年1.2月3.1日期间，应计入县级以上各级人民政府财政部门和其它部门的收入总额的财政资金，如云同步满足以下条件，可以作为不征税收入： 计算应纳税所得额时可从收入总额中扣除：企业可以提供资金并在文件中规定该资金的专业用途的财政部门或者支付其他资金的政府部门，对该资金有特殊的资金管理方法或者具体的管理要求的企业可以分别计算该资金和该资金产生的支出。 二、根据实施条例第二十八条的规定，上述免税收入用于支出形成的费用，用于计算应纳税收入时不得扣除的支出形成的资产，其计算的折旧、折旧在计算应纳税收入时不得扣除。2、对房地产开发公司收入总额不征税的收入的特殊规定，(1)对不征税的收入对房地产企业没有特殊规定，(2