假设开发法作业答案

1、.2011年假说开发法作业1、某开发者计划购买200亩土地，建筑面积40万m2，单位建筑面积建设成本1050元/m2，专业费用6%，区内设施补助费15%，税收5%，年金利率12%，开发者直接成本利润率30%，单位建筑面积试用传统方法寻求开发人员能承受的地价。 (总开发时间4年，开发成本均等投入，单利息计入)解：要根据题意用假设开发法的传统方法来计算。(1)设开发者能够承受的地价为v(2)开发完成后的总价值300040=120000 (元)(三)建设成本、专业费用和配套费用；105040(1 6% 15%)=50820 (万元)(四)投资利息V12%4 5082012%2=0.48V 12196

2、.80(五)税收1200005%=6000 (万元)(六)开发人员的利益；(V 50820)30%=0.3V 152467)V=(2)-(3)-(4)-(5)-(6)=120000-50820-0.48 v-12196.80-6000-0.3 v-15246=35737.2-0.78 vV=20077.08 (万元)注意：在本主题中，请注意以下事项购买要开发的房地产的费用必须计入利息由于建设成本等在开发期间均等投入，因此视为在开发期间一次投入成本利润率基于土地取得成本和开发成本、销售费用的和，由于本问题没有销售费用项目，所以只取前两个和。2、某房地产为七通一平待建土地，总面积1000m2，该区

3、最佳开发利用方式为办公建筑，容积率4.0，垄断率50%，土地使用权年数50年，从2003年8月开始计算。 该办公建筑建成后，拟出租，市场调查出租办公建筑每月净收益100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。 取得土地后，建设这个办公建筑的建设期间预计为2年半，第一年平均投入建筑费和专营费的50%，第二年平均投入建筑费和专营费的35%，剩下的建筑费和专营费在第三年的前半年平均投入。 按建筑市场行情化学基，建筑费为2000元/m2，专业费为建筑费的6%； 按销售费用和税金分别是大楼价格的3%、6%计算的土地购买税金是地价的3%、年贴现率是14%、利润率是25%、年综合报酬率是

4、9%。 该办公建筑预计在竣工后半年可以出租。根据上述资料，试用高速缓存区流程折扣法，做评估该计划建设的土地于2003年8月上市时的市场价。解：根据问题意见，必须采用高速缓存区流折扣法(一)拟建土地价格为v；(2)开发的总价值(三)建筑费和专业费(四)销售费用和税金；17332045.98(3% 6%)=1559884.14 (元)(5)购置地税：0.03V(6)地价v=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03 vV=8170298.92 (元)或817.03万元(注意：在高速缓存区流折扣法中，由于只考虑利润，所以给定的利润是干扰作用残奥仪表)3、某建设工程自

5、2002年11月1日开始，拟建成百货大楼和办公综合楼总占地面积3000m2，土地使用权年限50年，按开工日期计算的规划建筑面积为12400m2，其中百货大楼建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2，本工程正常施工期为2年，开发截止到2003年5月1日，已完成9层主体结构，投入总开发成本的35%，剩馀费用在剩馀建设期间均等投入的贷款年利率为8.5%。 这项工程完成后，百货大楼可以租赁，办公建筑有望销售的办公建筑售价为每平方米5000元，销售费用和销售税金为售价8%的百货大楼可租赁面积为建筑面积的75%，可租赁面积为普通租金的85%，月租金为80元/m2，租金为80元/m2 投资此类房地产

6、的正常投资利润率为15%。 利用这些个资料，分别用传统的方法估算2003年5月1日的建设工程价格。 (买方在此项工程中承担购置价3%的税金，贴现率为15% )。解： (1)用以往的方法求出将该建设工程的通常价格设为v求开发完成后的价值V1计算开发成本和管理费用C1c1=250012400(1-35%)=2075.45 (万元)求投资利息C2求出销售费用和销售税C3C3=5000100008%=400 (万元)求开发利润C4购买应该用建设工程支付的税金C5C5=0.03V求出建设工程2003年5月1日的价格vV=V1-(C1 C2 C3 C4 C5)=5914.02-(2075.450.134

7、v 130.954000.1545 v 311.320.03 v )=2996.30-0.3185VV=2272.51 (万元)根据上述计算，采用传统方法，该建设工程2003年5月1日各为2272.51万元。4、某建设工程始于2001年3月1日，占地总面积2000m2，建筑容积率5.1，用途公寓。 土地的可靠寿命是50年，从2001年3月1日开始计算。 土地取得费用大楼地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用每平方米2500元，到2001年9月1日完成主体制限制，投入建设费用的45%。 这座公寓按计划建造，完成后估计可以出租。 可租面积月租金为80元/m2，可租面积为建筑面积的

8、65%，通常租金为80%，租期运营费用率为30%。 在当地购买的建设工程上应该支付的税金是购买价格的5%。 利用这些个资料，采用高速缓存区流动贴现法，估计建设工程2001年9月1日通常购买的总价格和按建设后建筑面积换算的单价。 假设资本化率为8%，贴现率为14%。 (2001年)解： (1)设建设工程中通常的购买总额为v(二)计算建设工程持续建设完成后的总价值；总建筑面积=20005.1=10200(m2 )续建完成后的总价值计算公式：更新完成后的总价值：(三)持续建设总费用；(4)购买该建设工程的税金总额=V5%=0.05V(5)该建设工程的正常购买总额V=3569.34-1271.23-0

9、.05VV=2188.68 (万元)(6)此建设工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146 (元/m2 )5、某建设工程始于2004年3月1日，总占地面积5000m2，规划总建筑面积15000m2，用途办公建筑。 土地的可靠寿命是50年，从动工日开始计算的当时的土地取得费用是大楼地价800元/m2。 该项目工程正常研发期为2.5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米1200元。 到2005年9月1日前完成主体结构，投入建设费用的50%。 但预计完成还需1.5年，可租赁面积月租金为80元/m2，可租赁面积为建筑面积的75%，通常租金为80%，租赁运营费

10、用为有效总收益的25%。 当地购买的建设工程买方所支付的税金是购买价格的3%，同种房地产开发项目工程的销售费用和销售税金是销售价格的5.5%。 本文利用这些个资料，试着用高速缓存区流动折线法推算了2005年9月1日的通常购买总额与计划建筑面积换算单价(报酬率8%、贴现率12% )。解：设建设工程的通常购买总额为v持续建设完成后的总价值在上式中，rd是贴现率，t是需要打折的年数，其他符号的意思与收益法相同。 故续建完成后的总价值计算如下持续建设总费用用于销售费用和销售税费的总和=6650.195.55%=365.76 (万元)购买此建设工程的税金总额=V3%=0.03V此建设工程的正常购买价格V

11、=6650.19-826.66-365.76-0.03V因此，建设工程总价格V=5298.81万元建设工程单价=5298.811.5=(3532.54元/m2 )6、评价对象概况：本评价对象为“三方一平”建设用地，土地总面积10000m2，土地形状有序的规划行政许可用途为商业和居住，容积率5，建筑复盖率50%； 土地使用权出让期间为2004年10月，土地使用年限为距土地使用权出让50年。 通过市场调查研究发现，这块土地的最佳开发利用方式是：用途是商业与居住的混合。 容积率达到最大允许水平为5，总建筑面积为50000m2。 建筑复盖率以30%为宜。 建筑物层数决定于18层，其中，12层的建筑面积

12、相同，均为3000m2，适合商业用途的318层的建筑面积相同，均为2750m2，适合居住用途的因此商业用途的建筑面积为6000m2，适合居住用途的建筑面积为44000m2。 完全完成和使用预计需要3年时间，才能在2007年10月完成。 市场调查分析显示，商业部分完成后可全部销售，居住部分完成后30%，半年后50%，剩下20%预计一年后可销售商业部分销售时的平均价格为每平方米4500元，居住部分销售时的平均价格为每平方米2500元。 在预计建筑安装工程费每平方米的建筑面积为1200元的调查设计和前期工程费和管理费等每平方米的建筑面积为500元的今后3年的开发期间中，开发建设费(包括调查设计和前期

13、工程费、建筑安装工程费和管理费等)的投入情况是，第一年为20%，第二年为50%，第二年为30% 销售和销售税费预计为销售价格的9%，其中广告推广和销售代理费为销售价格的3%，两税一费和交易手续费等为销售价格的6%。 选择14%的贴现率。 得到这块土地的话，必须按照取得货款的3%支付关税。 有必要做评估2004年10月转让这块土地时的通常的购买价格。解：完成后的总价值=4506000/(114 % ) 325004400 30 %/(114 % ) 350 %/(114 % )3.5%/(114 % )4)=8829.33 (万元)开发建设费用总额=(1200500 ) 50000 20 %/(

14、114 % )0.5%/(114 % )1. 530 % (114 % )2.5=6921.57 (万元)用于销售费用和销售税费的合计-建设后的合计价值为9%-8829.339%=794.64 (万元)购买地税费总额=总地价3%=0.03总地价总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价总地价=(8829.33-6921.57-794.64 )/(1. 03 )=1080.70 (万元)7、一个建设工程始于2003年4月1日。 总占地面积5000m2，总建筑面积40000m2，用途办公建筑。 土地的可靠寿命是50年，从动工日开始计算，取得土地的费用是大楼价格1200元/

15、m2。 本项目正常研发期间为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费用、管理费等)为建筑面积2800元/m2。 到2004年10月1日实际完成主体结构，投入了50%的建设费用，但预计完成还需要2年，再投入60%的建设费用，可以在完成后半年出租。 可租面积月租金为80元/m2，可租面积为建筑面积的70%。 通常租金是80%，租金的运营费用是有效总收益的30%。 在当地购买的建设工程的采购人支付的税金是购买价格的3%，同种房地产开发项目工程的销售税金是销售价格的6%，用该建设工程2004年10月1日的通常购买合计价格和计划建筑面积换算的单价是多少(报酬率是8%，贴现率是10% )，利用上述

16、资料用高速缓存区流程折扣法进行了估算。解： (1)假设建设工程中的正常购买总额为v。(2)更新后的总价值按下式计算持续建设完成后的总价值(3)持续建设总费用=28004000060%(1 10%)=6109.09 (万元)(4)销项税总额=14396.656%=863.80 (万元)(5)购买该建设工程的税金总额=V3%=0.03V(6) v-14396.65-6109.09-863.80-0.03 vV=7207.53 (万元)因此，建设工程的总价格为7207.53 (万元)该建设工程的单价为1801.88 (元/m2 )。8、2004年9月需要做评估“七通一平”的熟地价值。 该土地面积50

17、00m2，土地剩馀使用年限65年，容积率2，获得适合建设某种商品住房的该土地后，建设该商品住房的开发期限为2年，建筑安装工程费每平方米800元， 调查设计等专业费用和管理费占建筑安装工程费的12%，第一年需要投入建筑安装工程费、专业费用和管理费的60%，第二年需要投入建筑安装工程费、专业费用和管理费的40%，销售商品住房时的广告推广等费用占销售价格的2%，房地产交易中卖方应支付的销项税等就是交易价格的这种商品的住宅预计完成时全部可以出售，出售时的平均价格是每平方米的建筑面积2000元。 本文利用所提供的资料，尝试用高速缓存区流动贴现法推算出当地2004年9月的总价格、单价及大楼地价(贴现率为12% )。解：设这块土地的总价格为v开发完成后的总价值=(200050002)/(1 12%)2=1594.39 (万元)建筑安装工程费等总额=800 (112 % ) 50002 60 %/(112 % )0. 540 %/(112 % )1.5=810.36 (万元)建筑安装工程费、专业费、管理费实际上