商业街物业管理方案

1、商业街的物业管理方案商店是指从事具体商业行为的房地产。 其经营方式主要是单体经营、集约化管理模式，统筹管理商业街商店，是目前开发者普遍推进的一种方法，管理良好，对区域商业中心和商业布兰德的培育具有重要影响。对于开发者来说，开发、销售商店是前提，但单靠开发、销售是不一盏茶的，如果不设立专门的商业管理公司来管理商店，就不能长期发展。目前国内很多商店采购师都是收取租金，依靠返还银行的商店贷款，在这种情况下，开发商对商店的管理更为重要。 如果商店商业管理不顺利，就会影响商店老板的出租收入，老板无法归还贷款，最终风险还是要落在开发商头上。1.0商店的物业管理理念商店是一个划时代的商业集会，对商店进行“统

2、一管理、分散经营”是商店与其他房地产区别的核心特征。“统一管理”代表业主的权利，要求业主、开发商委托的管理公司必须统一管理，不统一管理的商店经不起激烈的零售业市场竞争。“分散经营”是商店提供消费者和经营者之间交易的场所，商店管理者不能直接进行商业经营，只能在消费者和经营者之间架起桥梁。1.1 .商店统一管理的理念是统一招商管理、统一营销学、统一服务监督、统一物管。要实现“统一管理、分散经营”的管理模式，商店销售合同中承租人必须服从管理公司的统一管理。 法律规定实体店管理公司的管理地位。1.1.1“统一招商管理”要求招商的布兰德审查管理和完善的租赁管理。“布兰德审查管理”是指招商对象经过布兰德审

3、查后进入。审查包括对厂家和产品的审查，需要有效的营业执照、生产许可证、注册商标注册证、产品合格委托书(适用于批发代理行)、布兰德代理委托书(适用于专卖代理行)、税务登记证、企业法人授权书等。“完全租赁管理”是指必须签订租赁，纳入合同的重要条款。租赁管理包括租金、租赁期限、支付方式、物业费征收等。 它还包括重要的租赁条件管理，包括：承租人的经营状态受商店整体的统一商业修订计划的限制，发生重大变化的，必须得到管理組合的批准(在管理組合成立前，必须得到开发者的批准)。营业时间的确定应在承租人店名广告、营业推广广告大小、悬挂位置、语言文字方面接受统一管理全商店营业推广的义务承租人使用停车区，确定是有偿

4、还是无偿，无限关于保险的范围是否统一的结账台等1.1.2“统一营销学管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，降低折现值的营业推广竞争手段十分流行，以此来吸引购物者。 管理公司应该为商店策划一年12个月的营销学修订计划，所谓的“大节太大，小节太小，没有节”。组织应策划相关的营业推广活动，发生的费用应事先与所有者联系概预算，得到所有者同意后，将实际发生的费用按承租人销售额的一定比例分配。 如果实体店统一结账台管理，则可以很好地按销货收入执行分摊费用。1.1.3“统一服务监督”有利于经营者之间的协调与合作。商店应成立由开发商指导、商业专门人才组成的管理委员会，指导、协调、服务、

5、监督承租人的经营活动，保证商店的高效运行。 一般的方法如下指导项目：实体店配置指导、宣传活动的安排协调项目工程：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间的合作服务项目：行政事务管理监督项目：保持商店纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门管理。1.1.4“统一物业管理”有助于建筑空间的维护。商店的物业管理内容包括：保养建筑物，维护设备，保证水电热正常供应，公共面积保养，保安防盗，车辆管理，绿化保养，事故处理等。 商店各设施使用频率高，统一管理有助于房地产设施的修订性维护，提高使用的安全性和耐久性。2.0商店物业的管理特点2.1客户产水量多商店出入人员繁杂，不受限制，客流量大，容易发生事故，

6、安全防卫工作非常重要，有些零售商品容易燃烧，消防安全稍有松懈就会要不得。 云同步发生突发事件时，百货大楼避难比较慢。 安全管理要特别慎重2.2服务要求高把物业管理服务面向商店的职业和使用者，对他们负责，都要为他们着想。 在促进商业房地产保值、高附加值的云同步，为使用者和顾客建设安全、舒适、便利、美好的经营和购物环境。 这是商店物业管理服务的基本原则2.3分散管理点出入口多、自动电梯(客台)、旅游台、电动扶梯等)分散、必要的保养、维护人员相对多、管理点分散、管理难度大是商业房地产管理的特点。2.4营业时间性强客人去商店购物的时间，大多集中在休息日、周六、下班和晚上，但平时和白天的客人比较少。 统

7、一实体店的开店和关门时间，有助于实体店整体的形象塑造。 开店、关店时间不统一，会引起店铺整体经营的混乱感、无序经营的形象，给顾客带来不好的心理影响。2.5车辆管理难度大来店里的客人，有的在开车，有的在骑自行车，大量的汽车和非汽车对店周边的交通管理和停车区管理施加压力。 车辆管理的好坏直接影响百货大楼的物业管理水平的整体情况。3.0商店房地产管理人员的配置3.1.1商店管理的人员配置原则是：为工作安排，一专多能，效率高，让工作人员感觉没有虚职，没有闲人，工作人员支付的管理费都用在刀刃上。3.1.1.1业者服务部主管一人，房地产主任可兼任。 本部门的主要职能是企业的挂号处和内部管理，企业的挂号处系

8、的数名，分别兼任行政人事、文档、企划案财务、物料管理等职务。 挂号处系的数量主要根据业者服务部的工作时间和工作量，但通常每个班维持2人即可。3.1.1.2维护服务部作为主管一人，全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维护。 本部门的主要功能是商店不断安全运行，保证房地产的保值和涨价。 维护服务部的作业人员应当根据商店经营服务的需要、商店设备的多少和技术难易度合理安排。3.1.1.3保安服务部设主管一人，全面负责商店的守门人、游动哨、监控、消防和车管工作。 这个部门的主要功能是防止安全和进行消防管理。 具体的工作人员根据实体店保安的值班点、工作量、工作小组进行化学基配置。3.1.1.4保养绿化部

9、设主管一人，全面负责商店室内清洁、室外清洁和绿地养护。 本部门的主要职责是保养服务管理和绿化服务管理。 具体的保养和绿化工作人员根据商店的保养范围、保养面积、保养频率及商店的绿化面积进行化学基安排。3.1.1.5经营服务部以主管或兼职主管为一人，全面负责商家委托物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务。 本部门的主要职责是配合经营者的经营活动，促进商店的经营销售和物业管理。4.0商店物业服务管理商店的物业管理包括以下几个方面，对此分别进行说明4.1商家的服务管理4.2实体店装饰服务管理4.3商店设备、设施的维护服务管理4.4商店建筑物的养护和维护管理4.5商店保安服务管理4.6商店

10、的保养服务管理4.7商店绿化服务管理4.8商店经营服务管理4.9实体店广告管理4.10实体店保险管理4.1商家的服务管理企业服务部有两项工作职能。 一个是经营者服务，另一个是内部管理。4.1.1招待和联系接待和联系是商家服务的重要内容之一，是房地产管理者为商家、顾客服务，与商家、顾客交流的窗口。 其主要功能与其他类型的物业管理业者服务相同，包括听取广告老虎钳和意见、接受投诉、安排修理和访问、接受管理费和内外取得联系等。4.1.2纠纷投诉挂号处顾客在商店买东西因为环境服务的原因而抱怨。 对房地产管理者来说，所有投诉、处理结果必须记录下来，作为年终表彰和管理条约绩效考评的依据之一4.1.3报修挂号

11、处由于实体店铺设的照明和其他设施有问题，给业者的营业带来了很大的影响。 应当由经营者报告修理，迅速做好记录，填写维修任务单，立即派修理工人到现场修理4.1.4访问访问有三个挂号处系的访问内容一是听取商家和商店对物业管理服务的意见、广告老虎钳二是访问修理后的修理结果第三，提出经营者的礼仪、形象、环境、广告、装饰等方面的不足之处，促进改善，合理、动情、以实际行动来感化经营者，使他们理解：我们所做的一切都是为了商店的自各儿形象，我们的目标是4.1.5内外联系店内联络人：商店的内部联系，向包括向营业家收取租金、管理费、水电能源消费、铺子的修理修理修理费用等的商店方面收取物业费，是需要费用的。 商店的服

12、务管理如何，会影响缴纳率的好坏吧。商店的外部联系商店与街道、居委会、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电通讯、媒体有业务联系，如果处理不好这些个关系，商店的经营活动就会被动。 处理得很好，往往有一半的4.2实体店装饰服务管理4.2.1室内装修管理应纳入业者管理，管理难度大，故单独论述。 室内装修管理功能主要包括室内装修申请审查、“室内装修管理协议”、工地管理管理等。4.2.2商店大楼的租赁往往在全面水平上出租给外部，出租后，承租人根据经营要求提出室内装修申请的业主，有的会在一楼的室内装修结束后再出租铺位。 出租商户在向实体店提出批准申请后只能做一些变更装饰，装饰管理应在以下方面进行建立周密、

13、详细、易于操作的管理制度负责人负责工程的严格监督挑选和室内装修资质高、可靠的工程承包业者监督管理室内装修现场。4.2.3制定商业铺路室内装修管理规定的要点二次室内装修的过程必须遵守房地产管理处制定的二次装修施工管理规定经营者的室内装修需要使用电焊、瓦斯气体焊接、磨刀石、切割机等设备时，必须严格遵守商铺动火申请制度各项规定，禁止擅自改变水、电线及负载电功耗室内装修完成后，房地产管理处根据室内装修前经营者提出的经批准的室内装修设修订图、室内装修协议，进行工程竣工验收，发现违反室内装修设修订图和室内装修协议的若干条款，应当根据情节轻重进行不同的处理为了保证经营者在室内装修过程中不损伤大厦构造等重要部

14、位，室内装修工程施工者是由房地产管理处选定，还是由经营者选定，应视工程有关方面而定，通常分为以下几种情况对电力设备(从敷地外的配电架到敷地内的终端空气开关箱)进行扩建、改造的情况下对该层的消防设备(包括消防淋浴装置、配管、警钟等)进行扩建或改造的情况下对该层的自动电梯、电动扶梯进行扩建或改造的设备，及对电视监视系统、公共天线分布系统等进行扩建或改造的设备业者按工程费用的一定比例向不动产管理处支付工程监督管理费。铺装、商号招牌、天花板、墙面、墙壁的装饰、内部间隔、水管、排水路、电力装置、换气设备、电话等小规模的装饰，既可以由业者自己选定工程施工者，也可以由房地产管理所选定施工者。业者提出的室内装

15、修设定修订案中附加的附图是包含清楚地显示楼层的内部间隔的俯视图的俯视图的主视图、截平面图(带店铺、商号招牌的详细内容)排水系统的分布图(带详细内容)电力供给设备的分布图及电线铺设概略图(带铺设电线资料及负荷量) 照明设备的位置图天花的平面断面图其他房地产管理处和商店要求提供的建筑的详细室内装修工期、着工期、防火措施、环境保护、环保要求、违约责任、施工期保险等。 等等4.2.4室内装修工地管理管理施工中，房地产管理处应派遣现场管理人员。 被管理的内容主要有三个方面对施工人员进行管理，并对工程是否按图施工、“室内装修协议”要求和室内装修现场环境卫生(室内装修垃圾)进行监督管理。 一般建筑施工工作团队的人员情况很复杂，大多是临时工，施工者可能对他们也缺乏有效的控制，室内装修工程与整个大楼不同，他通常限于一个用户针织面料或者一个楼板层内的工程，而其他水平照常营业，施工者没有有效的管理，则其他经营对室内装修的工程监测主要着眼于施工者是否严格按照批准的设施图纸施工、是否违反签订的室内装修管理协议上的条款、是否违反房地产管理处的其他管理规定等，违反规定及时联系，发出整改通知书等。 在室内装修时损坏商店的装饰、装置或公共设施的，由业者负