中新生态城区域分析

1、,PART 1 宏观市场研究,通过上图表可见，虽然受到了经济危机的影响，但天津的经济仍然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，从持续上升的GDP指标可以看出 优势政策环境支持下的天津经济，抗风险性较强 房地产市场进入飞速发展阶段,天津GDP走势,01-09年天津GDP走势变化情况,城市化水平及人均可支配收入,天津城市化进程正处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间；潜在购买人群基数可观。 人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑，有效的刺激了消费者的购买意愿。,随着逐年城市化率的增加，城镇人口呈逐渐递增的态势，人口的聚集必然会带动城市固定资产的

2、消费。 因此，天津市人均可支配收入呈逐年递增的格局，必然拉动房地产市场成交量上扬。,固定资产投资,固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎； 在08年弱势之下，房地产投资仍出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期仍然向好。,03-08年天津社会固定资产投资走势,近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。,03-08年天津房地产开发投资额走势,天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。,PART 2 区域市场研究,中新天津生态城坐落在天津滨海新区，规

3、划面积约30平方公里。 距离滨海新区核心区15公里 距离天津中心城区45公里 距离北京150公里,中新生态城区位,滨海新区,这是世界上第一座国家间合作开发建设的生态示范城市。,距天津中心城区45公里 90-120分钟车程 距北京150公里 90-180分钟车程 距唐山50公里 90-120分钟程 距滨海新区核心区15公里 20-30分钟车程 距滨海国际机场40公里 40-60分钟车程 距天津港20公里 20-30分钟车程,北京,唐山,东临北疆电厂循环经济示范区 北接汉沽老城 西南为滨海新区核心区 选址具有良好的城市和产业依托，具备建设生态城的优越条件。,中新生态城,中新生态城区位,唐津高速,京

4、津唐高速,京津高速,津滨快速,塘汉快速,津塘二线,中新生态城,北京方向线路京津高速、京津唐高速 唐山方向线路京津唐高速、唐津高速 秦皇岛方向线路津秦客运专线（高速铁路），在汉沽设有车站，距生态城项目约4公里 天津中心城区方向线路津滨快速、津塘二线、京津唐高速、津汉快速、津滨轻轨 滨海新区核心区方向线路塘汉快速、中央大道、海滨大道,津汉快速,京津唐城际铁路是天津中心城区、北京、唐山与中新生态城连接的重要线路。,中新生态城交通路线,小结,优势： 天津生态城区域优势明显，位于中国国家发展的重要的战略区域。 作为中国天津滨海新区的重要组成部分，享有国家综合配套改革试验区先行先试、改革创新的政策优势。

5、通往周边城市、区域交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。 风险： 中心城区与滨海新区进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，该区域的交通状况令人堪忧。,规模： 规划面积为30平方公里 建设用地约为25平方公里 规划常住人口控制在35万人 10-15年时间建成,空间结构：一轴三心四片 一岛三水六廊,城市中心,城市次中心,城市次中心,生态谷,蓟运河,蓟运河故道,形成由生态谷、生态廊道和湿地、水系构成的复合生态系统，使中新生态城成为生态宜居的花园之城。,区域整体现状剖析生态城规模与空间结构,启动污水库的底泥、水体及蓟运河、蓟运河故道水体的治理工作，变污水库为清净湖。 通过对开放空间景观进行布局设计

6、，打造现代、生态、亲水的城市景观，逐步形成“一谷两园四堤”的景观布局。,区域整体现状剖析生态环境体系,生态景观,自然湿地,资源循环体系生态城以节水为核心，建立循环利用体系，并建设城市直饮水工程。 节能生态城注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，构建清洁、安全、高效、可持续的能源供应系统和服务体系，建设节能型城市。,区域整体现状剖析生态城资源能源利用体系,生态城借鉴新加坡“邻里单元”的理念，设计构成生态细胞、生态社区、生态片区3级的“生态社区模式”。 建设社区中心，保证居民在500米范围内获得各类日常服务。 绿地率不低于40%，政策性住房比例不低

7、于20。,生态细胞,生态社区,生态片区,由生态细胞、生态片区、生态片区组成的生态社区模式,区域居住环境生态城宜居社区体系,建成的生态城中将不会出现锅炉、烟囱，冬季取暖的热量和夏季空调的供给都将来自于太阳能、风能、地热等，屋顶的自然光可以通过导管导入地下车库用来照明。,建立覆盖全城的慢行交通网络，实现人车分离、机非分离。 在适宜的步行范围内解决生活基本需求，减少对小汽车的依赖。 2020年，生态城内部出行中绿色交通方式不低于90。,生态城内部交通体系,以津滨轻轨延长线串接生态城主次中心和各片区，形成生态城对外大运量快速公交走廊。,轨道站点与公交线路无缝衔接，轨道站点周边1公里服务范围覆盖80的片

8、区用地。,区域产业条件生态城产业布局,“一带三园四心”的产业布局 建立与生态产业发展相适应的产业结构 构建国际一流生态型的产业体系和现代服务业体系,一带、三园、四心,生态城未来形成节能环保型产业集聚区，构筑低投入、高产出、低消耗、少排放、能循环、可持续的产业体系，为生态城发展提供有力的经济支撑。,起步区,规划占地1平方公里，总建筑面积约62万 将打造成为“主题公园式”高技术产业基地，园区规划形成“公园中的产业园、产业园中的主题公园”的空间景观特色，营造出“可以游览的产业园区”。,区域产业条件生态城动漫产业园区,创意编剧策划区 研发与孵化区 综合服务区 高端设备集成和智能衍生品集成基地 高端办公

9、区 动漫人才培训机构,塘沽、开发区韩国企业情况,塘沽、开发区内主要韩国企业（注册资金1000万美元以上）,塘沽、开发区韩国企业分布情况,三环乐喜新材料1（开发区）,易买得超市（塘沽）,浦铁钢材（开发区）,大德电子（开发区）,认知汽车配件（开发区）,乐金渤海化学（塘沽）,乐金大沽化学（塘沽）,三环乐喜新材料2（开发区）,三星电子（塘沽）,三星电子（开发区）,通广三星（开发区）,开发区,塘沽区,塘沽、开发区韩国企业小结,小结,塘沽、开发区内注册资本金在1000万美元以上的韩国企业有11家，其中4家位于塘沽区，7家位于开发区 除一家韩国企业位于塘沽区南部外，另外10家均分布于塘沽、开发区的北部，且开

10、发区韩国企业主要集中在第四大街与第十一大街之间，紧邻中新生态城板块 多家大型韩企坐落于中新生态城周边区域，对于未来生态城的韩籍人口导入创造了有利条件,中心渔港,中新生态城,北塘,北塘、中心渔港的高端别墅、公寓对于本案区域产生较大的竞争关系。 中新生态城在产业定位上和核心卖点上突出生态理念，既是亮点同时也填补了周边市场的空白。 随着知名企业的先后入住该区域，该区域的投资价值将会继续升温。,区域未来规划分析生态城与周边区域比较,生态城起步区入驻企业,起步区位于南部片区，由中央大道、中津大道、汉北路(中新大道)以及慧风溪围合； 规划面积约4平方公里，计划3至5年建成； 规划人口规模8.5万人； 总建

11、筑规模460万平米，其中包含293万平方米的住宅项目，126万平方米的公共设施项目，41万平方米的产业项目。 目前入驻企业：世茂、万科、吉宝、天房、万通、日本三井、远雄等 目前在建国际学校：“生态城”第一所国际学校，拟建中的国际学校旨在成为一所世界一流教育机构，为大约600名外籍学生提供小学至高中教育。,中生路,和风路,和韵路,目前已有大批企业相继入驻生态城起步区，现将主要企业按照拿地规模排列： 台湾远雄、世茂 新加坡吉宝、日本三井 菲律宾阿亚拉、万科、万通、天房,该区域入驻的国内外知名开发企业众多，预计未来该区域项目竞争激烈，建议本项目及时跟进区域市场动态，将精力集中在特色产品打造和营销策略

12、上。,本土国企,外来企业,本土民企,企业划分类型,具有政府背景，土地资源优势 代表企业：天房,具有成熟的开发模式，品牌优势 代表企业：新加坡吉宝、台湾远雄、日本三井、马来西亚双威城、菲律宾阿亚拉,具有多年的市场经验，形成开发模式，占据一定的市场份额 代表企业：世茂、万科、万通,本土国企,外来企业,本土民企,本区域是首个国家政府战略合作开发的项目，入驻的地产开发企业众多，尤其吸引了大批的外来企业，使得本区域关注度进一步提升，投资热度增加。,主要开发企业分类,重点开发企业竞争力对比,上述重点开发企业均具备开发高端住宅的丰富经验与雄厚实力。 万科在滨海新区核心区已经占有一定的市场份额，品牌形象已经树

13、立，具备较强的竞争优势。 另四家企业均为首次入驻滨海新区，缺乏区域市场认知度。,起步区内规划项目集中度很高 规划项目容积率分布在1.5-2.5之间，产品类型以高层、小高层为主，产品类型趋同 万科洋房产品在区域内将占有差异化竞争优势 预计未来该区域产品同质化竞争激烈，建议在本项目的开发上突出产品个性，打造优势产品，以占据更大的市场份额。,生态城起步区已规划项目情况,世茂项目,公开项目介绍世茂,项目点评： 项目位于生态城入口处，占据生态城优势区位 紧邻湿地公园，拥有独特的景观资源 大盘项目，项目价值有较大提升空间 产品较为中庸，存在一定竞争风险,万科锦庐,项目点评： 洋房产品在区域市场中占有较强竞

14、争优势，抢占更多的高端客群 万科在滨海新区的品牌效应将会增加该项目的市场接受度,公开项目介绍万科锦庐,嘉铭红树湾,项目点评： 生态城起步区首个形象产品，抢占了市场先机，促进客群积累 产品中庸，缺乏市场竞争力 周边为吉宝、万通项目，竞争风险较大。,公开项目介绍嘉铭红树湾,天津主要国际学校,泰达枫叶国际学校 天保金海岸： 高层、小高层 均价：高层1.3万元/，小高层1.4万元/,英华国际学校 盛世天下： 联排、双拼 均价：联排1.5万元/，双拼1.7万元/,天津经济技术开发区国际学校 万通华府： 高层 均价：2.2万元/,韩国国际学校 万科金奥国际： 高层 均价：1.8万元/,天津瑞金国际学校 富

15、力津门湖： 高层 均价：1.35万元/,天津主要国际学校分布与周边项目,天津主要国际学校分布与周边项目小结,小结,从天津主要国际学校分布情况来看，国际学校主要分布在中心城区周边区域 由于开发区为大量外资企业聚集地，开发区国际学校分布较多且集中度高 国际学校周边住宅项目以中、高端为主，存在较多地域性标杆项目 本项目处于中新生态城起步区，临近该区域开办的第一所国际学校，建议利用此有利的区位优势，在精品项目打造上下足功夫。,小结区域及板块价值展望,优势 区位与交通：天津生态城区域优势明显，并且享有国家政策优势；交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。 生态理念的应用：区域生态结构合理，突出景观

16、布局与生态、环保、资源能源循环理念，为创建宜居绿色社区提供条件。 产业布局：生态产业布局合理，便于创建节能环保型产业集聚区；规划创建具有特色的园林动漫产业园区；周边众多韩国企业将为该项目带来大量的韩籍客群。 劣势 本项目仅有7万平米的规模，不具备开发大盘的战略优势。 本项目容积率不具备开发别墅类产品条件。 机会 临近生态城内开办第一所国际学校，为该项目导入外籍客群创造机遇。 风险： 进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，存在一定交通隐患。 区域内知名大型开发企业众多，未来将面临较大竞争风险。 将面临未来该区域项目同质化竞争风险。,项目简析,汉沽,滨海核心区,中新生态城,中新生态城的战略作用，是串接

17、滨海新区南北发展的更关键结合点。在倡导低碳、绿色的今天，全新的“生态”理念深入人心。国家级的投资规模和支持力度，更吸引全国的投资眼光。,解析中新生态城,解析中新生态城,滨海新区不缺新概念和新闻点,但，天津人对概念并不敏感！且生态城的综合推广度有限，市场影响力暂时处于较低位置。 而ECO的市场关注度和影响力，将仰赖与不断出街的所有生态城内的项目上市推广来带动。,世茂湿地公元,万科用地,天房用地,万通用地,嘉铭红树湾,吉宝用地,吉宝季景豪庭,三井用地,红树湾,总规模：13万 容积率：1.5 产品：8-11层（132+146），25层（110+90）,季景 豪庭,湿地 公元,总规模：17万 容积率：

18、1.7 产品：8-17层（60140）,总规模：130万（一期约25万） 容积率：1.4 产品：11-25层（一期产品） 一室70；二室86-93；三室100-140,同质的规划条件+中端保守的产品。,规划条件解读,容积率1.3：可支持综合型低密度产品形式。可容纳产品包括洋房（8层以下）、小高层（9-15层）、高层（16-30层）。,规划条件解读,建筑密度30%：不支持除洋房以外的其他低层产品形式为主。,规划条件解读,75米限高=建筑高度限制为25层,规划条件解读,容积率、建筑密度和建筑限高，决定了我们项目不能成为低密度社区，允许值在8-25层之间,规划条件和周边项目高度同质化,地块剖析,湿地公园,大型商业商务中心 （次中心）,国际学校,生态谷绿化景观带,地块剖析,湿地公园,大型商业商务中心 （次中心）,国际学校,凭借优势的外部景观元素，本项目应设计内部景观核心轴，向生态谷方向延伸，是内外景观形成借景，且高度融合。,地块剖析,湿地公园,大型商业商务中心 （次中心）,国际学校,临街设计建议为25层低价值组团。,地块剖析,湿地公园,大型商业商务中心 （次中心）,国际学校,考虑到远观湿地公园的效果，和来自未来世茂湿地公元项目的高层遮挡，建议此位置应规划15-20层高层组团，为项目的较高价值区。,地块剖析,湿地