2013年全国房地产市场分析暨展望（丁总20130408）

1、客户拜访道具包,丁祖昱 先生 易居（中国）控股有限公司 执行总裁 上海易居房地产研究院 副院长 2013年4月,2013年全国房地产市场分析暨展望,近期各典型城市新推项目销售情况,数据来源：CRIC,3月底至今，各重点城市新开盘项目销售情况相比之前的火暴场景有明显降温，被新政出台倒逼出来的市场需求经过3月整月的集中释放后已陆续平复，尤其在地方细则陆续出台之后，各地市场普遍回归平静。,引子政策末班车效应逐渐淡去，新开盘项目销售回归平静,引子各地3月份火暴的二手房交易趋于正常,3月各地被挤爆的交易中心,4月以来二手房交易逐渐回归平静,北京：4月第一周二手房成交量环比下跌近7成 细则出台后一周(3.

2、31-4.5)北京二手房市场新增买卖房源过户量环比前一周下跌5%，新增二手房成交量环比前一周大幅下跌68%。 上海：二手房挂牌、带看、成交全线回落，部分中高档交易双方自动解约 沪版“国五条”细则上周六公布后，市场影响开始逐步显现。沪上部分房产中介公司表示二手房新增挂牌、中介门店带看量、成交量均有明显回落，一些已挂牌房源被撤牌，部分中高端交易买卖双方自动解约，互不追究责任。 广州：交易中心人满为患现象消失 细则公布后，广州市房地产交易登记中心大厅回归正常，3月份天天人满为患赶过户递件的现象消失 杭州：井喷式成交不再，成交明显下滑 杭州二手房成交量在经历了3月前两周的“井喷式”暴涨后，自细则公布起

3、的第13周起，成交有明显下滑，全市第13周成交面积为47.34万方，比前3周的平均55.12，有大幅下降。 无锡：3月日均成交230套，清明假期3天日均降到18套 清明假日，无锡二手房市场共成交二手房54套（其中4日成交13套，5日成交18套，6日成交23套），较前期3月下降明显（3月无锡二手房共成交7147套，日均230套）,2013年1-3月，房地产企业的销售业绩表现抢眼，绝大多数全国性品牌房企销售金额和面积出现大幅增长。万科累计销售金额高达410亿元，同比增长42%；碧桂园销售金额184亿元，同比大增197%，增幅居首。 单就三月份的表现来看，房企销售金额同比增幅绝大多数都低于一季度的增

4、幅，说明在“国五条”的影响下，房企业绩增长有所放缓。,2013年1-3月典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）,引子3月份房企销售业绩延续增长，一季度行业全线飘红,2013年3月成交土地总价排行榜,2013年3月成交土地单价排行榜,3月总价入榜门槛为13.51亿元，较2月份的16.02亿明显下降，同时，3月榜首地块为38.6亿元，也不及2月份的64亿元。 3月单价排行榜方面，虽然本月有5块上海地块入榜，但榜首项目25134元/平的价格相比上个月北京东城区地王32375元/平的水平有较大差距。,数据来源：CRIC,引子3月土地市场有所降温，总价、单价榜首项目均不及上月,6,目录Conte

5、nts,7,一、国五条各地细则点评,8,加强市场监管和预期管理,在我们看来，国五条细则应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码，内容上主要包括限购升级（叫停区域限购、建议三四线城市视情况限购、建议一二线城市视情况在原有基础进一步从严调整）、限贷（提升二套房贷首付及利率）、财税（存量房个税差额20%征收）、房价控制目标、继续推进房产税等。,国五条细则 时间：2013年3月1日,调控 3月1日国五条出台，涉及内容覆盖各项主流政策渠道,9,3月底至今，已有30个城市先后出台了地方国五条细则，但就目前来看，大多数地方政府出台的细则力度均开始弱化，调控态度消极。,第一

6、类：相对严谨,第二类：相对完整,第三类：消极对待,此类城市基本上落实了国五条，对部分政策做了部署，但落实力度稍欠。 代表城市：北京、上海,北京：限购收紧，本市户籍成年单身人士，限购一套，提及个税20%。 上海：执行第二套住房信贷政策，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；提及个税20%。,此类城市出台的地方细则复读国六条，但对重点政策无详细部署。 代表城市：深圳、广州,广州：广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅。提及个税20%。 深圳：加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住房贷款的首付比例和利率。,此类城市政府较消极，细则仅一两句话，有些

7、甚至不是以市政府名义下发。 代表城市：南京、石家庄,南京：全文仅154字，新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。 石家庄：全文仅200字，新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。,调控地方层面上国五条政策力度已被削弱,本次国五条中关于限购政策加强主要有三个方面：叫停区域限购、未限购的三四线城市可酌情限购、已限购市场过热的一二线城市可酌情进一步从严调整。 到目前为止，沈阳细则将限购范围从原先的二环内扩大到全市，北京细则中在原有政策基础上增加单身人士购房限制，除此之外，其他城市细则均未在限购加强方面做出表态。,限购区域应覆盖城市全部行政区域,贵阳：

8、原二环内限购，此次细则未提及全城限购 广州：原增城、从化未限购；此次细则未提及 石家庄、南宁：原主城区限购，此次细则也未提及,其他城市出现房价过快上涨情况，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施,地方细则中无三四线城市加入到限购的行列中来 甚至广东省的省级政策也未对其进行响应。,住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施,地方细则相对较为严格的北京出台了本市户籍成年单身人士限购一套的政策，但此政策上海早在去年就已经开始执行，并非全新的政策，而是在原有政策基础上的修补。,调控限购升级在绝大多数地方细则中未得到充分响应,沈阳：原二环内限购，此次细则扩大到全

9、市行政区,首先，众多税费抵扣缴税税基，所谓的差额并非简单的房屋卖出价和购入价的差值，其实包括房屋的原装修费、贷款利息、此次交易产生的营业税、原购入时的契税等,假设： 购入价款：100万 售出价格：200万 装修费用：15万 贷款利息：10万 原购入时契税：1万 交易营业税：11万 则： 差额税基=售出价格-购入价款-装修费用-贷款利息-原购入时契税-交易营业税=63万元 本次交易应缴个税=差额税基*20%=63万*20%=12.6万,其次，满5年唯一居住用房免交易个税的做法依然执行，北京细则中明确指出“对个人转让自用5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”，而上海和重庆虽

10、然未在细则中提及，但预计延续此减免条款应没有疑问,第三，绝大多数城市不具备对房屋原值统一估算的能力，从具体操作层面看，北京、上海、深圳等一线城市房屋信息管理系统大致在2004-2005年建立，而绝大多数二三线城市该体系建设相对滞后，这点在京沪渝细则中已经得到验证，三地不约而同地在“按照个人转让住房所得的20%计征”之前加上“能够通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值”的前提。,调控存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估,12,在中央国五条出台之初，外界普遍认为二套房贷门槛进一步提升已然落地，关于二套房首付提升至7成、利率提升至1.3倍的说法也一度甚嚣尘上。但从地方细则来看，二套房贷

11、调控并不会马上执行，而将视本次调控后市场的反映决定是否出台，到目前为止，仅有北京在公积金贷款首付上做出了相应调整。,部分城市表示将视市场情况来采取二套房贷政策，目前来看，二套房贷政策短期内还不会出现调整。, 传 言 ,调控二套房贷仅仅作为储备政策，将视调控效果而行,13,财政税务部门已经会同有关部门，与上海、重庆两市人民政府一起，认真总结他们的试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围,国家领导人曾在两会期间提及适当扩大房产税试点范围，还有报道称杭州武汉湘潭已完成房产税技术准备工作，但从各地细则来看，并未有新的城市正式实施房产税试点，关于房产税年初扩容的预判落空。

12、,已经试点的上海和重庆在国五条细则中对房产税都有相关表述，但未有明确信号说明两地房产税力度将增强。,调控房产税仍不是本轮国五条政策调控的主角,14,二、当前市场分析,15,全国建设指标连续两年下滑，2013年市场新增供应将受影响,自2011年本轮调控全面升级以来，全国房地产开发投资增速和商品住宅新开工增速连续两年呈现下滑，投资增速从2010年的33.2%降至2012年的16.2%，而2012年住宅新开工增速更是下跌11.2%，由于建设指标的持续低位，预计2013年市场新增供应规模将明显萎缩。,年度全国房地产开发投资及增速走势,数据来源：国家统计局,年度全国商品住宅新开工面积及增速走势,16,全

13、国2012年全国市场销售规模再创新高，2013年前两月回升趋势依旧,2012年，全国商品房销售面积11.13亿平方米，同比增长1.8%，再次创下历年新高，其中商品住宅销售面积9.85万平方米，增幅为2.0%，虽然近两年以来房地产市场一直处于政策调控环境下，但全国市场交易规模仍处于不断扩张的轨道中。 从2013年前两个月来看，在新一轮调控出台之前，起始自去年的市场回升趋势仍然延续。,年度全国商品房、商品住宅销售面积及增速走势,数据来源：国家统计局,万平方米,%,2010-2013年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,2012年在行业政策面逐渐放缓的背景下，全年一二线城市市场交易量

14、全线回升。 2013年的第一季度成交量涨幅明显，1-2月各城市延续了去年年底的回暖态势，成交量普遍高于往年同期；3月份国五条地方细则出台前各城市的末班车效应使得三月交易量继续上升。两方面的原因使得2013年第一季度成交量同比普遍处于高位，涨幅明显。,城市2012年一二线城市交易量全面回升，2013年第一季度延续增长,2010-2013年三四线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）,2012年，由于前期投资过热有些三四线城市风险开始凸显，成交量同比增长仅11%，明显小于一二线城市。2013年第一季度三四线城市36%的同比增速与一线城市的33%持平，相比二线城市的76%明显不及，依旧维持了增

15、速放缓的趋势。,数据来源：CRIC,城市市场扩张过快、一二线城市购买力回流，导致去年以来三四线城市增速放缓,18,从周度数据上看，3月份在赶政策末班车效应推动下，各线城市周均成交量普遍创下高点，而进入4月份之后，市场迅速回归平静，仅有深圳、成都、苏州等少数城市4月第一周成交量保持3月的增长趋势，其余所有城市均呈现大幅下滑。,城市末班车效应终结，4月份第一周各线城市成交量全线下滑,典型城市新建商品住宅成交面积周度数据表（单位：万平方米）,数据来源：CRIC,备注： 1、上表中重庆为商品房数据，其余城市为商品住宅数据 2、北京清明节期间暂停备案，故第一周无成交,2010年至今中房网全国一手房交易价

16、格指数走势,本轮调控中，房价指数自2011年下半年起开始回调，直到2012年二季度后逐渐企稳； 进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年10月指数已与本轮回调前的峰值持平，至2013年2月份，指数已连续10个月上涨，且已明显越过前期高点。,数据来源：中房网,房价2012年5月份以来房价连续10个月上涨,项目真正具备稀缺资源属性的高端豪宅依然受到市场亲睐,从新国五条出台后的情况看，高端豪宅项目依旧延续1、2月份的销售轨迹，从几大重点城市监测的数据看，品牌开发企业开发、占据城市核心地段，真正意义上的顶级豪宅，仍然受到市场的追捧。,2013年1-3月重

17、点城市高端豪宅销售情况,数据来源：CRIC,备注：上表中套均总价为2013年1-3月份成交总额/成交套数,一线城市高端豪宅本身具有很强的稀缺资源特性，且购买群体一般不受贷款、财税等调控政策的影响，因此总体来说抗市场周期的能力较强，典型的例子如上海，无论市场环境如何，3000万以上的豪宅年均成交都能保持在200套左右的水平，5000万以上的豪宅都能保持在50套左右的水平。,项目 无论何种行业环境，一线城市高端豪宅市场都能保持突出的稳定性,北京豪宅成交走势（单位：套数）,上海豪宅成交走势（单位：套数）,深圳豪宅成交走势（单位：套数）,杭州豪宅成交走势（单位：套数）,23,土地2013年一季度土地市

18、场整体仍保持热度，高溢价地块占比大增,土地购置费和购置面积去年在8月达最高值，2013年开年以来土地购置面积仍维持高位；2013年前两月地价延续去年年底小幅爬升，其中1月地价达到近一年来的峰值； 流标率自去年下半年开始在波动中逐步下滑，2013年1-3月的流拍率经一部降低，一方面是土地供应量回落，另一方面企业对后市的预期仍相对乐观；从溢价率走势也可以看到，高溢价地块占比明显提升，自去年以来首度超10%。,全国房地产开发企业土地购置情况,全国重点城市经营性用地流标率走势图,全国重点城市经营性用地溢价率分布情况,数据来源：国家统计局,24,三、 企业表现分析,25,投资一季度万科、保利等龙头房企拿

19、地仍较积极,2013年以来，房企在拿地积极性比去年同期更为积极，尤其是万科、保利等实力型房企。恒大基于土地储备较为充足的前提，明显放缓投资力度，而绿城、远洋等企业今年拿地仍较为保守。 从土地储备角度来看，恒大1.26亿平方米的库存排名第一，而万科、中海等企业经过持续拿地后库存仍仅够开发4年左右。,典型企业2013年1-3月拿地及土地储备状况（单位：万平方米，元/平，年）,数据来源：CRIC,备注：消化周期（年）=（2013年3月底土地储备总量 / 2012年4月-2013年3月以来月均销售面积） / 12,26,效率绿城运营效率明显提升，融创综合表现最强,2012年，大多数典型企业的运营效率提

20、升。融创、中海等企业单城市和单项目产能较高。此外，绿城的运营效率明显上升，总资产周转率和净资产周转能力均同比上升，而单位毛利的成本投入同比下降，显示绿城的成本投入效率提升。 从总资产周转率、净资产周转能力和成本投入效率来看，融创和恒大运营效率较高。其中，融创表现最为出色，五个效率指标的综合表现最强。,国内12家典型企业2012年运营效率情况 （单位：亿元）,注：单城市产能=销售额/在售城市数；单项目产能=销售额/在售项目数；净资产周转能力=销售额/净资产；成本投入效率=毛利/三费费用,数据来源：CRIC,27,利润盈利能力继续下降，未来回调压力或将缓解,国内12家典型企业2012年利润情况 （

21、单位：亿元）,2012年房企年报显示，房企利润率仍然呈现下降态势。利润率的下降主要受毛利率下降的带动，一方面，企业促销降价销售，压低了毛利；另一方面，结算项目的成本较高。多数企业的盈利能力下降，仅华润、富力等少数企业仍然保持增长。 随着时间的推移，结算项目将逐渐转向拿地楼板价较低的低成本项目，企业的利润率下降压力将出现缓解迹象。,数据来源：CRIC,28,成本成本控制能力出色，中海、保利成本投入产出效率较高,国内12家典型企业2012年成本情况（单位：亿元）,典型企业成本控制能力出色。中海、万科、龙湖等企业成本控制能力极佳，其中，中海2012年三费比率仅3.60%，同比下降了1.53个百分点。

22、 同时，销售成本投入产出方面，中海、保利、万科等企业的数据较出色，显示这些企业的每单位销售额的成本较低，销售成本的投入产出效率较高。,注：销售成本投入产出=销售额/销售费用,数据来源：CRIC,29,负债净负债率明显下降，负债结构逐渐改善,国内12家典型企业2012年负债情况 （单位：亿元）,2012年，随着融资环境的改善，现金压力得到缓解；同时，投资拿地保持理性，绝大多数典型企业净负债率明显下降。其中，绿城中国净负债率从2011年的148.7%下降至2012年的49%。 典型企业减少短期高利息贷款，倾向还款期限较长的长期贷款，短期内债还款压力较小，并通过降价促销加速资金回笼，企业资金结构正在

23、逐渐改善。,注：恒大，世茂年报中长期有息债数据为未审核数据 收入债务比=销售额/有息负债,数据来源：CRIC,30,四、 行业未来走势预判,31,31,本次调控意在保护市场的平衡发展 涉及政策手段并无新意,地方层面对国五条的落实较为敷衍 调控力度已被削弱,城镇化利好逐渐显现 未来市场仍存发展空间,展望本轮国五条调控对市场的影响周期将在3-6个月,各地国五条细则已于3月底相继出台，除了北上广深等少数城市相对完整地“复述”了国五条之外，大部分城市的地方细则都明显较中央要求宽松，调控在地方层面上已被明显削弱。 即便诸如限购加强、限贷升级、个税差额20%征收等条款在未来被地方陆续执行，但这些政策无一不

24、是过去十年调控中已经使用过的手段，且早已被证明对市场效果有限。 新城镇化利好对房地产市场的推动作用在未来将逐渐显现。,四季度调控影响将淡化 将迎来新一轮成交窗口,二季度,三季度,四季度,房价 走势,成交量 走势,一季度,小幅上涨,企稳,量缩,企稳,2013年中国楼市走势预测示意图,上涨,量升,由于房企去年以价换量，房价已缺乏下降空间，今年来部分项目开始涨价，而在政策并未明显收紧情况下，二季度房价上涨惯性将持续，与此同时市场仍处于观望情绪，成交量将逐步萎缩 随着成交转入低迷，三季度预计房价将转向平稳，并促使成交量企稳，此时市场供求双方将逐渐形成新的平衡，四季度当政策调控影响力逐渐淡化后，预计市场将再度量