一购物中心前期策划讲座.ppt

1、购物中心开发流程中不可忽视的环节,项目前期策划思路、问题、与对策研讨 演讲人：范宜昌MCIOB 百联集团上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监 2008年3月24日,购物中心、前期策划、专业理念 业态组合、布局策划、建筑设计,关键词,大型购物中心开发管理环节,上海社会科学院商业研究中心主任、研究员朱连庆最近在其著作大型商业地产：定位与策划中指出：“购物中心开发有五个环节，即“选址、定位、资金链、招商以及经营”，五环互相关联，缺一不可，一着不慎，便有葬身鱼腹之虞”。其实，笔者认为，他还漏了两个及其重要的环节，即专业化策划和建筑设计，应该是七环互相关联，缺一不可。,目录页数,中外购物中心发展历史

2、8 购物中心及其与之相关定义 7 中国购物中心开发现状和存在的问题 时代呼唤卓越的既懂建筑设计建造又懂商业营运复合型人才专业化服务，创新实践架设通往商业地产界专业精英的成才之路 1 举例说明准确的购物中心开发流程中不可或缺的设计纲要编制六个步骤 2 几点重要启示 11,1.中外购物中心发展史,50年北美购物中心发展史经历了郊区兴起和回归城市两个阶段 25年东南亚购物中心发展史创造了集约租户的营运模式和高于酒店和写字楼的回报 13年中国购物中心的发展历史其速度和规模引世人瞩目,乡村购物中心：密西根河边镇购物中心,都市购物中心：纽约第五大道购物中心,百联上海第一八佰伴,百联南方购物中心,百联西郊购

3、物中心,百联中环购物中心,2.购物中心及其与之相关的定义,购物中心(Shopping Mall or Shopping Center) 体验性消费需求 购物中心的开发商和使用者 购物中心开发项目管理中的商业顾问 购物中心的市场定位 国际购物中心协会(ICSC),购物中心Shopping Mall or Shopping Centre,按照上海市购物中心协会2007年9月9日提供分类标准属于超区域类，其定义：“购物中心是由单一产权所有者拥有，并统一实施有计划地开发和管理的零售和其他服务业设施的组合型的商业形态，总出租面积（GLA）一般不小于30000平方米。购物中心的商品零售面积（GLA）应不小

4、与30%，商业组合的类型应不小于三种，并有不少于30个租赁单位。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由覆盖地区的市场特点决定。”,体验性消费需求,在计划经济时期，人们的商业行为简单而明确，以买卖交易为主要目的，商业形态越简单、低级，这种现象越明显。而现代的购物活动已发展成为人类主要的休闲活动之一，人们去逛街，购物不是唯一的目的，而是一种体验，逛街本身成为目的，而不是功利性地购买商品或了解商品价格信息等。体验性消费成为现代购物中心地产开发的主要推动力，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性引领购物中心业态的发展。,购物中心的开发商和使用者,本文所述的购物中心开发商是指投资开发并拥有

5、购物中心所有权的个人或企业；使用者指的是购物中心的经营管理者，可以是个人或企业通过租赁方式获得购物中心的经营权，也可能是开发商聘用的经营管理团队，也可能是开发商和使用者是同一体，如百联集团的百联西郊购物中心。,购物中心开发项目管理中的商业顾问,是指开发商或使用者聘请的做市场调查、对商业定位、商业业态组合、布局等方面提供咨询的个人或企业,购物中心的市场定位,购物中心的市场定位是开发商通过市场调查对商圈内和本地区消费者进行了调查以后竭力要为即将建造的购物中心通过营销推广手段在消费者心目中所要构建的市场形象。首先，购物中心的市场定位是双向的，开发商通过市场调查了解商圈内和本区域的消费者将会接受一个什

6、么样内涵、品质、规模的购物中心；其次，以此为参照，开发商确定自己即将建造的购物中心的内涵、品质、规模并竭力要为即将建造的购物中心通过营销推广手段在消费者心目中所要构建的市场形象。购物中心市场定位涉及到四个方面，即“内涵”、“档次”、“形象”和“承诺”，也就是通过市场调查确定做什么商品和提供什么服务（内涵）；还是通过市场调查确定做什么档次商品和提供什么档次服务以及建什么档次购物中心（档次）；将内涵和档次通过营销手段在消费者心目中构建了即将建造的这个购物中心的（形象）；在构建这个形象的过程中，开发商和经营者事实上已经向消费者作出了按照这个心目中的形象来建造和经营这个购物中心的（承诺）。,国际购物中

7、心协会,国际购物中心协会（International Council of Shopping Centers）成立于上个世纪70年代，总部设在美国，会员遍及全世界，每年举行年会，中国从2004年起也组团参加。年会交流购物中心的策划设计、经营管理经验，每年对若干个成功的购物中心办法“优秀设计奖”、“优秀管理奖”等奖项，我手上这本“Winning Shopping Center Designs No.8”是2001年度优秀购物中心设计奖汇编，表彰了2000年度全球范围内评出的20个购物中心优秀设计和建造。,3.中国当前购物中心开发热潮和存在的问题,投资每年以30%速度增长 主要问题有: 1) 盲目

8、追求超大面积 2) 缺乏商业经营主题 3) 整体布局尤如迷宫 4) 无法实现使用目的,百联中环购物中心开发商：盲目追求超大面积,从中庭高处可以看出超大中环购物中心半数商铺歇业,缺乏商业经营主题,整体布局犹如迷宫,无法实现使用目标,4.时代呼唤卓越的既懂建筑设计建造又懂商业营运复合型人才的专业化服务,创新实践架设通往商业地产界精英的成才之路,国际顶尖购物中心营运商参与中国市场竞争将把中国这种低层次大规模的商业房地产开发推向高层次精品化开发 给有志于成为商业地产界专业精英的人士几点建议: 首先，要使自己成为建筑经济技术管理的通才; 其次，要成为了解商业房产各种入住商家营运需求的行家; 再次，吸取成功大型商业房产项目的长处，分析研究不太成功和失败项目的原因，归纳、总结、分析得出自己的体会，形成自己的想法，创造自己的做法，不断学习、实践、总结、提高不久的将来你们的作品将会有机会载入世界精品史册，你们就有机会成会商业地产界精英！,5.举例说明正确的购物中心开发流程中不可或缺的设计纲要编制的六个步骤,假如某开发商在某省会城市拍卖到的一块亩市区商业用地，政府要求开一个购物中心。政府为该地块给出的规标为：容积率2.8、建筑密度55、限高米、绿化率等。假定该开发商是一家有名的房地产开发企业，做过一些著名的小区住宅楼盘开发和办公商务楼盘的开发，但对购物中