XXXX城成本测算——销售价格指导原则.pptx

1、xxxxxx城,商铺价格方案、运营成本估算,xx置业,1,目录,一、价格推导 二、返租模式成本收益比较 三、价格建议 四、税收成本 五、总结,xx置业,2,一、价格推导,竞争个案销售均价 ： 天润城： 1F：均价：沿街：2.2万2.4，内部：18000； 2F：均价：10000； 3F：均价：40007000； 天发城： 1F沿街表价约35000，内铺约25000； 2F内铺约17000， 3F内铺约9000。,xx置业,3,二、返租模式成本收益比较,xx置业,4,备注：成本估算时以假设投资客比例100%做估算，并且未考虑税收、资金成本以及企业成本等。,三、价格方案,xx置业,5,爆,三、价格

2、方案,xx置业,6,价格建议： 1、一定要执行按照返租后的成交价来给投资者第四、五的年投资回报； 2、从经管公司的运营成本上考虑，建议从第六年开始与客户1.5：8.5或2：8分成，按照前面租金测算即每年经营管理公司能收回225万300万投资分成，不计物业管理费与其他费用； 3、从销售策略的角度考虑，我们首次开盘的成交均价应趋于保守、以留出日后的升值空间，建议可在7000元/平方；通过营造火爆的销售气氛，通过销控、各类活动、4S店进驻、试营业等一系列的利好，有节奏地提升价格；,四、税收成本控制,xx置业,7,除了运营成本外，税收成本也是重要的一部分，尤其是土地增值税： 增值税征收的两种方式 第一

3、，核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。 第二，减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。,四、税收成本控制,xx置业,8,减除项目金额的两种方式： 1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额： 取得房地产时有效发票所载的金额； 按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额； 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金； 取得房地产时所缴纳的契税。 2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及

4、建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认： 取得国有土地使用权时所支付的金额证明； 中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认； 按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。,四、税收成本控制,xx置业,9,可计入项目金额的成本： 土地出让金 开发成本 开发贷款利息 营业税、城市维护建设税、教育附加费、印花税 税法规定的（土地出让金+开发成本）20% 当地政府规定其他可以计入成本的项目,四、税收成本控制,xx置业,10,四级超率累进税率征收标准： 一级：增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； 二级

5、：增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%； 三级：增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%； 四级：增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。,应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,五、总结,xx置业,11,商业地产销售模式确定比较复杂，需要综合当地市场租金贡献率、项目运营预测、当地投资者接受程度、成本及税收等一系列问题，须全盘考虑最佳、最合适方案； 综合天长目前其他项目包租模式对比，结合本案特点，我们建议采取：”3+2“包租模式，具体是：前三年”7%、7%、8%“共22%一次性在房价中扣除，第四、第五年共17%以扣除返租后