第一章 房地产经纪概述.ppt

1、房 地 产 经 纪,本课程公共E-Mail： 密码：fdcjj2009 主讲人：望 晓 东 TelE-Mail:,课 程 内 容 介 绍,房地产经纪基础知识（房地产经纪概述、房地产经纪人、经纪机构） 房地产经纪主要业务 房地产代理业务 房地产居间业务 房地产行纪业务 房地产经纪其他业务（拍卖、咨询、代办） 房地产经纪其他知识（房地产经纪信息管理、房地产行业管理、相关知识、国外发展概况） 实践学习和专题讲座,开设本课程的目的,了解房地产经纪相关基本知识（房地产经纪基本概念、形式、从业人员及资格、从业机构） 掌握房地产经纪的三大业务内涵、流程，熟悉相关的合同，了解房地产

2、经纪其他业务的基本内容 掌握房地产经纪信息搜集、管理的基本方法，了解房地产经纪相关的法律、政策、制度 锻炼本科生从事实际经纪活动的基本能力,主 要 参 考 教 材,1、刘薇主编的房地产经纪，化学工业出版社（2005年） 2、中国房地产经纪人执业资格考试丛书中的房地产经纪概论（中国建筑工业出版社） 3、戚瑞双、刘新华主编房地产经纪理论与实务，上财经大学出版社（2008年） 4、王德超主编房地产经纪，重庆大学出版社（2008年）,房地产相关的媒体和网站,报纸：21世纪经济报道、中国经营报、第一财经、金融时报、经济观察报、上海证券报、中国证券报 综合网站：搜房网、焦点房地产网、新浪房产、21CN房产

3、频道、南方网房产频道 观点地产网（）、万科周刊、世联地产评论、世联地产楼市中国、中国地产商 中国房地产经纪人（）、中国房地产信息网、广州市国土资源与房屋管理局、阳光家缘、规划在线、广州市住房公积金管理中心 联盟网（）、房策天下（“二手房交易中介”子论坛） 中原、满堂红、合富置业、易居、顺驰、21世纪不动产等大型房地产中介公司的网站,课 程 安 排,总学时： 40学时（1-18周） 课程学习形式： 课堂讲授 专题讲座 社会实践 问题反馈（以提问和作业的形式）,成 绩 评 定,平时部分：课堂考勤、回答问题、作业、实践成果等 期末考试,第一章 房地产经纪概述,第一节 房地产业与房地产中介 第二节 经

4、纪与房地产经纪 第三节 房地产经纪现状与未来发展,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （一）房地产 1、房地产含义 是房产和地产的总称。也可是单独的房产或地产。具体是指土地及其地上的建筑物、构筑物或其他地上定着物。 房地产，也称不动产、物业。但实际上，这三者有一些差别。,第一节 房地产业与房地产中介,关于房地产与不动产、物业的区别 不动产是指不能移动或移动后严重减损其经济价值的财产，包括土地、地上定着物及其包含的权益，如房屋、林木等。 不动产的范围比房地产的范围广，房地产是其中最核心的部分。 物业即房地产，但一般是指微观的房地产，而房地产则包括微观、中观和宏观三个层次。,第

5、一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （一）房地产 2、房地产的分类 按用途分类：居住房地产、商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、其他类房地产（体育类、教育类、文化卫生类、交通类、特殊类（寺庙、墓地）等） 按建筑结构分类：钢结构、钢混结构、砖混结构、砖木结构 按建筑层数分类：低层、多层、小高层、高层、超高层,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （一）房地产 2、房地产的分类 按建筑耐久等级分类：一级房地产（100年以上）、二级房地产（50100年）、三级房地产（2550年）、四级房地产（15年以下临时建筑物） 按房地产的完损状况分类：完好房、基本

6、完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房屋 其他分类：传统房地产、现代房地产、智能化房地产,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （一）房地产 3、房地产的特点 位置固定 异质性 价值量大 耐久性 保值增值性 受政策影响大,第一节 房地产业与房地产中介,房地产的基本特点 自然属性 位置的固定性 使用的耐久性 异质性 经济属性 价值量大，资金需求量大 供给弹性小和经营的垄断性 保值增值性 投资和消费的双重性,第一节 房地产业与房地产中介,法律属性 权利的可分性（单宗房地产的实物不可分性） 权利的法律保障性（通过登记公示） 社会属性 易受大众心理影响（特别是房地产泡沫形成和破灭时）

7、 财富性（整个国民财富、个人财富） 关系到社会稳定,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （二）房地产业 1、房地产业的含义 房地产业是进行和房地产有关的投资、开发建设、经营、管理、服务的相关企业、部门、人员所组成的行业。 房地产业属于第三产业，主要涉及到流通领域、消费领域。同时又与建筑业联系紧密，由于存在着“农业房地产”，因而与农业也有一定联系。,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （二）房地产业 1、房地产业的含义 房地产市场的参与者 土地所有者或使用者（分为一般城市国有土地、城市房屋拆迁的土地、征收城郊农村集体土地） 开发商和投资商 政府各部门（土地

8、管理、城市规划、建委或建设局、房地产管理局或住宅局、市政管理、发改委等部门）,第一节 房地产业与房地产中介,房地产市场的参与者 金融机构（银行、保险公司、置业担保机构等） 承包商（建筑施工、材料、设备等承包商） 购房者（自用型和投资型）和租房者 房地产咨询、中介、服务机构（包括房地产项目咨询策划、评估机构、造价咨询机构、工程监理机构、房地产经纪（一手房和二手房）、营销策划、广告服务等）,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （二）房地产业 2、房地产业的特点 基础性 先导性 带动性 风险性,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （二）房地产业 3、房地产业的

9、行业细分 房地产投资开发业（土地开发、房屋开发、全过程的房地产开发） 房地产服务业（房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等）,第一节 房地产业与房地产中介,一、房地产业及其基本构成 （二）房地产业 4、房地产业的基本架构 生产环节（土地开发、房屋开发、房地产综合开发） 流通环节（土地的出让、转让，房屋的买卖、租赁，房地产信托、抵押、典当、拍卖等流通形式） 消费环节,第一节 房地产业与房地产中介,二、房地产中介 1、房地产中介的含义 广义的房地产中介（从生产到消费的中介服务活动） 狭义的房地产中介（为房地产市场交易主体服务的活动）：供需咨询、协助交易、经纪活动、委托代理、价格评估等。,第一节

10、房地产业与房地产中介,二、房地产中介 2、房地产中介的类型 房地产咨询中介（市场调研、可行性研究、项目策划、其他咨询服务） 房地产评估中介 房地产经纪中介（一手房的代理销售、二手房的买卖中介、租赁代理等） 3、房地产中介机构的组织形式 房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构,第一节 房地产业与房地产中介,二、房地产中介 4、房地产中介服务的活动特点 （1）房地产中介服务发展的必然性 （2）房地产中介服务的活动特点 投资小、风险小 专业性、技术性强 独立性和附属性并存,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 1、经纪的由来 经纪是商品生产和商品交换发展到一定阶段的产物。它以商品生产和商品

11、交易为其产生和发展的前提，是商贸活动中的一种经营方式。 一部分人掌握各种信息和购销渠道的人为交易双方提供信息介绍和牵线服务，由此产生了经纪业。 经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物，是社会分工的必然结果。,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 1、经纪的由来 中国古代从事经纪活动的人叫牙人，又叫牙郎、牙侩、牙子，西汉称“驵侩”（zu kuai），唐代称“东坊”。元代专门从事房地产经纪活动的人员称为“房牙”。清朝后期称为“买办”，鸦片战争后称为“二房东”，民国称为“华经理”、“掮客”。 中国古代经纪人员的行业组织最早可以追溯到唐代 ，即“邸店”，是经纪机构的雏形。,第二节 经纪与房地

12、产经纪,一、经纪概述 2、经纪行业的现状 新兴行业，有待进一步发展 活动范围广泛 经纪机构发展迅速、人员组成广泛,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 3、经纪的内涵 经纪在词典中的解释是经营、料理的意思。 经纪活动是指社会经济活动中的一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动。 具体包括两层含义： 经纪活动是一种中介活动 以赢利为目的，收取佣金,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 4、经纪的特点 （1）活动范围的广泛性 （2）活动内容的服务性。经纪只提供服务，不直接从事生产经营。 （3）活动主体的独立性； （4）活动地位的居间性。委托人目的的第三

13、主体，只是为委托人与承受人所进行的事项发挥居间撮合、协助作用，接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。 （5）活动目的的有偿性；佣金是经纪人应得的合法收入。 （6）活动责任的确定性。,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 5、经纪活动的方式 （1）居间。是指向双方委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，撮合交易成功并收取委托人佣金的行为。 （2）代理。是指经纪机构在委托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。 （3）行纪。是指经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的行为。,第二节

14、 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 5、经纪活动的方式 居间与代理的区别： 居间活动经纪人以自己的名义一手托两家，促成交易形成，向委托人收取费用。居间活动具有非连续性和流动性。 代理活动经纪人以被代理人的名义从事代理活动，最终法律责任由委托人承担，经纪机构只承担代理人违约、违约责任。代理活动一般有长期合作、相互信任特性。,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 5、经纪活动的方式 行纪与代理的区别有两点： 一是经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此而增加报酬。 二是除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可有作为买受人或出卖人。从形

15、式上看,行纪与自营很相似。大多数情况下经纪机构都未取得交易商品的所有权，只是经纪人员拥有的权利较大、责任较重。,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 6、经纪收入 佣金是经纪收入的基本来源，其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。 佣金分为法定佣金和自由佣金。前者具有强制效力。 佣金的支付时间由经纪人与委托人自行约定，应将佣金的数量、支付方式、支付期限及中介不成功时的中介费用的负担等明确写入合同。经纪人收取佣金时应当开具发票，并依法纳税和缴纳行政管理费。 注意佣金与回扣、信息费的区别。,第二节 经纪与房地产经纪,一、经纪概述 7、经纪的作用 （1）对于委托人的作用（总的来说是减少交易成

16、本） （2）对于市场经济发展的作用 传播经济信息 加速商品流通 优化资源配置 推动市场规范完善 促进社会经济发展,第二节 经纪与房地产经纪,二、房地产经纪的内涵和必要性 1、房地产经纪的内涵 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理、提供房地产信息等活动的经营行为。 分为广义的房地产经纪和狭义的房地产经纪。 2、房地产经纪服务的具体内容 包括房地产开发环节的经纪服务、房地产流通环节的经纪服务、房地产消费环节的经纪服务。,第二节 经纪与房地产经纪,二、房地产经纪的内涵和必要性 3、房地产经纪的必要性 （1）由于房地产市场机制 （2）由于房地产商品的特殊性 （3）由于房

17、地产供求双方 （4）房地产交易、法律的复杂性,第二节 经纪与房地产经纪,二、房地产经纪的内涵和必要性 3、房地产经纪的必要性 房地产经纪的功能定位 沟通信息、提供咨询 促成交易、提高效率 公平买卖、保障安全,第二节 经纪与房地产经纪,三、房地产经纪的特性 1、房地产经纪的服务性（服务质量重要性、服务供给与需求难以准确匹配要求控制规模） 2、房地产经纪的专业性（多学科的专业知识、丰富的市场经验） 3、房地产经纪的地域性（房地产市场的地域差异、具体的交易政策和程序的地域差异）,第二节 经纪与房地产经纪,四、房地产经纪活动的基本类型 1、房地产居间 是指向双方委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提

18、供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的行为。 2、房地产代理 以委托人名义，在授权范围内，为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务，并收取委托人佣金的行为。 3、房地产行纪和房地产拍卖（目前将这两种活动归为房地产经纪活动存在一定争议）,第二节 经纪与房地产经纪,四、房地产经纪活动的基本类型 3、房地产行纪 房地产行纪是指房地产经纪机构收购开发商的空置商品房，在未将产权过户到自己名下的情况下以自己的名义向市场出售的行为。理论上还存在着买方行纪，见合同法。 主要特点是房地产经纪机构与出售房地产的业主（即开发商）自愿达成了一个协议，房地产经纪机构按双方约定的价格向业主支付房款，房地产经纪机构可以自行决定标的房地产的市场出售价格。业内将这种行为称为“包销”。 房地产行纪在某些情况下，受到法律法规上的限制。,第三节 房地产经纪现状与未来发展,一、房地产经纪行业的产生与现状 我国的房地产经纪行业的发展历程： 元代的“房牙” 鸦片战争后的“二房东” 解放前的混乱的房地产经纪活动 改革开放以前的新中国取缔、淘汰了相关活动 1992年南巡讲话以后，逐渐发展壮大,第三节 房地产经纪现状与未来发展,二、我国房地产经纪业的现状特点 1、规模小，资金实力弱 2、起步晚，操作水平低 3、从业人员素质不一，良莠不齐 4、影响不大，知名度低 5、各地区经