2016年北海商业市场调查报告

1、第二部分：市场调查分析,CHAPTER 2,商业分布图 各商业项目调查分析 租金情况汇总 消费人群分析 小结,北海市中心商业地段位于环北部湾广场这一带，形成了环型的商圈，周围商场密集，人流量大，占北海市商场的三分之二之多，可见此地竞争何其激烈；但这二年，随着房地产向市区四面扩展，人口开始向商圈外围迁移，商业布局正从中心商圈向外面扩张，形成了一个中心辐射四面的发展趋势。目前商圈外较具特色及响影力的当属北京路段的大润发商场，而其他外围商场目前经营不善，但前景不容忽视。 北海商业主要由中心区北部湾商圈和近年形成的大润发商圈组成： 北部湾商圈项目：和安商港、和安商都、新力百货商业广场、新力购物广场、宝

2、谊商厦 大润发商圈项目：大润发、时代广场、华美广场,北海市商业总体分布,北海商业格局 “口”字形围和式格局,北海商业格局是由： 北至北部湾路 南至北海大道 东至北京路 西至贵州路 四条道路围和的“口”字形结构。 区域内包括： 北海最大的购物广场 人流量最大的超市 最具人气的开放式绿地。,一、北海主要商业街道调查,北部湾路商业业态分析,北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。 北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过； 毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。,服饰

3、： 35（包括男6 女8 品牌专卖30 ） 宾馆、招待所： 7 家电、机电、装饰 ：17 休闲娱乐：6 饮食：16 旅行社： 2 银行： 6 超市 ：3 北海中学、现代妇科医院、和信客运中心 其他：30,区域租金水平： 120300元/ /月,北海大道商业业态分析,北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。 北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。,家电、装潢、装饰：23家 餐饮：11家 大型酒店 ：5

4、家 大型娱乐中心：1家 服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家 休闲娱乐：11家 金融机构：7家 资产评估：2家 另有，联通、电信、南航机票、自来水公司 其他：17家,区域租金水平： 90150元/ /月,四川路商业业态分析,四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理。,通讯类：46家 餐饮类：21家 服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混合品牌共4家） 美容、休闲、娱乐：8家 家电、装潢、装饰：13 广告公司：6家 茶行：3家 宾馆：2家 中介：2家。 明都房地产：四川北路物资大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人；面

5、积12-15平米。 协盛地产：四川北路万家兴大厦旁；2-3人；12-15平米。 其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧新力中间）、农行北海分行、中国邮政、EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营业厅 、工行大厦、建行、中国人民财产保险公司、航空售票处、交行,区域租金水平： 90150元/ /月,北京路商业业态分析,北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额。,餐饮：10家 休闲娱乐：12家 服饰：15 （男装1家、女装4家、 品牌专卖7家） 宾馆：6家 房地产中介：5家 家电 装饰：7家 银行

6、： 3家,区域租金水平： 60135元/ /月,长青路商业业态分析,电脑店：16家 金融：2家 办公用品：12家 中介：7家 服饰：2家 宾馆：4家 餐饮：16家 文印店：4家 烟酒茶行：8家 药店：2家 旅行社：1家 售楼部：2家 商场、大厦：3家 婚纱摄影店：1家 其他：44家,长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度,区域租金水平： 100150元/ /月,商业街区租金,北部湾路商业街区：北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，商铺分布较集中，以合安商港为首、新力、宝谊等商场为中心，靠近北部湾广场及大中

7、心型商场周边临街商铺租金在120-300元/月/、二楼90-150元/月/经营较好；新力商业广场部位沿街铺面租金可达到450元/月/。 四川路商业街区：四川路以通讯设备专卖为主，餐饮为辅的商业格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较为合理，底商租金不同路段租金不相同，越靠近北部湾广场租金越高，临街租金在90-150元/平米之间。 北海大道商业街区：北海大道作为北海市次级核心商业区，相比较北部湾路人流较少，主要是以大润发为中心，越靠近大润发租金越高，租金在90150元/ /月之间。相对其它商圈，租金有很大的上涨空间。 北京路：北京路商业街主要为服装、服饰类以及中底档餐饮等商家，以其物

8、美价廉的产品优势始终保有一定的市场份额，租金60-135元/ /月。 长青路商业街区：长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模和知名度，租金100-150元/ /月。,北海街道商业调查小结,二、北海主要集中商业调查,北海代表商业项目分布图,北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较滞后，商场的业态分布都较混乱。,1、和安商都 2、和安商港 3、世纪公寓裙楼商业 4、大润发 5、新力百货商业广场 6、新力百货广场 7、新力购物广场

9、 8、宝谊大厦 9 、宝谊步行街 10、时尚桂城 11、奇珠商业广场,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,和安商都,位置:长青路北部湾广场 物业形态，底层裙楼-1-5层+部分沿街底商 商业面积10000 和安商都位于北部湾广场东侧，是北海商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有约5万平方米超大商业规模，是以超市、百货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、美容美发、医药保健等多种业态于一体的综合型购物商都。 2009年9月28号正式营业，目前招租基本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐妹店。,业态分布,-1F：地下停车位 地上地下车位共计300个,1F：珠宝首饰；钟表眼镜，化妆品，保健品 通讯

10、，男女皮鞋 ，皮具箱包 2F ：女装 内衣 针织家具 饰品 美容美发 羊绒羊毛 中年装,3F和安超市 大地数字影院、便所换了主题餐厅 4F；和安超市 5F;金马美食城 电玩游乐城 享乐汇主题歌城,租 金 临街店面：200-300元/月，商铺转让费5-8万左右，层高：6米可隔层使用 押金20000元，每月支付租金 1F-2F为百货 3F租金120-150元/月(含公摊） 4F租金80-100元/月(含公摊） 5F租金60元/月(含公摊）左右 三年一签，押三付三，第三年开始租金每年递增5%，装修免租期60天，物业管理费另收10元/，水电费按表收取另加收8%,功能分区明确，业态组合合理丰富，新建商场

11、，购物环境佳,和安商港,世纪公寓裙楼,大润发,大润发,租金：150300元/ /月 租金递增：6% 车位：地上30，地下350 地上广场全部为电动车车位,新力购物广场、新力百货广场,新力购物广场,新力百货广场,租金： 临街：200-300元/月 1F：200-250元/月 2F：100-150元/月(电梯口位置） 3F：65元/月,旧的商场、商业模式 无地下停车场，广场停车位40个 与新力百货.商业广场共用广场与停车位,新力购物广场,新力百货广场,新力购物广场,新力百货.商业广场,四楼目前业态整改，从新招商，押金50000元，租金75元/ /月（包含物业费），两个月一付,一层：180-250元

12、/ /月 二层：100-150元/ /月 三层：60-90元/ /月 部分沿街铺面达300元/ /月,1-6层为商业，6层以上住宅，因车位严重不足，原-1F为超市，现改为停车场，车位350个,宝谊商厦,临街：200-250元/月/ 1F：150-180元/月/ 2F：90-110元/月/ 3F：70-80元/月/ 4F：60元/月/ 5F：45元/月/,宝谊步行街,时尚桂城桂城大厦,租金：三年一签，第二年后租金递增6%，押三付三 临街：230元/ /月 1F：120元/ /月 2F：100元/ /月 3F：80元/ /月 4F：60元/ /月,奇珠商业广场,定位,位置:北部湾广场南面，十字交叉

13、口 物业形态：1-5层+部分沿街底 主力店：国美电器 1F:大堂、国美电器、亚马逊自助餐厅 2F:国美电器 3F:威斯汀KTV、时尚网咖、草原牧羊 4F:威斯汀KTV 5F:招商证券、咖啡、稻鲜源寿司,车位：地上广场50个，地下360个 餐饮、购物一体 中高收入消费者，以中端消费为主 可租可卖、商家自主经营、商场负责物业管理 虽然为满租经营，但因为购物没有多元化，导致该项目人流量较少,大中型商场总体情况,大中型商场租金,商业类型：目前主要以底商项目、大型超市卖场为主，大型商业综合体项目未开业（ 东盟国际商贸城、曼哈顿商业广场、盛荟天地、北海国际中心城等）。大型超市已进驻（大润发已开两店、沃尔玛

14、准备进入） 品牌业态：大多集中商业项目，规划业态齐全，以购物、餐饮、娱乐、休闲业态为主，且在传统百货项目中，也进行了调整，不再以单一购物为主，呈多业态发展趋势；品牌目前整体仍处于中低档次，未来随着大型商业的进驻将来进驻高峰期，呈遍地开花局面 租金方面：总体商业租金水平不高：市中心商业代表项目如新力商业广场，和安商港等大型商业项目1F租金普遍也就200元/月/左右，部分商场临街商铺租金价位达300元-450元/月/，但高位租金商铺很少。北部湾路几大商场租金差距较小，平均租金水平1层为160-200元/月/。地段差距租金差较大，同一路段，靠近大中型商场附近租金价位较高，稍偏远一点租金低，如四川路靠

15、近新力购物广场附近沿街商铺租金约200元/天/，但离商场稍远点路段租金6590元/月/. 招商情况：市中心几大商场出租率基本达100%，商场内商铺转手率较底，一般2-3层商铺的转让费在58万左右。临街商铺有部分空置，越远离市区商业中心空置率越高，北部湾大中型商场附近临街及商场一层基本没空铺。 经营情况：本土新力、和安及大润发人气旺生意都较好，其他项目以两大商业品牌及大润发为依托，通过差异化定位及区域业态配合经营情况不一。随着大品牌商业的进驻，竞争会更加激烈。,北海商业集中体调查小结,北海市商业发展现状及发展趋势,北海商场经营模式陈旧 北海商业模式还是以商铺出租，独自经营为主。没有商场整体的统一布局，集中营销的竞争优势；不能总体把握市场的变动方向，重复经营现象严重，经营管理混乱，在北海众商场中，和安商港与大润发商场及新建安商都模式较为前位，竞争优势比较突出。而大润发凭借其强大的品牌优势