房产前期方案设计与会审

1、一、方案设计与会审开发商在通过挂牌等方式取得土地使用权后，一般都会正式进入方案设计阶段，除非是那些以炒地为目的的公司。通常在公司有拿地意向后，即开始委托设计院进行概念方案，并就概念方案与政府领导及规划部门进行过沟通。如果有了上述行为，则正式方案设计会顺利很多，除非方案是另起炉灶。一般情况下，开发商取得土地使用权后即进入方案设计阶段，此时设计院已争对拿地出过一个概念方案，因此如开发商的领导或政府部门对原概念方案基本认同，则只要进行深化设计即可，如不认同，则要另起炉灶从头开始。方案设计前，开发商先时提供一份设计任务书，任务书里会将开发商的意图及规划要求闸述的十分清晰，但很多设计人员不会去认真看，这

2、就需要前期人员配合设计管理人员去“逼”着设计师看，并吃透理解，以免画出个四不象方案大家伤心。拿地后，开发商对这块地的认识会比拿地前更多一些清醒与实际，比如从开发时间上会更多一种紧迫感，因此正式的方案设计也会比原先概念要更实际更容易操作也更利益化一些。开发商的意图与想法要通过设计任务书予以表达，编写设计任务书不要急，磨刀不误砍柴工，现在多想一些，后面就会少变化一些，所谓慢就是稳，稳就是快。开发商一定要想清楚，这块地的定位、设计的方向，如果自己想不清，可以请外脑，如当地的咨询公司一起参与项目定位。如果是家长负责制的企业，则这时一定要多请家长到现场多看看，多与政府领导和规划人员多沟通，把大家的思路理

3、清，方向统一，别到了后面又反复多变，要像形成理想一样把项目定位和设计的方向明确下来。设计任务书一般是设计管理人员写，但前期人员最好主动参与，因为前期人员与政府特别是规划部门在拿地前已沟通多次，明白规划意图。提供设计任务书的同时，还应将当地规划的技术规定及有关新政策一并交给设计师，最好是在与本项目有关的条文下画上线，免得设计师忽略过去了。前期人员甚至可以自己动手画画项目的总图草图，这对加深对规划意图的控制条件的理解，对本项目的理解都是大有好处的。设计师在进行方案设计时，前期人员要及时取得过程稿，与公司领导和设计管理人员多沟通，争对过程稿中不符合规划条件的地方一定要指出，争取及时改正，以免错误进入

4、深化设计中将错就错。有些人会说设计师在另一个城市甚至国外，反正有设计管理人员在，何必多事？我要说的是，在方案设计时前期人员不多事，那么在以后的评审中就会事多，前期人员对设计一定要有主人翁的态度，要像对待自己的子女一样主动关心，要把错误消灭在萌芽中。前期人员取得方案的过程稿后，自己要先研度，可以与设计师沟通，理解设计意图，对比规划意图和条件，两者一致那最好，但大多时候是不一致的，这就要看看设计意图是否与公司意图一致，如不一致，说服设计师修改，如一致，那就说服自己，已所不欲，勿施予人，一定要让自己的态度和设计意图融合在一起，要对设计意图充满感情，同时能清晰的表达出来，并说明这个设计意图优点在哪，与

5、其他项目比的优势在哪，与现场相比的适应性在哪。前期人员可以先不拿设计过程稿与规划部门去看，但一定要去规划部门先聊聊设计意图，让规划人员心里有个数，不至于到时看到方案大吃一惊，并通过沟通，表明该设计意图的优点，也许有的规划人员会当头一棒，但这时不要失望，也不要气妥，多沟通，甚至可以邀请规划人员先到类似项目现场看看，让他们心里有个感性的认识。这时前期人员要注意整理与方案设计有关的数据和政策依据，特别是对比性的数据。当方案第一稿出来后，前期人员要立即与设计管理人员碰头，就方案如何表达形成一致，千万别你说你的我说我的，要像售楼人员一样，有一个统一的说辞，这时可将前面整理的对比性数据拿出来，如满足规划控

6、制条件，与周边项目比如何如何，与现场的适应性如何如何，与其他可建方案如何如何，在今后的使用中如何如何，对所在的区域影响如何如何。注意，要用数字说话，少用形容词。与规划人员第一次正式就方案稿沟通时，一定要和设计人员一起去，不仅是人多势众，而是第一次沟通十分重要，可以说就与找对象一样，第一眼对了，后面就顺了，第一眼不对，后面就会许多波折。而设计人员在场，可以更加专业的沟通，并通过那些对比性的数据，一定要在第一次就取得规划人员的基本认同，至少是不否认。规划人员会提出许多问题，只要不是原则性的，都是正常的，可以当场就这些问题展开讨论，是强制性规范上不许可的，没二话，必须改，但如果是仁智互见的，就要好好

7、想一想了，也不一定要在第一次见面就争个水落石出。方案第一稿最好还与政府领导看一看，当然这得公司领导带着前期人员一起去了，争取高层的认同。有了政府领导及规划部门的意见，就得请设计师尽快调整完善，这时看看那些问题哪些可以改，哪些不能改，当然这个可改不可改的标准是公司的原则，应以公司目标为大。不可改的前期人员还得与规划人员多沟通多讨论，但如果涉及到强制性规范或是规划控制条件的改动，那多半是沟通无果的。一般来说，方案设计二、三稿后即可满足规划部门的要求，这时前期人员还得将方案与消防、交警等部门沟通，要争取他们的认同。接下来就是方案会审准备了。许多城市方案会审会邀请专家参与评审，如果会前不先与这些专家沟

8、通，万一会上专家提出原则性的问题那可就是大麻烦了。会审前送文本给专家时，前期人员最好与设计人员一同去，专家如果当时没空看，那一定要约个会前的时间让他看，听听他的意见和建议，如果有大问题，要争取通过上述对比性的数据先沟通取得认可，如果专家坚持已见，那就要想好对策，如何通过理由反驳专家了。规划方案会审会是项目的第一个大型会议，对整个项目的开发运营在形象、精神方面起着非常重要的作用，好的开始是成功的一半。会议地点最好选在适好项目形象的宾馆酒店，不要吝啬，但也不要夸张，如明明是个安置房项目也选在五星级的宾馆里开会。会场布置一定要细心，可以请公司的办公室人员一并参加布置。如果参会人员的出发地比较集中，还

9、可以安排专车接送。专家们则最好派车接送了。方案会审时，一般是规划部门主持，先是主持人简要介绍下会议主题和参会人员，接着最好是公司领导讲话，讲明项目的重要性，以先压压哪些想多提问题的同志，然后是主设计师介绍项目设计意图、方案等。设计师介绍时最好有PPT图片相配合，以免枯燥，如果主设计师口才欠佳，也可安排他人来讲，不一定要幽默风趣，但语气一定要坚定有力，要突出项目的重点，要在语势上占一个主动地位。接着是专家和各部门提出问题、意见和建议。设计师和开发商，包括前期人员，不要埋头笔记，要有理有据有节，对项目产生重大影响的问题千万不能只记不答，一定要争要驳，用数字说话，用规范说话，当然语气态度要好。会审结束后，要尽快与规划部门沟