项目示范区设计要点分析

1、项目示范区设计要点分析,中冶新奥（长春）房地产开发有限公司 二一一年三月二十日,目录,示范区的产生背景与要素,示范区的设计范畴与特征,示范区的规划设计,示范区建筑设计,示范区的景观设计,一、示范区的产生背景与要素,1、产生的背景,传统营销-体验式营销 客户需求 市场竞争,2、示范区构成要素,是产品策划的系统性表达 是营销推广的体验载体 实现销售目标的重要手段 是产品设计、工程、材料、成本、物业管理等项目系统的示范与检验,二、示范区的设计范畴与特征,示范区的规划设计 售楼处建筑与室内“卖场”设计 公共大堂、电梯厅、电梯轿箱等公共部分精装设计 示范区建筑单体设计,（一）设计范畴：,5. 样板间精装

2、修设计,6. 示范区园林景观设计 7. 配套商业形象与展示设计 8. 示范区域客户体验路线规划与设计 9. 标识系统与灯光设计,10. 示范区的包装展示设计,（二）示范区的显性与隐性特征：,显性特征：规划设计、园林景观设计、户型与立面设计 样板间设计 2. 隐性特征：五种体验式模块 感观-情感-思考-行动-关联,三、示范区的规划设计,（一）示范区选址原则：,交通便捷性原则 形象展示性原则 客户体验与驻留原则,（二）影响规划设计的主要因素,与城市路网关系,销售动线组织,建筑单体影响,场地现状,景观风格与定位,（三）示范区规划设计要点,示范区规划应以“销售展示”为准则，在综合考虑小区总体规划的基础

3、上，将小区“需要展示”与“值得展示”的部分在选定的示范区内完美的呈现出来。 需要展示要素包括：主入口装置、销售中心 值得展示要素包括：重要景观、样板房 示范区规划范围内应包括销售中心、样板房、主入口、重要景观节点。在充分考虑用地与城市道路关系以及销售路线的基础上，将示范区规划设计做到完美无缺。,四、示范区建筑设计,售楼处 示范楼栋,售楼处选址,售楼处设计的结构形式,售楼处外立面设计,售楼处功能设计,售楼处设计重点,影响售楼处设计的主要因素,现场销售中心是房地产项目营销最根本、最有效的一种销售渠道，它是其他销售渠道所获得客户的“最终场所”，作用表现为销售具有直观性，对购房客户的需求捕捉力更为有效

4、，对目标客户的杀伤力最强。,影响售楼处设计的主要因素,位置元素,风格元素,宣传元素,引导元素,配合元素,售楼处的选址在整体规划布局时就要考虑到其先驱性、操作性、整个规划中的导示性，利于交通组织和人流参观展示的动线，并将停车设计作为重点内容。,售楼处位置,售楼处选址,售楼处设计的结构形式,售楼处设计的结构形式直接决定着整个平面布局以及 施工的难易程度、工期的保证。,手法：售楼处的结构形式一般都以混凝土框架结构或钢结构框架为主 框架结构的优点在于空间布局的广阔和灵活性，易于平面摆布及立体 造型打造，但基础施工及框架维护施工工期相对较长。钢结构的施工 工期迅捷，便利，但外立面造型和建筑材料的选 配较

5、为复杂，很难 达到预期整体形象。,售楼处外立面设计,售楼处外立面设计是整个示范区打造的重点， 应与项目整体风格相匹配，同时又要在设计 和表现上与其它建筑单体做出提升，应具 有标志性，集中体现项目的品质和档次。,手法：根据项目整体定位风格，在立面形式 上及外立面材质和颜色上进行细化设计。外 立面的材质选择是表现其内容的最简单办法， 无论是选择石材还是涂料或者为减少成本采 用各种真石漆及仿砖产品，最终目的是要展 现其价值，表现设计内涵。,内部平面功能：根据售楼处销售流线，整个布局应成为序列，满足功能要求。,售楼处功能设计,入口,沙盘 展示,洽谈,办公 辅助,签约,财务,外部功能：售楼处的外部空间设

6、计应是售楼处设计本身的一种延伸，体现在外部环境带给客户的简介感受，重点在于交通流线的组织及功能性空间的合理安排,停车组织,功能休息区,示范区建筑单体设计,示范区建筑单体的选择在整体规划 中就已确定下来，外立面在与项目整体风格统一的同时注重细节表现，相对精细化。其代表整个项目最优质最能体现设计意图和项目档次。,其设计的本质要求在于展现项目品质的同时，应将施工周期和难度作为重点，一般不建议选取与地下车库相连或结构形式较为复杂的单体,单体内户型设计要具有领先并具推广性的产品，合理整合空间布局。如有样板间的产品应在水电定位、厨卫摆布上合理安排，并结合建筑单体施工图设计整体考虑，避免日后施工的拆改和问题

7、的出现。,五、示范区景观设计,设计目的,示范区景观设计要点,功能设计要点,风格符合项目营销定位,考虑景观成本限额,景观要素分析,提高建筑使用功能最大化 满足建筑对外界的视觉效果 满足外界进入建筑的功能 满足营销活动的功能 展示 售房 满足人们对室外活动空间的需求 活动 观赏,1、景观设计目的,2、 功能设计要点,人行、车行路线的合理分布 主入口的尺度及形式设计 景观合理尺度的掌握 装饰小品对观赏功能起到点睛作用 水景设计起到烘托景观气氛 硬质铺装的形式及材料搭配对景观效果起到打底的基础效果 地形设计要根据现场的标高走势，局部用微地形达到景观的 起伏变化 植物设计需要配合小品及地形，考虑季节变化

8、对景观的影响，做到四季见绿，三季有花,3、风格符合项目营销定位,根据项目的风格定位，设计符合建筑及营销定位的景观，重点突出风格特点，景观中显示建筑特色元素，可将建筑中的材质布置在景观小品中，达到与建筑风格一体化；并在设计中考虑营销说辞，满足营销中对景观的美化介绍,白色景墙与建筑的风格及颜色相符,小品与建筑颜色及压顶相符，达到整体统一性,成本限额是决定景观设计手法的基础,在人行路上，混凝土砖与石材的搭配与全石材铺装相比减少了景观成本,青石板铺装的成本比花岗岩铺装成本要低，建议在小范围内采用,例如：,优秀的示范区设计是将较大的成本投入到有效果的景观中，弱化其它景观，做到主次分明,4、考虑景观成本限

9、额,软景：1、胸径较大、冠幅丰满的乔木和丛生乔木对示范区景观起到高低 起伏的视觉效果。,此图为万科长阳项目，大量的使用了丛生白桦，对曲径通幽的园路起到了障景的作用,冠幅丰满，分支点低的乔木丰富了示范区的景观空间,5、示范区设计要素分析,2、花卉对示范区景观起到色彩变化的烘托作用。,为达到示范区美化的景观效果，在示范区中会加大花卉的使用量，尤其在营销中心前和营销中心通往样板间的人行路上，合理并有层次的花卉搭配，也成为一些地产的标志性特征,硬 景,1、道路铺装 2、广场铺装 3、挡墙铺贴 4、不同材质交接部位 5、楼梯踏步 6、其它部位,软 景,1、道路铺装 2、广场铺装 3、挡墙铺贴 4、不同材

10、质交接部位 5、楼梯踏步 6、其它部位,1、水景对示范区景观起到气氛烘托作用，是示范区中最可提高品质的要素之一。,大型的水景体现出示范区与非示范区的景观差别，营销中心前水景对前来洽谈的客户起到吸引眼球的作用，也成为建筑外界的一道风景线,2、景观小品充实了示范区景观，大型雕塑可给人较大的视觉冲击力，可满足客户对尊贵感的要求，同时提升示范区的气势，给人留下深刻印象；小型雕塑起到对示范区景观起点缀作用。,加大雕塑与小型构筑物的使用数量成为示范区与非示范区的差别之一，也凸显出示范区对品质的要求,3、景观细节对示范区的影响,隐形下水井盖减少了对景观效果的不利影响,具有标志性特色的下水井盖对示范区硬质铺装

11、处起到美化作用,巧妙的处理景观排水问题，使景观铺装更为整体化,对绿化处的井盖用景观小品进行遮蔽,六、示范区的精装修设计,设计目的,营销工具的组成部分： 项目信息的展示场所 传递项目价值的载体 促进销售成交的工具 满足营销活动的功能： 接待 展示 售房,核心功能,提升功能,辅助功能,接待,展示,洽谈,签约,放映,休闲,儿童游戏,办公,财务,卫生间,水吧,功能分区,功能设计实例,功能设计要点 1、接待 布置在离入口处较近，方便业务员看到往来客户的位置 不直接面对入口处 接待台的尺寸 要通过背景板、天花造型、灯光处理等手法营造视觉焦点,2、展示 模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为

12、客户随时解说 展示区主要展示项目的主要卖点：如模型展示、新型材料展示、展板、图片等,谈判区面积舒适，宽敞明亮、氛围轻松、一般做成敞开式 谈判桌椅要求舒适美观 洽谈区内或附近设置水吧，方便及时为客户提供饮料、茶点 墙面可做一些展板（包括广告板、效果图等），充分展示项目形象 谈判桌的布置应考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离,3、洽谈,1、需隔成独立的小房间 2、要保持一定的私密性，以保护客户的隐私 3、家俱以较为正式的桌椅为宜，可配沙发,4、签约,放映 休闲 儿童游戏,办公 财务 洗手间 储物 水吧,定位 关联性 主题 风格 方式 装饰 亮点 生活化 艺术化 品位化,样板房硬装、软装陈设设计要点,1、样板间导示牌 2、楼梯氛围布置 3、楼梯间欢迎牌 4、样板间户型标牌 5、展示空间功能标牌 6、免费赠送标牌 7、特别卖点,样板间氛围布置要点,1、客户直接的关注点 2、地产核心的卖点 3、充分调动买家的购买欲望,