成都、重庆考察报告

1、成都、重庆商业综合体,考察调研报告,考察时间：2014年10月 考察地点：成都（来福士广场，金牛万达广场，华润万象城、 新世纪环球中心，龙湖北城 天街 ） 重庆（重庆万达购物中心，华润万象城） 考察目的：了解商场现状，感受商业气氛，为商场设计提供 素材，从其好的方面吸取经验，不好的方面吸取 教训，突破固有模式，寻找设计灵感。 考察内容：从了解商业建筑设计的视角调研商场，了解商 场设计的各种需要。,四大区域：cbd、东大街、天府新城、人南，已然形成。,c b d板块,东大街板块,天府新城板块,人南沿线板块, 市中心cbd起势升华 主要功能：企业总部、行政中心、外企总部 区域概况：中央商务区，是成

2、都重要的政治、金融、消费、商务、文化中心，有大量高端商务、消费场所 代表项目：城市之心、富力天汇、仁恒广场,天府人南沿线炙热区域、黄金主轴 主要功能：会展总部、企业总部、金融后台服务区、软件园、中高档住宅 区域概况：位于南三环外，随着市政府南迁，以及大量大型企业总部迁入，加之地铁的开通，该区域将成为成都经济附中心，是最有发展潜力的区域，目前已成为成都商务高档写字楼的黄金主轴，区域内有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域 代表项目：新世纪环球中心、美年广场、保利中心、凯德来福士广场,东大街沿线全面开花 主要功能：金融前台、企业总部 区域概况：规划将在3-5年内建成西部金融中心，成

3、都的金融街，该区域有大量在建项目，将会成为近几年成都甲级写字楼的热点区域 代表项目：喜年广场、铁狮门、新鸿基贸易广场,成都综合体分析之 板块分布图,目前成都综合体分布已经成四大板块。,非典型板块,非典型星火燎原 主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街,成都综合体考察 项目统计表,龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）,成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街,开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成

4、都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 毛坯 菜单式（清水、精装） 容积率: 公寓：3.75 绿化率： 30% 产品规划： 以大型商业、格调精装公寓、餐饮、娱乐为一体 营销形式： 以住宅销售为主，写字楼、商铺可租可售形式,项目介绍： 龙湖集团在成都打造的第一个“天街系”大型城市综合体项目，目前为止是城北区域占地最大的一个项目，其中包含天街系大型商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业态产品。 主力店及入住商家： 哈根达斯、星巴克、远东百货、ume五星级影院等大众

5、消费商家 项目特点： 优： 龙湖北城天街项目自身带有商业配套，加上引入远东百货、ume影院等实力商家，对大众消费群体吸引力较大。规划中的地铁5号线直达项目门口，具备升值空间。项目周边高档住宅、批发市场较多，对自身商业具备推动作用。公寓推出精装和清水两种交付标准，扩大客户群体对产品的选择余地。 劣： 项目建筑密度高，商业办公环境受限。项目规划以住宅为主，对于商业建筑面积规划较少，虽已引入较多商家，但难以形成品牌商圈聚集。整体商业氛围平淡，因自身商业价值定位较低，不利于项目品牌的长远发展。,成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街,成都综合体分析之 非典型板块 龙湖北城天街,成都金牛万达广场（业

6、态：购物、休闲、住宅）（特色：大众品牌聚集，限量精装公寓）,开发单位： 成都万达广场商业管理有限公司 物业公司： 万达广场商业管理有限公司 占地面积： 77256平方米 建筑面积： 400000平方米 商业广场： 180000平方米 住宅面积： 150000平方米 办公及公寓： 40000平方米 容积率：公寓: 7 绿化率： 15% 产品规划： 集住宅、办公、酒店、商业广场于一体 营销形式： 写字楼可租可售,成都综合体分析之 非典型板块 万达,项目介绍： 成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处。汇聚万达集团旗下产品系列，包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装soho、甲级写字楼群落等，涵盖

7、居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能。 主力店及入住商家： b1：精品超市、屈臣氏、快乐老家餐饮、银杏餐饮 1f：主力店：伊藤洋华堂、国美电器、万千百货 2f：服饰、精品百货 、神采飞扬电玩、大歌星ktv 3f：小吃、甜品站、万达影院、精品店 4f：日用百货、家居用品、服务中心 项目特点： 优： 完善五块石商圈的综合性商业，同时对整个区域的品牌和形象得到提升，将带动其片区的整体消费。项目自身涵盖住宅以及完善的商业配套，相互消化吸收的优势明显。项目所处位置交通方便，出行便捷。各业态分布均匀，吸收消化各层级消费人群。自由物业形式，口碑较好，管理方便。 劣： 项目周边流动人口较为混杂，获悉治安状况

8、不佳，对于办公氛围存在负面影响。周边建筑年代久远，外观普片陈旧，整体环境不佳。项目自身定位为中端，缺乏高端品牌效应，难以引入高端办公商务以及世界级商家。,成都综合体分析之 非典型板块 万达,华润万象城（业态：百货、超市、品牌店、电影院）（特色：全景中央花园、真冰场及博物馆引入）,开发单位： 华润置地（成都）集团 物业公司： 华润置地(成都)物业服务有限公司商业服务管理分公司 占地面积： 46000平方米 建筑面积： 320000平方米 商业面积： 244000平方米 写字楼面积：74000平方米 容积率： 4.0 绿化率： 48% 产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一

9、体 营销形式： 写字楼只租不售,成都综合体分析之 东大街板块 万象城,项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、pacific 及costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： 24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体200余家品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大新兴配套设

10、施，如真冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： 万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟，一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。,成都综合体分析之 东大街板块 万象城,凯德来福士广场,成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场,项目介绍： 以巴蜀文化、三峡风光为设计原理，并融入热回收系统、水蓄冷、能源管理系统、雨水回收系统、屋顶绿化等绿色科技配套。整个购物中心将会有60%的国际品牌、30%的旗舰店或首次进入成都

11、的品牌，两幢国际甲级写字楼、一幢购物中心、一幢珍藏单位、一幢酒店和一幢国际高端服务公寓，拥有最综合全面的业态，实现工作、生活、休闲、娱乐等无缝对接。 主力店及入住商家: 多数引进成都先例商家入驻，包括zara、h&m等大众认可度较高品牌 项目特点： 优： 融入中国建筑风格，建筑风格特色鲜明。建筑环保科技先进，环保理念深刻，获得国际环保机构认证，增加自身价值。招商项目高端且新品较多，多有外地自主品牌入驻，对当地新兴消费群体吸引力较大。地处人南沿线，未来发展前景有上升空间。 劣： 建筑密度较高，采光受限较多。科技环保投入力度大，致使前期成本颇高，运营成本负担较重。,（业态：写字楼、购物中心、服务公

12、寓以及酒店）（特色：中国风范特色建筑，环保科技获国际奖项）,成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场,b2,b1,f1,f2,成都综合体分析之 人南及天新 板块 来福士广场,f3,f4,新世纪环球中心,成都综合体分析之 人南及天新 板块 新世纪环球中心,项目介绍： 新世纪环球中心为世界最大单体建筑，主体建筑以“流动的旋律”为设计理念；建筑以“海洋”为设计主题；衍生出“飞行之海鸥、漂浮之鲸、起伏之海浪”的建筑形态；创造出内陆城市“海景风情岛”的娱乐休闲模式。项目总建筑面积约176万，地上建筑面积约117.6万，地下面积约58.4万，分为两期进行建设。 一期项目，新世纪环球中心东区中区，中央

13、广场、中央公园及地下商业广场和停车场，总建筑面积约126.8万，地上建筑面积约78.4万，地下面积约48.4万，包括天堂岛海洋游乐园、酒店、餐饮娱乐休闲区、商业与办公、中央广场、中央公园及地下商业、停车场； 二期项目为新世纪环球中心西区，总建筑面积约49.2万，地上建筑面积39.2万，地下面积约10万，包括商业、办公及地下停车场等。 主力店及入住商家: 多数引进成都先例商家入驻，包括zara、h&m等大众认可度较高品牌 项目特点： 优： 当代艺术中心由世界著名建筑大师扎哈哈迪德设计,其抽象的造型，梦幻的流线，不规则几何体堆砌出解构主义强烈的后现代气息，建筑前卫的外形就是一件震撼视觉的抽象艺术品

14、让人过目不忘,让世界级的艺术建筑植根成都。超过150米宽，约40米高的高科技led屏投射大海影像，在视觉上将海天无限延展，给人融入海天的奇妙感觉。如海般广阔，长达400多米的海岸线，5000多的沙滩，近7000的海滨休闲木平台，可同时容纳超过6000名游客。 劣： 建筑内部装修地面与墙面采用同一图案仿花岗岩石材面砖，空间层次感不强，给人眩晕的感受。,（业态：海洋乐园、购物中心、商务城、星级酒店、商业小镇、艺术中心 特色：世界第一大单体建筑）,b1,f1,f2,f3,成都综合体分析之 人南及天新 板块 新世纪环球中心,重庆主城五大商圈分布图,龙湖北城天街,华润万象城,重庆综合体考察 项目统计表,

15、龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）,重庆综合体分析之 龙湖北城天街,开发单位： 重庆龙湖北城置业有限公司 物业公司： 重庆新龙湖物业服务有限公司 占地面积： 57150平方米 建筑面积： 300000平方米 商业面积： 140000平方米 住宅面积： 110000平方米 装修： 毛坯 菜单式（清水、精装） 容积率: 公寓：3.75 绿化率： 30% 产品规划：运用shoppingmall国际商业流行理念，集购物，休闲，餐饮，娱乐于一体 营销形式：龙湖北城天街采取只租不售、统一招商、统一经营管理、统一 宣传推广的形式。坚持只租不售原则，龙湖专业招商

16、团队整合资源， 科学布局，保证所有商家共享客群。北城天街专设客户服务中心，一 站服务、全程管理，及时周到的解决商家的问题。,项目介绍： 该项目总投资近8个亿，以综合性商业区为重心，由综合商业区（北城天街）、高档住宅区（枫香庭）和酒店式商务公寓（北岸星座）三大部分组成。 项目特点： 优： 龙湖北城天街项目自身带有商业配套，加上引入远东百货、ume影院等实力商家，对大众消费群体吸引力较大。项目位于重庆市五大商圈的观音桥商圈，具备升值空间。项目周边高档住宅、批发市场较多，对自身商业具备推动作用。公寓推出精装和清水两种交付标准，扩大客户群体对产品的选择余地。 劣： 项目建筑密度高，商业办公环境受限。项

17、目规划以住宅为主，对于商业建筑面积规划较少，虽已引入较多商家，但难以形成品牌商圈聚集。整体商业氛围平淡，因自身商业价值定位较低，不利于项目品牌的长远发展。,重庆综合体分析之 龙湖北城天街,华润万象城（业态：百货、超市、品牌店、电影院）（特色：集国际高端、时尚潮流、家庭体验三大元素的一站式现代化购物中心）,开发单位： 华润置地（重庆）集团 物业公司： 华润置地(重庆)物业服务有限公司 占地面积： 1051.3亩 建筑面积： 250万平方米 商业面积： 90万平方米 住宅面积： 160万平方米 容积率： 4.0 绿化率： 48% 产品规划： ，集成万象城购物中心、万象城商业街区、顶级商务办公楼群、五星级酒店、城市高端住宅等顶级都会资源，建成后将成为重庆功能最全、档次最高的新都会中心。 营销形式： 写字楼只租不售,重庆综合体分析之 万象城,项目介绍： 重庆华润中心云端商务集群，作为都会中心象征，顶级的写字楼是一座城市最为瞩目的地标。也只有顶级的都会中心，方能承载起位处顶尖的写字楼。华润中心云端商务集群一期由三幢顶级写字楼组成，总建筑体量约15万方，包含亚洲行政艺术至高殿堂华润大厦8.3万方，华润广场a座3.6万方，及华润广场b座3.4万方。2 华润大厦所在之处，便是世界500强云集之处，乃至成为一座城市顶级商务的封面，为