丝路花城营销执行案PPT课件

1、金泰丝路花城二期E组及一期后期营销实施案例，请提交：陕西金泰恒业，xi安丝路花城项目组童之星顾问，2006-08-08，报告思路：面临问题，重塑整体形象，整体营销策略，顾客导向，展示策略，营销计划，8月和9月，推广策略，面临问题1:有两个城市的市场，但同时又是两个城市的边缘！咸阳有收费站，Xi有地理障碍！同时，我们将面临来自两个市场的竞争！解决之道：“一主一辅”的战略，继续深入咸阳市场，深入潘咸阳客户！Xi安市场长期受引导，但其短期效应有限。从客户来源确定城市趋势，确定以潘咸阳为中心，以安为补充的客户区域！解决方法：正确认识西咸融合的驱动力！西咸一体化理念的主要方向是泛咸阳客家，这可以产生立竿

2、见影的效果。显然，这一地区的现状无法与Xi的其他郊区相比，但这一地区的未来会比咸阳更好，所以我们应该达成共识！西安与西安的融合将描绘咸阳人的未来！对安人来说，该项目纳入安版图仍是一个郊区，而对潘咸阳人来说，留在该项目意味着接近大都市，其功能明显不同！解决办法：实施西部与咸区一体化！概念模型将突出项目区与Xi和咸阳之间的关系。概念模型将集中在区域工业规划，交通和支持规划！概念展区的包装将详细说明该区域的未来发展！对于真正的西北人来说，眼见为实是最好的攻击，而我们的区域模式和区域概念展区将会实施来解决他们的疑虑。面临问题2:如何解决第一阶段的后期？传统产品遭受了广泛的市场冲击！两高一大(高楼层、高

3、价格、大户型)已经成为交易的主要障碍！第一阶段的优势产品与传统产品竞争，优势和劣势太明显，影响了销售人员的销售方向！第一阶段剩余房屋的特点，第一阶段剩余房屋的显著特点：1 .面积集中，70%的单元面积超过120。2.楼层集中，85%的单元分布在三楼以上。3.产品类型基本上是砖混多层。(只剩下21套花园洋房，其余为多层)。一期剩余房屋的症结如下：1 .传统产品受到了巨大的市场冲击。2.“金、三银、四银”的传统定价策略使该地板失去了性价比。3.产品的优点和缺点导致销售人员在推荐产品的过程中有明显的倾向性。解决方案：第二阶段产品进入市场，带动第一阶段产品销售！利用第二阶段的优势产品抢占客户资源，而第

4、一阶段产品的消化则依靠现场指导。模糊了一期和二期的概念，将一期的后期单元视为现房组，将二期的产品视为快房组。在销售现场，所有新拜访的客户将首先推荐第一阶段的结束，第二个产品推荐将是第二步！一期产品在地板、价格和产品形式上对新客户不再有吸引力，二期产品将带动新客户，一期产品将有联动。解决方案：统一价格消除了价格差异的障碍！第一层和第二层剩余单元的价格将更接近第四层的价格，从而解决第三层和第四层总单价比率的缺点。第五层和第六层等高层建筑根据公寓布局的优缺点分别定价。价格体系保持紧凑，同面积公寓总价格区间控制在8000左右，使三、四等中层保持性价比！平均价格，将第二阶段的可售住房和第一阶段的后期销售

5、现场做强制联动，第一阶段的后期销售业绩将直接影响第二阶段的销售指标的收购。面临问题3:如何处理一期和二期的衔接？充分考虑第一阶段结束、第二阶段E组和第二阶段之间的战略关系。如何将第一阶段的后期融入第二阶段E组的产品体系！解决方案：一期产品直接纳入二期产品体系！这四个系统的产品通过包装形成一种并列的关系，并相互补充。实施方案如下：将第一阶段的产品重新包装，并与第二阶段的三级产品结合，形成四个主要产品。丝绸之路华成产品系统，一期多层，二期多层，二期电梯房，二期大金神产品，场景屋，精英领事馆，华成舒眉，尚品大厦，解决方案：双线并行！第一阶段结束时，采用现金销售模式，部分产品纳入整体贵宾卡计划。然而，

6、在第二阶段，E组织了一个销售贵宾卡的团队，并当场推出了第一阶段的产品。或者将以前封闭的建筑纳入整体贵宾卡计划，并推荐分散的房屋先出售。这四种产品组合将被列出，这将促进贵宾卡的销售和提高网站的知名度。解决以上三个问题后，我们会考虑我们的形象和市场推广！形象再造：面对问题、整体形象再造、整体营销策略、8月和9月营销计划、顾客导向、展示策略、推广策略、形象再造项目、一期和二期E集团、二期整合将通过形象形成高度统一的市场项目认知。形象建设系统需要重新考虑，以突出项目的最大价值。直接对应目标群体，并推出令人信服的形象吸引力。顾客感知价值，产品特征，竞争优势，特色，优势，效益，交通：世纪大道贯穿西县，地铁

7、规划已初具规模。规模：53万个大型社区，建筑产品设计形式多样。产品：西县是第一个低密度、高尚社区的景宅。教育：陕西师范大学附属小学在家里。配套：俱乐部和商业街提供丰富的生活配套。(大环境)大型综合区域规划(小环境)内部设施完善，产品美观，舒适度高，居住环境好，空气指标健康。未来，Xi安高舒适产品，项目价值体系分别梳理3360。Xi长安与咸阳，丝路花城价值双城论，对于Xi长安，对于咸阳及其周边地区来说，产品都是稀缺的；环境优美，空气清新，健康指数高；价格很低；大型贵族社区、大众精品住宅；设施齐全，花城巴士直达Xi；西部与咸宁的整合过程，未来的城市；省会城市的重点小学已经入驻；稀缺产品；环境优美，

8、空气清新，健康指数高；咸阳NO1的豪华模型；完善的设施和令人尊敬的俱乐部物业管理生活经验；对于这两个市场来说，第二阶段的产品是一个共同的吸引力，但他们的生活质量是不同的！丝绸之路与花城双城形象系统是针对Xi、咸阳及其周边地区的。两地的特色将决定两地形象吸引力的差异，但产品的卖点是两地共有的！精品住宅，保持性价比优势。有一定的生活质量。这个项目有一个生动的形象。稀缺产品是共享资源、主要豪宅和价格和享受都很高的豪宅的例子。俱乐部物业管理的高尚生活体验。项目形象层次高。考虑到项目产品的概念，单独命名的产品已经被整合到一个完整的系统中，这使得它们在推广中更具凝聚力和杀伤力。形成一个具有一个主题和四个子

9、线的产品集成模型。继续深入挖掘产品，了解产品的价值。思考项目产品、新城市、场景社区的概念，畅享西县合建区的未来。为咸阳及边境县游客描绘美好未来。想象思考项目的生活属性，虽然城市有着深厚的历史沉淀，但丝绸之路和花城的生活是一种现代时尚的生活体验，一切都与时代同步，同时有一个文化积淀的社区，笑脸是这里人们生活的表达，舒适是这里的生活体验。如果要用一组词来描述它，应该是：、而这是由一个“53万平方米的富裕居住城市”提供的！第二阶段E集团和第一阶段后期产品概念重塑和形象推广战略，并推广战略原则。二期E集团作为二期的基础，提前宣传二期形象。e组也肩负着结束第一阶段的责任。产品升级战略将把第一阶段引入电子

10、集团系统。e组将承担起承上启下的角色。提升战略体系，命名集团概念，建立形象体系，实施产品体系，模糊现阶段第二阶段的概念，解决先拉第一阶段的问题。继续项目的整体思路，继续升华和强化项目整体。“阶段子品牌”的概念可以深入到大学第二阶段的整个营销体系中。九曲花街，以E集团的概念命名，包装了一期和二期产品的整体产品概念。在整个项目中贯彻花卉主题，落实花卉城市理念。产品形象塑造系统、花城大道、五花海、郁金香花海、薰衣草花海、九曲花街、紫罗兰花海、红玫瑰花海、将展区内的园林与组团花卉的名称直接对应。同时，示范单位输入产品系统，命名为百合馆、玫瑰馆等类型。除了广告材料外，销售部和气氛包装上还装饰有花篮、花坛

11、、吊篮、花带等主题装饰品，形成温馨的现场气氛。产品实施体系、营销策略、面临问题、重塑整体形象、整体营销策略、8月和9月营销计划、顾客导向、展示策略、促销策略、营销策略、营销总计划，树立项目差异化的高形象，提升项目的市场价值，在合理的营销周期内为项目和金泰恒业赢得更大的市场利润！营销目标，高形象，高价格进入市场，以合理有效的促销成本5个月内实现1亿元的区域销售目标！营销思路，依托项目自身产品的优势，对这两个城市进行了针对性很强的攻击，并对这两个地方的客户进行了深入挖掘。咸阳区域市场客户调研，边境县市区客户可以进一步挖掘，陕北客户主要依靠交通干线拦截来吸引。一级圈：主要客户是当地居民和早期移民；二

12、级圈：重要客户分布在312国道沿线；进入城市的顾客；陕西省咸阳市汴县、三级圈：边缘客户频繁出入陕北Xi咸阳；现有的主流客户对项目有很高的认同感；他们重视成熟的家庭氛围和相对较大社区的完善配套设施，并对价格有一定的敏感性。咸阳区域市场客户特征、Xi安区域市场客户研究、西郊客户是Xi安市场的一级市场，对其他区域基本没有驱动力。一级圈：主要客户、当地居民、早期移民、西郊；二级圈：边缘客户、白领、新移民、Xi安高和Xi安高的客户较为分化，但从区域角度来看，西郊应列为本区域的主要攻击区域。Xi宝安区域市场客户特征、市场进入时机和营销策略建议，2006年8月15日(贵宾卡识别开始)，一期和二期产品被识别，

13、一期产品现已销售。2.第二阶段产品主要是两居室单元，与第一阶段产品相结合，形成丰富的产品线。8月15日，主推股以两个房间的小面积和一个又大又深的t优点：有利于项目的施工组织和园林等示范区的建设。热销产品和滞销产品相互促进销售，为后期价格策略奠定基础，有利于项目的营销推广策略；缺点：销售和控制系统复杂，增加了项目运作的难度。主要推动因素：在该地区畅销的常规产品，以及繁荣的项目；同时，我们推出了大金神产品，与一期结束时形成了完整的产品线，开启了一期和二期的价格，强调了一期的性价比；保留：高价值产品以保留的方式推出，不太感兴趣的客户不提前推荐，保留优势单元以实现景观价值最大化；价格定位价格现状，剩余

14、平均单价为2300元/；价格比周边项目高250元左右；总体平均价格目标为2400元/台，实现目标的基础主要是第二阶段产品的支持。二期价格目标：一期丝路花城后期价格：西郊普通项目2700元/左右，相比之下我们的项目有质量优势。2006年，Xi主要竞争区域的价格：促销策略：促销节点，8月、9月、10月、11月、12月、后期促销，场景体验月，10。黄金周样板房开幕，9月15日房展，8月15日验收、推广：1 .户外广告(西县)2。报纸广告(Xi安)3。电视标准广告-咸阳4。现场包装(墙壁和导轨)材料：1。简装建筑册2、公寓传单3、手提袋4、贵宾卡及申请表制作。晋升：1 .人体广告(咸阳)2。电视图像广

15、告-咸阳3。现场包装(商业街、销售部、示范区包装)材料：1。图片海报2。产品手册3。展览礼物。晋升：1 .户外广告主题变化2。电视信息标准3。模型室包装展示4。黄金周活动材料：1 .金泰交易会杂志2。晋升：1 .社区主题活动2。滞销公寓的推广和推广：1 .业主活动组织2。营利性促销活动。销售节点说明：第一批单位在确认开店时间前会识别300多张卡片，确保开店成功。推广策略：1 .树立项目形象的高度意识。丝绸之路花城应该向市场传达一个清晰的形象。2.该区域主要交通道路的牌位和现场公告使目标客户发现户外广告路标引导系统的公交车广告。3.展览和主流媒体的出现，让周围的辐射客户发现了2006年房交会的主

16、流媒体。4.多渠道推广模式让客户来到咸阳边境县，促进金泰俱乐部会员发展，促进战略分解，树立项目的高形象和户外信息。认可期结束后，户外广告将根据两地的差异反映需求的差异。户外广告策略，在8.15-9.15-认知度期间，产品和认知度信息是主要内容，这与Xi西安咸阳一致。在世纪大道和第三大桥之间，增加了一些大型标志，引导人们流向现场。直接对应目标群体，并推出令人信服的形象吸引力。户外广告布局建议：咸阳，广告牌，项目指南，咸阳市以人民路为轴线，在咸阳市设立固定的广告空间，以攻击客户。世纪大道以大型导向为主要手段，在咸阳市、世纪大道中段和项目所在地设置大型导向标志。户外广告发布建议：Xi安、广告牌、项目指南，Xi安以三桥为主要攻击点，设置户外广告。从三桥到世纪大道的路段将增加项目导向标志，以加强对项目交通的导向。2006年9月15日2006年9月18日，Xi 2006年秋季房地产交易会的具体方案将另行提交！展览策略，2006年9月和12月，低成本、高辐射传输方式。建议保持原来的路线！公布的信息是一致的一、客车车身、产品说明书的产品解释，其内容将倾向于第一阶段的剩余单元；一本生活建筑书籍充分展示了丝路花城的生活、配套设施和区域规划；一套增值服务将金泰俱乐部纳入客户服务体系，提供增值服务；充分展示商业街、俱乐部、花园和样板房；全面体验情景营销、客户营