淮北清河嘉园商铺销售策略PPT课件

1、.,1,清河嘉园商铺销售策略,东信决策地产机构,.,2,一、清河嘉园周边商业现状分析,.,3,1、清河嘉园周边社区商业圈消费环境,一、清河嘉园周边商业现状分析,清河嘉园地处北京北路，红卫桥下，处于清河区政府的人文大道上，其中周边政府机关较多，淮安市十几个居民区以及较大的社区北京新村分布四周，形成一定的消费能力。,1）社区规模宏大，消费需求旺盛,2）服务辐射面较窄，多种商业档次较低,周边商业主要以服务周边社区为主，加上周边社区的居住客群层次不高，项目周边的商业影响力辐射面不广，商业档次偏低,.,4,3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大,4）统一规划经营管理，创造社区商业成功典范,随着项目周边区域改造

2、，以及房地产的建设，是的项目的生活圈日益成熟，商业潜力不容忽视。,项目作为周边的标杆性社区，需要有令人眼前一亮的社区商业，好的或者成功商业街铺，离不开在先的定位招商和规划经营,.,5,2、清河嘉园周边社区商铺价格,.,6,劣势（W）,二、清河嘉园商业街铺项目分析（SWOT分析）,优势（S）,机会（O）,威胁（T）,项目周边的消费群落 项目自身的社区体量 商铺面积不大，总价相对较低 项目街铺现场即将装修完毕。,周边环境较为老旧，区域形象较差 项目商铺格局不好 二层商铺客户意向度不高,周边无类似的项目 进市区的北京路的高速接口 借助住宅的销售带动商铺的销售 周边项目拆迁,目前房地产市场降温，销售率

3、下降，商铺销售不容乐观 项目周边商业较为分散，较难形成商业气氛 区位相对商业区来说较偏，会影响客户的投资心理,.,7,清河嘉园商铺分析,位置情况：位于红卫桥下坡处，坡度较大，较难留住人，只能做小区内部的生意，同时经营的项目只是日常生活需求的，这样我们的目标客户群就大大减少了。 商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。门面的利用率较低，一层40平米的商铺，能够利用的开间2米多一点，深度达到8米多，做生意时基本上空间就是很难布置的，二层也是畸形的。 区域环境：周边没有上档次的大型的商业社区，周边的门面房都是做的

4、低档的不上档次的生意，同时租金较低。最后现在大的市场环境和我们目前住宅的销售情况，导致客户在观望，同时心理价位较低。,.,8,商铺客户分析,从2008年 3月15日进场，清河嘉园商铺客户登记37组。,商铺区域：以清河区和清浦区的客户为主， 经营物业：这里的客户以周边卖建材的客户居多，占到五成， 购买意向：因为附近即将拆迁，而这里是成气候的钢材集散地，很多做生意的客户，在这里做了很多年，有固定的客户群体，想留在老地方，就选择到我们这里来看房。但是带客户到现场看了商铺的现房，钢材的客户只看好现在做售楼处的和南边的四间，利用率较高，都只想购买一层，二层不好放钢材，同时二楼做钢材办公室，这些客户不需要

5、那么大，感觉有点浪费。 商铺格局：商铺的结构太差，利用率较低，商铺的结构是根据上面住宅的结构来做的，导致大多数门面房内部柱子太多，能利用的面积实在很少。 很多客户对清河嘉园商铺格局不是很满意。 心理价位：综合以上几方面的因素。客户询问四间利用率高的和大门第一间小户型的居多。同时单一层的商铺为主。一层的单价心理价位在4500元左右。,.,9,二、清河嘉园商业街核心定位思路,.,10,补 缺,本项目应该走补缺的发展战略。补缺不仅体现在功能上，更在于业态、产品的规划，竖立项目的独特形象。,弥补北京路商业乃至周边商业功能的缺失，满足次级商圈功能扩张需求 为住宅和周边日常生活消费提供服务,逐步转移周边客

6、群商业消费习惯，成为新区域的商业中心,争夺周边楼盘的消费需求，成为区域消费的商业中心,商业街功能定位-项目商业发展战略,周边现有项目：缺乏既有商圈氛围支撑，低层次竞争,转 移,争 夺,.,11,商业业态定位- 业态定位的重要影响因素,商业现状：成熟的核心商圈以服饰，百货，上规模餐饮娱乐综合设施，本项目商业发展不充分，不仅要对核心商圈业态进行补充，也将承担弥补周边的商业缺失的作用。 城市规划：北京路是政府着里打造的城市主干道，未来项目周边是城市次级商圈 潜在客户需求：项目商业将承担项目配套、服务城市与辐射周边的三重功能，业态规划上需要有针对性考虑。,.,12,特色商业街+主力店+社区型商业,通过

7、上述分析，本项目商业规划定位为：,.,13,商业街形象定位,清河城市客厅,城市客厅-阳光尚街,目前出街的八间街铺形象定位为：,.,14,商业街功能定位,北京路上， 首个景观体验式，休闲一条街,.,15,服务 美容美发、桑拿、洗衣店、摄影冲印、健身 、足疗保健 修理 家电维修，汽车美容 商务 商务服务中心、银行、证券、基金营业厅 零售业 我们的要求是中高档的零售企业和知名品牌。 餐饮 以简洁式、休闲式为主，但为保持环境清洁，建议少有厨房的餐饮行业。,商业业态建议：,.,16,项目价格定位建议：,鉴于周边项目底商铺价格范围在4500-7000元/之间，客户心理价位在：4500元/,项目是一二层连卖

8、，总价要控制合理项目，经过项目品牌提升和策划公司整合，可提升至：,建议均价,租金建议,20元/平米/月,一层：5800元/ 二层：3200元/,.,17,三、商业街市场推广策略,.,18,一、商业启动阶段执行计划,阶段： 认购攻击波 时间：2008.月8日-7月8日 核心点： *清河嘉园阳光尚街 * 知名度的迅速提升,阶段：正式开盘攻击波 时间：2008年7月2日 核心点：眼见为实信赖感,清河嘉园 商业启动攻击执行,.,19,二、商业启动攻击执行,核心点1：商业启动的前提,核心点2：商业启动的概念,核心点3：商业启动攻击,清河嘉园阳光尚街 商业启动攻击执行,.,20,三、商业启动的前提,住宅热

9、销，才能形成项目的信赖感；,前提条件,* 咖啡屋、卡拉，高档商铺的引导性一定要强；,1. 住宅一定要热销；,2.主力店一定要进来,3. 示范店要建立；,清河嘉园 商业启动攻击前提,* 主力店具有示范效应，让买家感受未来；* 主力店：社区超市；* 人气店：饭店,.,21,北京路第1条景观商业街 城市客厅形象 ：集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的综合体验街区,1.价值定位：,* 清河嘉园时尚引动 * 商业街、休闲街、品位街、风情街,清河嘉园“城市客厅”商业价值概念锁定,商业街：清河嘉园“城市客厅”阳光尚街（配合住宅宣传） 开城金铺底价收藏传世增值,2.价值概念：,3.购物区：,四、商业价值概念锁定,

10、.,22,五、商业启动攻击波,第1打击点,现场引导,* 媒介攻击,第2打击点,* 户外封杀,第3打击点,* 商业热销,* 商业开盘活动,第4打击点,清河嘉园阳光尚街 商业启动攻击波,第5打击点,.,23,六、商业现场引导执行,清河嘉园第一街区 商业现场引导,2、展示商业信息,1、宣传主题,泄露天机，北京路上商业正红！ 无敌铺王，区域升值潜力无限！ 清河嘉园“城市客厅”阳光尚街正式对外认购！,商业引导性； 商业格局； 商业投资换算方式； 商业宣传海报,.,24,七、户外封杀点,清河嘉园“城市客厅”第一街区 户外商业开盘封杀点,1、市中心广告牌,2、围墙及看板同上,*清河嘉园“城市客厅”阳光尚街 开城金铺底