XX明珠地产项目销售代理投标书

1、XX珍珠房地产项目销售代理招标XX房地产万全明珠房地产项目销售代理招标(原件)投标文件主要构成投标企业名称：富通地产集团在万全公园地区开发房地产，即“万全明珠”营销策划和销售代理业务。投标准备说明：首先，感谢贵公司提供的投标机会。我们智宏房地产有限公司经过认真的市场调查和分析，深入的挖掘和评标，为该项目的营销策划和销售准备了本次投标。本次招标的编制目的是从本项目和富通地产的整体发展战略出发，根据各种具体的有利和不利条件，为招标阶段提供一份相对完整的纲领性文件。中标一次后，将在此基础上深化，以指导今后的具体工作。本标书主要组成部分的第1部分如下市场分析、项目分析和营销策略第二部分是智宏公司介绍及

2、本项目第三部分团队组成和工作发展计划如下规划销售代理的工作范围和我公司的收费标准为了方便您的评审人员阅读和查找相关内容，特提出以下方案：网格记录：从第3页到第6页是本招标大纲的内容。投标报价：本项目销售计划和销售代理的综合服务费(即基本佣金)为1.8 %，详情和建议见本标书第120至123段页面。平均售价：建议本项目平均售价为6000元/。详细的分析和建议见本标书第58条第62页页面。销售时间：我公司完成成本项目代理的销售任务需要330小时天数、细节见本标书第40条第42页页面。宣传费用总额：开发商销售本项目所需的宣传费用总额约为100元一万。详细的成本分配见本标书第55条第56页页面。n销售

3、团队：负责万全珍珠项目1策划和销售的人员名单及其资质见本标书第84条第91页页面。销售计划：本项目的营销计划和销售代理可以在本标书的第36-78页找到。n实力展示：从本招标文件中可以看出公司的代理行为、企业信誉和综合实力第七十九届第83页页面。命令记录投标业务工作流程第1部分市场分析项目分析营销策略1，市场分析1.1，宏观市场分析1.1.1良好的政治经济发展1.1.2沈阳房地产市场分析1.1.3沈阳住宅市场特征分析1.2竞争市场分析1.2.1大东区参考项目分析1.2.2该地区未来可比竞争对手分析1.3、消费者市场分析1.4、总结2.项目分析2.1 SWOT分析2.1.1优势分析2.1.2劣势分

4、析2.1.3机会分析2.1.4威胁分析2.1.5。摘要2.2。市场定位2.2.1目标市场分析2.2.2。目标客户群分析2。3.项目市场定位2.3.1住宅产品定位2.3.2社区业务定位：3.营销策略3.1。主要思想和实施计划3.1.1项目卖点的细化3.1.2独特销售主张的推广3.2。市场实施时间3.2.1。实施时间分析3.2.2。实施时间表3.3.项目推广与实施策略3.3.1、广告战略目标3.3.2、整体广告策略3.3.3、营销策略建议3.3.4、项目分析与广告定位3.3.5、广告效果监控、评价与纠正3.3.6、推广与实施各阶段的手段与费用3.4媒体战略3.5。价格策略3.5.1。销售价格建议3

5、.5.2。市场进入价格和平均销售价格：3.5.3。支付方式3.6。销售策略3.6.1。进入市场的时间和销售策略3.6.2。对项目营销方法的建议3.6.3。销售渠道3.6.4。销售控制3.6.5。销售目标3.6.6。对销售中心和样板房设计的建议第二部分智宏公司简介项目团队建设简介工作发展计划4.公司简介4.1概念4.2规划代理精英团队4.3规划代理服务系统4.4房地产代理契约4.5强大的数据基础5.销售现场的组织和管理。普通销售管理计划5.2。员工管理5.2.1。管理体系5.2.2。定期工作会议制度和流程5.2.3业务流程第三部分工作范围和收费标准6.工作范围和收费标准6.1。工作范围6.2。收

6、费标准总结附件一-表1，现场人员通用工作表表2。电话登记表表3，客户登记表表4，每周第一手客户渠道统计表5、客户统计表周表6、表7、月度汇总纲要附件二-系统1、业务人员业务操作行为规范2.公司员工培训系统3。推销员管理条例。销售现场移交系统附件3 1。本项目视觉表现系统。平面广告的创意表现。现场活动的创造性表现。软广告的创意表现。影视及多媒体广告的创意表现致富通房地产集团：富通品牌在深圳的成功也给在沈阳与富通合作的公司带来了压力。虽然顶级品牌需要最好的服务，智宏公司将努力成为提供最好服务的营销策划和销售代理。智宏的观点是：1.今天，当房地产产品变得越来越同质化，我们该怎么办？成功实施房地产项目

7、，创新广告，独特有效的销售方法，优秀的物业质量随着房地产产品的同质化，项目成功的关键不完全是房地产的质量。创新的广告和独特有效的销售方法也是项目成功不可或缺的因素。2.房地产同质化之后，我们会做什么比较？在销售产品期间，我们总是在价格、质量、环境和交通方面与竞争对手的房地产项目进行比较，但是在所有这些比较之后，我们要比较什么？比文化，比思想3.卖完之后我们卖什么？我们始终相信文化是可以出售的，思想是可以传播的。在竞争激烈的沈阳房地产市场，填鸭式广告已经逐渐被市场淘汰。从消费者的角度来看，具有消费者心态的广告已经成为当今广告的主流。卖点是有限的。在有限的时间内，我们可以依靠投机来推销卖点。我们可

8、以用房地产的质量、价格、环境和俱乐部来促进市场。卖点之后我们卖什么？销售理念、销售文化、销售生活方式和生活态度在2007年的沈阳房地产市场，单纯依靠房产本身的卖点来做广告已经不能满足市场的需求。我们必须跳出房地产本身来做房地产广告和房地产项目的整合。我们不仅要通过卖点与消费者沟通，还要通过意见与消费者沟通。因为卖点是有限的资源，总有一天，它会在我们的广告推广中被用完，但是观点是不同的，可以不断探索和延伸，卖点可以操作和复制，但是观点的构成不能被别人模仿。在广告推广过程中，我们可以不断引入新的物业观点，与消费者沟通。我们不仅要卖房子，还要卖思想、文化、意境、思想、生活方式和生活态度。我公司自愿参

9、与富通地产集团开发的“万全明珠”住宅项目的营销实施和销售代理工作。为了顺利达成与富通地产集团的合作意向，最终促进合作，实现双重效益，我公司特提交本次标书。投标业务流程郑诗卉汇富通房地产营销服务部成立一个特别小组不初步项目分析投标修订投票标记是符号关于广告策划提案项目分析、研究和销售工作完成销售战略提案广告战略完成营销战略提案效果检测和评估第1部分市场分析项目分析营销策略1。市场分析1.1。宏观市场分析1.1.1政治经济发展状况良好随着“振兴东北老工业基地”的步伐，沈阳正在重新审视自己，反思自己，洗牌，定位自己。城市化进程正处于升级的关键时刻，新沈阳即将出现。贵公司应抓住这一历史机遇，有效地指导

10、政府的计划，从而成为政府的战略联盟火伙伴，取长补短。从目前沈阳市的扩张和房地产开发商的相关政策来看，这是项目开发最合适的时机。随着住房制度改革的实施，商品房在社会中的功能将越来越清晰。公积金和各大商业银行贷款的支持，以及政府对房地产业和居民购房政策的支持，大大提高了居民的住房购买力。“十二五”期间，沈阳地铁交通和环境建设也将对拉动城市住房消费起到积极作用。2007年上半年，沈阳经济继续“又好又快”发展。全市区域生产总值1441.3亿元，增长17.3%；地方财政收入147.4亿元，增长46.7%。沈阳人可安排收入达到6826元，实现22%的高增长；全市经济结构进一步优化，非公有制经济增加值占全市

11、国内生产总值的63.1%，经济繁荣持续改善。另一方面，今年上半年，沈阳市居民人均消费支出为5287元，增长30.2%，收支平衡，剩余约1600元。目前，沈阳市人均国内生产总值已处于世界银行批准的900-11000美元的高速增长阶段。仅从国内生产总值含量来看，沈阳对重工业有一定的拉动作用，但这也是住宅产业趋于成熟的重要标志之一。1.1.2沈阳房地产市场分析随着城市建设、拆迁的不断深入和房地产投资的不断增加，2007年房地产市场继续好转，新开工量和在建工程达到历史最高水平，大部分房地产销售压力不大。由于沈阳市政府对城市中心区的政策牵引，吸引了数十家国内外房地产开发商落户，房地产资金注入量高达数百亿

12、元，有力地推动了城市的崛起。随着今年越来越多的知名房地产开发商的项目开始运作，毫无疑问，2008年沈阳的房地产市场将保持稳定的上升趋势，无论是销售面积还是平均销售价格，都将比2007年大幅上升。这些集团将凭借丰富的高端市场开发经验和雄厚的资金实力，使城市中心区成为沈阳高端市场的最大竞争对手之一。2005年同比增长(%)，2006年同比增长(%)，2007年1-8月同比增长。房地产开发完成投资(亿元)413.57元20.7538.2930.2371.9 43.2商品房开发完成投资(亿元)309.2832.6397.0928.4277.2 39.1房屋建筑面积(万平方米)310210.63456.

13、011.43768.4 32.3商品房建筑面积(万平方米)2438.322.32661.59.22885.2 31.6新建住宅面积(万平方米)1308.75.31463.611.8 新建商品房建筑面积(万平方米)1123.925.11253.611.5 房屋竣工面积(万平方米)1057.731.21185.312.1224.3-6.3商品房竣工面积(万平方米)927.729.41015.39.5192.2 5.7截至2007年上半年，我市共有房地产开发项目415个，总建筑面积5479.1万平方米，其中住宅建筑4200.7万平方米。上半年，全市房地产开发建设累计投资239.6亿元，同比增长55.

14、4%，其中完成住宅投资同比增长52.5%，新开工商品房面积同比增长62.2%。房地产开发建设属于快速增长范畴，这反映出房地产开发商对沈阳房地产市场信心十足，开发热情高涨。在巨大供给的刺激下，沈阳房地产市场将在质量和实施上有质的突破。这种竞争带来了房地产行业的同质化，区位、规划和环境的比较已经不能完全满足高端消费者的深层需求。我们应该特别注意其形象的吸引力，并与目标消费者深入沟通。沈阳房地产高端市场尚不成熟，大部分高端房地产产品属于“房地产景观”概念，没有有效深化其内涵。此外，2007年沈阳的房地产市场由一个多极的市场结构组成，如闹市区板块、浑南板块、长白板块、沈北板块、棋盘山板块和城北板块。虽

15、然它们的产权形式和核心竞争力不同，但同类产品的价格相差不大，所以沈阳未来的房地产竞争一定会激烈10个百分点。主城区特别是一环路的建设用地逐渐减少，这是不争的事实。1.1.3沈阳住宅市场特征分析自2006年以来，沈阳住房市场进入了结构发展和开发供应的高峰期。作为2007年沈阳的住房市场，2007年上半年沈阳共有415个房地产开发项目，总建筑面积5479.1万平方米，其中在建住宅面积4200.7万平方米。2006年，我市商品房平均家庭供应面积为89.77平方米，比2005年减少了5.6平方米。我市商品房供应结构进行了调整，小户型住宅在沈阳房地产市场的普及是前所未有的。2006年，沈阳市商品房平均交易面积为92.88平方米，比2005年减少6.83平方米。另外，从不同套数、不同价格的商品房销售结构来看，中低价商品房和中小套型商品房是我市房地产市场的主流需求类型。“新城”的概念将会出现，其主要特征是郊区化、低密度和大范围(开发一大片土地)。同时，我市住房市场继续快速发展，买方市场逐渐向橄榄型结构过渡(如下图所示)。当然，这也与市场的供给结构有关。虽然沈阳的房地产市场近年来异常火爆，但实际上真正的高端产品并不多，这意味着目前市场上缺乏真正的“奢侈品”；在大量供应的同时，中端市场迅速扩张，成为未来发展最有希望的部分，如郊区