深圳市某区域改造规划方案.ppt

1、深圳市岗厦河园区改造规划报告、深圳市福田区旧村改造领导小组办公室中国城市修订研究院深圳分院世联地产顾问(深圳)有限公司、中心区建设要求政府对岗厦村进行旧村改造的决心、1、社会、环境、经济效益。 2 .订正计划的可行性。 3、经济的可行性。 福田区旧村改造领导小组办公室，1、改造范围和规模2 .改造可行性如何？ 3 .是否实施运营战略？中国城市规划设计修订研究院世联地产顾问(深圳)有限公司、项目工程背景、技术路线、工作团队构成、中国城市规划设计修订研究院、世联地产、岗厦河园区域现状概况、岗厦河园区域项目工程经济修订、岗厦河园区域改造规划岗厦河园区域功能定位分析、岗厦河园区域功能比例设定、 岗厦河

2、园区域容积率提案、岗厦河园区域改造示范、一、岗厦河园区域现状概况、岗厦、岗厦位置、岗厦河园区域、岗厦河园区域位于福田区中部，岗厦河园区域位于中临深南路、水晶岛、市民中心位于深圳市最重要的行政、商业、文化中心区内岗厦河园区占地约20.2公顷，约占中心区总面积的9%，其中可开发改造的占地面积为16.16公顷(包括学校用地1公顷)。 现状总建筑面积为52.5万平方米。 现状总容积率2.3、现状总容积率3.2现状总户数478户，其中当地215户、外籍(含港澳福摩萨地辖区) 263户。 现状居住总人口6.8万人，其中当地户籍人口1153人，外籍人口843人，临时居住人口6.6万人，经常多于1:34。 现

3、状规模，岗厦河园领域现状空地面积约3.7公顷，约占总占地面积的16.0%，剩馀佗用地均已建成。 本地辖区现有建筑物552栋，建筑面积52.5万m。 集体房地产63栋，11.5万m，其中现场4.2万m占36.5%； 住宅5万米，占43.5%； 商业铺路为2万m (食街1.7万m )占17.4%，其他为0.3万m占2.6%。 村民私家489栋、41万m、4及4楼下2.8万m、6.9%、5、6楼8.9万m。 21.8%； 七、八层20.4万米，占50.3%； 9及9层以上8.5万m，占21%。现状建设，深南路：城市东干线公路，红线120m，双向8车道。 金田路、福华路：城市干线公路、红线幅度64m、

4、双向6车道。 彩田路：城市干线公路，红线宽70m，双向6车道。 福华一路，福华三路：城市副干线公路，红线宽24m，双向4车道。 村内分岔路。现状修订道路、二、大厦河园区域功能定位分析、项目工程整体功能的修订分析、项目工程整体功能定位的确定、成熟CBD功能定位研究、深圳中心区功能配置分析、从市场的角度验证本项目工程的功能定位。 项目工程整体功能规划定位分析，确定项目工程整体功能定位，成熟CBD功能定位研究，深圳中心区功能配置分析，本项目工程能承担的功能，从市场的角度验证本项目工程的功能定位， CBD内的高峰地价和房地产租赁能力模型CBD中央商务区(centralbusinesss高峰房地产租赁费

5、到高峰地价点、零售商业娱乐房地产、商务办公房地产、临时居住房地产(酒店公寓)、批发业、居家房地产及其他房地产、 高峰地价点的某一区域成为CBD核，美国部分城市的CBD功能、国际CBD案例研究得到的结论成熟CBD的高峰地价点存在于CBD核附近CBD核区域的娱乐、零售及临时居住功能是使CBD充满活力的地下铁， 轻轨沿线CBD内商业发展项目工程的发展趋势容积率奖励制度推动立体步态系统及公共空间的完善，分析概念化的CBD功能模式、土地价值结构、虚拟城市因素、国际成熟CBD功能结构。 位于可达性最好的位置，如干线公路两侧，地下铁站前。 销售商品和提供的服务等级最高，服务范围全市。 通常沿着街道分布。 b

6、区二次零售区。 与a区相连但特征明显，销售的商品为小物品，通常位于a区一侧，或在a区周围不连续分布。 c区商务办公区。 由于高度集中的办公建筑，所以有分布在展示性好的位置的倾向。 d区饮食娱乐和临时居住区。 与a区、c区相连，主要依赖于这些个2个区来实现商业价值，是CBD中最有活力的网站。 电子区域公共管理和办公区域。 一般位于CBD侧，非商业的，活力缺乏的。 f区居家住宅区。 居家型居住社区一般位于CBD边缘环境的良好位置。 中心区的功能版结构分析、地下铁、地下铁、f区、a区、e区、c区、商业区已经形成。 由于集体效应，在中心区域的西侧形成了c区域，中心区域的居住房地产大量存在，已经形成了居

7、住区域，中心区域的周边形成了f区域。 本项目工程的a区域： b区： c区： d区： e区： f区： 公共管理及办公区已形成e区，城市购物商城规划商业面积近30万，可能形成专业零售区，但市场与时间的考验a区、项目工程整体功能的规划定位分析、项目工程整体功能定位、成熟CBD功能定位研究、深圳中心区的功能配置分析、 本项目工程从需要判断为位于中心区的市场角度验证了本项目工程的功能定位，本项目工程能够承担的功能是，a区高级零售区难以形成，区域条件和政策条件不利，云同步必须与中心区大型商业同行竞争。 b区的二次零售区可能形成，中心区还没有形成这个功能布摇滾乐，地区条件满足。 c区的商务区难以形成，形成了

8、西方的商务区，因此开始集聚的本项目工程周边的商务氛围不佳。 d区的饮食娱乐和临时居住区可能形成，中心区尚未形成该功能块摇滾乐，本项目工程有形成d区的良好条件。 e区的公共管理和办公机构区难以形成，中心区北区已拟在城市行政、文化中心建设。 f区的居家住宅区虽然有可能形成，但是对于位于中心区的4犄角旮旯的多数居家项目工程来说，本项目工程没有竞争力，并且这种定位对于项目工程整体的形象和水平的提高不起作用。本项目工程可以承担的功能有：难以形成、可以形成的b区二次零售区d区娱乐、临时居住区f区居家住宅区、a区专业零售区c区商务办公区e区公共管理及办公机构区、项目工程整体功能的规划定位分析、项目工程整体功

9、能定位、 深圳中心区功能配置分析从市场角度验证本项目工程的功能定位、成熟CBD功能定位研究，从市场角度验证项目工程本项目工程的功能定位，从1、居家房地产2、临时住宅房地产3、商业娱乐房地产4、办公房地产、b区二次零售区d区餐饮娱乐及临时居住区f区居家住宅区、 1、住宅房地产现在，在中心区建设或建造的纯居家式住宅项目工程有黄埔雅苑、天健世纪花园、中银花园、深业花园、雅赞居、中海华庭、彩福大厦、风华盛世、嘉麟豪庭、城雅苑、星河国际、港丽豪庭等，总供给量达200的住宅楼盘主要分布在中心区的四个犄角旮旯由于项目工程位于中心区，在协助中心区高标准的总体规划定位的同时，考虑到村民拆迁建设的需要，该项目工程

10、的居家房地产应当定位于中高层。 中心区现在的住宅供给量达到200万平方米，中心区的修订居住人口只有7.7万人，由于住宅供给量已经很大，本项目工程的居家住宅的房地产开发规模过大是要不得。 满足中心区的居住辅助功能和村民拆迁建设需要。 2 .暂住的房产，暂住的房产相对于家庭式纯住宅的房产，它主要是指用于投资、出租的小户型住宅和商务式酒店公寓等，它集居住、办公、结账台为一体，深受商务人员和商务人员的欢迎。 项目工程位于中心区边缘的商业繁华地带，又毗邻皇冈口岸，市政和商务辅助设施完备，交通便利，彩田路沿线具有开发小户型住宅和商务式酒店公寓(即临时居住房地产)的先天优势。 在项目工程周边的彩田路两侧，现

11、在建设着以彩福大厦、彩天名苑、虹新都、喜洋洋等小户型为中心的住宅公寓，前3个楼盘全部在1年内售出100套，销售平均价格在6500元/平方米以上，喜洋洋的预售情况也非常好。 此外，该地辖区三级市场极为活跃，住宅租赁情况良好的商务酒店公寓主要建成景轩酒店、江苏酒店、福建大厦等，平时入住率平均达到70以上。 根据中心区的总体规划，中心区的南区将建设在城市中心商务区(CBD )，由于商务酒店公寓和小户型住宅的市场需求量大，本项目工程可以在相邻的中心区一侧规划高级商务酒店的建设，在彩田路一侧规划一定规模的中高级小户型住宅和商务公寓的建设。 3、商业娱乐房地产、项目工程周边已有比较成熟的地辖区级彩田市场区

12、，以家庭市场和大型购物大头针超市为主，商业面积共约7万平方米，经营情况良好。 在其他中心区的南地辖区中部，计划建设肖大头针公园、城市购物商城、福华地下商业街等，规模较大的商业项目工程，商业面积为20万平方米，中心区的市场区首次出现雏形。 中心区和本项目工程周边高级结账台娱乐项目工程很少，仅圣保罗DISCO、拉斯维加斯瓦斯气体夜总会和美国健身会，作为被定位为现代国际都市的中心区，这部分城市功能缺乏的。 本项目工程的商业功能利用彩田路市场区所形成的成熟商业氛围，抓住商机，以地下铁监视厦站为核心，沿着福华路两侧修订建设一定规模的商业房地产。 考虑到中心区的市场区也将在未来三年内形成，项目工程规模较大

13、，本项目工程应重视发展特色互补商业，避免同体竞争。本项目重点开发建设高级结账台娱乐项目工程，如特色突发脉冲街、中高级餐饮、小型游乐园、夜总会等，完善中心区城市功能，使华灯初上中心区充满商业繁华和城市活力。 4、办公室房地产，中心区纯粹的办公建筑主要集中在中心区南区CBD西北角，形成商务办公室的核心区，未来城市的金融、商务中心区中心区的办公建筑，目前，发展规模的建筑面积达到160万平方米， 未来城市办公建筑的新供应量也主要集中在中心区本项目不在CBD办公核心区的范围内，本项目周边唯一新建办公建筑的中华国际交易广场项目也一直处于停工状态，商务办公气氛不浓重，地辖区办公形象欠佳。 因此，本项目工程研

14、发了中高档办公建筑的房地产，规模太大要要不得。市场验证项目工程整体功能定位、b区二次零售区d区餐饮娱乐和临时居住区f区居家住宅区、市场判断、可实现、市场判断、可实现、市场判断、可实现，但控制着开发规模、项目工程整体功能的规划定位分析， 要确定项目工程从市场的角度来确定本项目工程的功能定位、成熟CBD功能定位研究、项目工程整体的功能定位：建议本项目工程整体的功能定位是以零售商业、结账台娱乐以及小户型居住为主导的商家多功能综合发展区。 三、岗厦河园区域功能比例设定、项目工程整体功能比例的优化设定、项目工程整体功能比例的优化设定、整体功能比例分配、深圳中心区功能比例、成熟CBD功能比例、中心区功能缺

15、陷的发现、项目工程功能比例的初步确定、整体功能比例的验证项目工程整体功能比例的优化设定、 确定了整体的功能比例分配、深圳中心区的功能比例、成熟CBD的功能比例，从项目工程周边市场的角度进行分析，发现了中心区的功能缺陷，项目工程功能比例、整体的功能比例验证、成熟CBD案例研究，研究国际CBD案例研究我们重点研究了东京新宿、上海CBD，其案例1 :东京新宿国际成熟的CBD案例2 :上海CBD国内比较成功的CBD，案例1 :东京新宿CBD，日本桥银座是东京最古老的商业商务中心区，成为东京的城市中心。 为了缓解过度集中在六零年代上的城市职能，政府决定将银座以西约5km的新宿地辖区建设作为综合的副城市中

16、心，1960年发表了发展规划。 新宿的发展是由于高速交通的完善，新宿位于两个重要的干线公路道路交叉口。 新宿、日本桥银座、东京新宿CBD、新宿CBD发展为比较成熟的国际知名CBD之一。 经过40年的发展，新宿总占地面积已达270公顷，其中集中商务办公室占地面积达56公顷(不包括边缘办公室和散发分布的办公面积)，零售商务娱乐功能占地面积达84公顷。 新宿、日本桥银座、深圳市中心区的CBD位于旧罗湖金融商业中心西约4km处，CBD总占地面积约240公顷，无论在地域上还是发展规模上，东京新宿都具有很强的参考性。用地功能现状、功能分类形象、银座方向、集中商务办公区域、边缘办公区域、住宅区域、娱乐及临时

17、居住区域、集中商务区域、办公、临时居住区域、功能继续周边住宅区域、功能继续周边住宅区域、集中商务15栋商务办公建筑内部设有健身、饮食、零售等设施，总建筑面积约200万m2，白天人口达30万人。 新宿CBD的形象是，在初期单一零售商业功能的基础上，商业办公室、娱乐设施功能成为新宿最显着的特征。新宿CBD形象：-Land大厦Opera City大厦时代广场Southern Tower大厦公园大厦塔东京新都厅，新宿CBD形象，东京新都厅，Land大厦，新宿公园塔，新宿CBD形象，建筑间步行立体系统，新宿鸟瞰，案例发达的便利交通浦西两岸修订总用地： 220公顷中浦西50公顷浦东170公顷，上海市CBD范围，外滩南京路，-资料来源：上海市修订画院，功能分区模式，集中商业区，集中商务办公区集中商务办公区西侧连接陆家口中心绿地， 由十多栋高级商务办公建筑组成，内部设有娱乐、健身、饮食、零售等设施，总建筑面积约200万