土地增值税若干政策问题研究 - 网上纳.ppt

1、土地增值税若干政策问题研究,区志刚 法律硕士、律师、注册税务师、会计师,一、关于房地产项目分期分批开发清算问题,对符合以下情形之一的，可确认为房地产项目分期分批开发： （一）经规划主管部门批准分期立项开发的； （二）同一项目内分期销售并能分别按期核算成本费用的； （三）同一项目内分期取得初始产权登记的（即通俗称“大确权”）。 对房地产项目分期分批开发的，应按分期项目作为清算单位，归集收入和成本费用，计算土地增值税。,对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，且开发时间较早，分期清算确有困难的，清算时税务机关可将符合清算条件的各分期项目合并作为一

2、个清算单位。,总局文件：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。,各地文件： 1、广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函170号） 七、对分期开发房地产项目确认分期项目问题 对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目： （一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的； （二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登

3、记证明的。 八、对分期开发房地产项目确认清算单位问题 对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。,2、江苏省地方税务局关于印发土地增值税清算管理规程的通知（苏地税发200972号） 第十七条清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税 3、北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知（京地税地2007325

4、号） 对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。,4、湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知（鄂地税发2008211号） 以规划部门发放的建设工程规划许可证审批的房地产开发项目为单位进行清算。 5、海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知（琼地税发2004122号） 房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。,二、关于以房产补偿被拆迁户土地增值税的计算问题,房地产开发企业根据当地政

5、府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，用建造的本项目房地产补偿被拆迁户的，视同销售处理，按国税函2010220号第六点规定执行。其收入按国税发2006187号第三条第（一）款规定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,操作问题：（一）房地产企业如何开具商品房销售发票给回迁户？（二）回迁户出售拆迁安置住房时，原值如何确认？,总局文件：1、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）六、关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项

6、目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，

7、应在计算土地增值税时予以调整。,2、国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函发1995549号） 外商投资企业（以下称拆迁人）根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还）住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，并要求对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税问题予以明确。经研究，现批复如下： 对外商投资企业从事城市住宅小区建设性，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规

8、定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公式设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。,各地文件：1、广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函号）一、关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“转让土地使用权”的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面

9、积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征“销售不动产”的营业税。二、关于被拆迁户取得拆迁补偿收入不征税问题为支持城市改造建设，经请示国家税务总局同意，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。,2、广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号）五、拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目

10、房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按187号文第三条第（一）款“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定”确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。,（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属

11、于自行开发建造的，房屋价值按187号文第三条第（一）款规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。 原关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）第一条“关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题：房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据187号文第三条第一项的规定，按下列方法和顺

12、序确认房地产开发企业销售不动产收入：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除”规定停止执行。,其他相关文件：1、国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发2006108号）二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。（一

13、）房屋原值具体为：1.商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2.自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3. 经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。,4.已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房。经济适用房价格按县级（含县级）以上

14、地方人民政府规定的标准确定。,5.城镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）和建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）等有关规定，其原值分别为：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋

15、，又支付部分货币的，所调换房屋原值为房屋拆迁补偿安置协议注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。,2、城市房屋拆迁管理条例第二十四条货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。第二十五条实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。,3、建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知（建住房2003234号）第三条本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、

16、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。,三、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题,（一）按国税发2006187号第四条第（一）项规定，房地产开发项目计算增值额的各项扣除项目不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不允

17、许扣除。,总局文件：国税发2006187号第四条第（一）项四、土地增值税的扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题 （一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣

18、除项目金额时不予扣除。,（二）对于取得土地的合法有效凭证问题：,1、以出让方式取得土地使用权的，（国税函发95110号，取得土地使用权所支付的金额，出让方式的，为支付的土地出让金）以国土部门依据规定的土地出让金专用收据（目前广东省非税收入电子凭证，以前出让金登记单和银行开具开关的土地出让金专用收据）和支付的行政事业性收费财政票据？为合法有效凭证。在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日？（国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令，2002年7月1日施行）以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，房地产开发企

19、业向主管税务机关递交报告，并同时符合以下两个条件的，经主管税务机关合议确定后，可给予扣除：能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；按当年政府规定？的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月日以后取得土地使用权的，根据国税发2006187号第四条第（一）项规定，企业不能提供土地出让金合法有效凭证和支付的行政事业性收费财政票据的，计算扣除项目金额时不予扣除。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题 （一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计

20、算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。,2、以转让方式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭

21、证。对取得土地使用权而未支付地价款或不能提供已支付地价款证据（建议改为未提供充足的证据证明已支付地价款）的，不允许扣除；对确已支付地价款但提供扣除项目金额不实的（条例第九条，细则第十四条），应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题 （二）房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的

22、土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。,3、以抵债、交换等视同销售的非货币形式取得土地使用权的，以土地使用权转让方开具的发票为合法有效凭证。对取得土地使用权而未支付对价或不能提供已支付对价证据的，不允许扣除；对确已支付对价但提供扣除项目金额不实的，应由有资质的房地产评估机构按照取得土地使用权时的基准地价进行评估，主管税务机关根据评估价格确定该扣除项目金额。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008

23、342号）二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题 （三）房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。,4、以股权投资方式取得土地使用权的，以在工商管理主管部门备案的投资协议和评估资料为合法有效凭证。以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对投资方在投资时未按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资方取得土地时的合理历史成本确定；投资方在投资时已按规定清算土地增值税的，被投资方的土地成本以投资协议所载股权对价确定。,土地投资入股问题：,文件一：山东省地方税务局关于明确

24、投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通知（鲁地税函200430号） 近来有的市询问，企业利用投资入股的土地从事房地产开发，其在转让该宗土地上开发建设的房地产时，如何计算确定土地增值税土地扣除项目金额。经研究，明确如下： 纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，不得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。已作废，山东省地方税务局关于公布全文失效废止的税收规范性文件目录的公告2011年第3号,文件二：青岛市地方税务局关于印发房

25、地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答的通知（青地税函200947号）六、关于以土地使用权投资入股，被投资企业从事房地产开发的，其土地成本如何进行确认？答：房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：（一）2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额据以扣除。,（二）2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，

26、被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，投资或联营时形成的土地使用权溢价不得扣除。其中，对在2006年3月2日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。,土增值税暂行条例实施细则第七条,（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,文件三：重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（渝地税发2011221号）三、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题（一）对

27、以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，发生所有权转移时应视同销售土地（房地产），按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地增值税。（二）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，并报主管税务机关备案。,文件四：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知（穗地税函2010170号）十二、对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题 （一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地

28、产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。 对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。,（二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。 对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为

29、取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。,（二）对支付拆迁补偿费的合法有效凭证问题,1、以货币安置（此前用补偿，建议改补偿）拆迁户的，以经政府主管部门确认的拆迁合同和被拆迁户盖章确认收取的收款收据为合法有效凭证。被拆迁户属单位的，收款收据须盖有单位公章；被拆迁户属自然人的，收款收据或支付清单应有被拆迁个人的签名和指纹压印。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）（四）房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证

30、。 （五）房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。,2、以房产安置拆迁户的，在确认拆迁补偿费支出时，须有经政府主管部门确认的拆迁合同或方案作为证据，方可按国税函2010220号第六点规定执行。,四、关于取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本问题,（一）房地产开发企业因逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（二）房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金不得扣除。（三）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按实施细则第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。,参考资料：广州市地方税务

31、局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）（二）房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按实施细则第七条第（二）项规定计入房地产开发成本。（三）一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。（五）房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。,参考资料：关于印发广州市地方税务局土地增值税清算工作若干问题处理指引(续

32、三)的通知（2011年11月17日穗地税函2011201号）房地产开发企业向房地产管理部门缴纳的商品房预售款监督管理服务费，应按实施细则第七条第（三）项规定，作为其他房地产开发费用的销售费用计算扣除。,五、关于财务费用中利息支出扣除问题,按土地增值税实施细则第七条和国税函2010220号第三点规定执行。（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。,（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出

33、或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。,（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。,（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。,相关文件：1、转发省政府办公厅关于确定土地增值税若干问题的复函的通知（粤地税发19

34、95102号）省地税局： 粤地税发1995061号请示收悉。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则有关规定，房地产开发费用计算扣除比例，以及普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由省人民政府规定。由于我省各地情况差别较大，省人民政府同意将上述审定权下放到地级市人民政府，但不宜下放到县。各市在审定时，应从本地的实际出发，由地方税务部门牵头，会同财政、建设部门提出具体方案，报市人民政府决定。,2、佛山市地方税务局转发关于确定土地增值税若干问题的批复的通知（佛地税发1996118号）,（五）土地增值税暂行条例实施细则第七条第三款中的金融机构是必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款

35、业务的许可证的金融单位。,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）四、关于财务费用中利息支出扣除问题 （二）实施细则第七条第三款中的金融机构是必须具有中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务的许可证的金融单位。,（六）过期还贷产生的罚息不得扣除。财税字95048号第八条第（二）项“对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。”,六、关于如何区分开发间接费用与开发费用中管理费用的问题,开发间接费用与房地产开发费用中管理费用应按照土地增值税暂行条例实施细则第七条和有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分，并分别核算。如

36、划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。开发间接费的支出主体应为直接组织管理开发项目的项目公司内部管理部门，如主体不符或费用核算划分不清的，不作为开发间接费。,七、关于“普通住宅”与“非普通住宅”的认定和执行问题,（一）2005年6月1日前经房管部门受理转让的，按佛地税发1996118号规定执行；佛府函1996049号96年4月16日制定签订商品房销售合同，且合同经房管部门受理确权的,（二）2005年6月1日至2006年3月1日间经房管部门受理转让的，按佛地税函2005240号规定执行；佛地税函2005240号的标准与粤府办200556号一致,（三）2006年3月2日起经房管

37、部门受理转让的，按财税200621号文规定执行，并参照国税发200589号、粤府办200556号以及国税发2005172号当中有关普通住房的政策规定执行。,法律规定：1、中华人民共和国土地增值税暂行条例第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。,2、财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号2006年3月2日）一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题条例第八条中“普通标准住宅”和财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税字1999210

38、号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发200526号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。,3、广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录、粤府办200556号）二、加强结构调

39、控，满足广大群众的住房需求各地、各有关部门要充分利用土地、规划、金融、税收等手段，加强对房地产市场的管理和引导，调整和改善住房供应结构。（一）明确普通住房的标准。按照通知要求，我省享受优惠政策普通住房的标准为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。,四、严格执行国家有关住房交易的税收政策各地房管和税务部门要在当地政府的领导下，加强沟通，制定可行的操作程序，严格执行国家调整购房契税和住房转让环节营业税政策。根据国家政策，对个人购买住房的契税和转让住房的营业税明确如下：200

40、5年6月1日前当地房地产交易机构已受理了住房交易转让申请的，按照原税收政策执行；第一次上市交易的房改房一律按照普通住房享受税收优惠政策。2005年6月1日起当地房地产交易机构受理有关住房转让申请的，严格按照国办发200526号文规定的有关税收政策执行。2005年6月1日起个人购买住房以取得的房地产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，个人转让住房以房地产交易机构受理该住房转让申请之日作为其转让住房的时间。,4、国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（摘录，国办发200526号）三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产

41、市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。,五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与

42、消费为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。,各地文件：1、北京市地方税务局关于明确土地增值税

43、有关问题的通知（京地税地2005557号）四、关于确认普通标准住宅的政策衔接凡在2005年12月31日（含）以前建造的商品房已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。,2、鞍山市转发省局关于印发辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知二、我市普通住房的标准。鞍山市人民政府规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格(市区平均交易价格3600元)1.2倍以下的为普通标准住宅。此标准为2006年3月2日以后销售的房屋清

44、算时适用，在此之前销售的房屋清算时仍原标准执行，具体标准见辽政办发199524号文件。,八、关于扣除项目分摊计算问题,（一）房地产开发企业分期开发项目清算时，其按规定需分摊的扣除项目金额只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。,（二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，其实际发生的成本费用，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。,延伸问题：对于大型的项目，分期

45、开发时，小区内部分公共配套尚未施工，前几期推出的楼盘就已经符合清算条件，在清算时就未施工的小区公共配套无法在清算时合理分摊。如何处理？,总局文件：国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）四、土地增值税的扣除项目（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。,各地文件：1、大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（大地税函200676号）对纳税人成片受让、购置土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额原则上按开发土地使用权的面积占总面

46、积的比例计算分摊，若按此办法难以计算或明显不合理的，经税务机关确认后，也可按建筑面积计算分摊。,2、海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知（琼地税发2004122号）纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算；以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。,3、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发200876号）二、关于纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）的资金费用的分摊问题对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼），其发生的资金费用按照下列原则分摊：（一）纳税人取得土

47、地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。,4、广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）六、关于扣除项目分摊计算问题 （一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。 （二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配

48、套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。,九、关于房地产企业出租或自用的公共配套设施成本扣除问题,对房地产开发企业开发建造的会所、人防停车场（库）、物业管理场所和文体设施等公共配套设施，有以下情形之一的，应认定为转作企业自用或出租等商业用途的，应按国税发2006187号文第三点第（二）小点规定处理，即如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,（一）产权本属全体业主所有但未能取得全体业主或业委会代表全体业主签名确认，且未经房管部门受理确权的；（二）产权须移交政府部门但未能取得政府主管部门确认移交的；（三）产权未明但有证据证

49、明已由企业自用或用于商业用途的。,总局文件：国税发2006187号三、非直接销售和自用房地产的收入确定（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。,四、土地增值税的扣除项目（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业

50、的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,各地文件：1、辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知 （辽地税函【2012】92号）五、关于地下停车位等取得收入和清算扣除问题转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。其他无产权的建筑物等比照执行。辽宁省地方税务局转发国家税务总局关于印发的通知(辽地税函2009188号)第一条停止执行。,2、湖北省地方税务局关于房地产开发

51、企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知七、关于地下人防设施清算处理问题 对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。,十、关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入问题,（一）代收税款，不计入销售收入。（二）代政府部门收取各项费用，根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是

52、在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,延伸问题：房地产开发企业代收管道燃气、电话、网络等费用如何处理？财税字199548号第六条原文,参考资料：广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（穗地税函2008342号）七、关于房地产开发企业代收税费是否计入销售收入问题 （一）代收税款，不计入销售收入。 （二）代政府部门收取各项费用，根据关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1

53、99548号第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,十一、对被分立公司将房地产转入到分立公司中，是否征收土地增值税？,对于公司分立涉及房地产划转土地增值税的问题，分成两种情形处理：第一种是被分立公司将全部或部分资产及与其

54、相关联的债权、负债和劳动力一并划转给分立公司的，不征土地增值税；但再转让该房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。第二种是只将房地产划分到分立公司，其他相关的债权、负债和劳动力不同时划转的，认定该公司的分立只是转让房地产，按转让行为征收土地增值税。,总局文件：1、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字1995048号）第三条在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。2、财政部、国家税务总局关于中国建银投资有限责任公司有关税收政策问题的通知（财税2005160号）第一条规定

55、重组分立过程中，原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产，不征收增值税、营业税和土地增值税。,各地文件：1、青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答（青地税函200947号）房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。2、安徽省地方税务局税政一处于2008-04-14回复纳税人问题时，称“企业分立中涉及到土地使用权转移不需要征收土地增值税，其依据为暂行条例的原则性规定”。,

56、相关文件：1、国家体改委 国家计委 财政部 国家国有资产管理关于企业兼并的暂行办法（）体改经号）第一条、第四条企业兼并，是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为企业兼并主要有以下几种形式：（一）承担债务式，即在资产与债务等价的情况下，兼并方以承担被兼并方债务为条件接收其资产。（二）购买式，即兼并方出资购买被兼并方企业的资产。（三）吸收股份式，即被兼并企业的所有者将被兼并企业的净资产作为股金投入兼并方，成为兼并方企业的一个股东。（四）控股式，即一个企业通过购买其它企业的股权，达到控股，实现兼并,2、国家工商行政管理总局关于做好公司合并分立登记支持企业兼并重组

57、的意见（工商企字2011226号）第一条公司合并分立是兼并重组的重要方式之一。五、其他省市对分立行为明确不征土地增值税,佛山市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）,第一章 总 则,第一条 为加强对我市房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）和广东省土地增值税征收管理办法、国家税务总局印发土地增值税清算管理规程的通知（国税发200991号）等法规和文件规定，制定本办法。第二条 对在我市范

58、围内从事房地产开发并取得销售收入的房地产开发企业和其他企业（以下简称纳税人）征收土地增值税，均适用本办法。,第三条 纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。第四条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点，由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。第五条 土地增值税采取“先预征、后清算、多退少补”的方式进行征收。主管税务机关应区分不同类型的房地产开发产品适用不同的预征率或核定征收率。房地产的类型划分及其相应的预征率和核定征收率由市地方税务局另行制定。,第二章 项目登记,第六条 主管税务机关

59、应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立登记。要求纳税人提供土地受让合同等资料，并指导纳税人填写土地增值税项目登记表（附件1）。第七条 主管税务机关应做好纳税服务工作，明确告知纳税人应当按时提供如下资料：（一）从取得建筑工程施工许可证开始，30日内提供以下资料：1建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；2项目立项批准文件；3规划设计总平面图；4主管税务机关要求提供的其他资料。,（二）从取得房地产预售许可证后30日内到主管税务机关备案。对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案，办理备案应提供以下资料：1房地产预售许可证及明细附表；2计划销售房产明细表；3房地产初始登记成本、费用审核资料；4主管税务机关要求提供的其他资料。第八条 各区局应建立房地产开发企业重点税源监控制度，并建立台账管理，对确定为重点税源监控的房地产开发企业具体监控内容如下：（一）土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等；（二）房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等；,（三）房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等；（四）完税信息，包括预征土地增