某地写字楼市场研究.ppt

1、天津写字楼市场调研、目录、市场概况主要房地产数据热点区域调研友谊路沿线区域客户调研主要房地产数据和市场概况。近年来，天津写字楼市场分析2004年，营业额为19万元，建筑面积达到134.2万平方米，同比增长56.3%；租金是3.3元，售价是7800元。2004年，商品房建筑面积达到302.7万平方米，同比增长50.1%；由于整体房地产市场的积极影响，2004年写字楼销售价格大幅上涨。第四季度的平均售价为8000元/平方米，比2004年初高出10%-25%。2005年新增9个项目，总建筑面积43.8万平方米，营业额22万元。租赁类型为54，000，销售类型为166，000。金融占了48，000。租

2、金的22%是3.4元。售价8200元，9.4万平方米，小白大厦7.4万平方米。2005年1月至10月，天津市办公楼建筑面积为129.9万平方米。2005年1月至10月，建筑面积达到328.1万平方米，同比增长34.6%，供应量增长7%。2006年新增12个项目，总建筑面积41万友谊路、9.6万鞍山西路、3.6万低密度办公楼和9.2万。天津写字楼的发展历史，天津第一栋写字楼于1993年开始预售，远洋大厦于1997年底开始出租，1997年前后的TEDA大厦是天津写字楼的高峰期。在此期间，写字楼投资过热，大量供应甲级写字楼。当时，大多数私营企业规模小，无力租赁或购买办公楼，其主要产品主要被投资吸收。

3、1997年后，由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和价格战主导的无序竞争，天津甲级写字楼相对低迷。最典型的例子是国际大厦的办公室租金从每月30美元下降。平方米至12美元/月。平方米。从1999年到2001年的三年间，天津仅建成8万平方米的办公楼，新的增长率大幅下降。市场还专注于消化现有建筑。直到2002年，每年只有4万平方米被吸收。2003年以来，由于经济繁荣、市领导换届、滨海新区开发、海河改造和资本流入增加，天津写字楼市场逐步恢复。作为主要买家的金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，一大批新企业迅速成长。天津一直被视为国内外基金投资的热点。宏观经济背景推动写字楼市场进入蓬勃发展阶段，政府

4、开始大力整治未完成的建筑。天津原有66栋“未完建筑”，总建筑面积335万平方米，交存资金85亿元。由于1996年至1999年体制改革的过渡期，特别是国际金融动荡造成的停滞，这些项目被暂停和推迟。到2005年底，66个项目中的60个已经“启动”，占所有项目的90%。现阶段，随着天津在华北、环渤海经济圈中的中心地位和城市经济的整体发展，大量新批准的外资企业进驻，外资企业进入，本土新企业诞生，老企业扩大和完善，这些都促进了办公空间需求的大幅增加，促进了办公市场的繁荣。天津写字楼市场的平均空置率呈下降趋势，但目前仍保持在30%左右。2005年第三季度，这一比率降至27.5%，五个区的比率分别为25.6

5、%、28.6%、30.3%、24.4%和10%。租金走势受1997年和1998年写字楼市场过热发展的影响，导致天津写字楼租金从1998年到2002年呈下降趋势，2003年才有所缓解。目前，天津甲级和乙级写字楼的月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。天津写字楼的销售价格、供应/吸纳/空置率、客户分析、甲级写字楼和平国际大厦金融、物流、货运世界贸易中心贸易、电子机械亚太大厦贸易、交通运输、电子科技河西黄金大厦贸易、装饰、交通运输北方金融大厦金融、贸易、房地产、办公TEDA大厦货运、评估、咨询华盛广场货运代理、科贸、金融、工程技术、装饰文化中心办公室、贸易物流、广告装饰丰辉广场贸易、金融、

6、市政公司天心大厦航运货运、电气化工、 信息技术万顺国际经济贸易中心贸易、金融、办公、物流南开今夜大厦装饰、信息技术、房地产河东天星滨江广场货运、物流、电子、商贸河北远洋大厦货运、贸易、金融、客户分析、乙类办公楼及平河川大厦金融、货运、商贸君悦大厦通信、金融、市政新华大厦房地产、商贸、医药、装饰嘉利中心装饰、广告、商贸及交通写字楼河西凯旋门大厦办公、信息技术、商贸及金融何忠大厦办公、 房地产恒华大厦交通、贸易、通信大安大厦贸易、信息技术、电信友谊大厦金融、贸易广银大厦物流、贸易河东三联大厦贸易、金融、通信南开天津电子科技中心信息技术、贸易、金融、在天津买房和租房的跨国企业由美国银行、金融、保险、

7、会计、咨询、欧洲计算机、咨询与开发、科技、通信、日本电子、贸易、金融、医药、消费品开发、韩国工业、制造业、电子、港澳台贸易、食品、 中介，批发和零售，其他亚洲国家：天津的贸易，发展，中介，政府机构，从现有的交易方式来看，租用写字楼的企业占94.4%，而购买写字楼的单位只占很小的市场份额(5.6%)。 在租用写字楼的客户中，36.6%的客户每天支付2.0-2.5元/平方米的租金，30.2%的客户支付2.5-3元/平方米的租金。就被访企业现有企业数量规模而言，5-20人的小企业数量主要是外资或民营企业在天津的办事处和分支机构。现有办公面积大多在200平方米以下，其中50-100平方米和100-15

8、0平方米的办公单元较多，各占28%。市场供应本市仅有17栋甲级写字楼上市，其中大部分分布在和平区和河西区。和平区有5栋甲级办公楼，河西区有9栋甲级办公楼。从面积分析来看，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，而河西区的同类数据已达27.3万平方米。这两个区有14栋甲级办公楼，占822栋。甲级办公楼主要分布在两个区域：一是内环路南京路南侧(红色区域)；第二，外环路上的堤道路段(黑色区域)。其中，红色区域有10栋甲级办公楼，占天津市甲级办公楼的59%，黑色区域有4栋甲级办公楼，占天津市甲级办公楼总数的24%。天津甲级写字楼集中分布的第一个原因是经济原因。和平区和河西区一直是天津的经济中心和贸易

9、中心。第二：历史原因。1990年，天津第一座甲级办公楼出现在南京路。如今，国际大厦仍是天津租金最高、入住率最高的甲级办公楼。它的主导作用使其周围的南京段成为天津甲级写字楼中人口最密集的区域。以上表明，商业中心对办公用户绝对有吸引力，有影响力的办公楼可以带动周围同类业态的发展。从出租和销售情况来看，天津甲级写字楼以国际大厦、金辉广场、万顺/平安大厦和信达广场为代表，综合质量较好。租金水平在3.5-6元/平方米/天左右，租金水平非常好。除新开业的信达广场外，其他写字楼的出租率和销售率均在70%以上，出租率和销售率均在90%以上，即使万顺国际经济贸易中心的出租率和销售率也是100%，全市甲级写字楼的

10、平均出租率和销售率达到87.3%。在天津，对甲级写字楼需求较大的地区主要是和平和河西。甲级办公楼内部租金为国际大厦一级(7.58元/平方米)；二层：金辉广场(4.63元/平方米)、黄金大厦(3.31元/平方米)、天心大厦(2.98元/平方米)；三级：世贸广场(2.84元/平方米)、亚太大厦(2.48元/平方米)、河滨大厦(1.98元/平方米)、北方金融大厦(2.26元/平方米)。在乙级写字楼市场，天津市乙级写字楼的分布不像甲级写字楼那样集中，除友谊大厦和友谊路大安大厦外，其他乙级写字楼主要分布在内环路和中环路之间。天津共有12栋乙级办公楼，主要分布在和平区和河西区，其中河西区数量最多，有6栋乙

11、级办公楼，占天津市乙级办公楼实际存量的50%，和平区有4栋乙级办公楼，占天津市乙级办公楼实际存量的83%。与甲级写字楼相比，天津市区的乙级写字楼销售情况更好。除新开业的天津电子科技中心、三联大厦、友谊大厦外，其他乙类写字楼的租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼仍有很大的市场前景。市场概述，2005年天津写字楼市场分析甲级写字楼市场乙级写字楼市场，友谊路区域，区域定义：东临华盛广场，西接云翔大厦，南接黑牛城路，北接马厂路。目前，在天津写字楼市场，友谊路是写字楼项目相对集中的区域，整体商业氛围浓厚。现有的写字楼大多在2001年前进入市场，所以在硬件配置和开发商对产品的理解方面相

12、对滞后。近年来，该地区启动了诸如丰辉广场、友谊大厦和金玉大厦等项目。这些项目确实是对该地区的有益补充，但仍不能满足一些高端客户的市场需求。从区域客户的现状来看，友谊北路写字楼的平均价格较低，这反过来影响了友谊北路整个写字楼的平均价格。友谊北路写字楼的客户大多是中小型公司或成长型公司，稳定性相对较低。目前友谊南路有一些高质量的写字楼项目，写字楼客户大多是外资和外资公司，有很强的知名度和财务实力，所以客户的稳定性比较高。根据市委、市政府的规划，到2010年，友谊路将建成以金融办公为核心，集办公、公寓、酒店、休闲、商务为一体的综合商务服务区，最终形成资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐

13、全、环境优美的国际金融中心，将友谊路建设成为天津的“华尔街”。政府将加大该地区的建设力度，比如修建一个立体停车库。道路的畅通和配套设施的完善将为未来优化该地区的商务办公环境提供有力保障。从友谊路未来的写字楼市场来看，国际金融中心、云顶大厦、君毅大厦等高档写字楼的介入将使区域写字楼市场面临一个重新洗牌的过程，高档项目的进入将对现有的中低档项目产生强烈的冲击。然而，高端项目的入市和一些低端项目的退出，有利于区域写字楼租金和价格的整体上涨，从而促进区域写字楼物业市场的健康发展。届时，友谊路必将成为真正能与南京路和小白楼区相抗衡的第三大办公区。从客户的角度来看，高端写字楼进入市场肯定会吸引高端客户进入

14、该地区。随着政府投资促进政策的出台和实施，将吸引更多金融、保险等相关行业的公司进入该地区，这也将缓解该地区写字楼供应增加的不利局面。南京路区域，区域定义：西起三马路，东至曲阜路，以南京路两侧甲级办公楼为样本。现状：在南京路地区，定型办公楼是位于南京路和新华路交叉口的国际大厦，是一座独立的出租办公楼。作为我市第一座真正意义上的办公楼，它见证了我市办公楼的发展。经过十几年的洗礼，该建筑内部设施略有过时，但由于其独特的建筑风格、优越的地理位置和完善的物业服务，仍在业界享有较高的声誉。该地区另一个高档写字楼项目是位于南京路和营口路交叉口的金辉广场。该项目于2003年初正式上市。目前，以其全新的设计理念

15、和完善周到的物业服务，吸引了110多家中外企业(公司)，主要集中在物流、保险、电子等行业。其次，南京路沿线的写字楼项目还包括今夜大厦、江畔大厦、万科世界贸易广场等。就供应规模而言，南京路附近约有9栋办公楼，建筑面积近14万平方米。发展趋势：和平区作为我市的政治、经济、文化中心，生活设施完善，商业区集中，交通组织发达。近年来，随着天津市中心城区旧城改造的加强，和平区的区位优势更加明显。南京路也是和平区的中心区域，有滨江路步行街、国际购物中心和伊势丹等大型购物场所。西边是广海寺商圈，东边是小白楼商圈。沿途有长途电信局、商业银行、医疗机构和重点大学。其与生俱来的区位优势已经满足了建设高端、综合性高质

16、量项目的前提条件。线路附近有许多早期的办公楼，如国际大厦、经济联合大厦等。但近两年完成的新项目相对较少。随着我市著名的“未完工程”北洋钢铁大厦项目的成功拍卖，近期将迎来新一轮房地产开发浪潮。南京路沿线地区仍将以高端产品为主。从去年地铁大厦和北洋钢铁大厦复工来看，南京路沿线的写字楼供应将掀起新的高潮。尤其是人才科技大厦、和记黄埔项目和现代城市项目的规划更加清晰。打造高端产品，吸引高端客户将成为该地区写字楼未来的发展趋势。小白楼商务中心小白楼区目前拥有23栋现代化建筑，包括信达广场、文化中心、金帝大厦、凯旋门、ICTC等。建筑面积数万平方米，已成为全市商业和商务办公的集中区域，具备发展成为“CBD核心商务区”的前提条件。随着小白楼地区的道路和地铁交通逐渐顺畅，高端客户回归该地区将成为必然。友谊路周围的堤道区域将形成一个新的金融聚集场所。据了解，目前有26家金融机构住在友谊路，其中两家有自己命名的建筑。随着上海浦东发展银行和华夏银行的进入，友谊路金融街的地位将更加稳定。今年，医学大楼和罗马的建设河东11号经济路位于未来南站中央商务区核心区域，毗邻解放北路金融服务区，将承担解放北路分离出来的功能，成为以物流、船务代理、贸易、保险、金融、房地产信息等第三产业为主体的新型综合功能区。鞍山西路和花园区。鞍