吉宝汇锦城项目商业定位报告PPT课件

1、精品课件,1,吉宝汇锦城项目商业定位报告,精品课件,2,PART 1、市场分析,精品课件,3,新场镇概况,新场镇,原南汇区,新场镇： 距上海市中心区35公里 距浦东国际机场25公里 项目位于浦东新区（原南汇区）新场镇，全镇东西长约6公里，南北长约10公里，地域总面积54.3平方公里。下辖13个行政村、5个居委会。,本案,精品课件,4,新场镇人口分析,新场镇人口总84183人，其中常住人口5.1万人，来沪人口3.6万人. 人口数量在浦东各镇人数偏中下。外来人口占比相对较低，需要加快人口导入。,精品课件,5,项目区位,本案为汇锦城项目商业配套，项目位于新环北路南侧，商业形态为沿街1-2F商业街铺。

2、 项目西侧为新环西路，东侧为康新公路。,精品课件,6,项目地块主要指标,数据由甲方提供,根据商业指标，本案商业总建面6605平米，去除785平米的公建配套面积后，可售面积在5820平米,精品课件,7,商业用房：总建面6605平米,项目周边分析,住宅总量在2500户，预计可导入8000人。,项目商业体量较小，难以辐射较大区域，主要以服务周边住宅小区的社区配套为主。 周边四期推盘总量预计达到2500户，可导入8000人左右。,精品课件,8,项目周边交通规划,轨道交通16号线线路长约59公里，北连浦东中心区域，南接临港新城，串联周浦、康桥、航头、新场以及惠南城区，在龙阳路站与2号线、7号线进行换乘，

3、在罗山路站与11号线进行换乘，是促进浦东新区南汇地区经济发展的一条重要线路,精品课件,9,市场环境及项目分析小结：,项目商业所在区域不佳，离市中心区域，以及交通枢纽较远。 所在镇区人口导入不足，需要加快人口导入 商业所在新环北路为断头路，对商业会造成一定影响 项目商业总量较小，对商业业态规模有一定限制 项目周边有大量住宅，未来将导入大量人口，为商业带来一定支撑 项目所在区域未来连通地铁16号线新场站。会带来一定人口导入,目前项目所在区域缺乏商业氛围，但未来规划将会弥补目前不足的商业缺陷，项目体量较小，因此对商业的业态定位相当重要，可找寻周边商业业态缺失点，寻求新的突围点。,精品课件,10,项目

4、周边商业分析,东方冠郡商业： 主要以社区配套商业为主，商业形态为1-3F的新型商业街。业态档次为中低档,新场老镇商业： 主要以社区配套商业为主，辅以部分餐饮，商业形态为1F的老式商业街铺，部分餐饮1-2F，业态档次低档,精品课件,11,项目周边商业分析,东方冠郡商业沿街商业部分基本满租，业态为娱乐，餐饮，以及一些社区配套。商业业态档次中低。 内街部分基本定位为个人工作室，大部分商铺均处于空关求租状态，租赁价格为1.5-2.5元不等。 东方冠郡商业部分2007年开盘，目前仍余10几套，均为2-3F内街商业，售价14000-15000元/平米。,东方冠郡商业情况,精品课件,12,项目周边商业分析,

5、新场老镇商业情况,新场老镇商业基本满租，业态为社区配套，辅以一些餐饮业态，商业档次较低。 老街商业靠近古镇部分街铺租金较高达到4-8元/平米/日， 外围商业租金在2-3元/平米/日。 区域无一手可售商铺，二手商铺价格在14000-16000元/平米。,精品课件,13,区域商业环境分析小结：,区域商业的业态种类较为齐全 区域商业的档次较低 区域商业（除靠近古镇）商铺租金较低 区域商业可成交一手商铺较少。,区域内商业的业态较为齐全，但档次较低，缺乏中档及中高档的品牌商业，考虑到本案商业体量较小，故建议本案商业街铺业态仍以社区配套为主，服务周边四个地块的业主，辅之以一些轻餐饮，快餐的业态。业态档次需

6、要在原有程度上有一定提升。档次在中档-中高档范围较为适宜。,精品课件,14,PART 2、商业定位,精品课件,15,汇锦城商业由于其临街性的主导特征，将形成以本社区配套商业为主，结合部分区域配套功能的商业属性，大部分将随社区开发自然形成。,配套商业具备对大盘的持续影响力，应合理规划； 开发过程中与社区生活密切相关的某些核心业态应重点控制； 除核心必备业态外，辅助业态可由临街商业自然形成； 应合理界定配套商业的服务半径。,汇锦城商业功能定位,精品课件,16,住宅人群衍生配套商业需求，在社区配套需求的基础上可自然形成邻里中心商业,沿街商业价值高，服务半径对内可涵盖汇锦城社区，对外可覆盖周边邻近住宅

7、区,汇锦城商业功能定位,精品课件,17,上表为成规模居住社区必备之配套商业业态列表，它代表汇锦城作为区域大型住宅综合体项目所不可或缺的商业业态，由社区生活最基本的商业业态组成。,社区配套商业业态组合必备功能,精品课件,18,吉宝汇锦城,现代简约主义 新加坡风情花园式社区,优雅中国风 情趣品味花园 时尚品质建筑,精品课件,19,汇锦城商业形象定位,新加坡风情邻里中心,体贴雅致品味,精品课件,20,新加坡式的“邻里中心”强调“以人为本”，突出“家庭”和“邻里”，具有浓厚的东方色彩。 每个“邻里中心”都集各种文化、娱乐、商业网点和便民服务于一体，为方圆500米内的居民提供日常生活中想得到的所有服务。

8、邻里中心把社区服务和商业功能集于一身，体现的是细微之处的关怀。 一个邻里中心约6000-9000个住户，根据所在住区人口的数量，一般建有一栋建筑面积在5000-10000平方米之间的商业。本项目的规模及商业体量正好吻合建设一个邻里中心的要求。结合汇锦城项目的会所设施，构建一个完整的邻里中心，通过提供公共活动空间，集文化、娱乐、便民与商业服务网点为一体，为社区居民提供全方位的社区服务。,新加坡风情邻里中心,汇锦城商业形象定位,精品课件,21,精致齐全的社区零售让你赞叹生活的 美好,精品课件,22,温馨有爱的社区服务体贴你生活的点滴,精品课件,23,雅致健康的社区餐饮是你不愿做饭的最好理由,精品课

9、件,24,商铺共有36套，分为上下二层，一层层高4米，单套总面积在200平米左右。我们把红色标识部分共4套商铺，因其位置相对较好，价值相对较高，设为A类商铺，其余32套商铺为B类商铺，由此可在销售中可以进行一个价格的制定。,精品课件,25,为匹配项目整体档次，与区域现有商业有效区隔。 汇锦城沿街商业在形象定位的基础上，对于重要业态需引导规划， 在控制重要业态的基础上，实现业态相互带动， 体现临街商业氛围连续性及互动性原则。 对于社区配套商业业态组合我们进行了相关品牌建议。,精品课件,26,社区服务,设置理由：此区域为靠近康新公路，人流相对较多，所以在此设立社区服务的设施。净菜社和家政服务由于是规划中要求设置的，所以我们设置相对商业价值较低的位置。,精品课件,27,社区餐饮,迪 欧 咖 啡,振 鼎 鸡,居委会,真工夫 快餐厅,奶茶铺,设置理由：此区域为在小区入口处的左侧，人流相对较多，所以在此设立餐饮区域。居委会由于是规划中要求设置的，所以我们设置相对商业价值较低的位置。,精品课件,28,社区餐饮,设置理由：此区域为在小区入口处的右侧，人流相对较多，所以在此设立餐饮区域。,精品课件,29,社区零售,水 果 店,茶 艺 馆,85度c 面包,复 星 药 店,全 家 超 市,