房地产基本知识新人入职培训

1、.一、房地产基础专业知识1、房地产：房地产和房地产的总称(也称房地产)。2、房地产的三种存在形态：简单的土地、简单的房屋、土地房屋的综合体3、不动产特点：a .房地产位置的固定性(土地不能移动，房子也不能移动)b .不动产地区的差异性(不同不动产的价值不同)c .房地产高价、耐久性(价格高、土地永久)d、不动产的保险值、高附加值(货币贬值、不动产保险值、货币高附加值、不动产高附加值)4、不动产：房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。5、房屋分类：a、功能用途：居住用房(小区、高档住宅)、工业用房(现场、仓库)、商业用房(店头、百货大楼)、办公用房(办公建筑)、行政用房(军事、学校

2、等单位用房和城市)b、建筑结构：铁元素骨的结构、钢筋混凝土结构、砖、砖、其他c、所有权的归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房6、不动产：土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。七、土地分类：a .开发利用：面团儿和熟地b，建筑功能：建筑用地和非建筑用地c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓库用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等8、房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 包括以下内容：a、土地开发b、房屋建设、维修和管理c、土地使用权有偿规划、转让d、房屋所有权买卖、租赁e、不动产抵押贷款f .房地产市场9、土地使用权：土地所有者根据土地分类使用

3、土地的权利(指依法获得土地的经营、使用和收益的权利)。 土地公有制采取集体所有制和国家所有制两种形式。 a )农村土地采用集体所有制，属于农民集体所有；b )城市土地采用国家所有制形式，属于全国人民所有者不得获得土地所有权。 土地利用方法：计划：免费使用学校、医院、军事用地、飞机场等市政建设工程转让：从国家有偿取得使用权的方式：协议(例如200-250万/亩)、招标(提出基本价格，按使用用途和价格取得)、拍卖(在价格高的人实际取得，不违法的前提下，通过正规渠道取得)。1.0、房地产市场：a、一级市场：以土地为体(也称土地市场、土地交易市场)。b、二级市场：开发者获得土地后，投入一定的奖金建设，

4、通过有偿或者赠与向消费者倒买倒卖所有权(新建商品房的买卖市场)。c、三级市场：住宅在消费市场的再流通，包括买卖、抵押、转让、出租(二手住宅)1.1、土地使用权出让：国家作为土地所有者，在指定区划使用年限、用途和城市规划等条件下，将城市土地使用权出让给土地使用者，并将土地使用权出让给土地使用者的行为。 转让交易双方为国家和用地单位或个人。1.2、土地所有权：包括土地所有权、地役权、抵押权、典型权和租赁权。地上权：指以支付租金为代价在他人土地上盖房子的权利，其本质是土地使用权地役权：利用他人土地用于自各儿的权利抵押权：指土地使用权人有权在其有效使用期限内以土地为抵押获得银团贷款和其他担保租赁权：土

5、地使用权人在其有效使用期限内将土地租赁给他人获得收益，则承租人取得该土地的租赁权1.3、土地使用年限：国家将土地使用权出让土地使用者，双方约定土地使用者可使用的年限。一)土地使用权出让年限：a、居住地7.0年b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地的5.0年c、商业、旅游和娱乐用地4.0年PS :使用用途需要转换的可靠寿命地价差额，国家指定的服从执行2 )土地可靠寿命期满后，如何处理：a .国家有权无条件收回该土地b .建筑主体经质量管理部门检查，不属于危险房间c .项目工程的存在不影响城市规划，不影响市场行情，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用。 PS:b、c条完全存在时

6、，按当时的地价购买可靠寿命，可靠寿命由政府规定，否则无条件回收1.4、商社：开发商在以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，得到国土局批准后在市场流通的房地产，是在取得房产证后，可以在自各儿转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。 商品房房地产类型：住房、办公建筑、百货大楼、酒店、市场。1.5、商品房预售制度：五证二书五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程计划许可证、商品房预售许可证、质量保证书、使用说明书，二书作为商品房购销合同的补充约定，是房地产开发企业向商品房交纳使用时向采购师提供的对商品房负责质量的法律文件和保证书。1.6、烂楼：指施工途中未能停止建设的楼盘。 大楼腐烂的主

7、要原因是资金短缺、设计、施工存在重大质量问题，建设十分完善。1.7、楼花：指已经动工兴建但尚未完工的大楼、房屋。 也就是说，指图纸上的大楼，在建筑施工的最初阶段，离开房间的时间长，价格优惠，买了又倒买倒卖，可以赚差额。炒1.8、楼花：买卖尚未建成的房屋。 (现在政府规定商社不得在5年内转让，为了控制不动产的买卖，将营业税的5%交给政府)。1.9、期望室：指具备预售条件，尚未完成的商品室。 (价格低，选择空间宽，户型齐全，能够监督建筑材料、质量)2.0、现房：工程质量监督部门验收，取得质量合格证明书，可以交付使用的商社。 (即购买后入住、价格高、户型陈旧、选择空间小)2.1、经济适用房：指以小额

8、利率销售给广大中低收入家庭的商社(具有社会保障性质的商品住房，具有经济性和适用性)。 并非每个人都能买到，必须符合当地政府规定的条件，按次序购买。 长沙房口，2.5岁以上，6.5以内以经济价格购买，6.5以外以商品的房价购买，5年后可以倒买倒卖。2.2，二手住宅：制作门票，再次转让的房屋。 此外，公房、私房、资产家、廉租家、安置房等福利房。2.3、诚意金：指在商社未取得预售证之前，开发者接受顾客可退还的货款(一般接受开发者的折扣承诺)。2.4、定金：约定当事人由一方支付给对方的作为债权人担保的一定金额的货币(可以担保债权人的作用)不能返还。2.5、订金：不能担保债权人的作用，可以归还。2.6、

9、玄关：进入大堂的第一扇门进入的地方、开门的区域。2.7，公寓：指二楼以上，多房屋居住的建筑物。2.8、纯办公建筑：为各类公司日常业务提供办公活动的大楼。2.9、综合楼：家庭、办公室、百货大楼、集体大楼。3.0、商住住宅： SOHO、居家、办公室一体化。3.1、别墅：指在城郊乡和风景名胜区建设的休养住宿用庭园住宅，TOWRHOUSE (联体别墅单列别墅)。3.2、SHOPPINGMALL :一次性掌门人购物，把购物、娱乐、结账台一体化的商业区起源于美国。3.3、物业管理：指专业公司或机构接受业主(或用人单位)的委托，对房地产实行专业化管理，为业主(或用人单位)提供高效周到的服务的行为。3.4、物

10、业管理内容：房屋及其附属设备的管理、修理房屋区域内的清洁卫生、安全保安、公共为实施公共绿化、公共设施、道路等管理的业主提供其他综合或特约的服务等。 物业管理属于社区管理范畴。3.5、业主大会：由物业管理区域内的全体业主组成，对该区域内的物业管理有决定权的组织形式。3.6、业主代表大会：由物业管理区域内的业主代表构成，对本区域内的物业管理拥有决定权的组织。3.7、管理組合：由物业管理区域内的业主代表构成，全体业主对不动产实行自治管理的组织，由业主代表大会或者业主代表选出。3.8，一次性支付：指住房采购师在购买商品房时，没有享受到政策贷款的情况下，将所有房款一次性支付给销售公司的支付方式。3.9、

11、分期还款：住宅采购师签约后，将购房款分为几个比例，按时间段或者工程进度分期支付房款(对期望房间)，在支付房间时，全额支付。4.0、银团贷款：以购房合同或住房所有权为抵押获得住房贷款的方式。 即住房采购师在购买住房时，向银行提交担保的担保文件，通过银行审查后，取得住房总价格的一部分贷款，按照抵押的约定，定期向银行偿还贷款利息，提供不动产作为偿还贷款的担保(一般的住房购买合同和产权证为抵押，住房：七成二十年； 店头：五成十年或六年十年。4.1、公积金：“全称住房公积金”是指在城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业事业单位及其在职职工按照国家规

12、定化学基缴纳的住房消费资金。 保管比率：不可低于员工上年度月平均工资的5%。 有条件的城市可以适当提高保管比率的保存方式：一是由员工个人保存；二是由员工所属机构保管4.2、个人住房公积金贷款：由参加住房公积金制度的职工在购买、建筑、改建、修理住房时，为了资金短缺，将新购买和其他住房财产权作为抵押向住房公积金管理中心申请贷款。4.3、契税：指房屋所有权变更的，按照当事人约定的房价的一定比例，向财产权收货人征收的一次性税收。4.4、公共维修基金：住宅、大厦公共部分和公共设施维修保养基金(普通住房：2%； 自动电梯室，门：3%。4.5、面团儿：指未开发、不成为建设用地条件的农地或荒地。4.6，价格：

13、也就是“阶梯价格”，是指房地产所有住房来源中最低的销售价格(一般为户型、方向、结构不良的楼价、各楼层的差价数十数百元)。4.7，基本价格：也就是“基本价格”是指经过计算确定的商品房每平方米的基本价格。 关于房地产的定价方法，和出发价格没有关系(楼层、方向不同)。4.8，平均价格：房地产的平均销售价格，本房地产各套房的销售价格合计除以各部门的建筑面积合计，得到每平方米的平均价格。按4.9、成本：住房制度改革，出售公共住房时按建筑公共住房平均成本衡量的价格。a、考察设计和前期工程费，包括征地和拆迁补偿费c、建设工程费d和居住小区的基础设施建设费e、管理费f、贷款利息g、税款二、建筑基础知识：1、三

14、方一平：指土地开发时进行的通水、通电、通道、土地平整。二、七通一平：供水、排水、电力、通讯、瓦斯气体、热量、道路和土地平整。3、占地面积：红线范围内的面积。4、建筑面积：指建筑物外墙(柱)上各层水平投影面积之和，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等。5、销售面积：商社在定径套销售，其销售面积为住房采购师购买的定径套内建筑面积和应分配面积共享建筑面积之和。6、使用面积：指住房各级直接供住户生活的净面积之和(在住房买卖中，一般不使用使用面积计算价格)。7、办公场所面积标准：指商社销售中应计入销售面积的商社的公共建筑空间面积，由两部分组成：1)室外楼梯、内外走廊、公共大厅、通道、自动电梯、配电室、设备

15、楼层、设备用房间、结构转换层、技术楼层、空调室、消防调度室、服务于全楼的值班警备室、建筑物内的垃圾室， 屋顶上突出有围护结构的楼梯间、自动电梯室、油箱室等2 )套房和公共建筑空间之间的隔板以及外壁(包括山壁)的壁的水平投影面积。 公共建筑面积分配系数：公共建筑面积/茄克衫内建筑面积之和。8、实用面积：建筑面积减去公共分配面积的剩馀金额。9、租赁面积：住宅用住宅按使用面积计算，非住宅用住宅按建筑面积计算。1.0、茄克衫内的建筑面积：指商社茄克衫内各部分的建筑面积总和。茄克衫内建筑面积=茄克衫内使用面积茄克衫内壁面积阳台建筑面积茄克衫内建筑面积=茄克衫内使用面积/标准层的使用面积系数1.1、容积率

16、：总建筑面积/总占地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层层为7，别墅为0.3-0.45左右，容积率越低，家庭环境越好，单价越高，质量越高容积率越低，质量越低)1.2、建筑密度：基础面积之和/总占地面积*100%1.3、绿化率：指项目工程计划建设用地范围内的绿化面积与计划建设用地面积之比。式：植被垂直面积/占地面积*100%1.4、绿地率：所有住宅的各绿地面积与住宅总用地面积的比率。 在新区的建设中不应该低于30%，在旧区的改造中不应该低于25%。 绿化复盖率绿化率(绿化所占面积)绿地率1.5、得房率：茄克衫内建筑面积/茄克衫内建筑面积(销售面积)之比茄克衫内的建筑面积=茄克衫内的使用面积

17、；外套内的墙壁面积；阳台的建筑面积=外套内的建筑面积分配的公共建筑面积1.6，开间：住宅的横向宽度。 深度：住宅的实际长度。1.7、楼层高度：指从下层地板到上层地板的高度，包括地板厚度，以米为单位。1.8，净高度：从楼层高度减去地板厚度的净剩馀量，也就是从地板上面到上层地板下面的距离。1.9、绿地面积：是指可用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和霸盖土不足2平方米的土地。2.0，跃阶式商社：上和下两层楼，客厅两层楼，没有封闭。2.1、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层。2.2，错误：房间高度在1米以内。2.3、砖混结构：由砖和混凝土构成，承重壁(四面不动，南朝梁也不动)。2.4、框架建

18、筑：指用钢筋混凝土做承重梁柱，适合大型工业化工程，效率高，承重壁位于梁柱上，墙面可自由贯通。 其次有砖木结构、钢筋混凝土、框简化结构、钢体结构等。2.5、房屋可靠寿命：指房屋正常使用的年限，与设计标准、建筑材料、施工质量、使用情况、保养有关。铁元素钢筋结构： 6.0年到8.0年的砖瓦结构： 4.0年到6.0年的砖瓦结构： 3.0年到5.0年的其他： 1.5年以下2.6、土地计量单位：1平方公里=100万平方米(km2) 1公顷=1万平方米(hm2 )1公顷=15亩=667平方米2.7、住房楼板层划分规定：低层住宅为13层的多层住宅为46层中的高层住宅：79层高层住宅在10-30层超高层住宅在4.0层以上三、有关房地产开发的知识：1、房地产开发：依法取得土地