农贸市场策划方案

1、红星农贸市场、企划案、成都四合院房地产营销策划广告有限公司，2006年1.0月8日，一.项目工程评价，项目工程位置：项目工程位于成都市锦江区东升大街，毗邻东大街、红星路，眺望省政府和街道。 接着是与红星路相交的生活结账台广场“东升广场”。 位于城市中心，两面临街，商业的价值毋庸赘言。 周边环境：位于成都市中心的成熟商业中心地区，人气高，商业人气高。 红星路广阔地区成熟的居住区域，定径套的酒店、饮食、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，男低音路线和车站多。 二、大环境分析，一、政府宏命令计划：经过二十多年改革开放和节约型社会的发展，政府对城镇进行了大幅度改造，城乡居民生活水平迅速提高，消费

2、观念和方式发生了深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。 在云同步，都市农业贸易市场，特别是在大中城市市民生活中发挥着重要作用的都市农业贸易市场开始暴露出很多弊端。 在超市消费异军的形势下，原城市的农贸市场不能保护兔子了。 随着成都市旧城市改造步伐加快，市有关部门将大力推进农业贸易市场建设工程建设。 二环路内的占道菜市将有计划地全部拆除，根据“拆除一座”的大致要求，在二环路内从8.0建设100个永久性的农业贸易市场(隧道市场除外)。 成都掀起农业贸易市场建设“革命”。 这些个的农业贸易市场大多位于黄金港。 2 .农业贸易市场有三个转变：个地点从户外向室内移动的经验，从简陋到精炼的蜕皮，由经营

3、管理者从街道办事处接手私人公司。 3、农贸市场的超级化趋势，农贸市场的超级化，是通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业和农业产业化引导人企业，针对经济发展、城市建设和居民消费不符合要求的旧都市农业贸易市场，根据超市的经营状态、经营理念对都市农业贸易市场进行生鲜超市化改造， 经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化和服务标准化，作为经营生鲜农业副产品的超市。 4、农贸市场投资优势成都，这里三年五载商业业态同质化严重，许多经营惨淡。 作为农业贸易市场不同，首先这里已经形成了受欢迎的、商业的，非常现实的需求是成熟的市场和云同步，政府实施“菜篮”工程，打击非法经营，这无疑是对农业贸易市场投资的

4、有势力保证。 考虑到垄断性、快速增长性和投资风险小的因素，国内许多城市的室内农业贸易市场悄然成为中小投资者的新宠物。 农贸市场的超市化是成都市旧城改造和市容整治的产物，这种项目工程符合城市规划和政府政策取向，且涉及“菜篮”工程，收益稳定，投资经营压力小。 三、项目工程的定位、市场调查、调查项目是成都市内的农业贸易市场，既有传统的农业贸易市场，也有新型的农业贸易市场，其中玉林农业贸易市场对本项目工程最有参考价值。 项目附近地区的两个临时农贸市场也在调查中主要考虑租金的参考价值。 (1)义学巷农贸市场，位置：义学巷和保龄球道交汇的市场概况：市场是临时小屋，规模小，没有质量，就暂时为了满足周边生活的

5、定径套而设置和拆除。 租金情况：蔬菜展位： 200240元月肉类展位： 300元月左右管理费：每月2.0元摊位；(2)南糠市农业贸易市场，位置：南糠市街市场概况：市场是临时小屋，规模小，可说是无质量，可临时为满足周边生活定径套而设置和拆除租金情况：蔬菜摊位： 250元月肉类摊位： 400元月杂货店： 800元月摊位面积：摊位1.0前后，杂货店席： 2520； 管理费：每月2.0元小摊；(3)望江综合农业贸易市场，位置：川音高等院校附近望江街市场概况：典型的传统型农业贸易市场，隧道小摊和沿街实体店构成了整个经营区域。 租金情况：蔬菜摊位： 120150元月肉类摊位： 300400元月店面： 60

6、0700元月摊位面积： 8个左右，店面： 2025； 管理费：每月5.0原摊位，(4)双楠农贸市场，位置：成都永丰乡外双楠4组市场概况：一楼室内摊位，二楼饮食店和室外隧道摊位实体店，是传统的农业贸易市场和新型农业贸易超市之间的农业贸易市场。 租金情况：蔬菜展位： 160280元月、(室外隧道展位)肉类展位： 400700元月、(一楼室内)区域内实体店： 6001200元月展位： 8前后实体店： 1222管理费：月6.0元展位，(5)晋阳农业贸易市场，位置：成都武侯区晋阳路市场概况：传统包括温室大棚摊位的主营料理、肉类、渔业类温室大棚的零售部门主食、日杂、粮食等。 租金情况：小菜摊位： 1001

7、50元月肉类摊位： 400500元月摊位： 12001800元月摊位面积：摊位： 8元月摊位： 2.0管理费：月6.0元摊位，(6)福摩萨农业贸易市场为重点，位置：成都锦江区点台路市场概况：传统型农业贸易市场，隧道摊位和沿路商店为了满足消费增长的需要，有些地方正在改造中。 租金情况：蔬菜摊位： 150200元月肉摊位： 300400元月店铺： 1200152525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252525252535253525352525352525252525252525252525252

8、5252525252525 喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓喀嚓租金状况：蔬菜摊位200400元月肉类摊位7001200元月水果干货摊位： 500600元月临街小小卖店租金： 150220元摊位面积：摊位： 5.8前后小小卖店： 1630管理费：月3.0元摊位，成都农贸市场商业地辖区分析，9.0 从青羊区到9.0年代中期的五个花园，狒狒北区，双楠区，还有2000年后活跃的小户型SOHO，新城市广场，加勒比海成都房地产发展的1.5年间象征性的各大区几乎无一例外，随着居住区的成熟，相应地区的农业贸易市场出现了经济繁荣。 城南(玉林、肖家河区)建于8.0年代中后期，9.0年代中期形成了较大规模的居住社区玉林，成为成

9、都生活的居住示范区。 其社区定径套完善，商业成熟，交通便利，学校、百货大楼、医院、幼儿园、结账台娱乐场所、饮食场所和体育场所都齐全，综合条件比其他早期开发的中型社区优越。 玉林也以时尚和结账台的生活氛围代表成都的生活方式。 玉林区附近的肖家河区由于交通便利、定径套齐全，毗邻高新区和市中心，其居住定径套的农业贸易市场经济也极为活跃。 区域内玉林农贸市场是目前成都农贸市场上设施完善、经营状况良好的新型农贸市场代表之一。 也是租金稳定、市场商业价值高附加值快的项目工程。 城西(抚琴区)是成都规划较早的居住区，现在规模很大，也是完整的城西生活区。 抚琴区交通便利，定径套齐全，是成都西门区比较集中的居家

10、优先区域。很多居民是外来人口，一般在城西和羊西线一带工作的居民很多，选择这个地区的主要原因是考虑生活和职场的交通便利。 区域内农业贸易市场因居民密度高、消费力大而经营良好，农业贸易市场经济发展稳定，农业贸易市场价值也相应快速增长。 由城东(双林区、八里区)、位于城东一至二环之间的双林区、南临水转河路、北至新鸿路、成华区，新华公园北侧的新鸿大社区和新华公园南侧的双林大社区组成。 该地区从80年代中期到9.0年代形成规模，八里区从90年代中期开始规划建设，至今已成为成熟、规范的大型社区。 区域内的农贸市场已经摆脱了传统的“集市”局面，逐步建设了比较规范的大型农贸市场，市场依赖大量居民消费，经营状况

11、良好，发展势头旺盛。 城北(李家沱区，交大区)、李家沱区位于解放路和府青路之间，复盖内环以外两环的区域，是成都北侧最大的住宅区。 上世纪9.0年代中期起，李家沱区开始大幅度改建扩建工程，特别是环境和市政设施、配套设施的完善、交通条件的便利、社会治安的稳步提高等已使李家沱区成为城北地辖区重要的大型居住社区之一。 地区内建设新商社的项目工程很多，定径套的饮食、娱乐、结账台行业发达。 交大区域一直在完善、升级和扩建。 交大区南北分别为沙湾和九里防洪堤，在交大这一广阔区域内涵盖了会展、校园两个特色经济，引导了区级综合提高。 交大区域西接营口各大综合市场、东接五块石、荷池等全国知名批发市场，这里居民主要

12、以交大老师、铁路局职工为中心，白领聚和白领工人较多。 随着居住区域的成熟，有农业贸易市场经济，现在区域内有很多大型农业贸易市场，经营状况良好，垄断面广，随着市场的进一步规范和升级，前景非常乐观。 定位分析表明，成都市经营状况良好的农业贸易市场，基本上是成熟居住社区的配套设施，而农业贸易市场这一配套产业的商业价值，必须依靠强居民来实现。 项目工程居民的消费需求和消费实力决定了农业贸易市场未来的经营状况和商业价值。 由此，对项目工程的需求分析非常必要，通过深入调查了解了农业贸易市场的经济发展规律，科学分析了区域农业贸易市场的真正需求之后，可以合理制定项目工程产品计划，可以找到项目工程年的经营权销售

13、为市场所接受的推动方式。 项目工程位于成都市中心区，受中央商务地辖区的影响，在未来时期，区内居民将由家庭人演化为以商务活动为中心的商务人，商业功能人最大化后，项目工程可能会失去终端消费者。 如何避免和适应的必然扩展给项目工程带来的压力和风险。 是保证项目工程长期经营和商业价值、高附加值的关键。 成都居住区的农贸市场基本上以传统的农贸市场为中心，在形式上建立了一定的经营环境，但由于行业规划随意，产品设计缺陷，后期经营管理不专业，有些地方相对较差，区域经营困难，投资者和经营者都很疲劳， 在与真正意义上的“农贸超市”的经营环境还有很大距离的今天，成都市的新型农业贸易市场还没有形成规模和影响，受到城市

14、经济发展的压力，农业贸易市场的转型期成为必然，市场需要经营主体的组织化、经营产品的标准化、经营方式的超市化和服务的标准化的新型农业贸易市场关键词：立体：产品设计中引入百货大楼经营理念，优化人的出行，提高立体交通质量，建立完善的立体经营环境，最大化项目工程价值。 超市：行业规划中引入超市管理模式，利用农业贸易市场的先天优势，规范经营，提高服务质量，保证经营竞争优势和项目高附加值。 项目工程定位：成都市首家“立体农业贸易超市”，三大要求：建立健康、便利、舒适的新农业贸易市场环境。 要在功能上满足立体概念的实现，建构立体经营环境，提高项目工程的整体价值。 安排要保证对职业状态的适应性和兼容性，保证将

15、来经营的可持续性。 四、产品分析、产品分析是支撑定位的具体指标，新的“立体农业贸易超市”必须确立新的产品功能标准。 产品设计建议、项目单层建筑面积如下，行业规划难以实现传统农业贸易市场的多品种、大容量，应建立单层主题的职业形态，以专业、精细的职业形态优势消除面积不足的影响。 普通的农贸市场由于硬件和消费习惯的限制，经营难以提高到三层以上，与农贸市场三层以上的其他职业态没有联系，反而农贸市场的经营特征影响其他职业态的经营，因此建筑设计避免了职业态间的消极影响，建构了不同职业态的专用交通系统，不同需求的人流冲突建构高效舒适的立体交通系统，有效解决楼上人气不足的市场经营瓶颈，在主要通道设置电动扶梯引

16、导人流，提高项目工程经营竞争力，使项目工程整体价值最大化。 项目工程的整体建筑功能设计不仅要满足农贸市场的经营需要，还要考虑对其他经营状态的兼容性和适用性，以确保未来项目工程的调整空间。 职业状态的规划直接影响经营的成败，间接也影响项目工程销售的成败，职业状态的规划要保证经营的成功，根据可实施、可操作、可持续的调查，成都市目前的农业贸易市场对职业状态没有严格的要求，在大框架后是任性的， 不重视项目工程的整体环境形成，职业态之间缺乏联系的情况多，市场职业态之间出现断裂，位置好的摊位经营良好，不好的铺位可能不能经营。 因此，职业状态计划必须以市场需求为化学基。 在规划职业状态时，必须把握市场产品销

17、售额和租金的关系。 市场消费需求和产品供给的关系。 规划要重视职业化之间的联系和互补性，保证利用人流最大化提高整个项目工程的经营环境，最小化区域内职业化失衡和竞争，最大化整个项目工程的价值。 五、经营状态分析、客户生态链：基层消费者群体项目工程经营企业项目工程经营权所有者终端消费群体：涉及项目工程区域内居民群体项目工程区域辐射半径内消费者群体项目工程区域内的饮食商业实体项目工程经营企业：被拆毁的南糠市农业贸易市场， 义学路市场经营者专业投资农贸市场成都经营者凡成都市区域内农贸市场经营者经营权所有者：专业投资农贸市场成都投资者凡成都市区域内农贸市场投资者成都市区域房地产中小投资者，六、目标客户群

18、分析农业贸易市场的经营权投资现在基本上被市场接受，农业贸易市场投资已经成为收益率稳定、相对风险极小的投资，与其他房地产投资相比，具有农业贸易市场投资先天优势。 新型农贸市场为房地产市场的开发和销售创造了奇迹。 为了稳定的投资收益率，最近已经确立了投资意识的成都市民，培养了很多的农业贸易市场经济投资集团。 农业贸易市场位于居住比较成熟的社区，口岸的价值已经得到公认。周边人员多，固定的消费群体多，而且这个群体一般不变，是比较忠实的消费者，对于投资家来说，有比较可靠的投资收益率，当然想购买。 七、投资分析、价格规律：商业房地产、租金决定售价、八、项目工程售价制定、租金调查统计表： 投资收益率核算在蔬菜摊位进行了核算示范：总投资55500元月租金收益率： 370元年租金收益率： 4440元3.0年经营权总收益率： 133200元投资成本除外的翌年收益率： 4