湛江中央商务区(CBD)发展策划与城市规划设计ppt课件

1、湛江中央商务区发展规划和城市规划设计，1。趋势分析，区域发展趋势房地产市场形势项目基础分析中央商务区国际发展趋势判断项目发展思路，01，2。区域发展趋势，俯瞰湛江，湛江位于中国大陆最南端，广东省西南部，包括整个雷州半岛和半岛北部的一部分。1、3、区域发展趋势俯瞰湛江，湛江市东临南海，面对国际旅游岛海南省，南临琼州海峡，西临北部湾。湛江位于广东、广西和海南沿海地区的中心。4.区域发展趋势忽略了中国首批14个沿海开放港口城市之一的湛江。国家一级城市和中国投资环境优越的40个城市。1。湛江印象，投资环境，生活环境，休闲旅游环境，5。区域发展趋势，俯瞰湛江。1991年，荣获“绿化达标城市”荣誉。自19

2、99年以来，先后荣获“广东省卫生城市”、“广东省文明城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家双拥模范城市”、“国家绿化达标城市”、“国家园林城市”、“中国十大休闲城市”等荣誉称号。1、投资环境、生活环境、休闲和旅游环境，湛江印象，6、区域发展趋势，俯瞰湛江，湛江印象，连续两次荣获2007年至2010年“中国十大休闲城市”。(每三年一次)2014年第十四届广东省运动会主办城市。2010年，湛江市被正式授予“中国海鲜美食之都”的称号，成为中国第一个获得这一荣誉的城市。2010年7月3日，湛江荣获“中国城乡建设模范城市”称号。2010年11月11日，它被授予“中国虾都”。2010年12月12日，它荣获“

3、中国十大绿色城市”。1、投资环境、生活环境、休闲旅游环境，7、区域发展趋势，俯瞰湛江，1、产业结构调整，2001年国内生产总值为434.87亿元，三次产业的比例为26.2: 37.5: 36.3。2002年，国内生产总值为461.33亿元。三次产业的比率为23.1:39.8:37.1。2003年，国内生产总值达到520.97亿元，三次产业比重为21.3: 42.6: 36.1。2004年，国内生产总值达到608.16亿元，三次产业比重为205.44435。三次产业比重为22.045.132.9。2006年，国内生产总值为770.18亿元，三次产业比重为21.446.132.5。2007年国内生

4、产总值为892.56亿元，三次产业比重为198.47432.8 %。2008年，国内生产总值实现了。人均国内生产总值为14583元，三次产业比重为21:45336034。2009年，国内生产总值达到1156.17亿元，人口763.14万，人均国内生产总值15150元。2010年，三次产业比重为213，336，043，336，036元。8、区域发展趋势，俯视湛江，1、产业结构调整，全省2010年国内生产总值为45472.83亿元，比上年增长12.2%。第三产业结构为5: 50: 45。与第一产业相比，湛江第三产业比重有所下降，第二产业比重有所上升，第三产业比重略有上升，但仍远低于广东省的平均水平

5、。9、区域发展趋势，俯视湛江，1、产业结构调整，2010年，51家企业出口超过800万美元，比上年增长5。在出口超过800万美元的企业中，有20家企业出口超过2000万美元，与去年持平，只有一家企业出口超过1亿美元。2010年，对外贸易进出口总额35.32亿美元，增长25.3%。其中：进口总额18.45亿美元，增长27.0%；出口总额16.87亿美元，增长23.6%。固定资产投资2010年，全社会固定资产投资526.57亿元，增长33.9%。全社会固定资产投资中，第一产业投资10.16亿元，增长50.9%；第二产业投资120.14亿元，下降21.9%；对第三产业的投资是随着钢铁、中科炼化一体化

6、等重大工业项目的实施，湛江重化工业乃至全市经济将进入快速发展的黄金时期。改善和加强传统服务业，不断引进新的服务业。(金融和保险、房地产、商业服务、商业、旅馆业、运输和通信业。)，11、区域发展趋势俯瞰湛江，1、发展趋势发展机遇：地处亚太经济圈的重要地理位置，是中国沿海地区与非洲、中东、欧洲、东南亚和大洋洲之间海运距离最短的港口，尤其靠近东南亚和欧洲市场，在运输成本上具有很大优势。中国-东盟自由贸易区在亚太经济圈中的重要节点。区域发展趋势俯瞰湛江，1。发展趋势。北部湾经济圈的桥头堡将国际旅游岛与内陆联系起来，北部湾经济圈包括湛江、钦州、河内、海防、荣石、清华、防城港等。在“一湾双岸”模式下，中心

7、城市区域综合服务中心的功能面临全面提升的要求，城市功能和空间结构亟待整合。14，区域发展趋势俯瞰湛江，1，空间重构，南北老城区(霞山区、赤坎区)都面临着旧城改造和更新的城市问题。中部地区(经济技术开发区)面临着重建和复兴的历史任务。形象重塑：城市美化运动(生态建设、旧城改造、功能集聚区)“努力把湛江建设成为最具吸引力的海湾城市”，15。区域发展趋势，俯瞰湛江，1。总结湛江，湛江的稳定发展需要强有力的刺激来打破平静的发展趋势，树立新的地位和城市形象。湛江有良好的城市发展条件。过去，其总体速度缓慢，城市发展势头不足。面对新的区域发展机遇，湛江需要腾飞，冲出地平线。十六、区域发展趋势，以经济技术开发

8、区为重点湛江经济技术开发区，是中国大陆最南端的国家级开发区，1984年11月经国务院批准成立，总用地面积13.7平方公里。1、17、区域发展趋势，以经济技术开发区为重点，控制位置：湛江中心城区核心区是未来中心城区建设和发展的重点区域，重点发展行政管理、商务办公、商业和金融科研信息，规划建设第三产业发达、商贸设施齐全、居住环境优美、配套生活和沿海城市特色的湛江中心商务区。1、1、18、区域发展趋势，重点是经济技术开发区，1。随着湛江城市土地结构和功能布局的优化调整，湛江开发区建成区正逐步成为中心城市的核心区域。通过“三旧”改造，开发区建成区正在加快“城中村”改造和“两三回归”进程，发展总部经济，

9、打造商务中心和金融中心，营造适合商业和商业的优美环境。19、区域发展趋势，以经济技术开发区为重点，1、产业转型支撑平台，空间重构优化区域，形象重构主战场，20、区域发展趋势，发现中央商务区，1、产业服务新引擎(大力发展总部经济、商务休闲)，城市空间优化重点区域(区域完整区域之一)，城市海湾门户核心区域(位于沿海展示重要节点区域)，21、房地产市场存量，整体趋势，2、固定投资持续增长，第三产业投资和房地产市场投资稳步增长。第三产业发展潜力巨大。22.房地产市场库存。2.住宅区的销售直接影响到，房屋市场库存，23，房地产市场库存，房屋市场库存，2，赤坎区仍然是房地产开发的主要领域。80岁以下家庭占

10、市场份额的45.61%。考虑到一房多证的情况，市场上实际销售的主要是大型单位。24，房地产市场库存，住宅市场库存，2，2011年新楼盘投放市场，25，房地产市场库存，住宅市场库存，2，未来市场判断受土地影响，未来住宅建筑主要是中小型的，大规模开发的可能性很小。作为市场的主流，大型股将持续一段时间。价值压抑的优势消失了，社区质量将成为扩大住房差距的核心因素。完善配套设施，复合地产理念引领新生活。26，房地产市场库存，酒店市场库存，2，湛江酒店业主要是中端酒店类型，并正在经历一个从中端向高端的方向过渡。27，房地产市场库存，酒店市场库存，2，湛江酒店业主要是中端酒店类型，并正在经历一个从中端向高端

11、的方向过渡。为适应湛江休闲产业的发展，高端五星级度假酒店和主题文化酒店将是未来高端酒店发展的主流选择。2006年以前，由于缺乏权威性、前瞻性和可操作性的商业网点规划，湛江商贸业的发展和布局具有一定的随机性和可变性。商业服务网络功能单一，传统商业形式相似，现代新商业形式所占份额不高。这不仅导致了资源的浪费，也使得人们越来越多的需求难以满足。2006年，湛江积极组织实施湛江商业网点发展规划(2006-2020)，以建设大型零售商店、超市、中高档批发市场、商品交易市场和物流基地为载体，发展多种业态，进一步推进我国商业网点体系和物流体系建设，逐步构建“一线、六圈、八园”的商业网点发展格局。未来，湛江商

12、业休闲综合体和体验式商业中心将为整个商业高端市场带来新的活力。30，房地产市场库存，写字楼市场库存，2，目前湛江市场以传统写字楼为主，布局相对分散，经济开发区形成一定规模的纯写字楼。简单的功能和混合的办公环境已经不能满足现代企业的需求。随着湛江市经济的发展和升级，商业金融环境的不断改善，商业写字楼正从简单的写字楼向高水平、专业化的标准迈进。因此，湛江商业房地产市场正面临着一个重大的变化。市场需要具有高端服务功能的办公楼。随着钢铁、炼油等大型项目落户湛江，城市建设进程加快，越来越多的大型企业在湛江设立公司，越来越多的地方企业开始关注企业的品牌形象。湛江迫切需要这样一个总部基地的形成。32、区位分

13、析，基地位于湛江经济技术开发区，靠近湛江港西岸的下海港区，东至湛江湾，南至乐山路，西至龙平北路和永平北路，北至体育南路。文化活力港、政务中心、城市分中心、老城中心、中心商务区、项目基地分析、本体资源价值分析，规划面积约4平方公里，其中中心商务区核心区约1.8平方公里。周边规划的协调范围约为2.2平方公里。规模优势：土地利用规模适宜，项目基础分析，3，34，CBD规模分为土地利用规模和建筑规模。中央商务区的土地面积约为1-4平方公里，中央商务区核心区的土地面积约为1平方公里。办公建筑面积是衡量中央商务区建筑规模的重要指标。办公室规模越大，中央商务区水平越高。中央商务区的建设规模随着市场需求而变化

14、36.项目基础分析、本体资源价值分析、交通优势：对外交通便利，李湛铁路、茂湛铁路、茂湛高速公路、渝湛高速公路、东环高速公路、乐山路、茂名、广州、徐闻、海南、广西；对外交通便利：茂湛高速公路、渝湛高速公路、粤海铁路、茂湛铁路、李湛铁路内部交通便利：东环高速公路、竖亥大道、乐山大道-跨海大桥、海滨大道、龙朝东路、竖亥大道、东环高速公路，存在问题：开发区主要路网已初具规模，但仍存在问题，3，37，周边配套设施：项目基础分析，本体资源价值分析，中高档物业：金沙湾居住区，思乡度假酒店，喜来登酒店，恒逸酒店，唐人街酒店。三藩市环岛附近的酒店和办公楼。文化体育设施：行政中心、湛江体育中心。教育设施：湛江第二

15、中学、喜来登酒店、行政中心、思乡酒店、湛江体育中心、湛江第二中学、金沙湾高端住宅区、三帆环岛、3、38、项目基地分析、本体资源价值分析、生态资源、城市市民公园：中澳友谊花园、南国热带公园。城市级开放空间：海景长廊，39。土地利用优势：土地储备条件好，项目基础分析，本体资源价值分析，现单位所有权：土地储备完成：湛江港集团第五作业区搬迁：船厂、外贸码头、下海港关闭，工人安置储备：橡胶厂、沙湾机械厂、砖瓦厂、耐火材料厂，3、已储备储备储备。下海村，龙巢村，五郭村，3，41。目前特色资源分散：历史文化信息载体系统不清晰，项目基础分析，劣势和困难，3。塔式起重机，灯塔，水塔，下海文化大厦，42。历史文化

16、信息载体系统不清，项目基础分析，缺点和困难，3。比较研究国外滨水区中央商务区的发展案例，城市滨水区的定义是城市中一个特定的空间区段，它是指“与河流、湖泊和海洋相邻的土地或建筑物；靠近水体的城镇部分。”它既是陆地的边缘，也是水的边缘。空间范围包括200-300米的水域空间和与之相邻的城市陆地空间，其对人的吸引距离为1-2公里，相当于步行15-30分钟的距离范围。滨水商业区作为一个复杂的混合城市区域，需要面对综合交通、历史遗迹和环境美化等诸多问题。它的最终目标是建设一个适合人们生活的城市中心。波士顿挖掘项目、多伦多滨水步道项目、伦敦银禧地铁站、芝加哥海军码头改造、波士顿“走进大海”项目、芝加哥威克路项目、CB