惠州金果湾项目跑盘分享NXPowerLitePPT课件

1、,金果湾项目跑盘分享,2011年2月27日,跑盘项目： 香山美墅 全球候鸟度假地 雅居乐白鹭湖,2,全球候鸟度假地,香山美墅,雅居乐白鹭湖,本项目,区域内竞争楼盘选择标准： 1、上万平米规模 2、资源型远郊盘 3、面向深圳及珠三角中高端度假投资型客户,区域内竞争项目分布,3,香山美墅位于惠阳区永湖镇惠澳大道淡水河大桥旁,项目经济指标： 占地面积：300000平方米 建筑面积：236100平方米 总套数：共1800户,当期51户 覆盖率：15.6% 容积率：1.22 绿化率：49 停车位：地下84个、地上60个 投资商：创成发展 开发商：兴华实业 全程营销：深圳市华彦地产经纪有限公司 广告商：深

2、圳思与行 物业管理费：3.00元 按揭银行:上海浦东发展银行 工程进度:一期封顶(2011-01-27) 产权年限:70年,项目一：香山美墅基本情况,4,香山美墅首期推售产品,首期共推出51套独栋别墅，,首期别墅,狮子山,淡水河,5,香山美墅形象定位及卖点,核心卖点：一种生活 八重肌理,NO.1肌理一：原生山水福地独一无二的山水资源,NO.2肌理二：人性化规划纯度栋别墅群落,NO.3肌理三：新古典主义建筑廊桥院墅，全程首创,NO.4肌理四：欧洲风情园林，2千米私家登山道,NO.5肌理五：生态有机农场，健康生活潮流,形象定位：惠阳首座高尔夫山水别墅/有机度假 推广语：寻找真正的别墅生活 廊桥院墅

3、 地脉天成,NO.6肌理六：高尔夫运动会所,NO.7肌理七：百年人文教育2000幼儿园规划,NO.8肌理八：尊崇物业服务,6,建筑及园林规划情况,规划特点及评价： 建筑外立面为欧洲新古典主义风格，但整体品质感不高； 目前园林规划还在动工修建，项目主要依托北面狮子山（开发商斥资300万打造香山公园）以及三面环绕的淡水河等自然资源； 项目南面有占地100亩的有机农田，项目东面为高尔夫练习场。,7,户型概况：以A2户型为例,优点： 半地下采光庭院，地下室采光充足，并设有双车位 引入内天井，增加了室内外空间的互通性也可建电梯 前庭、后庭、独特内庭园，三大庭园设计 180度观景飘窗，屋顶设有阳光房,不足

4、： 空间利用率不高,8,两点一线营销展示,1、入口处有迎宾岗，引导车辆停靠； 2、营销中心外园林、小品设施等已完善，营销中心内设有影音室，功能分区明显； 3、看楼路线无样板房导视。,9,两点一线营销展示样板房,1、样板房装修风格不一致,10,当期销售政策及主要话术,折扣：暂时无折扣信息，有开盘折扣 促销优惠：开盘20万抵40万 价格：预计销售均价：14800元/平 业主权益： 1、业主可分得一块1分有机地（约67） 2、高尔夫练习场击球权 营销节点：原预计于2011年1月1日开盘销售，现仍处于认筹 阶段，认筹金额为20万，预计3月中旬开盘。,11,全球候鸟度假地位于惠东县大岭镇惠州高尔夫球场内

5、,项目经济指标： 占地面积：331036平方米 建筑面积：244492平方米 开工时间：2009-12-01 竣工时间：2011-12-01 绿 化 率：89.80% 容 积 率：0.327 开发商：惠州怡海房地产开发有限公司 投资商：惠州市光耀实业投资有限公司 物业管理公司：深中原物业顾问有限公司 物业顾问公司：广州白天鹅酒店物业管理公司 代理商：景博行，中原 建筑设计单位：日本大成建设株式会社 按揭银行：中国建设银行,中国农业银行,招商银行,东亚银行 工程进度：封顶(2011-01-13)(2011-02-21) 产权年限：70年 户 数：总户数169户 当期户数89户 物管费：7.0元,

6、项目二：全球候鸟度假地基本情况,12,项目整体规划及一期产品简介,一期总规图,项目总体规划图,一期产品套数配比,项目一共分八期开发，总占地面积为33万平米，现出售为一期，一期推出总套数为169套，其中主力户型为A户型，占五成以上。,13,建筑及园林规划情况,规划特点及评价： 全国首创的平层别墅产品，0.3的低容积率，并且每种户型赠送超大私家花园，保证了奢华的舒适度； 产品外部景观资源的利用较好，充分利用了一线的原生态湖景、高尔夫球场等资源； 建筑以及装修风格具有东南亚特色，通过交房标准精装样板房内配套及精心设计，打造出了一定的品质感； 为保护高尔夫场地，每户没有私有的停车场，停车场在会所旁距离

7、别墅较远，只能通过电瓶车进入到居住区，但同时也会造成雏形的不便。,主要亮点： 项目以原有的高尔夫配套为基础，放大候鸟栖息地的生态价值，打造生态奢华的生活模式； 项目拥有有山顶会晤中心、马术俱乐部（喂马+驯马+交流）、原生湿地、玖间厨、Zspa（石疗+水疗+芳疗）、集市、竹海、十九洞盛宴、国家森林公园等优质的资源配套，为享受奢华休闲度假的生活提供了强有力的支撑。,14,户型概况及评价：空间宽敞、舒适度高，功能分区明显,优点： 户型设计方正，动静分区明显 带泳池、按摩池，多个淋浴间 使用率较高，各房间空间宽敞，赠送超大花园，居住舒适度高 临近一线湖景，充分利用独特的自然资源 不足： 空间过于开放，

8、私密性相对较差，干湿不分明,A户型： 2室2厅2卫1厨99.0,B户型： 3室2厅2卫1厨146.0,15,全球候鸟度假地形象定位及卖点,核心卖点：,形象定位：南中国160万果岭上的极致奢华 推广语：全球候鸟度假地，高尔夫里的平房,资源价值：优质的原生态资源环境，南中国候鸟栖息地； 区位价值：东部沿海第一站，可迅速连通巽寮湾、大小梅沙、龙门温泉等度假胜地 服务价值：独创19洞盛宴服务平台 产品价值：全国首创平层别墅，珍稀高尔夫别墅 配套价值：成熟高尔夫球场、后期山顶马场、山顶会晤中心、白天鹅五星酒店、马场、玖间厨、Zspa、集市、竹海、国家森林公园等,16,外围导视系统不完善,在出大岭收费站后

9、没有导视牌指示行车方向，其外围导视无路旗，主要依靠导视牌、户外喷绘等作为导视。,户外喷绘,主入口导视,主通道导视,17,两点一线营销展示分析营销中心包装及展示具有特色,营销中心入口处整齐摆设小盆绿植，具有中国传统特色的小池，门口喷绘介绍项目价值点,一楼为会所：高尔夫用品商店，高档餐厅。二楼为营销中心：无沙盘，触摸屏介绍项目,18,两点一线营销展示分析看房线路无导视，但能体验独有的自然资源,乘坐电瓶车穿过高尔夫球场，司机身着职业的物管服装，沿途可以近距离看到高尔夫场地。进入别墅区的小道两旁摆设小盆绿植。,19,两点一线营销展示分析样板房内的功能分区,步入式花园大门，带有水池,开放式的客厅和餐厅,

10、带有阳光花园的书房，贴近自然,别具风情的主卧,洗手间,20,两点一线营销展示分析样板房内设特色配套,私家纳凉亭,按摩池,无边际游泳池,样板房内设有的私享配套，为真正满足了休闲度假型客户的需求,观景台,21,两点一线营销展示分析小结,该项目在两点一线的细节展示上做足功夫： 营销中心多功能性：一层为会所，二层为售楼处。 看楼路线：沿途穿过高尔夫球场，近距离体验项目资源。 服务标准：两点一线的过程中，从业务员开始接待，到穿着制服的司机，再到样板房内的物业管家，整体上形成了具有较高的服务接待标准。 样板房装修：样板房为交楼标准样板房，标准为1万元/平，每间样板房都具有各自的风格。但现场没有具体装修品牌

11、展示。 样板房特色配套：能够满足休闲度型假客户的需求。 资源景观的充分利用：样板房选址合理，面朝生态湖，背临高尔夫球场。真正将样板房与周边自然资源融合，让客户切身感受到自己将来居住时的舒适和安逸。,22,当期销售政策及主要话术,折扣：（对外正常折扣）一性性98折，按揭无折扣，但可议价 促销优惠： 价格：275万/套起价，折后均价约为27000元/平，含10000元/平米豪华装修及带家私，带独立私家大泳池。 算价例子：A109号房（二房二厅） 建筑面积：99.00平米 标准单价：28283元/平 折后单价：277172元/平 标准总价：280万元 折后总价：2744000元 剩余货量： 第一批8

12、0套单位已全部售罄，其中A户型走量较快，二批推出89套单位已于12月11日开盘，现在售一期二批，还剩余40多套。 销售话术： 业务员主要通过交通区域图介绍了珠三角区域各城市到达项目的交通路线，强调项目所处区域的旅游度假资源，包括其周边巽寮、九龙峰等的6大旅游度假区。 其客户来源有80%以上为深圳客户。买99平米的送3年高尔夫会籍，145-155平米送5年会籍，199平米完全终身免费打高尔夫。,23,营销渠道分析：独特形象定位+强势线上推广+资源放大整合+渠道,高调推广、单一渠道重点重复利用： 去年11月开始在南都、特报上几乎每周持续投放全版、跨版，配合户外等，以全球候鸟度假地为推广语快速的引爆

13、市场 以深圳三级地铺联动为主要渠道，全面铺开,价值点推广的极致化及专题化： 20000只候鸟的草地全球候鸟基地 持正规球牌的高尔夫球场惠州唯一的资质球场 平层别墅全国首创，“前所未见的建筑” 分别用全版、跨版的形式重点介绍某一个资源、配套、产品特色，形成主题化。,24,项目经济指标： 物业类别：别墅、住宅、公寓、酒店 占地面积：10666666平方米 建筑面积：2011938平方米 项目地址：惠城区汝湖镇雅居乐大道1号 总套数:共11820户 容积率：1.30 绿化率：40 停车位：跟户楼按1:2的比例，自带停车位不出售 开发商：雅居乐地产控股有限公司 物业管理公司:雅居乐物业管理公司 按揭银

14、行：中国工商银行 代理商：自售 广告商：深圳厚天下广告 物业管理：雅居乐物业管理公司 物业管理附加信息：洋房1.8元/平，别墅3.5元/平 建筑商：所有承建商均为获得国家一级鲁班奖的建设施工单位 建筑设计：美国WATG设计事务所 园林设计：新加坡贝尔高林,项目三：雅居乐白鹭湖基本情况,25,项目三：雅居乐白鹭湖基本情况,13.3,分期规模,主力户型,时间轴,2007.8,2007.11,2008.9,第一期,第二 期,第三期,第四期,2008.11,12.3,10.5,13.4,万M2,君湖会别墅/挪威森林一期,浅水湾ABC区,君湖会洋房,挪威森林二期,153-288的联排/独栋,120-28

15、3的3-5房,120-189的3-4房,150-360/89-200,物业类型,高层豪宅、townhouse、house、独栋别墅,首期配置：湖景区码头区沙滩区会所,TOWNHOUSE 4townhouse 独栋,15000,12000,25000,14000-18000,6750,3200,14000-16000,价格走势,20000-28000,12000-15000,总规模约201.2万，首期启动12.3万，1-4期开发规模基本近似，首期配置较为充分。受市场影响（07年10月之前）开发量较大，后续规模逐渐递增，销售速度加快。07年10月份以后，宏观调控后08年主要以高层洋房与townho

16、use为主。,A.开发过程简析,26,时间轴,2009.4,2009.6,2009.8,第五期,第六 期,第七期,第八期,2009.11,15.9,分期规模,4.5,万M2,迪斯卡沃国际公寓,峰会 别墅,白鹭岛,3.2,鹭湖会,2009.9,溪谷别墅,83-208的1-4房,234的纯独栋,174-416的联排/双拼/独栋,8.7,7.3,物业类型,国际公寓、高层洋房、townhouse、双拼、纯独栋,730-1500,160-180的4-5房,主力户型,价格走势,8900起,3800起 毛坯，4200 精装，6100,800万-2500万/套,5800,16000-18000,随着前期社区环

17、境的成功营造，09年3月后市场回暖，项目多线产品分类开发，加快了开销售节奏，分期开发的规模与节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，项目价值逐步提升，有效保证项目的可持续发展。,27,雅居乐白鹭湖现销售产品,雅居乐白鹭湖贝悦湾洋房5栋加推，户型为99-133平米左右的三房四房单位，折后4400元/平米起，均价5000元/平米。 迪斯卡沃II精装度假公寓85-212平米一至四房在售，于2010年11月20日内部认购开始，迪斯卡沃II总建面积：55409.79平米，总共20层，347套，现还余100套左右。均价8000元/平米，精装修标准约为2000元/平。预计2011年12月8日

18、装标交楼。 峰会余6套双拼别墅，建筑面积为290平米，总价579万；建筑面积为378平米，总价960-1009万元。,至今,28,建筑及园林规划情况,根据自然环境和建设内容的差异，将白鹭湖休闲游览度假区分为三大功能区，分别为：生态游览区、中央都会区、高尚居住区。 规划特点及评价： 外部景观资源的利用较好，利用了湖景、山景资源，产品的景观度好，无遮挡； 建筑类型多样，包括别墅产品、酒店公寓以及洋房，既适合旅游度假又适合自住。,29,户型分析,优点： 户型设计方正 三阳台设计，采光通风良好 干湿分区合理 不足： 二梯十户,30,雅居乐白鹭湖形象定位及卖点,核心卖点：,NO.1资源优势：4000亩白

19、鹭生态湖,NO.2规模优势：16000亩大城规模,NO.3配套优势：10万喜来登酒店，400米湖滨商业街，18洞高尔夫公园等配套,NO.4景观优势：园林景观由顶级建园林设计团队美国WATG设计,NO.5产品优势：产品类型多样，别墅、住宅、公寓、酒店，投资、度假、自住兼得,形象定位：珠三角首席原生态国际社区 推广语：（迪斯卡沃）在享受中发现价值,31,当期销售政策及主要话术,折扣：（对外正常折扣）一性性9折，按揭* 促销优惠：无 价格：销售均价8000元/平 算价例子：峰会1-02号别墅 建筑面积：290平米 标准单价：19965.5元/平 折后单价：17969元/平 标准总价：579万元 折后总价：521.1万元 按揭银行：中国工商银行,32,项目主要营销理念： 强势线上推广：项目密集的报广投放，以惠州日报为主，配合重要节点的深