柳州北雀路项目定位及物业发展.ppt

1、“设计梦想的城市很简单，但是建设活的城市要花费相当多的费用。 美国雅各布斯美国大城市的死亡和生活，城市的发展，不断地建构着“新生活”。 无论是办公场景还是居住空间，建构通过设计的组织，创造人们身边的艺术形式，创造人们身边的优雅生活，使热情洋溢的生命在创造性的场景中轻快地飞舞，因此“感觉知觉不仅通过大小不一的行为使人的生命具有意义，而且以现实为生活力“以前的业馀时间是为了补充劳动的体力，而现在的业馀时间是为了提高我们的创造能力。 我们需要重新认识和做评估休闲和幸福的现代生活价值。 我们之所以要建构“新的生活”而不是建筑，“让生命有意义”，是因为我们在不断地建构着“充满意义的生活”。 “设计房子，

2、就是给那些希望生活不断更新的人送礼物。 日本的设计大师西源远藤说：“让我们安居的诗意创造就是建筑”- - c、明年柳州房地产市场供应量超过今年的d、客户购房更加谨慎， 低价格项目工程中以投资为目的的采购师比例增加的e .客户对产品的质量要求更高，需求呈现多元化特征的f，明年房地产营销学力更大，营销学手段更丰富的g，产品细节修订更引人注目，有布兰德，概念新颖， 专业化运营的产品在市场上受欢迎的h，地方修订概念进入柳州市场，会带来更多的新概念和修订I，户型面积在80-120平方米之间继续受欢迎，部分设计的超群户型和超大户型都存在支持者。 “我们公司预测房地产市场将如何”，市场分析，柳州地区二进制位

3、地图，2004年6月18日，由柳州市十一届人民代表大会常务委员会第27次会议审议，并由柳州市城市总体规划(2004-2020年)提交，柳州建设现代化工业花园城市，形成广西中心城市之一今后三年五载期间， 柳州主要向东北方向扩展，城市总体布局形成5个中心城市(柳东、柳南、柳西、柳北、城市)、2个周边(沙塘和阳和)、2个风景名胜区(三门江和大龙潭)。 柳北区：潭中路以北、柳江为界柳南区：柳江南、南站路东、屏山街(西江路)南柳西区：柳江西、南站路北侧河东区：柳江东、西江路北侧城中区：潭中路南、柳江为界。市场分析、地区房地产大板块功能说明、市场分析、1、都市区：现在，这个地区多为小高层和高层。 其中大部

4、分位于公寓和办公建筑，公寓面积35-75左右，价格3800-5500元/； 商店面积在20-100左右，价格在30000-50000元/左右。 2、柳南区，该地辖区分为三个大板块：鹅大板块、旧飞机场大板块及鱼峰大板块鹅大板块：该公路以商店和高层为主。 高层户型主力是面积为130-160左右的三房两厅两卫，价格为36005800元/； 实体店面积在10-50左右，价格为1500030000元/。 旧飞机场大板块：该大板块主要为多层和小高层。户型主力是110-120左右的三房两厅两卫，价格为22002800元/次，该大板块价格偏低的原因是大板块周边环境治安紊乱，周边市场区不成熟。 鱼峰大板块：目前

5、该地辖区住宅销售项目工程主要集中在柳石路、炽原路、荣军路，该大板块主要为多层和小高层。 户型主力为108-120的三房两厅两卫，住宅平均价格为3300-4300元/。 柳州市房地产领域的产品特征和价格分析、市场分析、3、柳西大板块：该大板块主要是以公寓和高层为主的楼盘。 公寓面积50左右，价格3200元/左右的高层户型主力为120左右的三房两厅两卫，价格3100元/左右。 4、河东区：该大板块主要以公寓和高层为主的楼盘。 公寓面积在40-65左右，价格在4200-5000元/左右的高层主力户型在120-160左右的三房两厅两卫，价格在3800-6000元/。 5、柳北区：目前该地辖区住宅以多层

6、、小高层和高层为主。 户型主力为110-130左右的三房两厅两卫，价格为3100-3500元/。 柳州市房地产区域产品特征和价格分析、市场分析、区域市场分析的重要结论，市场结构清晰的大板块水平以东部大板块为主力，发展东北为推进重点，北部大板块地辖区化进程迅速发展，南部楼市处于调整发展阶段。 河东大板块、旧飞机场大板块已成为市场主力发展大板块。 地区楼盘的竞争水平越来越地区化，而有特色的高质量楼盘现在在各地区全面开花，形成对抗的势头，而地区上的传统中心正在分化，在向新区推进的过程中，各区相应地形成分支中心。 在产品线上，规模、产品形态多样化，在中速高品质、高价高品质、低价格适应质量方面进行竞争。

7、 在开发方面，除了布兰德竞争外，各楼盘在开发理念、园林环境、物业管理等方面展开竞争，不断建设独特的亮点。 市场分析、区域市场分析的重要结论、大板块竞争各特色布兰德开发者的独领风骚大板块间竞争具有各特色，注重大板块资源的利用。 河东两岸楼盘，借湖造景，打“景观布兰德”，北部大板块重点利用本区人文资源和周边环境，低地价结合社区开发，南部楼盘结合本区消费实力和环境劣势重视开发价格优势， 小区环境精心的建构和合理的中低价位追求中部大板块结合本区的核心代表形象，在一盏茶发挥交通、定径套、消费力、人气等资源优势，在质量、价格方面以追求“高级”为重点的东部地辖区，发挥环境观光资源、地域宽广、近期盈利的要素，

8、扩大规模和未来各大板块消费者需求的差异化各大板块消费者根据职业背景、收入水平、所在地区的不同，消费需求有一定差异。 柳北区居民收入不高，倾向于本区及邻近区中低价格楼盘，部分中高收入双职工家庭和富裕阶层，转入河东大板块一带消费。市场分析、柳北领域概况、柳北区位于柳州北侧，辖区人口36.31万人，是柳州市人口最多、工业最集中的地辖区。 本地区与城市中心交通联系便利，潭中高架桥的建设和开通使交通优势越来越突出。 市场分析表明，柳北区是柳州冶金、机械、电力、化学、纺织及粮食加工工业的重要基地。 柳北区房地产现在与雅儒路北雀路大板块、跃进路大板块形成白沙大板块：雅儒路北雀路大板块雅儒路北雀路，有柳江资源

9、，距市中心不到2公里，交通便利，环境优美，设施齐全，生活整洁，是生活、居住的最佳选择。 其中在协和康城、桂景湾(水天一)有一定的影响力。跃进路大板块在1998年跃进路上出现了第一个小楼盘：深宝花园(临街商住楼)，随着19992001年跃进路的改造拓宽和潭中高架桥的建设与开通，云同步随着市场经济的发展，跃进路一带的企业逐渐倒闭和倒闭，这一带成为商社住宅开发的理想区域， 2001年以后陆续出现景致刺绣园的白沙路经过白沙路的改造和拓宽，道路两侧的经编工厂等工厂矿被改建，“临江，无污染源”使北雀路成为近两年来适宜居住的无线热点发展大板块。 目前楼盘数量比较集中：冠亚蓝湾国际、信卢维多利亚、锦绣香江、四

10、季花城等高级楼盘。 柳北区的市场特点、市场分析、柳州改革企业职工危房改造工程即将星空卫视，首先星空卫视了柳北片试验项目工程，柳州市政府向市民承诺：自2008年起，3年间本市改革企业职工危房集中区改造基本完成。 第一期星空卫视的柳北片试验项目工程，原搪瓷厂、柳空等15个企业职工家庭将近3000户，人口接近1万人，土地开发120多亩，总建筑面积达到40万平方米。 建设总投资额约10亿元，主要以“财政投一点、政策出让点、银行贷款一点、大众出一点、市场开发补贴一点”等方式通过多渠道筹集。 改造要求提示：房屋建设标准为职工危险房间搬迁户型设施修订，以满足搬迁要求为前提，建筑茄克衫内面积原则上为5070平

11、方米，最小户型为40平方米以上，最大户型为80平方米以下，搬迁大楼进行简单的室内装修，满足居民居住使用的基本要求。 市场分析、市场分析、柳北区主力采购集团柳钢员工住宅现状、柳钢首批员工小区位于鸦江以北、原柳钢建设部土地，共24栋。 这些个职工收集室于2008年5月建成后，随后将星空卫视原柳钢留压电石英部、原柳州师范及炽原路3个地方柳钢职工收集室的建设。 有这些个员工的小区修订计划，但仍有许多柳钢员工在国外购买商社。 主要认为他们的员工集资室数量少，户型小，地理位置偏僻，辅助部完备等硬件方面存在不足。 现在柳钢人的居住状况主要分为柳钢房改房(42% )、职工集资房(19% )、商社(21% )、

12、租房和单位宿舍(28 % ) 4种。 随着年轻柳钢人的增加，许多28岁左右的柳钢人进入结婚生育年龄，越来越多的柳钢老员工对现在的居住状况、居住质量有了新的要求，住房消费成为现在柳钢员工们最关心的话题之一，近年来，许多柳钢员工已经成为社区资料来源：柳钢下属的非钢集团，柳北区楼盘分布图，项目工程区划位于柳州市旧城柳北大板块内，南北方向位于柳北区的核心居住区(北雀路大板块)。 项目在微观层面上位于区域内的北雀路、桃源路的道路交叉口，交通资源优势突出。 除了项目工程区划周边的完整生活定径套，项目工程在区划资源方面也具有先天性优势。 北雀路大板块代表楼盘：康城、水天一洲、北雀路大板块重点销售楼盘：中房金

13、茂园、望泰北城华府半岛中央公园、水天一洲、重点项目分析、水天一洲、北雀路少有的临江大型楼盘，户型面积均以中小面积为主，客户群以中低端为主。 在102房两厅一卫、74两房两厅一卫、重点项目分析中，炒密度低的卖点“用1/4的土地盖房子，用3/4的土地盖公园”，泰北城华府、104房两厅一卫、71两房两厅一卫、期望重点项目工程的柳北区容积率(2.5 )最高的项目1500平方米的高级会，引入浓厚的热带海洋和岛屿文化语言和手法，会四面环水，看起来像水中的岛屿，会的墙体用简单的手法用透明的玻璃精心制作，体现了建筑本身的美感。 预计将成为楼盘的一大卖点。 由于重点项目分析、中房金茂园、区划近，营销对象客群一致

14、，该项目工程将成为本案最大的网络冲突对象。 东区规划已经开工，重点项目工程分析，区域房地产特征，房地产规模大小，周边生活定径套比较完整的房地产等级综合质量一般，等级中速产品形式的平面变化比较丰富，包括平层、失误层、跃层、复式、叠加双拼写的户型面积以100120三房为主缺乏高高附加值和中小户型产品的建筑形式是以多层和小高层为主的建筑风格现代建筑风格，简约明快的售价为30003500元/m2，差距不大，客户群统一律性强的营销学手法开始重视布兰德效果， 走向专业化营销学的集团周边企业员工、红卫钢材市场及周边其他私营业主购置布兰德发展恒原佳、冠亚、柳钢兴佳、中房。 市场启示，本项目工程位于生活定径套成

15、熟的柳北区域，区域完整的定径套和未来的市场好，要把这个区域的消费特征与一盏茶相结合，挖掘市场的空白点，以先进的开发理念、正确的市场定位，做一个有市场竞争力的差异化产品，规避市场竞争造成的开发风险。 根据市场分析、策略目标、现状分析、战略之路、市场分析、项目分析、顾客分析、战略定位、经济分析、营销学实施、房地产发展、片计程仪、项目工程市场消费集团和购买力调查分析、公司营销学部的统计数据，这次调查共有102份问卷，最后回收100份，回收率98 调查对象主要是柳钢柳化三建火电公司等项目工程周边企业的员工和北雀路周边楼盘意向客户的随机面谈法。 客户分析、项目工程市场消费群体分析；(1)消费者的主要特征

16、、评价：在所有采购师中，2737岁的老年人占65.12%，这也是各年龄组中所占比例最大的，是该年龄组首次职业生涯的最风暴潮。 年龄在37-47岁之间有一定的积蓄，他们为了改善居住环境而买了房间。 40岁以上年龄的人买房有动迁、为小盆友做准备等原因。 客户分析，(2)消费者职业生涯次数，评价：在有效关注这个问题的客户群中，已有70.9%的客户选择了“第一次职业生涯”。 这表明很多采购师在先没有投资过住房房地产。 其理由是，一、这两年是结婚生育高峰，企业不能满足员工的购买需求二、消费者对自各儿居住环境要求更高三、人们的生活水平不断提高，职业生涯已成为习惯。 随着个人购买力的迅速增加，无论是改善生活环境，还是提高生活质量，都会有更多的消费者扑下身子住宅房地产。 客户分析，(3)消费者购房目的，评价：从图中可以看出，柳北区采购师购房的主要目的是为了长期居住(86.6% )，解决自各儿的居住问题。 近两年来，城市建设力度不断增强，旧城改造速度快，拆迁房屋数量也不断增加，大量拆迁房屋从长远利益出发，部分地辖区欠佳，选择小区环境普通、价格较低的楼盘购房，目的只是为了解决眼前房屋问题。 但是，一旦他们安定下来，他们将选择喜欢自各儿的房子，为了达到改善自各儿生活质量的目的，将花费更多的精力。因此，4.5%的采购师选择了“暂时