房地产估价报告

1、 房地产估价报告 院 系 建筑与材料工程学院 专 业 班 级 工程管理（1）班 年 级 2011级 学 生 姓 名 李月 学 号 估价项目名称：农林小区位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号69平方米房地产委托方：农林小区业主估价方：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司 估价人员：李月 估价作业日期：2014年6月7日2014年6月14日估价报告编号：粤房抵评报字2010第号目 录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致 委 托 方 函广州市粤天办公室：受农林小区业主委托，我公司对农林小区业主住宅位于广州市天河区银定塘后街 8

2、9号69平方米房地产进行了估价，估价时点为二一四年六月七日，估价目的是为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格。估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为.3元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整），各部分估价结果详见附件估价结果明细表。估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告。此致 广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司法定代表人：李月二一四年六月七日 估 价 师 声 明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。注册房地产估价师： 李月注册号： 估 价 的 假 设 和 限 制 条 件1、本次估价的假设前提：估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。市场供应关系、市场结构保持稳定、

4、未发生重大变化或实质性改变。不考虑特殊买家的附加出价。2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据本报告出具的价格已包含了估价对象相应用途国有土地使用权价值。本次估价对象由委托方相关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价，并据实调整估价结果。估价人员现场查勘时，未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。根据委托方提供的估价对象房地产权证复印件，估价对象土地使用权来源为住宅用地，根据中华人民共和国土地管理法，住宅用地土地使用年限最高为70年，故本次估价设定其土地使用年限为最高年限即70年，从估价时点起计。若与实际不符，应据实调整估价结

5、果或重新估价。应委托方要求，本次估价所采用的估价对象用地面积和建筑面积均以委托方提供的房地产权证复印件为准。 本次估价所采用的估价对象余地面积是根据委托方提供的房地产平面附图复印件计算得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。本次估价所采用的估价对象装修部分面积是根据委托方提供的房地产平面附图、租赁合同复印件计算及估价人员实地测量所得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。根据城镇土地估价规程，估价时点一般为房屋房产证许可证颁发之日，本次估价对象房产权许可证，通告日期为2010年7月7日，故本次估价时点确定为2010年7月7日。3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理估价结果是反映

6、估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。4、本报告使用的限制条件本报告仅为委托方为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格参考，不作它用。本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象为该房地产转让金额市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向委托方

7、和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。5、其他说明估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和评估机构对此类事项不承担任何责任。委托方应对所提供资料

8、的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。本次估价对装修项目单独计价，对于装修价值的评估遵循替代原则，参考估价时点当地市场同类产品的价格并结合估价对象的成新率进行评估。本次未考虑估价对象的电梯设备价值，而由专门的资产评估公司另行估价。本次估价仅对估价对象市场价格进行估价，不对其权属状况发表意见，亦未考虑其权属状况对估价结果的影响。估 价 结 果 报 告（一）委托方委托个人：农林小区业主（二）估价方估价机构：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司住 所： 广州市天河区天寿路122号法定代表人：李月（三）估价对象概况1、估价对象产权状况根

9、据委托方提供的房地产权证（粤房地证字第号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5。2、估价对象区域概况估价对象位于广州市天河区银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道广州大道中。所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。3、

10、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构9层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表估价对象现场查勘概况表。估价对象现场查勘概况表地址：广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号权属人农林小区业主用途住宅使用状况空置产权证名称及编号结构建筑及层数9层高9建成日期成新率装修日期电梯无通风采光良好朝向北内部间隔二房 一厅 一厨 一厕 二阳台 大厅及餐厅内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 乳胶漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚 乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰

11、其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 地砖 地毯 抛光砖 耐磨砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 1个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个壁柜黑胡桃木 榉木 水曲柳 夹板复合材 尺寸：厨房地面水泥砂浆 彩釉地砖 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 乳胶漆 缮灰 橱柜 顶棚塑料扣板 铝扣板 缮灰 乳胶漆 石膏板 其它（灯饰）门实木门 玻璃地弹门 木

12、夹板门 卷帘门 塑料门 厕所地面水泥砂浆 彩釉地转 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 大理石 花岗石 乳胶漆顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）洁具二 三 四 坐 蹲 洗手盘 淋沐室有框玻璃滑门 无框玻璃滑门 高级按摩沐室 门实木（雕花）门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门房间内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 ICI漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 大理石 地毯 抛光砖 地砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个

13、半腰平窗 2个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它门实木门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个壁柜黑胡桃木 榉木 水曲柳 夹板复合材 尺寸：栏杆不锈钢 钢花栏 木扶手 不锈钢玻璃记录人现场查勘日期：2014.6.7估价对象由委托方相关人员领勘、指认。（四）估价目的为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格（五）估价时点二一四年六月七日（六）价值定义本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。（七）

14、估价依据（一）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、房地产估价规范（GB/T50291-1999）；4、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）；5、资产评估常用数据与参数手册（二）委托方提供的有关资料复印件；（三）估价人员现场查勘、摄影和记录；（四）广州市房地产市场信息；（五）本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。（八）估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。（九）估价方法根据上述

15、估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年

16、的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。（十）估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为 元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整圆整），各部分估价结果详见附件估价结果明细表。（十一）估价人员注册房地产估价师： 李月注册号： （十二）估价作业日期二一四年六月七日二一四年六月十四日(十三）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从二一四年六月十四日至二一五年六月十四日止。估 价 技 术 报 告一、个别因素分析根据委托方提供的房地产权证（粤房地证字第/号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区东莞

17、庄路银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5，自用土地面积为69平方米。估价对象位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道广州大道中。所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。经现场勘查，估价对象为广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为

18、钢筋混凝土结构9层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。估价对象现场查勘概况详见下表估价对象现场查勘概况表。估价对象现场查勘概况表地址：广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号权属人农林小区业主用途住宅使用状况空置产权证名称及编号结构建筑及层数9层高9建成日期2008.7成新率60%装修日期2008.9电梯无通风采光良好朝向北内部间隔二房 一厅 一厨 一厕 二阳台 大厅及餐厅内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 乳胶漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚 乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 地砖 地毯 抛光砖

19、 耐磨砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 1个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个壁柜黑胡桃木 榉木 水曲柳 夹板复合材 尺寸：厨房地面水泥砂浆 彩釉地砖 防滑砖 陶瓷锦砖 地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 乳胶漆 缮灰 橱柜 顶棚塑料扣板 铝扣板 缮灰 乳胶漆 石膏板 其它（灯饰）门实木门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门 厕所地面水泥砂浆 彩釉地转 防滑砖 陶瓷锦砖

20、地砖墙面白瓷片 彩色瓷片 大理石 花岗石 乳胶漆顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）洁具二 三 四 坐 蹲 洗手盘 淋沐室有框玻璃滑门 无框玻璃滑门 高级按摩沐室 门实木（雕花）门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门房间内墙水泥砂浆批荡少白 混合砂浆批荡 清水墙扫白 墙纸 ICI漆 缮灰 其它（灯饰）顶棚乳胶漆 石膏板 塑料扣板 铝扣板 抹平扫白 缮灰 其它（灯饰）地面水泥砂浆 水磨石 彩釉地砖 花岗石 大理石 地毯 抛光砖 地砖 木地板 仿古砖 其它窗落地窗 个 半腰飘窗 个 落地平窗 个 半腰平窗 2个铝合金推拉窗 铝合金开平窗 标准钢窗 木窗 防盗网（不锈

21、钢、铁） 其它窗框：条形外墙砖 陶瓷锦砖 水泥砂浆 普通抹灰 大理石 花岗石 其它窗台石：大理石 花岗石 其它门实木门 玻璃地弹门 木夹板门 卷帘门 塑料门灯饰大吊灯 个 吸顶灯 个 壁灯 个 筒灯 个 白炽灯 2个壁柜黑胡桃木 榉木 水曲柳 夹板复合材 尺寸：栏杆不锈钢 钢花栏 木扶手 不锈钢玻璃记录人李月现场查勘日期：2014.6.7估价对象由委托方相关人员领勘、指认。二、区域因素分析天河区位于广州市老城区东部，东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市

22、中心区。交通状况：27路空调 535路空调 65路空调 257快线空调 252路空调 236路空调 高峰快线12空调 54路空调 46路空调 10路夜线空调三、市场背景分析（1）地理位置广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、横门、

23、磨刀门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。因此，广州有中国“南大门”之称。广州市辖十区和两个县级市，总面积7434.4平方公里，户籍总人口725.19万人。2005年4月经国务院批准，撤销东山区，将其区域并入越秀区；撤销芳村区，将其区域并入荔湾区，新设立南沙区和萝岗区。广州市现辖荔湾、越秀、海珠、天河、白云、黄埔、番禺、花都、南沙、萝岗10个区，代管增城，从化2个县级市，并入广州市郊区。（2）城市资源广州是中国对外开放的沿海重要港口城市，中国古代“海上丝绸之路”的起点，两

24、千多年来延续至今，广州一直没有停止过对外商贸活动，是名副其实的国际商业城市。千年港市还为广州市积淀了深厚的商业文化，让广州成为人流、物流、资金流、信息流的中心。广州经济建设取得了显著成绩。工农业生产持续稳定增长，对外经济贸易蓬勃发展。多年来，广州国民经济以年均14%以上的速度持续增长，综合经济实力居全国前列，已成为工业基础较雄厚、第三产业发达、国民经济综合协调发展的中心城市。（3）房地产制度广州市已经建立的土地储备制度，由政府对土地的总体状况和供应实行管理，加强出让土地使用权集中统一管理，主要采用招标、拍卖方式出让国有土地使用权。广州市建设用地规划管理，实行和代管县级市两级管理体制。市属十区建

25、设用地和市属县级市域内的国家、省、市重点建设项目建设用地，由市城市规划局核发建设用地规划许可证。广州经济技术开发区、广州保税区、珠江华侨农场（珠江管理区）内的建设用地规划许可证，由市城市规划局委托管委会的规划管理机构核发。市属县级市域内的建设用地规划许可证，由县级市城市规划行政管理部门核发。四、最高最佳使用分析在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式，由于估价对象合法用途为住宅用地，因而确定本次估价对象的最高最佳使用为住宅。五、估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为

26、：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。六、估价测算过程以东莞庄路银定塘后街89号701房为例，列示

27、估价对象主体部分测算过程。比较案例委托对象ABC楼盘名称农林小区住宅绿佳花园住宅绿佳花园住宅绿佳花园住宅位置天河区东莞庄路银定塘后街89号701房天河区燕都路2-44天河区燕都路天河区燕都路用途住宅住宅住宅住宅楼层7666装修情况普通装修普通装修普通装修普通装修朝向北北东北建筑面积（平方米）691008578交易情况市场价市场价市场价交易日期已成交已成交已成交单位售价（均价）（元/平方米）710076477584正常成交折扣修正111交易日期修正100100100100区域因素修正繁华程度100100100100位置100104104104公共配套、基础设施完善程度100101101101规划

28、100102102102人口密度100100100100个别因素修正楼层100103103103朝向100100101100装修100103103103成新100100100100比准价格624661386232平均价格6206（元/平方米）B、采用收益法进行估价（1）求取年租金收益根据调查相邻同类物业租金情况，并结合目前的环境地段情况及目前的经济环境和发展趋势，预测该房地产平均月租金水平为30元/平方米，空置率为5%，并保持不变。则每平方米年租金有效收益Z为：Z=3012(1-5%)=342（元/平方米）（2）求取年纯租金收益租金纯收益的计算，就是从租金收益中扣除业主支出的各项费用约为租金收益的16.53%（其中维修费1.00%、管理费2.00%、保险费1.50%、房产综合税费12%、其它税