北京雁栖湖公园项目定位策略报告PPT课件

1、雁栖湖公园项目定位策略报告，张广信，营销广告02。2011年10月24日，呈现如下：北京华政致远房地产开发有限公司，市场机遇来自不断变化的整体环境。因此，企业必须善于发现趋势。科特勒：“路总是比困难更难”，广信人记住的一句话是用心解决客户面临的问题，以专业精神和经验面对市场。这是一个真正的解决问题的方案，不是一个展览，概念目录，第一部分，这个项目的机会和定位方向，第二部分，这个项目的价格建议，第三部分，这个项目的营销理念和营销策略。第四部分，对本项目精装修配套的建议，本项目的机遇和方向1。本体评论2。发展导向评估。项目市场定位，第1:部分，“不确定性规划和战略”下的方法和理念，我们将决定您想要

2、做什么，要生产什么产品，要安装什么东西，吸引人的时间有限，因此我们只能告诉您您可以做什么以及适合做什么：一本财产指南。该项目位于北京市东北部怀柔区雁栖湖公园，沿京承高速公路延伸20分钟，到达怀柔，然后行驶20分钟到达项目地块。第1:部分本体审查项目位置、第1:部分本体审查项目位置、雁栖湖公园位置、第1:部分本体审查项目四、现状建筑在北部、商务度假酒店在现状建筑在东部、雁栖湖公园在南部无建筑、湖面、我公司办公地点在现状建筑在西部、原度假酒店、本项目周边区域成熟；您所在的度假区；北面和西面是单行道；南侧与现状建筑相邻；主入口和出口是公园的北入口，与主干道相邻，双向有四条车道。第1:部分，经济技术指

3、标考察，北楼公寓，南楼联排别墅，景观带，工程阶段：北楼目前在建，主体结构已基本成型；南楼的基本结构已经基本完成，后续工程正在跟进。第1:部分检查项目规划，第1:部分评估项目规划(北楼一楼)和物业类型；公寓南北错位，89层框架结构，自由组合，可满足客户功能和户型的调整。产品设计存在问题：大堂跨越柱网，入口设在侧面；面向大厅的房间受到影响；处理两个区域之间的移动线关系，以及处理电梯的位置。第1:部分发展方向评价项目规划(北楼二层)，物业类型；公寓标准层，3个梯子和12条家庭线很复杂。第1:部分检查项目规划情况(南楼一楼)和物业类型；这座400平方米的联排别墅面积为6.4米，深度为18.34米。舒适

4、度差；一楼没有卧室，不能满足老年人的需求；电梯直接进入住户，具有很强的特异性。第1:部分本体审查项目规划(南楼地下室)，产权类型；联排别墅完全暴露在地下室，也没有专门的地下车库用于窗户照明。第1:部分本体检验本体分析结论，且情节规模较小。传统旅游胜地，北京的短期旅游目的地。它位于雁栖湖公园，坐落在雁栖湖的水面上，具有项目的独特性。罗红湖、红螺寺、慕田峪、山坝等景区景观和度假资源稀缺。怀柔新城的规划使该区域辐射工业园区和影视城。它离北京的汽车经销店很远。距离怀柔区域中心汽车经销店也有一定距离。交通条件很好，但在旅游季节可能会有交通不畅；心理认知距离也很远。规模、交通条件、区域资源、规划、公寓和联

5、排别墅，面积小，舒适度差，周边居住氛围差。第1:部分评估东部新区(包括北方和宋洋)是新城的主要发展方向。主要有三个板块：新城东部板块、庙城板块和红罗山板块。生态开发区：怀柔已被确定为北京城市总体规划中的生态保护开发区；城市自然：北京东部开发区的核心区域：它是北京国际交流中心的重要组成部分。它是北京生态环境保护区的重要组成部分，也是饮用水水源之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育和研发；适宜在平原地区发展高科技、无污染的城市产业和现代制造业，怀柔生态发展规划，1:发展方向评价部分发展规划，1:发展方向评价部分背景扫描结论，该项目位于北京市区著名景点和城郊生态度假区之间，怀柔区域中心

6、边缘。怀柔城市规划和项目区域控制规则的调整，将增强对区域生态形象的认知，有利于项目资源价值的挖掘。交通便利，道路网络发达。第1:部分，发展方向判断区域项目部分，第1:部分，发展方向判断区域属性形式，第1:部分，发展方向判断项目属性定义。要求北京远郊、怀柔边缘城区和强势旅游板块之间的大部分对外销售主体建设完成商业(旅游、餐饮)项目的产权项目。第1:部分发展方向判断旅游房地产发展模式，旅游房地产发展模式大致可以分为四类：第一类住宅发展模式，第二类和第三类住宅发展模式，产权酒店发展模式，商务度假发展模式，第1:部分发展方向判断旅游房地产发展模式，主题：项目建设有明确的主题(如高尔夫)，围绕主题开发资

7、源：项目周边环境优美，具有旅游价值。位置：距离办公室和商业中心不超过45分钟。可达性：良好的交通条件，可以选择各种交通方式。高速公路和地铁附近的配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)、高标准社区医院购物中心、商务服务中心、通讯设施齐全的体育休闲设施，如社区公园、景观绿化带等。深圳华侨城佘山高尔夫球场等。第一住宅开发模式、第二和第三住宅开发模式，良好的经济背景：目标客户人均国内生产总值较高，有闲暇时间，追求新体验。项目地点：一般消费者喜欢在4小时车程内，也就是最后90分钟内，搭建度假住宅。国际度假村，距离机场不超过一小时的车程。规模：要求在农村度假，不要太拥挤。别墅的平均面积至少为1000-120

8、0平方米。配套设施：拥有先天良好的风景旅游资源，重点配置健康娱乐设施。还需要建立配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心和通讯设施。，案例：三亚半山半岛丽江雪山高尔夫等。第1:部分发展方向评价旅游房地产发展模式，第1:部分发展方向评价旅游房地产发展模式，物业酒店发展模式，目标客户：高年收入，高学历，30-50岁，有一定假期，主要为休闲和投资项目开发机会：旅游区中后期发展的背景：国民经济蓬勃发展，人均国内生产总值高的国家和行业有相关的法律支持体系，分时交流制度成熟。自然环境优越，生活质量逐步提升。位置：酒店距离当地城市生活区不超过4小时；异地客户需要方便的空运，例如，我是三亚的一条鱼，千岛湖，绿城

9、等。第1:部分对旅游房地产开发模式和商务度假开发模式进行了评价。开发区风景资源丰富，环境幽静。从主商务中心开车不超过两个小时。国际商务度假区要求专业的管理服务团队在距离机场1小时车程的范围内安装完善的视听设备。一个设施完善的服务项目必须具备丰富的游戏和休闲设施：高尔夫、网球场等设施完善的住宿房间、会议室和餐厅能够满足不同规模会议的需求，需要大规模开发，如博鳌水城的八达岭温泉度假村等。第1:部分对旅游房地产的发展模式进行了评价，正确的定位是确定项目定位和发展战略的前提。传统的旅游房地产开发模式在项目本体方面没有优势，因此有必要寻找合适的土地条件和高价值的利润点。第1:部分发展方向和发展模式回顾，

10、雁栖湖周边，除了度假酒店和专属村落，政府部门和企业的培训基地也在此聚集。北方员工培训中心，北方员工培训中心，第1:部分发展方向。综合分析表明，本项目特殊的地理位置、规模和形式决定了道路技术企业的特殊培训基地，这也是我们的核心价值所在。企业培训基地在形式上类似于商务度假酒店，拥有相应的会议视听设备和场地、餐饮、住宿和娱乐休闲项目。区别在于产权和相应的经营设施；目标客户面向企业；开发商以产权的形式出售，没有自持，容易实现，并且不受商业度假村的规模和高标准的限制。第1:部分项目市场定位决策模型，产品与市场对接，Q1:目标消费群体，Q2:项目定位，Q3:业务组合，Q3:项目定位，Q1:目标消费群体，第

11、1:部分项目市场定位目标客户，目标企业客户。外资企业、合资企业、民营大型企业、国有大中型企业、目标客户群1:国有大中型企业、2:大型民营企业、3:合资企业、4:外资企业、Part 1:项目市场定位、项目区位特征、项目地块特征、客户需求、竞争分析、南临湖的小规模、东、西部度假酒店公寓。有财产权。在已绝版的雁栖湖公园，企业有培训、发展和度假的需求。对稀缺资源和产品的需求。企业、商业和非竞争性产品。该区域内功能相同的产品没有产权，是自营产品。雁栖湖公园聚集了绝版的企业物业营业厅、传统旅游度假区、周边度假区和政府部门培训基地。位于焉耆湖公园1号。定位描述2。成本估算方法3。市场比较法，本项目的价格建议

12、在第2:部分。单户别墅平均价格集中在12000-16000元/平方米之间，联排别墅平均价格集中在8000-11000元/平方米之间。花园住宅的平均价格在5400到7000元/平方米之间，第233部分。成本计算让我一、项目成本区及其周边地区竞争产品价格的影响因素比较、定价依据、第2:部分的价格定位说明，项目选址属于第七类住宅用地，根据第2:部分的价格定位成本估算方法，第七类住宅用地基准地价(熟地板地价)可根据北京市城市基准地价表计算为630-1080元/平方米。第2:部分价格定位成本估算方法，怀柔区2011年土地出让价格一览表，第2:部分价格定位成本估算方法。从交易表可以看出，该地区土地交易的最

13、高溢价为97%，溢价为1.75亿元，较为普遍，表明该地区土地交易溢价不可预测。根据以往经验并采用市场比较法，区域平均保险费率=(47.2%，42.2%，97。%，62.2%)/4=62%，部分2:价格定位成本估算方法，以上数据作为本项目的保费参考。一、土地成本换算，根据北京基准地价修正系数表，容积率为2.6的住宅用地修正系数为0.9，可根据容积率修正系数和土地出让起始价(取上限)计算得出：初始挂牌价格=1080/0.94=1149元/m2注：(此处只考虑修正容积率，其他因素不考虑。)土地底价=上市地价*(1契税3%)/平均地价率(在地价部分)=1149 *(1 0.03)/0.62=1909元

14、/平方米，因此土地成本换算价格为1909元/平方米，第2:部分价格定位成本估算方法、价格计算、合理利润率为200元/平方米估算平均价格为9000元/平方米。第2:部分价格定位成本估算方法以以下样本项目为基准项目，综合评分周边设施、交通条件、社区质量、开发商实力、建筑形式、立面形式等主要价值影响因素，得出项目核心平均价格的估算值。第2:部分价格定位市场综合比较法，“权重比”是将项目的权重值与参考案例的权重值进行比较的结果。“权重”是参考案例对项目参考值的评价值。“加权平均价格”是“平均售价”、“加权比例”和“占有重量”的乘积结果，平均价格为11232元/平方米。第233，360部分价格定位市场综

15、合比较法，以上两种方法对本项目产品的价格进行了估算。为了更好的制定合理的价格，我们再次采用加权平均法估算价格：233，360部分价格定位综合价格综合考虑价格波动，3，10339.2 * 3=310.2元/m2，浮动价格区间=10029元/m2和10649.4元/m2。第2:部分价格定位价格修正。定价一：考虑到整个项目可以销售，建议整体销售价格为1.6亿元(优先)。定价二：如果是拆分，第2:部分，项目1的价格定位、价格修正、营销理念和营销策略。市场导向关系2。晋升意味着，你的能力越强，你的责任就越大。“责任”的概念进一步扩展了所有这些变化，这表明各种社会制度(教育、保健、经济、通信等)发生了巨大

16、变化。)。“责任”以人为本，根据人的需求设计网络和系统。销售目标：力争第一年消化50%的项目，第二年消化40%的项目，力争两年内达到90%的销售率。价格目标：力争销售总价超过1.6亿元，平均捆绑销售价格超过1.05万元。推广目标：建立项目的良好声誉，在特定人群中拥有较高的知名度，充分有效地利用“裙带关系”挖掘新的客户资源，扩大项目的影响力；关键词：整体销售、捆绑销售、成本控制、风险控制、资金快速提取，第一年：整体销售，以“成本控制、快速实现”为主要控制点，寻求大客户；第二年：捆绑销售，以“风险和市场速度”为主要控制点，以稀缺景观资源为市场竞争力，迅速退出着眼于主要客户渠道，合理有效地利用“裙带”关系，“裙带”关系营销：通过口碑宣传，开拓目标客户；事件营销：合理介入企业