外国城市建设史

1、外国城市建设史18. 古埃及城市建设成就 一用地选择上，注意因地制宜，村镇庙宇建于高地，有利于解决水源和运输，金字塔建于远离尼罗河的高地沙漠，免受泛滥之灾。二最早运用功能分区，入卡洪城，阿玛那。三最早运用棋盘路网，对希波丹姆模式有影响。四早期的“死者之城”和新王国时期的阿玛那城均进行了建筑群与城市景观设计。应用了对称，序列，对比，主题，尺度等手法。19. 希波丹姆规划模式及其演变，典型城市模式：城市典型模式为两条垂直大道交于城市中心，在道路一侧布置广场，一般占一个或一个以上街区。全城为棋盘式格局，城市一般分为三个区：圣地、主要公共建筑区，住宅私地。演变：米利都城单纯棋盘式 塞里纳斯城有显著城市

2、轴线 普南城建筑与道路有机结合20. 希腊化时期城市特点1.城市大多按希波丹姆模式建设，布局规整、模式统一。尤其在殖民地量大。2.广场规整、统一。分区、道路、住区、广场布局均几何设计。3.卫城和庙宇不再是城市中心，广场成为中心，而且往往在道路交叉口处，在海滨城市靠近船埠，便于交易。4.城市广场多设敞廊，形象完整。21. 古罗马不同时期城市特点（伊达尼亚时期罗马共和时期罗马帝国时期）伊达尼亚时期：均建于山岩与高地上，以宗教思想为指导，地区划分很明显（马尔扎波多）罗马共和时期：城市较多的是营寨城，而且一般以广场为城市中心（庞贝城）罗马帝国时期：特色集中在中心地区广场群与建筑群，但城市总体布局比较混

3、乱，是由许多点凑合而成，并未形成完整体系。（罗马城）22. 营寨城特点及其演变，典型城市方整的城墙，平面为正方形，中间为十字交叉路网直通各边，交叉口处建神庙。演变是由圆形改变到方形。典型城市：提姆加德城，23. 罗马共和和罗马帝国时期广场的异同 共和时期广场是城市社会、政治和经济活动的中心，周围房屋较凌乱。广场上建筑物彼此形式上与整体不协调，建筑群体现政治军事权力的增长，每一个都比以前的大。帝国时期广场是为个人树碑立传的纪念场地，皇帝雕象在中央，以巨大庙宇和柱廊来表彰功绩，广场逐渐由开敞转为封闭，由自由转为规整。24. 中古城市社会特点、城市建设特征、典型城市的格局社会特点：封建主世袭领地的分

4、封和教会的庄园化。建设特征：城市格局：城市自发形成，以环状与放射环状为主，后期也有一些方格网。城市以教堂为中心，控制城市整体格局，环境：城市景观环境较好，具有很好的人的尺度，街道弯曲，建筑群有连续感，通过建筑形成对比和相似性。典型城市：佛罗伦萨，以广场为中心的自由布局的放射路网威尼斯，锡耶纳，巴黎，纽伦堡。25. 文艺复兴不同时期的典型城市及其格局，文艺复兴时期城市特点 15世纪，以佛罗伦萨为代表的早期文艺复兴，教堂构成城市标志，修建有通往中心的道路，两排严格对称，建筑沿袭中世纪特点，着重里面，不重视体积表现。15世纪末到16世纪初，以罗马为代表的盛期文艺复兴，轴线被广泛运用，重要建筑物属于教

5、皇和权臣，放在城市广场，形成地区中心，建筑物体积构图开始强调，道路笔直通往中心。如圣彼得大教堂。16世纪中期和末期，以威尼斯和伦巴底为代表的晚期文艺复兴，开拓街道广场，和重要视点相连，修建教堂和府邸，商业、集会敞廊，市政府、钟塔、图书馆、博物馆等。城市特点：建筑上教堂退居其次，大型世俗性建筑构成城市主要景观，拓宽道路，直接连接重要景点，改善公共设施和卫生条件，调整城市防御，强调运动感和景深。26. 文艺复兴不同时期的广场特征及典型广场格局早期机场中世纪传统，纲常周围建筑布置较自由，空间多封闭，雕象多在广场一侧。 安农齐阿广场，严谨古典构图，广场三面均开阔的敞廊，尺度宜人，风格平易，广场中央有喷

6、泉和雕象，凸出轴线。 罗马市政广场，梯形平面，轴线对称，产生纵深感和期待感。盛期和晚期广场较规整，并采用柱廊，空间开阔，雕象往往在中心。 圣马可广场，曲尺型平面，广场长宽比约2：1，由钟塔过度，由封闭转向开敞，四周建筑底层采用外廊式，以发劵为母体。 圣彼得广场：梯形和椭圆的组合，以方尖碑为中心，广场围以柱廊 拿伏那广场：封闭的椭圆广场，呈长圆形。27. 阿尔伯蒂、弗拉锐特、斯卡莫齐的城市建设主张阿尔伯蒂:道路从城市中心向外辐射,形成有利于防御的多边形星形平面,中心常设教堂,宫殿式城堡.城市又几何形式组合.费拉锐特:中心六角形广场,辐射道路用三组环路相连,中心是防御性城堡,平面圆形.斯卡莫齐:城

7、市中心建有宫殿的市民广场,两侧为两个正方形商业广场,南北分别是交易所和市场广场,主要广场南侧有运河.28. 巴洛克时期城市建设特征及主要城市格局城市改建强调运动感和景深,把不同历史时期,不同风格的建筑物构成整体环境,29. 绝对君权时期法国广场和园林建设特征和典型案例 广场：把绿化布置、喷泉雕象、建筑小品和周围建筑组成一个协调的整体，以及处理好广场大小和周围建筑高度的比例，广场周围的环境以及广场之间的练习，取消封闭感，形成开阔的空间，中间布置雕象。代表：旺道姆广场，协和广场园林：布置简单，对称严谨，轴线两侧布置景物，风格豪放简洁，不设围墙，使景色与外部渗透，取得无限感。代表：维康宫，凡尔赛宫。

8、30. 在西方古代城市发展过程中，人文主义思想、君权思想的穿插交锋，理性主义和自然主义的穿插交锋的过程演变31. 不同时期英国新城的特点、缺点，典型城市第一代：1947到1950，卧城，与母城距离近，依赖母城，就是为了疏解伦敦人口或者促进区域经济发展，人口比规划人口少的多，缺乏丰富的生活，就业困难。规模小，密度低，按邻里单位建设，分区严格，道路网为环行放射，强调独立平衡，没有考虑经济问题。哈罗。第二代：19551966年，半独立卫星城，部分依赖母城，规划比第一代紧凑，使新城大部分人口靠近城市中心，新城有繁荣的中心，设有各种服务设施，交通组织有效，分区不严格，密度高，由脊椎似道路连接各居住区，考

9、虑经济平衡，通过新城建设发展经济点，组织区域经济。坎博诺尔德。第三代：1967年以后，独立卫星城，不依赖母城，土地使用与交通联系紧密，分区不严格，活动中心布置在活动区边缘，交通高效，突出景观效果。密尔顿凯恩斯。32. 法国、美国、日本、瑞典新城建设的特征 法国：城市性质是综合性的，包含老城的各个服务设施，规模大，在原有基础扩建，由小村镇组成，乡村气息浓厚，建筑风格多样，马尔拉瓦雷。美国：新城利用原有村镇，关注各个层次居民，提供多样性服务，有很好的景观效果。雷斯顿。日本：以邻里单位为基础，商业和服务业分类，住区形态为高层底层，围绕宽广空间布置住宅，中间留绿地和活动场地，多摩新城。33. 巴黎不同

10、历史时期的城市建设（罗马营寨城古典主义雅各宾时期拿破仑帝国时期欧斯曼改建1965年巴黎总规）罗马营寨城：方整的城墙，平面为正方形，中间为十字交叉路网直通各边，交叉口处建神庙。演变是由圆形改变到方形。古典主义：巴黎城市改建，改进了城市面貌，拆除了很多旧房改成新的连排建筑。路易十四时期扩建卢浮宫，建设一批古典主义建筑物，将它们与主要干道相连，成为标志，并修建了很多广场（旺道姆广场，胜利广场，）。延长巴黎主轴线，路易十五时期建造协和广场，更加延伸了轴线，形成了壮观的香谢里舍大街，许多贵族搬来建造城市府邸，城市面貌发生大变化。雅各宾时期：新增城市道路连接香谢里舍，增加服务设施，修建绿化广场，加大绿化率

11、，建筑追求简洁体块，很少装饰。拿破仑时期：以表彰拿破仑功勋为本质，巴黎西区改成贵族区，中心区建立纪念性建筑等，控制中心区风貌。奠定了巴黎中心轴线，开辟明星广场，处处体现恢宏大气之势。欧斯曼改建：城市形成大十字和双环结构，市中心再次改造，将城市主轴线改造成一体化。建筑立面形式统一，重视绿化，考虑了城市分区。城市市政设施建设很好，但也没有解决城市工业化所带来的问题，也没有解决贫民窟问题，交通障碍也是。1965年巴黎总规：规划采用“保护旧城区，重建副中心，发展新城镇，爱护自然村”的方针。在更大地区安排工业和人口，即发展成城市群效果疏解人口压力，改变原来的聚焦式向心性发展，沿塞纳河成带状发展，除保护区

12、和中心区向西北延伸，开发两天平行轴线的城市廊，发展多中心城市群，布置9个副中心，在城镇周围建设5个自然生态区，组织完善道路和公交系统，形成快速便捷交通系统。34. 华盛顿不同历史时期的城市建设（郎方规划Boswash放射形长廊） 郎方规划:1970年,借鉴各大城市,选择两条河流交汇处,在琴金斯山上建国会,以此向西形成轴线,将白宫和最高法院形成三角放射布局,从白宫和国会放射路网连接各个节点,构成放射与方格网的路网.规划人口80万,方案受巴黎和凡尔赛影响.Boswash:世界上第一个大城市连绵区,由北缅因州向南延伸到弗吉尼亚州600多公里,宽度100公里左后,包括波士顿,纽约,费城,巴尔的摩,华盛

13、顿,1961年命名,有美国19.2%人口.放射性长廊:1962年的放射形长廊方案,以现有城市为中心,向外6条主要交通长廊,宽6.49.6公里,长3248公里,每个一定距离设置居住区或卫星城,可以安排500万居民,之间的空地留作绿地和农业用地.方案包括以下内容:更多采用公共交通,限制高速公路,改建大部分地区,限制市区人口增长,市区就业机构应集中在市中心.方案强调利用公共交通联系居住和工业,仿照哥本哈根.35. 哥本哈根规划1947年,在大城市空间布局和功能组织上从放射状结构发展到带状系统,从分级的单中心结构过度到灵活的多中心系统.大胆地尝试沿早先的交通线路进行轴向开拓。五根“手指”由中心区外伸，

14、犹如一手掌。虽然在轴向上并不全是连续地建设，但通过交通通道一路上将之紧密地串联起来。在轴间留出大片绿地与农田。这一带有放射轴的城市布局模式，由于不仅有利于城市本身的发展，而且还可以在区域城镇群的联系上提供新的布局构思，因而作为一种被升华了的城市布局概念，为世界不少城市所借鉴。36. 主要城市规划著作时期、作者、内容（建筑十书论建筑理想的城市明日的田园城市进化中的城市明日的城市阳光城雅典宪章马丘比丘宪章寂静的春天城市意向美国大城市的生生死死城市不是一棵树）建筑十书:维特鲁威 古罗马时期 内容:1.城市选址必须建在高地,不占沼泽,瘟疫滋生地,避免浓雾强风,有良好水源供应及丰富农产资源,交通要便捷,

15、2.建筑物选址:建筑物性质,与城市关系,地段四周建筑/道路/地形/朝向/风向/阳光/水质/污染等3.街道:街道与常风向关系,与公共建筑关系4.广场:提出建设性意见5.理想城市方案:平面八角形,城墙塔楼间距不大于弓箭射程,易于防守,路网为放射性,为避免强风,可不直接正对城门,市中心广场有神庙.论建筑:阿尔伯蒂 文艺复兴时期内容:从城镇环境/地形地貌/水源/气候和土壤着手,对合理选择城址和城市及其街道在军事上的最佳形式做了探讨.典型城市模式是道路从城市中心向外辐射,形成多边形的星形平面,中心点通常设置教堂,宫殿或城堡. 理想的城市:费拉锐特 ,文艺复兴时期内容:为防御而设城市,中心为六角形广场,辐

16、射道路用三组环路连接,城市中心设置梭堡状防御性构筑物.明日的田园城市:霍华德 1898年进化中的城市:格迪斯 1915年明日的城市:柯布西耶 1922年内容:300万人口,中央为商务区,中心的24座60层高容纳40万,旁边环以居住60万的板式住宅,最外围是200万的花园住宅,平面是现代化几何形,道路网是方格网加放射,规划思想就是疏解人口,提高密度,改善交通,提供绿地,阳光和空间.阳光城:柯布西耶,1933年内容:城市中心区是居住区而不是行政中心,是容纳2700人的居住联合体,绿化空间和快捷交通.雅典宪章:1933年马丘比丘宪章:1977年寂静的春天: 蕾切尔卡逊,1962年内容: 阐述了杀虫剂

17、对生态环境的危害城市意向:凯文林奇 1960年美国大城市的生与死:简雅各布斯 1961年城市不是一棵树:亚力山大 196537. 不同时期科学城的特征和典型城市 50年代:可以在现有工业,高等学校,科研机构的基础上形成,以科研,教学,生产三结合组合发展,多属于中小城市,常位于城市群边缘.典型城市:苏联新西伯利亚科学城.分区明确,交通便捷,环境优良,建筑布置合理.公共设施足够,留有发展余地.60年代:继续以教育,科研,高技术生产为中心.典型城市:筑波科学城,1968年建设,位于东京东北部,各项设施先进,利用步行专用道为轴线连接中心区,大学和科研区,使城市统一有机.但也存在问题,科研和产业联系不够

18、密切,城市功能过于单一.38. 田园城市理论年代、作家、书名、产生背景、概念、规划目标、内容、影响内容:(以前有)39. 勒.柯布西埃、霍华德、赖特城市理论比较柯布西耶:集中主义,主张将城市高度集中,在中心建造高密度建筑,留出大片空间和绿地给予民众,利用高效交通分层联系.代表作明日的城市霍华德:分散主义,提倡城市乡村结合,限制城市规模,在中心城市周围建造小城,疏解人口到周围小城,或者新建,形成平衡的有机系统.代表作由帕克,恩温设计的莱切沃斯.赖特:分散主义,消除城市,半农半城,提倡利用交通联系各个地方,在交通沿线建造公建设施.赖特的广亩城市当然是不可能实现的,但现在美国的郊区现象却非常相似.4

19、0. 堪培拉、昌迪加尔、巴西利亚城市规划指导思想、优缺点，规划年代和规划师 堪培拉:指导思想是利用地形,把自然风貌同城市同城市景观融为一体.1911年格利芬.三面是山脊,一面是山丘,利用这种剧场的效果,创造优良的景观,隔开水系形成人工湖创造城市美好风景,利用轴线形成壮阔的效果.昌迪加尔:1951年柯布西耶 指导思想:以象征生物形态的构思为基本,构成城市总体特征.行政是脑波,商业是心脏,神经中枢是服务设施,大学和工业是手,水电是血管,道路系统是骨架.布局规划整体有序,但没有反应印度的城市特色,而且功能的分化导致社会分化,中心规模宏大但缺乏尺度感,广场单调.巴西利亚:1956年 科斯塔 指导思想:

20、以飞机的形象建造城市,比拟向上腾飞的繁荣.飞机头是行政,机身是交通主轴,两翼是居住为主,机尾是文化体育设施,最后是工业等.与昌迪加尔类似,城市壮阔,但尺度巨大,没有人情味,过分追求形式,没有考虑社会,经济,文化方面,缺乏渊源和生气.41. 城市广场、现代商业中心、城市商业区、园林绿化等空间要素不同时期的特征及其演变趋势历史保护房地产开发成本核算 程序序号 费用名称 单位造价（元/） 收费单位 备注 土地费用 1 土地出让金 地方政府 2 土地契税（收取3%） 地税 政府、事业单位收费 359 1 城市基础设施配套费 255 建委 2 防空地下室易地建设费 26 人防办 如自建增加土建成本 3

21、新型墙材节能专项基金 8（实际支出1.6） 建管局 先交后返80% 4 施工图审查费 3.2 建委 备案设计费8%（设计费按40元/平米计算） 5 勘察报告审查费 测绘院 备案合同费8% 6 劳动保险费 44 建管局 建安工程费2.6%（建安成本按1700元/平米计算） 7 规划技术服务费 5 规划局 8 抗震防雷审查费 1.5 9 工程质量监督费 1.4 质监局 中标价格0.07% 10 人防质检费 0.8 人房院 易地建设费0.14% 11 散装水泥基金 2 建管局 12 定额编制管理费 1.5 房管局 建安工程费0.09%（建安成本按2000元/平米计算） 13 白蚁防治费 2 防疫站

22、14 水土保持 2 环保局 15 招标代理费 0.8 建管局 16 环保费 0.6 环保局 17 合同审查费 0.2 建委 合同价款的0.1% 18 城市综合管理费 3.83 城管局 配套费的1.5% 19 消防评价费 0.16 消防局 20 预售许可证手续费 3 房产交易中心 21 面积测绘费 1.36 房产交易中心 22 施工临时用水、电 3 电业局、自来水公司 前期费用 45.5 1 地质勘察费 55 测绘院 2 环境评估费 3 日照分析费 4 现状测绘费 5 地界测绘费 6 地籍测绘费 7 规划、单体、施工图设计 40 设计单位 建设成本 1991 1 土建安装 1700 多层、高层平

23、均 2 道路、环境、智能化等 80 3 小区红线内配套 194 电96、暖43、气15、消防10、排水20、教育10 4 监理费 17 土建造价的1% 销售费用 不超过销售单价的3% 管理费用 财务费用 销售税金 销售价格5.5% 所得税前成本 从上表中可以看出，根据目前国内的实际情况，房地产开发成本由以下几大部分构成： 1、土地价格； 2、建安成本约2000元； 3、设计等费用约50元。 4、政府、事业单位收费约360元 5、公关成本； 6、企业经营成本。 可见，要想使房价降下来，只能降低地价、减少房地产企业的公关成本、降低企业运营成本、降低房地产商利润几个方面入手。由于以上方面皆触及到政府

24、和房地产商的核心利益，所以这也是目前各地方政府救房市，房价始终降不下来的主要原因。 房地产开发成本核算程序房地产开发成本的组成内容为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。 要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。开发产品成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）

25、所发生的各项费用支出。 3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。 以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目： 1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、

26、场地平整等费用。 3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。 5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。 6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊

27、销等。 从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使

28、企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。房地产开发成本核算程序房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：1、归集开发产品费用 由于开发规模的不同，房地产开发

29、的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，如单幢或几幢房屋的开发，这个问题比较容易解决，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如街坊改造或小区开发，就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下，成本核算不能过细（台以单幢为单位），因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。本文以为：应该以房地产开发项目的工程内容和工

30、期进度作为确定成本归集对象的主要依据，对大的开发项目应该按不同的开发期进行分块，便于费用的归集和成本结算，充分发挥成本核算的作用。 （1）在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （2）为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。 （3）将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。 通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在

31、“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。 2、正确划分成本项目 客观地反映产品成本的结构，便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定，“开发成本”作为一级成本核算科目，企业应在该科目下，根据自己的经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。选择成本项目不能太多，对于发生次数较少、特别是单笔发生的费用，应尽量合并。而对金额较大、并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户： （1）“4301开发成本”账户。 本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账

32、户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。 （2）“4302开发间接费”账户。 本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记分配计入开发成本各成本

33、核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门（分公司）设置明细账户。 按现行的房地产开发企业会计制度规定，间接费用应作为期间费用，直接计入当期损益，本文认为，这样处理，对部分费用来说，有悖于会计的配比性原则。该原则要求：企业的各项收入和与其相关联的成本、费用，应当在同一会计期间内予以确认和计量。比如，为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用，这些费用的特点是数额较大、受益对象明确，如果在受益对象实现销售之前，就将其列入损益类科目进行核算，势必会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。 3、计算并结转已完开发产品实际成本 计算已完开发项目从筹建至竣

34、工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品”账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。 4、按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。 即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。 房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是重视工程决算而忽视项目决策，因为工程决算在施工完成后进行，时间性比较明确，而且涉及到工程款的支付，比较实际，不易拖拉，而项目决算有可能因为各种原因显得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成

35、（不影响销售），计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等等，这些都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。如何解决这个问题，本文以为完全可以通过“预提费用”科目将尚未实施的工程预算预提计入成本，以便项目决算能按计划进行，以后待工程完成后再按实际支出调整项目成本。由于这部分工程内容通常在项目总投资中所占的比例很小，所以对项目的总成本和单位成本一般不会造成较大的影响。房地产开发成本的确定对于房地产开发公司来说，根据企业所得税暂行条例第六条、第七条、企业所得税暂行条例实施细则第八条、企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四条、第六条、第八条、第九条，国家税务总局关于房

36、地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定， 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。 那么，对于房地产开发企业来说，其销售成本应如何确定呢？ 1、根据国家税务总局关于房地产开发业务征收 其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生

37、的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费，还应设置“配套设施费”成本项目，用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。 三、土地开发成本的核算 企业在土地开发过程中发生的各项支出，除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本房屋开发成本”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本土地开发成本”账户进行核算。 为了分清转让、出租用土地开发成本

38、和不能确定负担对象自用土地开发成本，对土地开发成本应按土地开发项目的类别，分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户，并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账，并记入“开发成本商品性土地开发成本”、“开发成本自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用，应先在“开发间接费用”账户进行核算，于月份终了再按一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费，应记入“开发成本商品性土地开发成本”

39、账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。 四、举例说明土地开发成本的核算 如某房地产开发企业在某月份内，共发生了下列有关土地开发支出： 301 351 商品性土地 自用土地 支付征地拆迁费 78 000元72 000元 支付承包设计单位前期工程款20 000元18 000元 应付承包施工单位基础设施款25 000元18 000元 分配开发间接费 10 000元 合计 133 000元108 000元 1、则在用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本商品性土地开发成本 78 000 开发成本自用土地开发成本 72 000 贷：银行存款 150 000 2、用银行存款支付设计单位前期工程款

40、时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 20 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷：银行存款 38 000 3、将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 25 000 开发成本自用土地开发成本 18 000 贷：应付账款应付工程款 43 000 4、分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 10 000 同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。 五、已完土地开发成本的结转 已完土地开发成本的结转，应根据已完成开发土地的用途，采用

41、不同的成本结转方法。 为转让、出租而开发的商品性土地，在开发完成并经验收后，应将其实际成本自“开发成本商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收，加上以前月份开发支出共1002 000元，应作如下分录入账： 借：开发产品土地 1002 000 贷：开发成本商品性土地开发成本 1002 000 为本企业房屋开发用的土地，应于开发完成把土地投入使用时，将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本，结转计入房屋开发成本的土地开发支出，可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有

42、关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用，均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目；对其他土地开发支出，包括前期工程费、基础设施费等， 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出，应将它自“开发成本自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本房屋开发成本”账户的借方。 假如上述开发企业自用土地在开发完成后，加上以前月份开发

43、车出540 000元共648 000元。这块土地用于建造151出租房和181周转房，其中151出租房用地1500平方米，181周转房用、地1200平方米，则单方自用土地开发成本为240元（元1500+1200），应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元（240元1500），结转181周转房开发成本的土地开发支出为288 000元（240元1200），在总分类核算上应作如下分录入账： 借：开发成本房屋开发成本 648 000 贷：开发成本自用土地开发成本 648 000 如果自用土地开发完成后，还不能确定房屋和配套设施等项目的用地，则应先将其成本结转“开发产品自用土地”账户的借

44、方，于自用土地投入使用时，再从“开发产品自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本房屋开发成本”等账户的借方。前期工程费用的核算房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配记入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。基础设施费用的核算房屋开发过程中发

45、生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配记入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“银行存款”等账户的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”账户，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“开发产品”账户的贷方。建筑安装工程费用的核算房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房

46、屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“应付账款应付工程款”等账户的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。 如某开发企业将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为1080 000元，这两幢商品房的预算造价为： 101商品房630 000元 102商品房504 000元 合计 1134 000元 则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计

47、算各幢商品房的实际建筑安装工程费： 某项工程实际建筑安装工程费工程标价该项工程预算造价各项工程预算造价合计 设例中： 101 商品房 元元元元 102 商品房 元元元元 采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以按照本章第二节所述设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户，

48、并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。 企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。 施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存材料”、“应付工资”、“银行存款”等账户的贷方。如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出

49、，月末将其实际成本转入“开发成本房屋开发成本”账户，并记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本房屋开发成本”账户的借方和“库存设备”账户的贷方。配套设施开发成本的核算一、配套设施的种类及其支出归集的原则 房地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区

50、内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因

51、此，开发企业也只得将一些不能有偿转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。 为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1、对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2、对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3、对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成

52、本”账户进行归集。 由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 二、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置 一般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供

53、服务，所以理应分配为其服务的有关设施的开发成本。 对不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装

54、工程费。由于这些配套设施的支出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。 三、配套设施开发成本的核算 企业发生的各项配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本配套设施开发成本”账户的借方和“银行存款

55、”、“应付账款应付工程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项的规定，已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本。 2、至于广告费列支的问题，根据企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）第四十条的规定，纳税人每一纳税年度发生的广告费支出可以在税前列支的部分确实应该在销售（营业）收入2以内据

56、实扣除。但是后来，国家税务总局在2001年8月又下发了关于调整部分行业广告费用所得税税前扣除标准的通知（国税发200189号），根据该通知第一条的规定：自2001年1月1日起，制药、食品（包括保健品、饮料）、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出。另外，国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数；新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。 3国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）第八条第（二）项第十二、十三款是这样分别规定的：开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用