房地产项目融资法律问题探讨

1、房地产项目工程融资法律问题探讨摘要随着我国国家经济和住房制度改革的发展，房地产业已成为中国的支柱产业，房地产业是典型的资本集约型行业，因此巨大的金融鼎力相助对其健康发展至关重要。 但是，目前房地产企业在中国的主要融资，由于商业银行信用融资结构过于单一。 因此，本文将重点探讨目前我国房地产融资过程中最常见的问题，深入分析其融资方式不足，从企业和政府两方面努力，积极增加融资方式，形成多通道发展的房地产融资市场，最终降低房地产融资风险，有利于中国房地产业的健康发展。牛鼻子字房地产项目工程融资投资政策产业政策房地产本身位置的固定性和投入成本高，在很多工程量下，房地产行业成为典型的高投入、高风险、高收益

2、的资本密集型产业。 陈然作为一个高资本集约型的行业，其最大特点是企业自身的各个方面都强烈依赖资本的融合。 因此，对这种严重影响人民生活关系的资本集约型企业国家，特别制定了政策，限制了其发展。 其中最典型的是中国人民银行和中国银行业监督管理委员会对房地产行业所做的特别规范。 国家在一定程度上保障了房地产企业的发展，但房地产企业的发展不乐观，首先认为房地产企业获得土地的成本很高，为了近年的招标，进行拍卖，国家紧缩土地供给，各个方面使土地交易价格比三年五载前快速增长。 另外，在2005年以来的宏命令特罗尔中，国家不能强制开发者推迟政府购买货款的交付，银团贷款、信托融资将进一步大幅提高门槛，上述各方面

3、容易招致房地产企业的资金短缺。 因此，房地产企业面临着巨大的融资难问题。一、关于房地产融资的概念(一)房地产业概念；房地产业在国民经济中属于第三产业，涵盖土地和建筑物，房地产业是集房地产开发、建设、运营、管理和维护、室内装修和服务为一体的综合产业，由土地开发、住宅建设、维护、管理、土地使用权有偿转让、住房所有权买卖、租赁、不动产抵押贷款，进而形成一)。(二)房地产融资概念；1 .融资概念融资是指广义上的融资是指经济行为，资金融入(资金来源)的持有者和财务输出(资金使用)的持有者之间的资金流向，本质上是资金的双向互动过程2百度百科.融资db/ol.2013.3333 url=kyI1G的双曲馀弦

4、值。 狭义的融资只指资本整合。2 .房地产企业融资首先，房地产企业融资是指房地产最初由土地开发，建筑分配给最终消费者，进行投资消费过程相关资金和相关服务的金融活动。 包括通融资金、资金运用、资金清算等其他金融服务。 此外，从狭义的概念来看，房地产融资可以分为两种，包括内部和外部融资：第一，房地产企业内部的融资资金包括企业自身的资本公积、盈馀公积，消费者预付购买价款。 第二，外部融资可以分为直接融资和间接融资。 3陈光华.支持中小公司发展的金融对策J .福建金融，2004.(5):25-29。从资本市场分析来看，主要集中在股票、债券上，包括股权融资、债券融资、房地产行业投资基金、房地产信托和其他

5、融资方式。 间接融资并非房地产企业通过自各儿企业的商品交易获利，而是通过商业银行贷款解决房地产融资的巨大成本。(三)房地产业融资特征；房地产企业融资比其他行业融资具有自个儿显着特征，首先发展资金需求量巨大，不能把融资重点放在自各儿企业，而要依靠外部资金。 资本集约型房地产业从一个项目工程土地的准备、破土建设到工程竣工，作为其一环需要大量资金，在此过程中，房地产开发商必须用各种手段进行外部融资。 从未来房地产市场的发展趋势看，中国房地产市场单纯依赖银行信贷的情况缓和，建立完善的融资结构使融资模式多样化。其次，土地和房地产抵押贷款是重要条件。 众所周知，房地产是不动产，必须连接特定的土地。 但是，

6、从土地本身的属性来说，它是一次性物品的资源，而经济的发展又必须给土地资源带来大量的需求，所以这种关系本来就是不符点关系。 因此，如果其他融资条件不成熟，开发者很难找到合适的融资方式，所以土地和房地产抵押交换方式越来越受到房地产企业的欢迎。最后，资金面临着更大的金融风险。 经济周期的变动、国家的宏命令特罗尔、市场结构的变化和变化的竞争地位、这些个的要素导致销售的变动、税前会计利润也变动、税后利润的变动，税后利润是支付债务的成本4李健e .经济转型期的中国房地产融资风险防止M .北京牌：中国金融出版社，220的双曲馀弦值。 可以看出房地产公司确实面临着巨大的财务风险。 中国经济不发达的金融系统，单

7、一的金融结构，并在发展过程中增加必要的巨大资本。 必须在这样的不符点中向企业寻求债务融资来分散巨大的金融风险。二、房地产企业融资的主要方式对于从头到尾需要大量资金的房地产行业来说，资金是其核心，融资能否成功是决定房地产企业能否长期生存发展的重要因素。 然而，对房地产项目工程的单一融资选择给云同步带来了一定的融资风险，影响着融资后运营完成的利益。 因此，不断多样化的房地产融资是房地产开发商面临的重大现实问题。(一)自助资金；自有资金由出资人公司设立投资基金，有会儿运营，从税后利润中提取法定盈馀公积金，资本公积金(主要受慈善捐赠，按资本汇率换算份额的差额造成的资本溢价)后，由企业自身管理，长期出版

8、5肖元真.李文昌.胡书芳.房地产调空的政策指南及其市场动向郑州航空工业管理学院学报的双曲馀弦值。 由于自有资金是企业的基础和发展命脉，企业权益资本的比例受到国家的严格要求，开发者在非紧急的情况下不考虑自有资金，只有在能够确保项目工程的收益能力的情况下，企业才能使用自有资金进行投资。(二)预收入帐目；预收账款由开发者按照合同条款提前领取买方存款和委托方发展和开发建设项目，由双方签订合同领取委托方开发预付款。 对开发者来说，这种方式可以提前筹集必要的发展资金。 在这两种预收入账户的方式中，主要通过前期整理采购师观个人贷款作为房地产企业发展资金的来源。(3)银团贷款银团贷款是指房地产企业以一定的利率

9、从银行和其他信用机构借款进行信贷活动6百度文库.房地产金融机构信贷资金的构成和筹措-MBA智囊团文件. 2010. /link？ url=jm9NG的双曲馀弦值。 目前，中国的房地产开发资金来源通过银行得到信任，这导致融资渠道单一，潜在的金融风险。 根据房地产开发公司的调查数据，不动产一项61%的资金来自商业银行，中国的房地产开发资金主要来自银行，形成融资渠道过于单一的局面，容易引起潜在的金融风险。(四)企业上市融资所谓企业上市融资，就是房地产经营公司按照国家规定的企业上市规定，用股票代替公司的权益在证券市场上向大众进行自由交易，获得其资金，其方式包括直接

10、企业上市发行市场和利用公司的资源。 对于房地产企业来说，企业上市融资容易为企业筹集资金：一是公众参与度高，容易筹集大量资金，二是融资失败率低。 但是出于金融安全的考虑，全国房地产企业上市公司有严格的批准。 到2007年底，中国证券监督管理委员会限制房地产企业的首次公开上市和其他再融资方式，只有以借入方式上市的企业才有一定的准入空间。 因此，广泛的房地产企业的企业上市融资的愿望，在短时间内不能实现。(五)国外房地产基金国外房地产基金主要投资于房地产领域。 在实行国家宏命令特罗尔政策后，海外房地产投资基金加快了进入中国市场7项秀伟. 2007年中国房地产业融资分析.现代商业贸易工业J.2008，(

11、5)27-31的双曲馀弦值。 如果能在控制风险的同时导入海外房地产基金，对中国房地产行业的发展有利。 另一方面，可以减轻国内房地产行业过度依赖金融市场的压力，保证房地产市场的健康发展，另一方面，可以使融资方式多样化，平滑金融系统自身的风险。 目前，中国还没有正式公布有关这类融资方式的政策，国外房地产基金在具体实际操作中不俗气，存在着许多未知的巨大风险。 因此，国外房地产基金在中国的发展存在一些障碍。(六)债券融资；债券融资与企业上市融资的不同之处在于，房地产企业直接按照法定程序在证券市场直接发行债券，并且在一定期间内按照规定向持票人支付本金和利息具有高安全性，有一定的流变性，是广受投资者欢迎的

12、投资品种。 但是，现在正在发行的债券的主体仅限于国有企业、企业上市公司。 另外，企业的资产债权率、资本和担保也有严格的限制。 与现在的证券法有关的法律规则因为无法很好地抑制那个风险，所以房地产开发企业不能通过债券进行大规模融资。(七)典型融资不动产抵押融资是指不动产权抵押一定时间内，该不动产以典型价格转让的不动产基金抵押融资机构或者出处人以一定价格在一定时间内，将其全部不动产权利转让给他人的出处行为。 典型的融资在短期微型金融过程中发挥着灵活的作用，作为房地产项目工程的融资方式是中小型房地产企业解决短期资金的好途径。 另外，也可以作为大企业的优先紧急融资。 但是，典型的融资也有其自身的限制，房

13、地产企业的巨额融资虽然不是主流的融资渠道，但可以利用其便利、快捷的业务特征，积极参与中小公司的融资业务。在这个阶段，中国房地产企业过去主要依靠银团贷款，逐渐转变为房地产信托、企业上市融资、海外融资、企业债券、股权融资的多种方式8王珊.目前形势下积极拓展房地产融资渠道的必要性分析J .北方经济，2009(2)； 孔德鹏.房地产融资市场的特点和发展趋势J .城乡建设，2008(9)。的双曲馀弦值。 对于许多房地产企业而言，由于其通常在企业形象、资金规模、信用评级、借款偿债能力、经营业绩等方面未达到现行银行给予融资的标准，企业上市融资成为中小公司更不能期待的道路。 由于最主要的融资方式和最安全的融资

14、方式都没有很好地被许多企业运用，所以中小公司在竞争激烈的市场上很难健康地发展，更多的企业会更加开花。1 .房地产融资存在的主要问题(一)房地产融资仍然以银团贷款为主；银行是房地产企业永远最大的东家，房地产开发和消费需要它的大力支持。 因此，来自银行的资金通常占60%以上的资源，占80%以上的资源。 此外，许多小型和中型房地产企业的自有资金通常只有10%或5%，让我们来看看这种资金状况如何发展巨大的房地产项目工程。 如果这种情况持续下去，房地产资金的供给就是单一的特征，中国房地产融资难的问题就会集中出现。 最终只有银行系统通讯端口房地产融资，支撑中国房地产业整体发展面临巨大的金融风险，中国银行业

15、也面临超负荷重压，最后局面是银行业和房地产业都要垮台，形成麻痹症局面。(二)股票与债券比例不平衡，债券融资规模小；刚开始的中国资本市场，有构造上的问题。 在宏命令结构方面，中国的资本市场是不发达市场。 债券融资和股权融资的比例两者都不平衡。 国外的资本市场已经有了一定的发展，在这个比较成熟的资本市场中股票和债券是融资的主要手段，发挥着巨大且不可替代的作用。 因此，企业债券融资企业上市融资应该作为融资市场的主要组成部分，而不是中国单一银团贷款为主的股票和债券融资束的高阁。中国房地产债券处于发展阶段，中国房地产债券出现于1992年，由于政治原因，1993年到1998年上半年房地产业务不再公开发行贷

16、款证券。 政治限制逐渐放宽，延长到1998年后，房地产公司债券再次出现。 但是，现在仅限于国有企业和上市企业，其次在资金、资产债权率、资本和担保的使用方面也有严格的限制。 还增加了相关法律和法律规范不健全的风险。 房地产开发公司在中国很难用债券融资。(三)企业上市融资难度大；股权融资的问题是，房地产开发公司不容易达到嵌入标准。 投资者不愿意和企业管理工程项目管理权是进行企业上市融资的最大课题。 其次，企业上市融资的入场难度大，在一般条款的条件下难以实现企业上市融资，是企业上市少的理由。现在，中国真正的房地产开发公司的企业上市要求、房地产开发公司的企业上市要求连续三年，能够每年维持净资产10%的

17、利益是自身难以实现的必要条件。 此外，国内企业上市的流程更复杂，需要一年的时间和安排，作为企业上市公司，监管机构要求公司管理透明度高，商业秘密被动透明。 由于企业上市融资可由少数国家的少数房地产开发商执行，对于国内大多数房地产开发商来说，企业上市融资不能顺利进行，也提到了资源的最佳配置。(四)法律法律规范不健全，影响房地产融资方式多元化发展对于上述多种融资方式，中国现有的法律法规不能保证一切措施的顺利运用，各个法律之间没有形成更好的网络系统，还有很多漏洞。 因此，房地产投资基金被认为是专门人才更好的融资方式，虽然云同步也广泛接受房地产证券化理念，但面临的最紧迫的问题仍然是有关法律的不足，法律的没边儿困境使得房地产金融的创新困难。作为中国的商业银行法、证券法，分别规范调整了银行和证券。 但是，由于资本市场和证券市场分别在封闭的市场上运行，两者之间缺乏协调性，如资金削减市场，市场压缩资金在全国数万家房地产开发企业中，企业上市公司可谓风毛麟角，股权融资额非常小，证券监督会和房地产企业上市公司的股权融资受