武汉商业市场调研报告

1、武汉项目商业市场调研报告,四川蓝光和骏实业股份有限公司 商业地产运营管理事业部 二一三年十二月十九日,董 事 长 审 批： 总 裁 审 批： 审 核： 编 制：,申明：本文档系四川蓝光和骏实业股份有限公司为经营、管理之需要而制定，其知识产权归四川蓝光和骏实业股份有限公司所有，属本公司商业机密，未经许可不得外传。任何人擅自复制、拷贝、摘抄、对外传播或未经本公司许可擅自使用本文档的全部或部分内容皆视为对本公司商业秘密的侵犯，是触犯中华人民共和国刑法的行为，当事人将承担相应的法律后果。,第一部分 武汉商业整体环境 2 一、城市发展概况分析 3 二、城市商业发展概况4 三、武汉商圈分析6 四、武汉未来

2、商业发展分析 9 第二部分:武汉典型商业项目分析 18 一、武汉万达楚河汉街 20 二、武汉新天地 30 第三部分:借鉴与参考总结 39,目 录,Page 2,第一部分 项目投资宏观环境分析,一、武汉概况,九省通衢的武汉市是中国中部地区特大中心城市，是中部崛起的核心力量,武汉九省通衢，中国几何中心城市 全国商业最发达，商业消费最尖端城市之一 常住人口达1000万，流动人口近400万 人均GDP及GDP排名全国十强 城市综合实力强，二线城市的领头羊 城市居民投资力强，商用物业销售单价屡创新高 武汉市交通区位优势显著，有黄金轨道京广线、内陆第一长江水运航道及京珠、沪蓉高速等国内一级运输通道。 天河

3、机场是华中地区最大的航空港，年吞吐量1200万/人次，仅次于北京、上海、广州位居全国第四；新建成的武汉火车站开通直达深圳的高铁，4小时超快动力拉近与珠三角的亲密距离；建设中的阳逻深水港、汉口北列车编组站将成为国内最大的内陆深水港和亚洲最大的列车编组站。,全国GDP排名第十,仅有的三个中部城市之一,住宅板块政策未放松，武汉市商铺投资火热,武汉市2011年商铺去化面积达87.2万方，市内核心区域商铺均价超过2万元/,国内二线城市快时尚零售商集中度排名第七,国内二线城市大型卖场集中度排名第四,二、武汉商业市场概况,2012年，武汉商业物业市场由于供应充足，成交量也一直维持在高位水平，总成交量为119

4、.65万方，较去年增长近38% 价格方面，2012年武汉商业物业成交均价有所下滑，为13430元/平方米，主要原因为远城区商业地产的大量入市，其价格相对较低。,2013年上半年武汉商铺共计成交6718套，成交面积为54.84万平方米。 2013年武汉商业有两个特征比较明显，一是由于去年底武汉地铁2号线的开通，武汉地铁商业受到了投资者的青睐；二是，由于轨道交通及城市生活便利度的提升，远城区的商业地产开始受到青睐。,二、武汉商业市场概况,三、武汉商圈分布及概况,武汉随着城市化进程的加快，武汉呈多核模式发展，商圈分散，各自为阵，主要核心商圈集中在汉口,武汉各大商圈概况,武汉地区主要大型购物中心有：武

5、汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等； 主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等； 主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等； 除此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,三、武汉商圈分布及概况,武汉地区主要大型购物中心有：武汉国际广场、菱角湖万达、销品茂、金开万达、摩尔城等； 主要大型商场有：新世界中心百货、王府井百货、庄胜崇光百货、群光百货、大洋百货光谷、汉商银座等； 主要购物步行街有：江汉路步行街、武汉新天地、花园道、汉正街第一大道、光谷世界城、楚河汉街等； 除

6、此之外武汉还有一家奥特莱斯：百联；,汉口,武昌,汉阳,三、武汉商圈分布及概况,四、武汉未来主要商业供应,武汉凭借其地理位置的优越以及良好的发展前景，商业地产项目受到众多开发商的追捧。万达、华润、绿地、世茂、瑞安、九龙仓一个个商业地产巨头，近年不断杀入,未来供应量巨大 武汉市场武汉目前进入大型商业综合体的开发热潮，以年均10个左右大型综合体的速度推向市场。 至2017年将有超十家巨无霸综合体开业,“武汉不能满足于现在在全国副省级城市中的座次，我们的目标是恢复改革开放前、乃至解放前武汉在全国的那种地位。”武汉市委常委、常务副市长贾耀斌表示，武汉已经在基础设施建设方面砸下重金，这种投资将会在不远的将

7、来发力，把武汉的经济地位推上新的台阶，推动武汉重返一线城市,Page 10,第三部分 武汉典型商业项目分析,一、武汉典型项目分布概况,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),定位：以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。 持有的商业和酒店面积达60万，投资500亿元人民币打造。“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),项目布局,30亿元投资的 电影文化主题公园 8万,155万方 精装豪宅,万达广场 购物中心 15万,4栋24层 4栋40层 甲级写字楼 45万,六星级万达君悦酒店、六星级万达威斯汀酒店、五星级万达皇冠假日酒店、三星级假

8、日快捷酒店和商务酒店 18万,25 亿打造的“汉秀剧场” 2.5万,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),功能分布,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),项目物业形态,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),项目物业形态,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),苏荷、鹿港小镇、COSTA、 文华书城、屈臣氏、 GXG、ME&CITY、热风,杜莎夫人蜡像馆、 万宁、翠华餐厅、星巴克、 论道生活馆、正刚艺术画廊、美承,ZARA、C&A、优衣库、LAVAZA、GAP、WHO A U、 丝芙兰、HM,十大国际潮牌引领,其中GAP、M&S、MUJI、C&A、MORGEN, 武汉第一家店； 香港名店进

9、驻，翠华餐厅、杜莎夫人蜡像馆； 除了现已开放的三个区外，还有奢侈品区未营业 2012年6月万达招商中心发布消息奢侈品区的国际一线品牌会达到百家以上，势必赶超国广,个性潮流区,国际时尚区,品味生活区,汉街业态布局,入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+,入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、

10、LAVAZZA,入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良品、I DO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方,2011年9月30楚河连通东沙，汉街开业,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),项目商户组合,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),项目商铺不对外公开销售，目前已经销售98套，成交总面积20843，累计成交金额10.22亿元,6月24日开盘，推出J2及J4段58套房源，面积段100-4000平米，主力面积段

11、200平米，当日销售58套，报价50000-60000元/平米；开盘销售率为100%；此次开盘并未对外公开开盘。仅对大客户开盘。,12月17日加推，推出J3及K3-3段43套房源，面积段100-400平米，主力面积段150平米，一次性98折优惠，当日销售43套，报价47000-58000元/平米；开盘销售率为100%；此次开盘并未对外公开开盘。仅对大客户开盘。,内街只整体招商，目前已经满租。,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),8月27日开盘，推出230套房源，当日销售203套，报价14820-21120元/平米；折后均价16000元/平米，开盘销售率为88%；,11月19日加推，推出34

12、0套房源，当日销售235套，报价15250-22219元/平米；折后均价17500元/平米，开盘销售率为69%；,项目写字楼目前已经销售188套，成交总面积31658，累计成交金额5.42亿元,项目写字楼出售情况,二、万达中央文化街（又名 楚河汉街 ),三、武汉新天地,武汉天地项目包括住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮及娱乐设施，内设500个左右的店铺，物业产权只租不售。 总投资额约100亿元，项目总体规划顾问为美国SOM公司。其中武汉天地内历史建筑重建项目的建筑设计师为原“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生，将项目内的九幢历史建筑进行改造和修缮，设计融合传统建筑特色，并赋予它新的生命力，提升其

13、商业经营价值。,三、武汉新天地,B,A,总体规划,A6,A8,A10,区位及规划,整个项目由黄浦大街（即长江二桥的引桥）分成A、B两个地块。南面为A地块，总建筑面积约68万方，以高档零售、餐饮、娱乐、办公楼、酒店为主，包括一幢250米高的标志性建筑，辅以少量住宅；北面为B地块，以住宅为主，总建面约82万方，辅以适量商业配套设施。整体规划于2017年落成，将成为武汉市的新地标。,三、武汉新天地,御江苑,新天地,商务群,A4商业区一二三期已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万，地下车库总建筑面积2.5万。截至2010年12月，A4商业区共有90家租户，其中餐饮占52%,其他还包括零售

14、、电影院、电玩城、超市、美容美发等业态。,御江苑精装住宅项目一期A9、A7总建筑面积6.9万,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万，已全部交房；三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万，已于2011年3月封顶。,总建筑面积约50万平方米的武汉天地商务群项目，建成后将成为集甲级写字楼、五星级酒店、高档百货等为一体的武汉市中心配套最齐全的商务中心。一期A5项目已于2009年10月开工，总建筑面积近5.9万方，它将被打造为以办公为主，少量商业为辅的30层130m高的甲级写字楼。,武汉天地A区规划设计,三、武汉新天地,餐饮类共46家，主要分布在一期和二期范围内； 娱乐类

15、共6家，主要集中于三期东北-西南一线； 休闲购物类共38家，主要分布在一期西南和三期东北方向。,商业经济指标商业出租率达100%,地上总建筑面积5.6万，地下车库总建筑面积2.5万，商铺面积区间201000，价格350元/月，物业费25元/月，只租不售。业态包括中西特色餐厅、酒吧、清吧、美容、美发、电影院、服装、饰品、游戏厅、国际超市等。,三、武汉新天地,这里原是一片将军楼，还有项英当年领导成立的新四军军部和民国第一任总统黎元洪住过的房子。 保留9栋老建筑，为上世纪20年代外国租界名邸，西洋古典风格民居。老房子外设置了进出楼的上下阶道，布置庭院式的氛围，又可以避免大汛期老房子淹水。 在9栋老建

16、筑的周边新建了一系列与这些老建筑风格基本保持一致的时尚小楼，3组数十栋各式建筑，均为3层，以砖墙等自然材料建造，不用玻璃材料，突出自然、舒适的环境。 时尚元素加现代化设施，立柱、雕塑、小阳台、落地窗完美组合，突显出欧式城镇街区的风格特色。,武汉天地的建筑设计师就是“上海新天地”的总设计师本杰明伍德先生,三、武汉新天地,租界名邸，上世纪20年代西洋古典风格民居，追抚今昔，魅力与时俱新，让凝固的建筑艺术焕发生命色彩，打造今日时尚新标。,三、武汉新天地,法国艺术家 Jean Louis Simeray（让路易 西蒙）设计的“武汉天地” 的主题雕塑,三、武汉新天地,既传统又现代、自然、舒适的典型瑞安“新天地”空间体验,三、武汉新天地,Page 31,第四部分 借鉴与参考总结,武汉天地商业区主要由四条主干道组成，配以多条分支副干道；,面宽 近4米,最大进深290米,4条主干道，人行通道总面积约4000,3.1,290米,90米,16米,25米,18米,建筑密度50%，高度2