地产景观提升课程

1、1,地产景观品质提升培训,2,满足客户使用需求 合理控制景观成本 提升绿化效果 材料品质特色统筹化 设计质量提升,针对项目客户需求制定景观策略 控制软硬景比例，景观单项比例精确化 采用绿化合理操作模式，实现绿化效果的提升 材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本 搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量,景观全面提升五步曲 (客户、成本、绿化、特色、设计资源),3,第一章：针对项目客户特点制定景观策略,4,16,5,4,6,景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。 需要成本、工程、采购和设计协力！,7,景观可售成本的概念,根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5,景观单方造价 指以景观实

2、际建造的占地面积为单位（M2）的造价 例：500元/平米,景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（元/平米） X 0.20.35 = 可售建筑单方造价 例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米，折合可售建筑面积为140元/平米，比例为0.28,8,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,9,万科的景观产品基本分为四大类,现代系列,风情系列,西班牙(南加州/英式),泰式(东南亚),现代中式,现代西式(港式),代表作： 第五园、水晶城、润园,代表作： 万科城、兰乔圣菲、双水岸,代表作： 金域蓝湾、十七英里一期,代表作： 金域华府、金色家园,10,景观竞

3、争点 入口,作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息： 项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色,入口的内容包括： 1.引导空间序列（市政道路包装） 2.车行流线设计（含指示及人员管理） 3.人行流线设计（同上） 4.大门形象（特色、品质感） 5.入口对景设计（强化特色） 6.整体绿化（突出价值感） 7.项目LOGO设置（突出特点） 8. 灯光效果（考虑晚间宣传和夜景） 9. 社区围墙（强化品质感和安全性） 10. 物业管理设置完善性和创新性,11,景观竞争点 入口,典型大门示意,12,景观竞争点 配置,客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内

4、容,景观配置内容包括： 1.活动配套 a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点） b.老人活动（同上） c.运动场地（同上） d.泳池（同上） 2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？） a.配套内容 b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植） c.人行流线设置（使用是否便利？） 3.会所配套内容（侧重室外部分）,13,景观竞争点 绿化,有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感,绿化内容包括： 1.特点（选取有优势的点） a.原生树的利用 b.主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系） c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前） d.草坪的运用（利用草坡来组织

5、景观） 2.灌木和小乔木的运用 a.灌木的搭配和布置方式 b.利用灌木和小乔木藏拙 c.品种的选择（成本因素） 3.苗木资源和施工单位资源 供货来源？合作方式？价格？,14,景观竞争点 其他,设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用,特色内容包括： 1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本） a.湿地 b.渗水铺装材料 c.垂直绿化（墙面） d.生态边坡 2.水景（低成本高品质） a.小水景，大效果 b.水生植物的运用 c.驳岸处理 3.构筑小品等（系统性） 风雨廊，雕塑，指示系统，灯光系统,15,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,16,其他公司的景观特点 龙湖,做照片！,

6、龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉,学习从镜头感中修饰景观细节,17,其他公司的景观特点 绿城,做“宫”园！,绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线,学习营造秩序感的品质小空间,18,其他公司的景观特点 华润,做大学校园！,华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线,学习利用大草坪组织景观序列,19,其他公司的景观特点 星河湾,做高差！,星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木,学习利用设置高差使空间小中见大,星河湾建筑景观风格定义：新古典+西班牙+热带度假,20,其他公司的景观特点 仁恒,做创新！,仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+

7、高品质的实施,学习引进优质设计资源,21,景观竞争点 其他公司的景观特点 景观学习要点,22,景观学习要点 展示区,画图写字！,记录要点： 1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸） 2.指示系统的设置（图纸照片） 3.人员接引设置（图纸） 4.项目特色及亮点（配照片） 5.卖场围合包装（照片） 6.综合成本测算（绿植、部品、家具等） 7.工期及资源,研究流线和布置要点,23,景观学习要点 住区内,有的放矢！,记录要点： 1.交通模式（图纸） 2.景观序列（中心围合式、组团式、行列式） 3.活动配套量化（图纸和表格） 4.指示系统（配照片） 5.入户前空间处理（照片） 6.架空层（照片） 7.细

8、部节点处理（省钱好看的做法要记录） 8.综合成本测算（绿植、硬景、部品、家具等） 9.工期及资源,研究重点和亮点,24,第二章：景观成本的制定策略,25,产品分类 景观的成本 设计审控,26,地产景观的逻辑,客户,土地,产品,景观 定位,景观 配置,景观 成本,不同品类产品的 景观侧重点 有什么不一样？,景观品质提升靠什么体现？ 增加配置面积 or 增加景观成本？,满足各品类需求的 景观配置面积是什么？ 配置内容，服务半径，布置原则？,在哪里增加成本最有效？ 增加多少？,在哪里缩减成本 最不影响品质？ 哪些方面不能“砍”,景观品质怎样提升， 提升什么？,27,万科住宅产品分类,28,再改,首改

9、,首置,景观定位,注重品质和绿化，配套完善,体现价值，关注老人 儿童活动空间,休闲时尚，注重活动空间,景观品质关注点排序 No.1 No.2 No.3,水景、休闲配套,软景,硬景、泳池,泳池,软景,架空层配置,活动配套,入户空间,软景,不同产品的景观成本投入重点应不同！,不同景观产品的成本预算,29,两个纬度确立分级依据： 在成本、风格、售价等诸多影响因素中，选择： 1）“产品类型” 2）“目标客户” 两个纬度，搭建-景观分级体系的框架。 两个方面的调研支持标准制定： 基于“分级”体系基本框架的确立，通过： 1）“客户需求”（客户关系部） 2）“项目专业调研”（专业组与战略伙伴） 两个方面，支

10、持-景观标准的制定。,A.万科项目标准定位制定方法,30,产品分类 景观的成本 设计审控,31,硬景包括：人行路及广场铺装、构筑小品、硬底水景、泳池和部品雕塑,硬景平均成本占比60%,硬景平均面积占比49%,万科地产景观成本剖析,32,硬景均造价 425元/,软景均造价 187元/,万科地产景观成本剖析,33,面积比例,成本比例,硬景,面积比例,成本比例,最大成本： 石材、大乔木,万科地产景观成本剖析,34,万科地产景观成本剖析,35,最有效成本优化：控制硬景比例,万科地产景观成本剖析,36,前提：保证景观效果同时降低景观成本,措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木,基本原则1：硬景

11、：软景 = 3：7 （面积比）,3,7,基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%,景观细项面积分配,地产景观成本控制原则,37,景观单方造价,高层社区乔木指标,基本原则3：控制大乔木数量；景观单方造价,地产景观成本控制原则,38,产品分类 景观的成本 设计成本审控,39,景观成本各部分比例案例分析,40,基于景观标准化的战略采购,41,苗源分析 地苗分布,针对景观用材料进行梳理，确定战略采购目标,42,苗源分析 地苗分布,针对景观部品进行风格整理，确定战略采购目标,43,第三章：绿化苗木的操作管理建议,44,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,45,苗源分析 苗源种类,保

12、证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右,地苗,假植苗,假植成品苗,价格：,X 低,2X 中,3X 高,46,苗源分析 地苗分布,地苗资源集中地区,低纬度,中纬度,高纬度,地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备,47,苗源分析 移栽要素,地苗移栽要保证成活率，必须严格遵循季节要求,1月,2月,3月,4月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,西南地区,华南地区,13月,912月,24月,210月,1011月,5月,温带地区 (华东及北方地区),西南地区,华南地区,适宜移植季节,地苗成活率90-95% 假植苗成活率99%,地苗成活率7

13、0-85% 假植苗成活率99%,地苗成活率92-97% 假植苗成活率99%,非适宜移植季节,地苗成活率20-30% 假植苗成活率50-70%,地苗成活率20-40% 假植苗成活率60-80%,地苗成活率30-50% 假植苗成活率80-90%,温带地区 (华东及北方地区),以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供,各地区适宜移栽及种植季节,48,苗源分析 小结,选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段 保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位 提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求,市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗,

14、49,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技术措施 综合成本,50,胸径10-19cm,胸径20-29cm,胸径30-39cm,8002000元/株,22004500元/株,50008000元/株,4001000元/株,12002500元/株,28005000元/株,12002500元/株,30008500元/株,900015000元/株,地苗,假植苗,假植成品苗,综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：3,苗源成本分析 成本比较(华南地区),此两种规格资源非常少,51,苗源成本分析 三地香樟主材价格比较,因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低,成都、上海两地普遍

15、使用地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景 深圳普遍使用的是假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上,（元/株）,成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较,52,苗源成本分析 小结,除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率较高 各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜 由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源的利用,深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽 其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格,优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大 结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位,53,苗源分析 苗源成本

16、操作模式分析 技术措施 综合成本,54,操作模式分析 内外模式比较,招标模式,战略合作模式,甲指乙供合作模式,内部模式,北京公司 沈阳公司 苏南公司,上海公司 成都公司,深圳公司,公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式,完全甲供模式,甲供+战略合作模式,外部模式,代表公司,主要特点,成都万华公司 麓山国际,龙湖公司 绿城公司,成本控制较好，对图纸要求较高， 但苗木质量不易控制，即时效果差,苗木质量较高，种植即时效果好 合作单位必须有充足资源和图纸深化能力,甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障 需要甲方配有专业人员，且占用人力较多,甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低 甲方需自有

17、苗圃，少量项目可操作,甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控 即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员,55,招标模式,操作模式分析 推荐模式,从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式,广州金域蓝湾 绿化成本：300元/平米,成都麓山国际 绿化成本：320元/平米,佛山金域华府 绿化成本：370元/平米,完全甲供,战略合作,三种模式同等绿化成本下效果比较,56,绿化效果关键问题： 1、图纸的可实施性 2、苗木的品质与形态保证 3、成本可控制性,解决措施： 1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化 2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。 3

18、、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量,招投标模式,战略合作模式,招投标+战略模式,甲指乙供战略+招标模式,图纸可实施性,苗品质量控制,成本可控,备注, , ,仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡, , , , , , , , , , ,操作模式分析 推荐模式解析一,战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题,57,景观设计部 2-5人/公司 苗木采购团队 1-2人/公司 景观工程团队 0.5人/项目 合计景观人员 4-9人/公司,操作模式分析 推荐模式解析二,三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果,负责设计管理

19、和现场效果确认 负责特型苗木采购和储备 负责现场施工管理和效果控制,专业设计人员构成 成本与工程采购人员构成 专业景观工程人员构成,主要责任部门，监管其余团队,龙湖、绿城管理模式,万科管理模式,景观部 0-5人/公司 物业绿化工程师 0-3人/公司 合计景观人员 0-5人/公司,专业设计人员构成,绿化工程人员构成,设计、采购、现场管理三位一体,负责绿化种植和养护,58,操作模式分析 小结,战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，提升效果 景观应该配备项目现场专业人员，有效控制效果实现,目前上海公司已开始实行景观项目PM制，隶属事业部，有效控制现场,59,苗源分析 苗源成本 操作模式分析 技

20、术措施 综合成本,60,综合成本 外部标杆展示区特点,以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富,上海纳帕 尔湾,展示区景观成本：1200元/平方米,软硬景比例：50%：50%,水景面积比例：15%,乔木/灌木比例：40%：60%,单株乔木覆盖面积：1215平方米/株,大、小乔木数量比例：60%：40%,61,以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高,上海龙湖 滟澜山,展示区景观成本：800元/平方米,软硬景比例：70%：30%,水景面积比例：0%（现有河流）,乔木/灌木比例：60%：40%,单株乔木覆盖面积：1518平方米/株,大、小乔木数量比例：70%：30%,综合成本 外部标杆展示区特点,62,楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富,成都龙湖 三千城,展示区景观成本：600元/平方米,软硬景比例：80%：20%,水景面积比例：0%,乔木/灌木比例：40%：60%,单株乔木覆盖面积：1518平方米/株,大、小乔木数量比例：60%：40%,综合成本 外部标杆展示区特点,63,综合成本 外部标杆展示区成本比较,外部标杆项目展示区绿化三高：成本高、密度高、大乔木量高