华府板块项目报告PPT课件

1、1.项目可行性报告，白凤房地产营销策略代理有限公司华富板块项目，2013年9月3日，2。目录，1。中国房地产市场概述，成都房地产市场，成都新区，区域分析，市场预测，经济计算，3。1.中国房地产市场概况、成都房地产市场、成都新区、区域分析、市场预判、2013年宏观经济走势要点、宏观判断：总体而言，中国经济已经告别了“高增长”时代，在“稳中求进”的中央总基调下，2013年宏观政策将加大“预调微调”力度。在外部环境依然紧张的情况下，从“三驾马车”到“两轮驱动”，内需逐渐成为经济增长的主要驱动力。2013年，经济增长将适度回升，宏观经济形势将对房地产市场产生更加积极的影响。5，宏观趋势，房地产政策扫描

2、2013年上半年，五个地方房地产市场的规则被发布，二手房交易在许多地方降温。由于监管政策的影响，特别是对二手房转让征收20%的所得税，北京、广州、沈阳等城市的二手房交易明显降温。由于细则刚刚开始实施，买卖双方仍处于政策观望期。因此，尽管近期有出售意愿的购房需求大幅萎缩，但仍有更多的业主选择观望，但他们并不急于降价出售，二手房整体价格保持稳定。二手房市场面临税费调整后，不可避免地会影响市场的成交量，而且在政策出台前供求状况会有很多变化。一些原本希望通过二手房解决住房问题的人也将搬到新的住房市场。白凤的观点：国家五大规则出台后，各地二手房交易量成倍增长，未来几个月的交易量已经提前消化。根据目前各地

3、颁布的调控规则，许多国家的五项规则并不涉及20%的税收，上述征收规则也没有颁布。预计后期市场变化不大，市场将趋于理性，但提前透支会在一定时期带来市场疲软。6.宏观趋势：银监会：银行信贷应支持中小型普通商品住房建设。银监会关于银行业服务实体经济的指导意见要求，2013年银行业应在信贷供应方面支持扩大内需、节能环保、农业等领域。根据意见，银行信贷应支持中小套型普通商品住房建设、居民第一套自住住房建设和中小套型普通商品住房建设。按照风险控制和商业可持续的原则，支持保障性安居工程建设。白凤观点：银监会出台这项政策，为未来市场中小商品房开发建设的资金问题提供了保障，也引导开发商加大对中小商品房的投资和建

4、设。但是，如果没有相关政策的支持，这类产品在未来市场的开发和销售将更加困难。银监会颁布这项政策，也是为了落实中央政府“国家五条”中关于推出支持中小规模套期保值信贷的细则。7、宏观趋势，全国房价继续上涨，只是需要项目受欢迎！从四月份开始，全国平均价格已经超过了一万元！宏观趋势，2013年7月，十大城市新房价格指数环比，十大城市综合指数连续第14个月上涨，平均涨幅扩大，北京涨幅最大。9、宏观趋势，2013年7月全国300个城市土地市场成交(部分)，7月份，全国300个城市共启动3363宗土地交易，面积1.2875亿平方米，比上个月下降15%，比上年同期下降3%2.继续坚持房地产调控方向，抑制投资投

5、机等不合理需求。中央政府一再强调要坚持调控。当地：停止触及限购红线的政策，坚决执行调控政策。货币政策：严格执行差别化信贷政策，抑制投资投机需求。3.完善土地供应、保障性住房建设等长效机制，缓解供给短缺矛盾。土地市场：继续推进土地管理体制改革，及时调整土地供应计划，保障性住房：加大支持力度，提前完成保障性住房建设目标。11.1.中国房地产市场概述，成都房地产市场，成都新区，区域分析，市场预测，经济计算，12。经济环境。成都市固定资产投资总额达到2397.6亿元，其中第一产业固定资产投资总额31.5亿元，同比增长20.1%；第二产业固定资产投资总额598.6亿元，同比下降2.1%；第三产业固定资产

6、投资总额1767.5亿元，同比增长22.5%。规模以上工业增加值1129.8亿元，同比增长15%。外贸进出口总额205.5亿美元，同比增长14.2%。成都市社会消费品零售总额1509.3亿元，同比增长12.2%。消费者价格指数是102.9。全市居民储蓄存款达到7737亿元，同比增长21.1%。房地产开发总投资775亿元，同比增长17.4%。全市商品房建筑面积12495.8万平方米，同比增长10.4%；商品房竣工面积670.6万平方米，同比增长15.2%。在财富论坛期间，成都签署了74个投资项目，总投资1120.15亿元。其中，海外500强和知名跨国企业投资项目48个，总投资46.38亿美元；国

7、内投资项目500强企业26家，总投资823.31亿元。工业项目23个，总投资294.7亿元；服务项目47个，总投资808.92亿元；农业项目4个，总投资16.53亿元。2013年6月6日，财富论坛在成都举行。15.天府新区城市规划。5月，天府新区项目总投资547.5亿元，同比增长20.2%；在2月21日召开的天府新区规划建设委员会专题会议上，原则通过了天府新区“一城六区”最后一次控制性详细规划。根据具体规定，天府新城总体定位为西部地区重要的总部商务中心、金融中心和会展中心，现代服务业主导的城市功能区，文化、教育、体育、医疗等重要的商业中心、行政中心和公共服务中心。按照城市形态、文化、生态、形态

8、“四位一体”的理念，坚持现代工业、现代城市、现代生活“三位一体”，根据成都市国土资源局网站发布的土地拍卖挂牌公告，2013年上半年共有119个商住用地供应，总面积7420亩。与去年同期相比，供应规模有所下降，但数量下降，价格上涨。17日，市场分析土地状况，上半年成都土地交易中，双流和新都区土地交易遥遥领先。这两个区域都是成都的重点建筑区域。根据土地市场情况分析，2013年上半年，全市共出让土地120块，规模7247亩，总平均成交价360万元/亩。与去年同期相比，交易规模下降了4.9%，交易金额增加了22.4%。2013年上半年，成都新增商品房145，111套，同比分别增长45%和37.41%。

9、由于房地产市场的交易量一直在上升20.住房市场的市场分析显示，2013年上半年，双流、高新区和新都区的供应量较大，分别约为208.89万套、158.89万套和153.6万套。21.住房市场的市场分析。2013年上半年，在没有国家五大政策影响的情况下，成都市商品房交易量创下新高。全市共有住宅168，530套，规模16，400，900套，数量和规模分别同比增长38%和35.7%。从2012年上半年开始，营业额一直在上升。从交易量来看，郊区县的住宅月交易量高于主城区。3月和4月，受新中国五大监管政策的影响，引发了市场恐慌性抢购，3月和4月的交易量达到了上半年的峰值。5月和6月，由于早期购房客户的大量

10、透支，交易量下降。22.住宅市场的市场分析，从供销社的走势来看，2013年上半年供销社蓬勃发展，除了4月份供销社比例达到1.22，其余月份均低于1.0。上半年，住宅交易面积大于供应面积，市场供不应求。上半年，销售量连续四个月超过去年同期水平，使得主城区住宅供需比例下降，销售压力下降。从数据中可以看出，与2012年下半年相比，上半年整体市场供求关系明显缓和。23.住宅市场市场分析，70-90和90-110产品是上半年市场供应和交易的主流，分别占总交易量的37%和21%。第一个70-130级占74%，仍然是市场的主力军。24.住宅市场的市场分析。2013年上半年，成都主城区商品房平均售价达到996

11、8元/平方米，而3月份成都市商品房平均售价约为6600元/平方米。4月份，由于销售回升，价格上涨。从4月到6月，住房平均售价为7000元/平方米，成都第二季度比第一季度增加了400元/平方米。主城区晋江区以10936元/套的销售单价排名第一，金牛区以9511元/套的销售单价排名第二。由于这两个地区出售的房子大多位于三环路，价格最高。在郊区县，双流以6957元的销售价格排名第一。25，总结，上半年，受新的“国家五项规定”的影响，由于对二手房征税的恐惧，引发了市场抢购，住宅市场的成交量明显回升，供应激增，郊区成为主要的供应和交易领域。上半年，成都新增商品房145，111套，1392.68万套，同比

12、分别增长45%和37.41%；全市销售住宅168，530套，规模16，400，900套，住宅数量和规模分别增长38%和35.7%。总的来说，主城区的土地越来越稀缺，市场需求差距越来越大，未来地价还会进一步上涨。与主城区土地供应紧张相比，郊区县配套设施日趋成熟，主城区征地需求将逐步向郊区县转移，郊区县将是未来成都市土地市场交易的主要区域，未来地价增长潜力巨大。就价格而言，今年上半年，交易价格略有反弹，上涨约400元/股。从产品在各个领域的营业额来看，前70-130占74%，而按需仍然是市场的主力军。中国房地产市场概述，成都房地产市场概述，成都新区概述，区域分析，市场预测，经济计算，27。新区概述

13、、天府新区规划背景在2010年9月召开的深入实施西部大开发战略省级会议上，省委、省政府提出要规划建设天府新区，形成一个国际化的大都市在规划论证过程中，邀请了一些国内外知名专家参与。应该说规格很高，强度很强，最终形成了这样一个比较完整的总体规划。当天府新区的概念被提出时，该省想开辟一个特殊的建设区域，但不清楚具体在哪个区域。因此，天府新区的最终选址也已经在全省范围内选定。四川目前正处于承接产业转移的黄金时期。天府新区必须是具有较强产业集聚规模的功能区。要形成这种集聚功能并做大做强，只能在成都及其周边地区。天府新区的规划范围最终将发展成三个城市：成都、省会和梅州。这一决定表明该地区在经济、科技、人

14、才等方面具有明显的发展优势。符合成都由东向南发展的战略要求，为成都与成都等地的区域合作奠定了坚实的基础。“此外，通过选择成都南部的发展方向，以丘陵为趋势，我们可以尽可能少占用成都平原的肥沃土地，保护耕地。28，新区概况，空间布局：成渝经济区规划中，一核心、两区、两中心、一核心是成都的发展核心，这两个区域是指成都中心城和天府新区，这两个中心是成都老城中心和天府新区的新中心。29，新区概述，规划范围：天府新区，覆盖3个市7个县，规划为“一带两翼，一城六区”，一区为高端服务功能集聚带，两翼为东西两翼产业功能带，一市为天府新城，有6个生产城市综合功能区“一带”:高端服务功能聚集带，沿天府中轴线从人民南

15、路向南延伸至天府大道，逐渐转向龙泉山和三岔湖两翼”:东西两翼的产业功能带，包括枚乘高新技术和战略性新兴产业集聚带和龙泉经济开发区高端制造业功能带“一城”:天府新城，是去年市委提出的13个战略功能区之一。它还承载着天府新区的主要城市高端功能。集聚发展中心商务、总部办公、文化行政等高端服务功能，打造区域生产组织和生活服务的主中心。”“六区”:按照主导产业和生态隔离，充分发挥产业集聚效应，支持完善的生产和生活服务功能，界定生产城市的六个综合功能区。30、新区概述、天府新区主要规划有成都高新区(南区)、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿石膏山经济开发区、龙泉湖、三岔湖、龙泉山(简称“两湖一山”)，主要包括成都高新区南区、龙泉驿区、双流县、新津县、资阳市。到2030年，天府新区的城市人口计划将控制在580万至630万之间；建设用地为650平方公里。根据总体规划，天府新区应建成以现代制造业为主体、高端服务业集聚、宜工、宜商、宜居的国际化现代新城，形成现代工业、现代生活、现代城市协调发展的示范区，努力打造“工业成都”。天府新区作为内陆开放门户，是内陆向欧亚开放的重要组成部分，将成为西部地区与